เดอะพาโน คอนโดฯซูเปอร์ไฮเอนด์อีกแท่งหนึ่งของกรุงเทพมหานคร ทำเลประชิดสะพานแขวนพระราม 3 ความเคลื่อนไหวนิ่งเกือบ 2 ปีเต็ม วันนี้กลับมาพร้อมกับผู้บริหารคนรุ่นใหม่ "คุณท๊อดดี้-ชวินธร คุณากรปรมัตถ์" ทายาทธุรกิจและผู้บริหารระนาบเบอร์ 2 บริษัทมหาชน "เคแลนด์-กรุงเทพบ้านและที่ดิน" ผู้ซึ่งจะมาถ่ายทอด "สัญญาณบุก" แผนลงทุนครบเครื่องทั้งบ้านเดี่ยว ทาวน์โฮม คอนโดมิเนียมหลังจากนี้

- คืบหน้าล่าสุดของเดอะพาโน

เรา โลว์โปรไฟล์ 2 ปีเต็ม จริง ๆ ก็ยังทำงานอยู่ตลอดแต่รอจังหวะที่จะต้องมีกิจกรรมการตลาดออกมาอีกครั้ง สำหรับเดอะพาโนกรกฎาคมทั้งเดือนเราจัดกิจกรรม 2 อย่าง อันแรกคือ เปิดห้องตัวอย่าง ห้องชุดเพนต์เฮาส์ราคา 100 ล้านบาท เพราะสิบปากว่าไม่เท่าตาเห็น คอนโดฯเราสูง 55 ชั้น อยากดูวิวไหนล่ะ เพราะมันสวยทั้งกลางวันกลางคืน ดังนั้นกิจกรรมที่ 2 คือ เปิดให้ชมห้องตัวอย่างตั้งแต่ 5 โมงเช้า-2 ทุ่มทุกวัน ใครได้มาดูแล้วอดใจได้ผมว่าก็ใจแข็งมากเลยครับ (ยิ้ม)

เรายังมี พื้นที่เหลืออีก 15 ไร่ เพราะตึก 55 ชั้นเพิ่งจะใช้ที่ดินไป 9 ไร่เท่านั้น แต่ขออุบไต๋ก่อนครับ ในมุมมองของผมอยากจะทำอะไรฉีกตลาดออกไป เพราะไซซ์ห้องชุดนับวันมีแต่จะเล็กลง ขณะที่เราวิจัยพฤติกรรมเศรษฐี ถ้าซื้อห้องชุดในเมืองก็จะต้องอยู่เป็นบ้านได้

เพราะฉะนั้น โครงการใหม่ถ้าผมทำไซซ์ 60 ตร.ม.คงเอาไว้เป็นห้องเก็บเสื้อ ห้องแต่งตัว แต่ถ้าหากจะอยู่เป็นครอบครัวไซซ์จะต้อง 3 หลักหรือ 100 ตร.ม.ขึ้นไป ส่วนราคาเริ่มต้นคงจะต้อง ตร.ม.ละ 1 แสนปลาย ๆ จนถึง 2 แสนบาท เพราะต้นทุนขึ้นไปรอหมดแล้ว ทั้งวัสดุที่มีดัชนีราคาปรับขึ้นปีละ 3-5% น้ำมัน ค่าแรง 300 บาท

- มองแนวโน้มอสังหาฯ

ธุรกิจพัฒนา ที่ดินเรามองตลาดเหมือนกับคู่แข่ง แต่อาจจะไม่เป็นบวกเพราะเราไม่ได้ขึ้นโครงการใหม่ถี่เท่าคู่แข่งแน่ ๆ 2.มองว่าพฤติกรรมผู้บริโภคเปลี่ยนไปมากกว่า จะเห็นว่าความฝันของเด็กที่เริ่มออกมาทำงาน มีเงินเดือน อสังหาริมทรัพย์ชิ้นแรกก็คือซื้อคอนโดฯ หลายบริษัทมีสัดส่วนรายได้จากคอนโดฯมากกว่าแนวราบ แต่สำหรับเคแลนด์รายได้หลัก 60% ยังมาจากแนวราบทั้งบ้านเดี่ยวและทาวน์โฮม ซี่งกลยุทธ์บ้านแนวราบน่าสนใจไม่ยิ่งหย่อนกว่าคอนโดฯ เวลาวางแผนเราไม่ได้คิดว่าอะไรขายดี กลับมาคิดว่า ถ้าเราเป็นผู้บริโภคแล้วต้องซื้อของ จะคิดอย่างไรเงิน 5-6 ล้านบาทในมือ ทางเลือกแรกซื้อคอนโดฯในเมือง ทำเลแนวรถไฟฟ้า ตร.ม.ละ 1.5 แสนบาท จะได้ห้องชุดไซซ์ 40 ตร.ม. แต่ถ้าซื้อบ้านทำเลแนวรถไฟฟ้าสายใหม่ ๆ เงิน 6 ล้านเท่ากันอาจได้บ้านเดี่ยวที่ดิน 50-60 ตร.ว. พื้นที่ใช้สอยตัวบ้าน 250 ตร.ม.

นั่นคือถ้าซื้อคอนโดฯทำเลสุขุมวิทนั่งรถไฟฟ้า 12 นาที แต่ย้ายไปอยู่ทำเลรัตนาธิเบศร์ งามวงศ์วาน (แนวรถไฟฟ้าสายสีม่วง) นั่งรถไฟฟ้า 35 นาที ผมว่าก็น่าสนใจนะ

สรุปว่า หลังแรกซื้อราคา 6 ล้าน หลังต่อไปราคา 10 กว่าล้านบาท อยู่ที่ว่าจะเลือกอยู่กับอสังหาฯ 60 ตร.ม. หรือ 60 ตร.ว. แนวทางของเราจึงจะผสมผสานความต้องการผู้บริโภคเป็นหลัก ช่วงไหนตลาดหวือหวาก็มาทำคอนโดฯ แต่ช่วงไหนไม่หวือหวาก็หันมาทำบ้านแนวราบขาย นั่นคือสไตล์การทำธุรกิจที่จะยั่งยืนและปลอดภัยตลอดเวลา

- แผนลงทุนครึ่งปีหลัง

โครงการ ใหม่เราไม่ได้เปิดมาหลายปีแล้วนะ ล่าสุดตั้งแต่ต้นปีเราเปิดตัวบ้านเดี่ยวไปหลายโครงการแล้ว ครึ่งปีหลังจะมีโครงการใหม่ "เดอะแกรนด์ วงแหวน-อุดมสุข" บนที่ดิน 70 กว่าไร่ ถามว่าขนาดโครงการใหญ่หรือไม่ใหญ่

ปัจจุบันทำบ้านจัดสรรไซ ซ์จะอยู่ที่ 30 ไร่ มูลค่าโครงการ 1 พันล้าน ทำ 2 ปีจบ กลับมาดูของเรา เรามีที่ดิน 70 ไร่ ยอดขายน่าจะเกือบ 2 พันล้านบาท เป้าปิดการขายน่าจะ 2-3 ปีจบ ที่นี่ใกล้ห้างอิเกีย อยู่โซนตะวันออกที่น้ำไม่ท่วม

ช่วง 1 ปีที่ผ่านมาเราให้ความสำคัญกับการวิเคราะห์ตัวเอง วิเคราะห์ลูกค้าเยอะมาก ค้นพบว่าลูกค้านับวันยิ่งอายุน้อยลง คนซื้อคอนโดฯผมราคาห้องละ 10 ล้านน่าจะอายุ 50-60 ปี แต่ของจริงที่เห็นคือ 40 ปี คนขับเบนซ์สมัยนี้ไม่ต้องอาแปะแล้ว และไม่จำเป็นว่าต้องเป็นลูกใครด้วย แต่เป็น

ผู้บริหารที่อายุน้อยลง มีกำลังจะผ่อน ดังนั้นถ้าทำเลเราใช่ก็ต้องเปิดตัวโครงการออกมา

- โซนสุวรรณภูมิคู่แข่งเยอะ

เทียบ แบรนด์ชนแบรนด์ เดอะแกรนด์เทียบได้กับหมู่บ้านมัณฑนา สีวลี ฯลฯ ทราบหรือไม่ครับสำรวจแล้วผู้บริโภคแยกไม่ออกหรอกเรื่องแบรนด์ แยกไม่ออกว่าแบรนด์ไหนราคากี่ล้าน แต่จะจดจำว่าดีเวลอปเปอร์เจ้าไหน เช่น เจ้านี้ล้ำสมัย อีกรายอบอุ่น ภาพคนละเรื่อง ที่บางนาเราจะทำบ้านเดี่ยวเริ่มต้น 80 ตร.ว. ราคาเริ่มใกล้ ๆ 10 ล้าน จะเปิดตัวปลายปี

เรายังมีที่ดิน 200 ไร่ พุทธมณฑล สาย 3 ตามแผนจะเปิดตัวไตรมาสแรกปีหน้า 200 ไร่ อยู่บนทำเลปิ่นเกล้า-นครชัยศรี จะมีทางด่วนใหม่ตัดลงหลังโครงการเรา มีถนนศาลาธรรมสพน์เป็นเส้นทางสัญจรหลัก ซึ่งฝั่งธนฯไม่เคยมีทางด่วน โปรดักต์คงจะบ้านเดี่ยวแพง ราคา 10-30 กว่าล้าน

ช่วงนี้อาจจะคิดกลับด้านคนอื่น ทำแนวราบหลังน้ำท่วม 1 ปีผ่านไปคนเริ่มลืมน้ำท่วมนะ

- ตลาดทาวน์โฮม

เรา มีโครงการเออร์เบิน สาทร ที่ดินแปลงเดียวกับรูปร่างแอลเชป พัฒนาทาวน์โฮมขายไปแล้วครึ่งหนึ่ง กำลังจะทำบ้านเดี่ยวหลังเล็ก "เออร์เบิน เรสสิเดนซ์" ราคาเริ่มต้น 12 ล้าน ที่ดิน 50-60 ตร.ว. เราวางผังให้บ้านเดี่ยวอยู่ตรงกลางหมู่บ้าน

มองกลับไปตอนน้ำท่วม แถวบางบอนโครงการนี้เหลือขายแค่ 3 หลัง เงินที่เราใช้ป้องกันน้ำท่วมเยอะกว่ายอดขายที่จะได้จาก 3 หลังสุดท้าย แต่ต้องทำเพราะเป็นเรื่องความเชื่อมั่น เงินไม่สำคัญเท่ากับความเชื่อมั่นของผู้บริโภค