ประชาชาติธุรกิจ
พร็อพเพอร์ตี้

วันที่ 17 เมษายน พ.ศ. 2557

ธารารมณ์โมเดล...ร่ายคาถาสู้ศึกอสังหา "โครงการทำเงิน" ต้องมากกว่า "โครงการใช้เงิน"

Prev
1 of
Next

คลิกภาพเพื่อขยาย

updated: 21 ก.ย. 2555 เวลา 11:49:58 น.

ประชาชาติธุรกิจออนไลน์

ถึงแม้ไม่ใช่บริษัทพัฒนาที่ดินที่มียอดขายเติบโตหวือหวา แต่ "ธารารมณ์ เอ็นเตอร์ไพรส์" ที่อยู่ในวงการอสังหาริมทรัพย์มากว่า 43 ปี ก็เป็นบริษัทที่มีสถานะการเงินมั่นคงมาตลอด

คีย์ซักเซสก่อหนี้ไม่เกินตัว

โครงสร้างธารารมณ์ เอ็นเตอร์ไพรส์ ทำตลาดบ้านระดับกลางถึงบน ราคาเริ่มต้นตั้งแต่ 5 ล้านบาทขึ้นไป จับกลุ่มลูกค้าที่ซื้อบ้านหลังที่ 2 มีบริษัทในกลุ่มคือ "ธารารมณ์ เอสเตท" ทำตลาดระดับกลาง ราคาเริ่มต้น 2-4 ล้านบาท จับกลุ่มลูกค้าที่ซื้อบ้านหลังแรก ปัจจุบันมี "วสันต์ เคียงศิริ" นั่งเก้าอี้เอ็มดี

ธารารมณ์ เอ็นเตอร์ไพรส์ และแม่ทัพคู่ใจอีก 2 คนที่อยู่กับธารารมณ์มากว่า 10 ปี คนแรกคือ "ณัฐพล มัททวกุล" ผู้ช่วยเอ็มดีธารารมณ์ เอ็นเตอร์ไพรส์ และ "คณิต ฉายรัตนอภิรมย์" ผู้ช่วยเอ็มดี "ธารารมณ์ เอสเตท"



ดูรายละเอียดโครงสร้างทางการเงิน ถือว่าปัจจุบันมีหนี้สินต่อทุนต่ำเพียงกว่า 0.2 เท่า มีกระแสเงินสดกว่า 150 ล้านบาท มีวงเงินที่ธนาคารพร้อมให้เบิกจ่ายได้อีกประมาณ 2,000 ล้านบาท

"โมเดลการทำธุรกิจของเราคือต้องมีโครงการที่พร้อมทำเงิน (อยู่ระหว่างเปิดขาย) มากกว่าโครงการที่ใช้เงิน (โครงการลงทุนเปิดตัวใหม่) เพราะเมื่อไหร่ที่โครงการเปิดตัวใหม่ในแต่ละปีมีมากกว่าโครงการที่อยู่ระหว่างเปิดขาย ผมถือว่าอันตราย เพราะต้องใช้เงินลงทุนกับการเปิดตัวโครงการใหม่จำนวนมาก" วสันต์ เอ็มดีธารารมณ์ เอ็นเตอร์ไพรส์ระบุ

คุมหนี้สืนต่อทุนไม่เกิน 0.3 เท่า

สำหรับ "แผนงาน-แผนเงิน" ของกลุ่มธารารมณ์ ปัจจุบันแผนงานอยู่ระหว่างเปิดขาย 8 โครงการ อาทิ พาร์คเวย์ชาเลต์ รามคำแหง, เนเบอร์โฮม วัชรพล, คอนโดฯ THE LINK สุขุมวิท 64, สุขุมวิท 50 ฯลฯ รวมแล้วมีบ้าน-คอนโดฯรอขาย มูลค่า 3,000 ล้านบาท ปีหน้าจะลงทุนเปิดตัว 4 โครงการใหม่ รวมมูลค่าไม่ต่ำกว่า 2,000 ล้านบาท แบ่งเป็นแนวราบ 3 โครงการ และคอนโดฯ 1 โครงการ ในจำนวนนี้มีที่ดินแล้ว 2 แปลงคือ เทรนดี้ธารา บางใหญ่ ซอยวัดลาดปลาดุก เนื้อที่ 50 ไร่ เป็นบ้านเดี่ยวเนื้อที่ 50-70 ตร.ว. ราคาเริ่มต้นกว่า 3 ล้านบาท 220 ยูนิต มูลค่าโครงการ 1,000 ล้านบาท และคอนโดฯ THE LINK สุขุมวิท 64 (โครงการ 2) อาคาร 8 ชั้น บนเนื้อที่ 1 ไร่ครึ่ง พื้นที่ใช้สอย 30-50 ตร.ม. ราคาประมาณ 2.5-4 ล้านบาท 160 ยูนิต มูลค่าโครงการ 400 ล้านบาท อีก 2 โครงการอยู่ระหว่างจัดหาที่ดิน

จากแผนที่วางไว้ถือว่าเป็นไปตามนโยบายองค์กรที่มีโครงการอยู่ระหว่างเปิดขายมากกว่าโครงการที่เปิดตัวใหม่ 2 เท่า เพื่อรักษาแผนเงิน อัตราหนี้สินต่อทุนไม่ให้เกินกว่า 0.2-0.3 เท่า แน่นอนว่าวิธีนี้ "ธารารมณ์" เลือกที่จะเติบโตแบบมั่นคงมากกว่าที่โตแบบหวือหวา

ดึงก่อสร้างสำเร็จแทน "คน"

ส่วน "แผนคน" ปัญหาที่ดีเวลอปเปอร์แทบทุกรายเจอเหมือนกันหมดคือขาดแคลนแรงงานก่อสร้าง ก่อนหน้านี้จึงเริ่มส่งทีมงานไปศึกษาดูงานระบบก่อสร้างสำเร็จรูปในญี่ปุ่น จากปัจจุบันที่แก้ปัญหาด้วยการใช้วัสดุสำเร็จรูป ได้แก่ เสา คาน และแผ่นพื้นคอนกรีตสำเร็จรูป รวมถึงกำลังศึกษาเรื่องบันได-ห้องน้ำสำเร็จรูป

อย่างไรก็ตามยังไม่มีนโยบายนำระบบผนังสำเร็จรูป (ผนังพรีแคสต์) มาใช้ เพราะยังไม่มีปริมาณบ้านที่ต้องส่งมอบในแต่ละปีมากเพียงพอ บวกกับเทคโนโลยีนี้ยังมีปัญหารั่วซึมในบางครั้ง ขณะเดียวกันก็ได้ขยายระยะเวลาการดาวน์บ้านจาก 10 เดือน เป็น 12 เดือน เพื่อยืดระยะเวลาก่อสร้างบ้านช่วยแก้ปัญหาแรงงานก่อสร้างขาดแคลน

ครึ่งป"แรกตอกย้ำ "เจ้าแคมเปญ"

โฟกัสผลดำเนินงานในปีนี้ คาดว่าจะปิดยอดขาย 9 เดือนแรกที่ 1,100 ล้านบาท จากเป้าทั้งปี 1,500 ล้านบาท ถือว่ามียอดขายน่าพอใจ มีแบ็กล็อกหรือยอดขายรอรับรู้รายได้ปีนี้ 470 ล้านบาท และปีหน้าอีก 100 ล้านบาท เป็นผลมาจากการปรับกลยุทธ์ทำแคมเปญกระตุ้นยอดขายตั้งแต่ครึ่งปีแรก เพราะมีประสบการณ์ว่าหลายปีที่ผ่านมา เศรษฐกิจครึ่งปีหลังต้องสะดุดจากปัจจัยต่าง ๆ เช่น กีฬาสีทางการเมือง น้ำท่วม ฯลฯ

ที่น่าสังเกตคือกลุ่มลูกค้าที่ซื้อคอนโดฯ THE LINK ทั้ง 2 โครงการ เป็นกลุ่มที่ซื้ออยู่เอง 75% ซื้อลงทุนปล่อยเช่า 20% และซื้อเก็งกำไร (ขายดาวน์) 5% โดยเฉพาะกลุ่มที่ซื้อเก็งกำไรลดลงจาก

ปีก่อนที่เคยมีสัดส่วน 20-30% สะท้อนว่าลูกค้าที่ซื้อคอนโดฯ เพื่ออยู่จริงมีจำนวนเพิ่มขึ้น นอกจากนี้ยังพบว่ามีกลุ่มลูกค้าที่เป็นกลุ่ม...ชายรักชาย หญิงรักหญิง เข้ามาซื้อคอนโดฯ ด้วย แต่อุปสรรคคือธนาคารจะไม่ค่อยพิจารณาปล่อยกู้ร่วม เนื่องจากมีความเสี่ยงที่จะเลิกกันภายหลัง

8 เดือนแรก ธารารมณ์ทำแคมเปญไปแล้วทั้งหมด 12 รายการ ถือว่ามากกว่าทุกปี ที่เซอร์ไพรส์คือแคมเปญผ่อนเงินดาวน์ผ่านบัตรเครดิต 0% 10 เดือน และขยายระยะเวลาดาวน์บ้านจาก 10 เดือน เป็น 15 เดือน ถือว่าได้รับการตอบรับดี ตามแผนในช่วง 3-4 เดือนสุดท้าย จะมีอีกประมาณ 4 แคมเปญ

เพิ่มลงทุนอสังหาฯให้เช่า

สำหรับแผน 3-5 ปีข้างหน้าของกลุ่มธารารมณ์ กำลังมองเรื่องการเพิ่มรายได้จากโครงการอสังหาฯให้เช่าประเภทอพาร์ตเมนต์หรือเซอร์วิสอพาร์ตเมนต์ เพื่อลดความผันผวนเรื่องรายได้ รวมถึงในปี 2558 ที่จะเปิดประชาคมเศรษฐกิจอาเซียน หรือเออีซี ประเมินว่าจะทำให้นักลงทุนต่างชาติหลั่งไหลเข้ามามากขึ้น และส่งผลให้ตลาดคอนโดฯขยายตัว จึงมองเรื่องเพิ่มน้ำหนักการลงทุนคอนโดฯมากขึ้น จากปัจจุบันกำหนดสัดส่วนการลงทุนโครงการบ้านเดี่ยว-ทาวน์เฮาส์ 75% และคอนโดฯ 25%  และนั่นอาจจะเป็นจังหวะเติบโตก้าวกระโดดของกลุ่มธารารมณ์ในอนาคต