ประชาชาติธุรกิจ
พร็อพเพอร์ตี้

วันที่ 25 พฤษภาคม พ.ศ. 2560

ดร.ธีระชัย พิพิธศุภผล คอนโดจอดเรือยอชต์ไม่มีคู่แข่งในพัทยา

Prev
1 of
Next

คลิกภาพเพื่อขยาย

updated: 19 พ.ค. 2560 เวลา 10:07:10 น.

ประชาชาติธุรกิจออนไลน์

สัมภาษณ์พิเศษ

ย่างเข้าไตรมาส 2/60 อย่างรวดเร็ว ท่ามกลางบรรยากาศการจัดแคมเปญระบายสต๊อกโครงการอสังหาริมทรัพย์ของผู้ประกอบการบิ๊กเนมในตลาด "ประชาชาติธุรกิจ" สัมภาษณ์พิเศษ "ดร.อ่าง-ธีระชัย พิพิธศุภผล" เอ็มดีค่ายโอเชี่ยน พร็อพเพอร์ตี้ ที่อยู่ระหว่างลอนช์แคมเปญส่วนลดสูงสุด 1-1.5 ล้านบาทในโครงการที่มีทำเลตั้งอยู่ในหาดจอมเทียน เมืองพัทยา

- ทำคอนโดฯจอดเรือยอชต์

เรามีที่ดินแปลงใหญ่ 120 ไร่ จุดขายอสังหาริมทรัพย์เราคือมียอชต์คลับหรือมีท่าเรือยอชต์ไซซ์ใหญ่ที่สุดในเอเชียตะวันออกเฉียงใต้ รองรับได้ทั้งผู้ที่เป็นเจ้าของเรือยอชต์และไม่จำเป็นต้องมีเรือยอชต์ของตัวเอง แต่ชื่นชอบกีฬา

สำหรับเรือยอชต์มีหลายระดับ เรือใบก็เป็นหนึ่งในเวอร์ชั่นเรือยอชต์ด้วย ซึ่งโอเชี่ยนฯเป็นสปอนเซอร์หลักจัดการแข่งขันกีฬาเรือใบปีนี้เป็นปีที่ 4

ต้องบอกว่ามีผลตอบรับที่ดีและได้รับความสนใจมากขึ้นเรื่อย ๆ เป็นทั้งสปอร์ต และสันทนาการใช้กิจกรรมในครอบครัว การแข่งเรือใบเริ่มได้ตั้งแต่เด็กอายุ 5-12 ขวบเป็นรุ่นเล็กสุด จากนั้นค่อย ๆ ไต่ระดับขึ้นไปเล่นในระดับสูง ๆ ขึ้นไป

กีฬาแข่งเรือใบเป็นกีฬาสุภาพบุรุษ (Gentleman) อาณาเขตการแข่งขันกว้างขวางมาก มีเรือกรรมการลอย 1 ลำ มีทุ่นวาง เวลาแข่งเรือก็วิ่งอ้อมทุ่น ระหว่างทางไม่มีกรรมการ ไม่มีกล้องวงจรปิด นักกีฬาต้อง Honour ตัวเอง ต้องซื่อสัตย์กับตัวเอง มีกฎกติกากันอยู่ เหมือนกีฬากอล์ฟ ฝึกสมาธิด้วย ทำให้เป็นที่นิยมมากขึ้นในขณะนี้

โฟกัสที่ธุรกิจอสังหาฯ มีคอนโดมิเนียมที่โอนตั้งแต่ปี 2538 คือโอเชียน ซานมารีนา ขายหมดไปนานแล้ว เป็นห้องชุดไซซ์ใหญ่เริ่ม 3 ห้องนอน 166-274 ตารางเมตร ปัจจุบันเราพัฒนาโอเชียน พอร์โตฟิโน่ มี 268 ยูนิต เปิดขาย 7-8 ปีแล้ว เหลือขายประมาณ 100 ยูนิต

ห้องใหญ่คือเพนต์เฮาส์หมดแล้ว เหลือแบบ 1-2 ห้องนอน แต่เป็นห้องชุด 1 นอนไซซ์ใหญ่ เริ่มต้น 76-159 ตารางเมตร ราคา 7.8-17 ล้าน บอร์ดบริษัทไม่กดดันเรื่องตัวเลข ตามแผนคิดว่าปิดการขายภายใน 3 ปี

ที่ผ่านมามีการปรับราคาจากตอนเปิดตัวโครงการ จากเดิมเริ่มตารางเมตรละ 67,000 บาท ปัจจุบัน 110,000 บาท หรือเท่ากับปรับขึ้น 57-60% เฉลี่ยเพิ่มปีละ 7% มูลค่าโครงการตอนเปิดตัว 2,700 ล้านบาท ปัจจุบันมูลค่าโครงการขยับเป็น 3,500 ล้านบาท

แนวโน้มยังปรับราคาได้ตลอดเนื่องจากคู่แข่งในทำเลใกล้เคียง 200 เมตร มีราคาขายเริ่ม 140,000 บาทแต่พื้นที่ใช้สอย 45 ตารางเมตร ลูกค้ามีตัวเลือกแบบไหนคุ้มค่ากว่ากัน (ยิ้ม)

- EEC ปลุกกำลังซื้อรอบใหม่

แน่นอนครับ จังหวะที่ดีปีนี้เราปักหมุด 2 เรื่อง รัฐบาลโปรโมตการพัฒนาระเบียงเศรษฐกิจพิเศษภาคตะวันออก หรือ EEC ทำให้มีศักยภาพเป็นแหล่งงาน กับการท่องเที่ยวเชิงทะเล เรามีแหล่งท่องเที่ยวทางทะเลเชิงอนุรักษ์ กับเมดิคอลฮับเวลเนสให้ต่างชาติมาเฟรชร่างกาย

ในขณะที่มาริไทม์เป็นกำลังซื้อกลุ่มไฮโซ ซึ่งเรือยอชต์มี 3 ระดับคือ เรือยอชต์ซูเปอร์ยอชต์ เรือครูส ท่าเรือของเรารองรับยอชต์กับซูเปอร์ยอชต์ได้ ลูกค้าเอ็นจอยวิวมารีน่า สวนสีเขียว การเดินทางก็สะดวกสบาย ทางถนนมีมอเตอร์เวย์จากบ้านฉางมาจ่อใกล้โครงการ ถัดไป 30-40 กิโลเมตรมีสนามบินนานาชาติอู่ตะเภา

พอร์ชันสัตหีบ จอมเทียนเป็นโลเกชั่นใหม่ ทุกวันนี้หาดจอมเทียนเป็นทำเลที่มีระยะทางเชื่อมถึงสัตหีบ เป็นแหล่งอสังหาฯ รองรับตลาดบน ห้องชุดราคา 1-2 ล้านไม่เห็นแล้ว โครงการใหม่ตอนนี้แพงหมดจนถึงบางเสร่ ราคาถูกไม่มี เพราะ 1.หาดสวย 2.สถานท่องเที่ยวเกิดใหม่รองรับกิจกรรมครอบครัวมากขึ้น

โครงการเราที่ดินผืนใหญ่ 120 ไร่จึงมีศักยภาพสูงมาก ภาษาชาวบ้านคือเก็บกินนาน ๆ ที่ดินที่เหลือจะทำ Recurring Income สร้างรายได้จากค่าเช่า กำลังศึกษาตลาด มองตั้งแต่ออฟฟิศให้เช่า โรงแรม ฯลฯ

ทั้งนี้ทั้งนั้น การลงทุนในอนาคตต้องมองสิ่งที่ประเทศกำลังจะไป จังหวัดกำลังจะไป ซึ่งทำเลมีท่าเรือที่ดี มีลักเซอรี่โปรดักต์ คุยกับกระทรวงท่องเที่ยวและกีฬากำลังโปรโมตเรือครูสกับซูเปอร์ยอชต์ พฤติกรรมนักท่องเที่ยวเช่าตรงวันละ 5-6 แสนบาท มาแต่ละครั้งพัก 1 สัปดาห์ บางทริปเฉพาะค่าเช่าเรือลำละ 7 แสน-1 ล้านบาท

ในขณะที่ค่าบริการจอดเรือของเราปีละ 70,000 บาท ถูกกว่าฮ่องกง 3 เท่า บางทีไม่ต้องซื้อคอนโดฯ แต่เช่าจอดเรือก็ยังคุ้ม เพราะราคาเดียวกันจอดเรือในท่าเรือฮ่องกงได้แค่ 3-4 เดือน

ห้องชุดที่ขายไป 168 ยูนิตจึงมีลูกค้าต่างชาติซื้อ 35% โดยจีนกับอังกฤษเยอะสุด รองลงมามี อเมริกัน เยอรมัน ออสเตรเลีย อินเดีย และมีรัสเซียบ้างนิดหน่อย มีทั้งนักธุรกิจ เจ้าของกิจการ และกลุ่มรีไทร์เมนต์ บางรายอายุ 50 ปีกว่า ๆ ลาออกจากงานมาพักผ่อน มาใช้ชีวิตที่นี่

ส่วนลูกค้าคนไทยเราจับกลุ่มเป้าหมายครอบครัว ส่วนใหญ่เป็นเจ้าของกิจการ 60-70% ที่เหลือเป็นผู้บริหารหรืออาชีพอิสระที่มีรายได้สูง เช่น หมอ สถาปนิกอีก 40% พฤติกรรมการซื้อใช้เงินสด 95%

- ภาวะการแข่งขันตลาดบน

ทำเลในพัทยาเราไม่มีคู่แข่ง ยอชต์คลับในเมืองไทยมี 6 จุดที่เป็นท่าจอดเรือได้ อยู่ในภูเก็ต 5 จุด และมีเพียง 3 จุดที่มีโครงการอสังหาฯ ขายขาด ที่เหลือเป็นโรงแรมกับรีสอร์ต

ในขณะที่ลูกค้าพัทยากับภูเก็ตเป็นคนละกลุ่ม คนซื้อเราส่วนใหญ่มาจากกรุงเทพฯ ซื้อเป็นคอนโดฯ ตากอากาศหลังที่ 2 เดินทางไม่ไกล บรรยากาศสบาย ๆ วิวสวย คำนวณจากห้องชุดเริ่มต้น 8 ล้านตอนนี้ต้องมีรายได้เดือนละ 2 แสนบาทตอนอายุ 30-40 ปี (ยิ้ม)

กรณีลูกค้าต้องการรีเซลเรามีบริษัทลูก "เรียลเตอร์ แมเนจเมนต์" รองรับ มีตัวอย่างมาแล้วลูกค้าต่างชาติทำอินเตอร์ลอว์ ซื้อเก็บไว้ 2 ยูนิต ตอนหลังรีเซล 1 ยูนิตได้ทุนคืน เหมือนได้ห้องชุดฟรี 1 ห้อง

ซึ่งการทำตลาด 100 ยูนิตสุดท้าย โฟกัสกลุ่มเป้าหมายซื้ออยู่เอง โดยมีโควตาลูกค้าต่างชาติเหลือ 45 ยูนิต โดยทำการตลาดผ่านเอเย่นต์กับระบบออนไลน์ ตลาดคนไทยยังใช้มาร์เก็ตติ้งผ่านป้ายคัตเอาต์กับออนไลน์

ซึ่งตัวช่วย EEC เกิดมาทีหลัง โมเดลธุรกิจแบบนี้ลูกค้าจีนกับยุโรปมีกำลังซื้อสูง เทียบมูลค่ากับเมืองเขาถือว่าน้อยมาก เช่น คอนโดฯ ในเมืองซานย่า ไหหลำ ตารางเมตรละ 4-5 แสนบาท คนจีนที่เป็นคนรวยจะอยู่ทางเหนือแถวเจ้อเจียง ปักกิ่ง หน้าหนาวจะบินลงมาทางใต้แถวหนานหนิง ไหหนำ ตอนหลังเปิดกว้างเริ่มไปมองธุรกิจอสังหาฯในต่างประเทศแทน

พฤติกรรมลูกค้าคนจีน ถ้าซื้ออสังหาฯ ในกรุงเทพฯ ซื้อเพื่อลงทุนปล่อยเช่า แต่ถ้ามาพัทยาซื้อเพื่อมาพักผ่อน อย่างปีที่แล้วเราขายห้องด้านหน้าโครงการ ริมทะเล ขายให้คนจีนเขาบอกว่าราคาแค่นี้เอง 23 ล้าน ซื้อสดเลย



ติดตามข่าวสาร ผ่านแฟนเพจเฟซบุ๊ค ประชาชาติธุรกิจออนไลน์
www.facebook.com/PrachachatOnline
ทวิตเตอร์ @prachachat

ติดตามอ่านข่าวสารจากประชาชาติออนไลน์
ดาวน์โหลดผ่านแอปพลิเคชั่น >> Prachachat << ได้แล้ววันนี้