3 Quick Wins วิธีลด Emission อสังหาฯเชิงพาณิชย์

อสังหา
คอลัมน์ : นอกรอบ
ผู้เขียน : กณิศ อ่ำสกุล
ศูนย์วิจัย Krungthai COMPASS

“ทำไมเจ้าของอาคารเชิงพาณิชย์ถึงต้องให้ความสำคัญกับการลด Emission ด้วยล่ะ ?” คำตอบของคำถามดังกล่าวคงสามารถแบ่งได้เป็น 2 ข้อใหญ่ ๆ ด้วยกัน คือ 1) ปัจจุบันธุรกิจอสังหาฯเชิงพาณิชย์ทั่วโลกมีการปล่อย CO2 สูงถึง 3.7 พันล้านตันส่วนใหญ่มาจากการปล่อยมลพิษทางอ้อม หรือ “Indirect Emission” จากการใช้ไฟฟ้าในระบบทำความร้อน ความเย็น ระบบส่องสว่าง ตลอดจนลิฟต์โดยสาร และบันไดเลื่อน

ซึ่งองค์กรพลังงานระหว่างประเทศ (IEA) ระบุว่า ภายใน 6-7 ปีต่อจากนี้ อสังหาฯเชิงพาณิชย์ทั่วโลกจะต้องลดการปล่อย CO2 เหลือ 1.6 พันล้านตัน เพื่อบรรลุเป้าหมาย Net Zero ในปี 2573 (ค.ศ. 2030)

และ 2) พฤติกรรมของผู้เช่าเองก็หันมาให้ความสำคัญกับอาคารรักษ์โลกกันมากขึ้น สะท้อนจากการสำรวจผู้เช่ากว่า 1,000 ราย จาก 13 ประเทศทั่วโลก โดย JLL ที่ระบุว่า 74% ของผู้เช่ายอมที่จะจ่ายค่าเช่าสูงขึ้นเพื่อแลกกับการได้เช่าพื้นที่ในอาคารรักษ์โลก

ภาวะดังกล่าวเกิดขึ้นกับผู้เช่าสำนักงานในไทยเช่นกัน เห็นได้จากความต้องการเช่าสำนักงานโดยสุทธิในปี 2566 ที่กว่า 90% ล้วนเกิดขึ้นในอาคารรักษ์โลกทั้งสิ้น

อย่างไรก็ดี การปรับปรุงอาคารเดิมอย่างเต็มรูปแบบเพื่อให้ได้มาตรฐานรักษ์โลกอย่าง LEED หรือ TREE ต้องใช้เงินทุน และระยะเวลาที่ค่อนข้างนานทั้งการจัดจ้างที่ปรึกษา การหาผู้เชี่ยวชาญในมาตรฐานต่าง ๆ รวมถึงการส่งผลสรุปให้กับผู้รับรองซึ่งอาจใช้เวลาหลักปี Krungthai COMPASS จึงขอเสนอ 3 Quick Wins ให้ผู้ประกอบการสามารถปรับปรุงอาคารของตนให้ Less-Brown และ More-Green ผ่านการลดการใช้พลังงานของอาคาร ภายใต้ทรัพยากรด้านการเงินและระยะเวลาที่จำกัด

Advertisment

Quick Wins#1 “ติดตั้งระบบ Building Automation System (BAS) อย่างเต็มรูปแบบ” BAS เป็นระบบเครือข่ายคอมพิวเตอร์ที่ทำหน้าที่บริหารจัดการและควบคุมอาคารโดยอัตโนมัติผ่านการทำงานร่วมกันระหว่าง Sensors, Controllers และ Software การใช้ระบบ BAS จะช่วยให้อาคารสามารถควบคุมการทำงานของระบบต่าง ๆ ภายในอาคารได้อย่างมีประสิทธิภาพ

ยกตัวอย่างเช่น สามารถหรี่ไฟส่องสว่างและปรับความแรงของระบบปรับอากาศลงในพื้นที่ที่มีผู้ใช้งานน้อยได้อัตโนมัติ หรือสามารถควบคุมการใช้ลิฟต์ให้ไปจอดรอในชั้นที่มักมีการใช้งานหนาแน่นในแต่ละช่วงเวลา ทำให้อาคารใช้พลังงานลดลงเฉลี่ย 20% ซึ่งเมื่อพิจารณาร่วมกับค่าใช้จ่ายในการติดตั้ง BAS แล้ว คาดว่าการลงทุนใน BAS จะสร้างผลตอบแทน (ROI) ได้ที่ราว 11.5%

Quick Wins#2 “เปลี่ยนหลอดไฟเป็น LED” ภายใต้ความส่องสว่างที่เท่ากัน การเปลี่ยนหลอดไฟจากหลอดไส้ (Incandescent) และหลอดฟลูออเรสเซนต์ (CFL) ไปเป็นหลอด LED สามารถช่วยการใช้ไฟฟ้าในระบบส่องสว่างของอาคารได้ถึง 30-85% ซึ่งเมื่อเทียบกับค่าใช้จ่ายในการติดตั้งที่ไม่สูงนักที่ราว 2-3 ล้านบาทต่ออาคาร การลงทุนเปลี่ยนหลอดไฟเป็น LED จึงเป็นแนวทางที่ให้ความคุ้มค่าและน่าลงทุน

Quick Wins#3 “เปลี่ยน Facade อาคารเป็นกระจกคุณภาพสูง (Low-E)” ปัจจุบัน Curtain Wall หรือการออกแบบเปลือกอาคารด้วยกำแพงกระจกกำลังเป็นที่นิยมของอาคารสมัยใหม่ การเลือกกระจกที่มีคุณสมบัติสะท้อนความร้อนที่สูงแต่ยังปล่อยให้แสงสว่างสามารถเข้ามายังอาคารได้อยู่ จึงเป็นสิ่งสำคัญอย่างยิ่งต่อการออกแบบ Facade

Advertisment

ในปัจจุบัน การใช้กระจกคุณภาพสูงอย่าง Low-E ที่มีการเคลือบสารฉนวนกันรังสีความร้อนไว้ด้านในของกระจก ช่วยป้องกันไม่ให้รังสีความร้อนผ่านเข้าสู่ภายในอาคาร และเมื่อภายในอาคารเย็นลง ก็สามารถที่จะลดการทำงานของระบบปรับอากาศภายในอาคารได้ ส่งผลให้อาคารจะมีการใช้พลังงานลดลงราว 4-5% เมื่อเทียบกับกระจกใสธรรมดา ซึ่งเมื่อพิจารณาร่วมกับค่าใช้จ่ายในการติดตั้งกระจก Low-E แล้วจะได้ ROI อยู่ที่ประมาณ 14%

เมื่อเปรียบเทียบ Quick Wins ทั้ง 3 วิธี Krungthai COMPASS มองว่าทางเลือกที่ 2 หรือการเปลี่ยนระบบส่องสว่างเป็น LED คือวิธีที่เจ้าของอาคารควรดำเนินการเป็นอย่างแรก ๆ เนื่องจากเป็นวิธีการที่ใช้เงินลงทุนที่ไม่สูงนักเมื่อเทียบกับทางเลือกอื่น ๆ อีกทั้งยังคืนทุนค่อนข้างเร็ว และสามารถดำเนินการได้ภายในกรอบระยะเวลาที่สั้นเพียง 30-60 วัน

ส่วนทางเลือกที่ 1 อย่างการติดตั้งระบบ BAS อย่างเต็มรูปแบบ และทางเลือกที่ 3 อย่างการเปลี่ยน Facade อาคารเป็นกระจก Low-E เป็นวิธีที่อาจเหมาะกับเจ้าของอาคารที่มีเงินลงทุนในระดับหนึ่ง เนื่องจากทั้ง 2 วิธีต่างใช้เงินลงทุนหลักหลายสิบล้านบาท และใช้เวลาดำเนินการค่อนข้างนาน 120-180 วัน เจ้าของอาคารจึงต้องบริหารจัดการให้ดีเพื่อไม่ให้กระทบกับผู้เช่าปัจจุบัน

อย่างไรก็ดี เมื่อตัวอาคารปรับปรุงเสร็จ คาดว่านอกจากผลตอบแทนในรูปตัวเงินแล้ว วิธีการทั้ง 2 ยังอาจสามารถเพิ่มความพึงพอใจด้านอื่น ๆ ให้กลุ่มผู้เช่าทั้งการลดระยะเวลาในการรอลิฟต์ลงจากระบบ BAS หรือการมีรูปร่างหน้าตาของออฟฟิศสำนักงานที่ดูทันสมัยมากขึ้นจากการปรับปรุง Facade ของอาคาร เป็นต้น