ไขปัญหาบ้าน คอนโด

อยากมีบ้านที่อยู่ในเมืองนนท์ที่ราคาสักไม่เกินล้านสอง??

ขออนุญาตถอนหายใจดังเฮือกใหญ่ ๆ ดังนี้ เฮ้อ…เฮือก เฮือก เฮือก

คำถามหลังไมค์เข้ามาแบบนี้จากคุณแฟนเพจน่าจะยังไม่เคยซื้ออสังหาริมทรัพย์ ดังนั้นจึงเดาว่าถ้าซื้อก็จะซื้อเป็นบ้านหลังแรก

และถ้าซื้อเป็นบ้านหลังแรกจริง ๆ หมอเมตต์ขอต้อนรับเข้าสู่โลกแห่งความเป็นจริง ราคาอสังหาฯ ของบ้านเรา ในวงเงิน 1.2 ล้านบาท ถือว่าไม่ใช่เงินก้อนเล็ก ๆ แต่หากต้องการที่อยู่อาศัยประเภท “บ้าน” เราก็ต้องค่อยๆ คลำทางกันไปว่าจะได้อะไรบ้างนะคะ

ก่อนหน้านี้ หมอเมตต์เพิ่งเขียนบทความเรื่อง “ทาวน์เฮาส์ต่ำ 1.5 ล้าน กำลังจะสูญพันธุ์”

อ่านไม่ผิดหรอกค่ะ อสังหาฯ มีหลายประเภท อาทิ คอนโดมิเนียม บ้านเดี่ยว ทาวน์เฮาส์ อาคารพาณิชย์ บ้านแฝด กรณีคุณเจ้าของกระทู้ตั้งงบประมาณ 1.2 ล้านบาท แถมอยู่ในพื้นที่จังหวัดนนทบุรีอีกต่างหาก

ทั้งนี้ทั้งนั้น ในวงการพัฒนาที่ดิน บริษัทผู้ประกอบการเขาฟันธงมาอย่างนี้ค่ะว่าสินค้าประเภททาวน์เฮาส์ราคาต่ำกว่า 1.5 ล้านกำลังจะหายไปจากตลาดในเขตกรุงเทพฯ และปริมณฑล (ปกติหมายถึงนนทบุรี ปทุมธานี สมุทรปราการ)

สาเหตุเป็นเพราะต้นทุนราคาที่ดินแพงมาก แพงจับใจ ผู้บริหารสมาคมธุรกิจบ้านจัดสรรนั่งวิเคราะห์ให้ฟังว่า โครงการรถไฟฟ้าที่กำลังก่อสร้างทั้งหลาย เป็นทั้งขั้วบวกและขั้วลบ ขั้วบวกก็คือเปิดหน้าดินให้กับทำเลที่มีเส้นทางพาดผ่าน คนได้อยู่แถวนั้นก็เดินทางสะดวก

แต่ขั้วลบก็มาจากความนิยมซื้อโครงการจัดสรรแนวรถไฟฟ้านั่นแหละเพราะคนนิยมมาก ๆ เข้า ราคาที่ดินก็ปรับขึ้นรายวัน ขึ้นแบบปรึกษาหารือใคร ราคามโนก็เยอะ ประเด็นคือราคาที่ดินแพงไม่ได้หยุดแค่แนวรถไฟฟ้า แต่เลื้อยเข้าไปอยู่ตามตรอกซอกซอยด้วย

ยุคนี้กำลังมีการเปิดไซต์ก่อสร้างรถไฟฟ้าหลายสายหลายเส้นทาง เราเป็นประชาชนคนธรรมดา ๆ นึกอะไรไม่ออก ให้จำง่าย ๆ แค่นี้ก็แล้วกันนะคะว่า ใช้ตัวสถานีรถไฟฟ้าเป็นตัวตั้ง จากนั้นกางรัศมีออกมาจากสถานี เราก็จะรู้ว่ายิ่งใกล้สถานีราคายิ่งแพง

อสังหาฯ ที่เราๆ ทั่นๆ หาซื้อใกล้แนวรถไฟฟ้าได้น่าจะเป็นคอนโดมิเนียม กลุ่มราคาที่มีการซื้อมากที่สุดอยู่ที่ 2 ล้านบาท

กรณี “บ้านเดี่ยว” มีหลายราคา ถ้าอยู่ปลายทางสถานีรถไฟฟ้าและมุดเข้าไปอยู่ในซอย อาจเห็นราคา 3 ล้านได้อยู่ แต่ถ้าขยับเข้ามาใกล้สถานีมากขึ้นราคาตั้งอยู่ที่ 5 ล้านขึ้นไป เปรียบเทียบราคาที่มีการซื้อขายมากที่สุดปี 2558 เฉลี่ยหลังละ 4.6 ล้านบาท พอเข้าปี 2559 ราคาซื้อเยอะสุดขยับไปอยู่ที่หลังละ 5.3 ล้านบาท

ในที่สุดมาถึง “ทาวน์เฮาส์” ซะที ซึ่งหลายปีมานี้เขาไปเจอตัวเลขการเปิดตัวโครงการใหม่จิ๊บๆ มาก แค่ปีละ 27-28% เท่านั้น แต่การโอนกรรมสิทธิ์ในแง่จำนวนหน่วยมีมากกว่าบ้านเดี่ยวเยอะ เหตุผลเพราะมีการนับรวมอาคารพาณิชย์ กับทาวน์เฮาส์มือสองเข้าไปด้วยนั่นเอง

จุดโฟกัสมาดูกลุ่มราคาที่มีการซื้อขายมากที่สุด พบว่า 2 ใน 3 ของการซื้อขายในปี 2558 ตกหลังละ 1.5 ล้านบาท และปี 2559 ทาวน์เฮาส์แพงขึ้นเป็นการซื้อหลังละ 1.8 ล้านบาท

สิ่งที่บริษัทพัฒนาที่ดินเขาประเมินมาก็คือ ในทำเลชานเมือง ยกตัวอย่างโซนรังสิตที่มีการสร้างคอนโดฯ ตลาดล่าง หรือราคาต่ำล้าน อาจจะห้องละ 6-7 แสน เป็นการส่งสัญญาณว่าคอนโดฯ ชานเมืองจะเป็นสินค้าที่มาทดแทนทาวน์เฮาส์ชานเมืองอย่างถาวร

และภายในอีก 2 ปีนับจากนี้ (ภายในปี 2562) ทาวน์เฮาส์ราคาต่ำกว่าหลังละ 1.5 ล้านบาท ไม่มีให้เห็นในตลาดอีกต่อไปแล้ว

พฤติกรรมผู้บริโภคในการซื้อบ้านเปลี่ยนเร็วมาก ครอบครัวเริ่มต้นต้องซื้อคอนโดฯ อย่างเดียว และทำเลอยู่ย่านชานเมืองอีกต่างหาก

อย่างไรก็ตาม คุณเจ้าของกระทู้อย่าเพิ่งหมดกำลังใจ ราคาอสังหาฯ ที่เขาโฟกัสว่าสินค้าทาวน์เฮาส์ราคาต่ำ 1.5 ล้านใกล้จะสูญพันธุ์นั้น เป็นการมองในมุมของบริษัทผู้ประกอบการรายกลาง-รายใหญ่

ในขณะที่โลกแห่งความเป็นจริง นอกจากโครงการที่มีแบรนด์ดังๆ แล้ว ก็ยังมีทางเลือกของโครงการรายกลาง-รายเล็ก ยี่ห้ออาจจะไม่ดังไปทั่วกรุงเทพฯ อาจจะดังเป็นโซนๆ หรือดังเป็นซอยๆ

ใจจริงหมอเมตต์อยากแนะนำให้ซื้อโครงการที่ยี่ห้อดังๆ หน่อย เพราะอย่างน้อยเวลาเขาทำอะไรไม่ดีขึ้นมาเราก็ยังมีแบรนด์เขาเป็นตัวประกันอ่ะค่ะ (ฮา)

แต่ในเมื่อทรัพยากรเงินในกระเป๋าเรามีจำกัด บวกกับความต้องการอยากได้ “บ้าน” อีกต่างหาก โจทย์ยากหนักขึ้นไปอีกตรงที่อยากได้ทำเลจังหวัดนนทบุรี

คุณเจ้าของกระทู้ทราบหรือไม่คะ จังหวัดปริมณฑลนั้น ตอนนี้นนทบุรีอู้ฟู่ที่สุดเล้ย เพราะมีรถไฟฟ้าสายสีม่วง (ถึงแม้จะโหรงเหรงอยู่ในตอนนี้) เปิดบริการ ส่วนปทุมธานีกับสมุทรปราการก็เริ่มมีความหนาแน่นของรถไฟฟ้า ทางด่วน ถนนตัดใหม่เช่นกัน

จังหวัดปริมณฑลของกรุงเทพฯ ทั้ง 3 จังหวัด เดินเข้าไปถามราคาอสังหาฯ ที่ไหนราคาก็ค่อนข้างจะแพงด้วยกันทั้งนั้น

ดังนั้น ขอฟันธงว่าทางเลือกคุณแฟนเพจ มีดังนี้ 1.อสังหาฯ ราคา 1.2 ล้านบาท ที่อยากได้ประเภทโครงการแนวราบ (ปกติมีทาวน์เฮาส์ บ้านเดี่ยว บ้านแฝด) ขอบอกว่าถ้าซื้อของบริษัทดังหรือที่เรียกว่าบิ๊กแบรนด์ น่าจะจำกัดได้เพียงซื้อทาวน์เฮาส์

2.โอกาสซื้อบ้านเดี่ยวในงบประมาณก้อนนี้ น่าจะเป็นยี่ห้อท้องถิ่น หรืออีกทีก็เป็นบ้านมือสองไปเลย

คำแนะนำที่อาจจะขัดหูขัดตาไปบ้างก็คือ อยากได้บ้านจริงๆ น่าจะต้องเพิ่มงบประมาณ อาจจะหลังละ 1.8-2 ล้าน ก้อนนี้ยังพอมองหาอะไรกล้อมแกล้มได้บ้างค่ะ

กับคำแนะนำกรณีตัดสินใจซื้อโครงการใกล้บ้าน ที่ไม่ได้อยู่ในทำเนียบแบรนด์ดัง ให้ใช้กฎหมายเข้ามาเป็นตัวประกอบการตัดสินใจ

นั่นคือ ควรซื้อในโครงการจัดสรร โดยมีกฎเหล็กว่าคุณเจ้าของกระทู้ต้องตรวจสอบให้แน่ใจว่ามีการขออนุญาตจัดสรรอย่างถูกต้อง

การตรวจสอบมีเพิ่มเติมอีกเล็กน้อยนั่นคือ ถ้าซื้อทาวน์เฮาส์ ที่ดินเริ่มต้นต้อง 16 ตารางวาขึ้นไป บ้านเดี่ยวเริ่มต้น 50 ตารางวาขึ้นไป บ้านแฝดเริ่มต้น 35 ตารางวาขึ้นไป ผิดจากนี้ (หมายถึงซื้อแล้วที่ดินเริ่มต้นน้อยกว่านี้ ให้เฉลียวใจได้เลยว่าอาจหลบเลี่ยงกฎหมายจัดสรร โอกาสแจ็กพ็อตก็มีสูง)

องค์ประกอบหลักอีกเรื่องคือ ถ้าซื้อในโครงการจัดสรร ให้ตรวจสอบเรื่องพื้นที่ส่วนกลาง ถนนหนทางมีเพียงพอไหม ค่าส่วนกลางเป็นยังไง ฯลฯ

สิ่งเหล่านี้ แม้ไม่ใช่โครงการแบรนด์ดังๆ แต่ถ้าทำถูกต้อง กฎหมายก็จะช่วยเป็นหูเป็นตา ช่วยคุ้มครองเราระดับหนึ่งแล้วค่ะ

ขอให้โชคดีในการเลือกซื้อบ้านหลังแรกค่ะ

ปล. มีข้อมูลสอบถามหลังไมค์ ติดต่อหมอเมตต์ [email protected] ค่ะ ขอบคุณค่ะ