คอลัมน์

บ้านต่ำ 2 ล้าน หายไปไหน ?

คอลัมน์ สามัญสำนึก

โดย เมตตา ทับทิม

ที่อยู่อาศัยเป็นปัจจัย 4 ปีนี้ปัจจัยเสี่ยงสุด ๆ หนีไม่พ้นมาตรการ LTV-loan to value แบงก์ชาติบังคับเพิ่มเงินดาวน์ 20% สำหรับการซื้อหลังที่สองเป็นต้นไป เริ่ม 1 เมษายน 2562 เหลือเวลาอีกไม่ถึงเดือนนี่แหละ

คนกู้ซื้อบ้านหลังแรกอย่าคิดว่าจะรอด ถึงแม้กู้ซื้อบ้านดาวน์ 5% คอนโดมิเนียมดาวน์ 10% แต่สิ่งที่โดนเหมือนบ้านหลังสองคือไม่ได้เห็นกู้ 100% กู้ซื้อเฟอร์นิเจอร์ กู้ตกแต่ง แบงก์ชาติยืนถือไม้เรียวบอกว่าแบงก์ห้ามปล่อยเด็ดขาด

คนมัวแต่ไปกลัวการซื้อหลังสองต้องดาวน์แพง จนลืมไปว่าสต๊อกค้างในมือที่สร้างเสร็จพร้อมอยู่ แม้จะซื้อหลังแรกก็ต้องโดนเรื่องเงินดาวน์เหมือนกัน

ผู้ซื้อบ้านคนหนึ่ง นามสมมุติ “น้องฟ้ารักพ่อ” ซื้อบ้าน-คอนโดฯพร้อมอยู่ 1 ล้าน กู้ได้ 9 แสน แต่ไม่มีเงินออม น้องฟ้ารักพ่อก็ต้องไปพึ่งเงินกู้อื่นมาโปะเงินดาวน์

ถ้ากู้แบงก์ 9-9.5 แสน ดอกเบี้ยอย่างมากก็ MRR ปกติ แต่เงินดาวน์อาจต้องพึ่งน็อนแบงก์หรืออะไรก็ตาม แต่ดอกเบี้ยแพงกว่าแน่นอน อาจจะ MRR+1-2-3% ก็ว่าไป

นี่คือสิ่งที่จะเกิดขึ้นในชีวิตจริงของคนซื้อบ้านหลังแรก และฟันธงได้เลยว่าเป็นตลาดกลาง-ล่างหรือตลาดแมส

หันกลับมาดูศึกเลือกตั้งรอบนี้ แปลกแต่จริง ไม่เห็นมีพรรคการเมืองไหนออกมาพูดนโยบายทำให้ประชาชนผู้มีรายได้น้อย-รายได้ปานกลางซื้อบ้านคล่อง ๆ กู้คล่อง ๆ

ความพยายามให้ผู้มีรายได้น้อยมีบ้าน ผ่อนเดือนละ 4,000 บาท ราคาหลังละ 5-6 แสนบาท พอเอาเข้าจริง รัฐบาล คสช.ใช้เวลางมเข็มในมหาสมุทร 5 ปี คลอดออกมาเป็นแคมเปญมาร์เก็ตติ้งล่าสุดคือโครงการบ้านล้านหลัง

อย่าลืมว่าเรื่องก่อสร้างนั้น จะสร้างใหม่ 1 ล้านหลังไม่ใช่เรื่องง่าย แผนยุทธศาสตร์ที่ออกมาก็เลยเป็นแผนยาว 10-20 ปี ในระหว่างนี้ก็อยู่กันแบบปีต่อปีไปพลาง ๆ กลายเป็นแคมเปญเงินกู้ของแบงก์รัฐอย่าง “ธอส.-ธนาคารอาคารสงเคราะห์” ให้กู้ไม่เกิน 1 ล้านบาท

ทำบ้านล้านหลังแต่ตั้งเป้าสินเชื่อปีแรก 50,000 ล้าน เอ๊ะ ยังไงกัน ทำไมไม่ให้สินเชื่อ 1 ล้านล้านบาท หรือเปลี่ยนชื่อเป็นโครงการบ้านห้าหมื่นหลัง

มีคนบอกว่ามาร์เก็ตติ้ง=การตลาด=สร้างภาพ (ฮา)

ถัดมา “พี่แจ๊ด-อัญชนา วัลลิภากร” ซีอีโอเว็บไซต์บาเนียดอตคอม เพิ่งแจกข้อมูลสำรวจที่อยู่อาศัยราคาต่ำล้าน บ่นอุบว่าซัพพลายหายากมาก ทำเลไม่ต้องพูดถึง กระจุกตัวโซนขอบเมือง “ปทุมธานี-นนทบุรี-นครปฐม-สมุทรสาคร”

บ้านจัดสรรต่ำล้านส่วนใหญ่เป็นทาวน์เฮาส์เกือบ 80% คอนโดฯต่ำล้านกระจุกตัวโซนรถไฟฟ้าสายสีม่วง เตาปูน-บางใหญ่ และแนวรถไฟฟ้าสายสีเหลืองลาดพร้าว-สำโรง

บ้านการเคหะแห่งชาติ รัฐบาลให้แฮนดิแคปเหนือเอกชนเยอะแยะ แต่ทำเลก็ยังกระเด็นไปอยู่ที่ อ.คลองหลวง อ.ธัญบุรี ปทุมฯ-อ.บางพลี อ.ลาดกระบัง สมุทรปราการ-อ.สามพราน นครปฐม-อ.เมืองสมุทรสาคร

ถ้าอย่างนั้น ผู้มีรายได้ปานกลางล่ะ…ไม่รู้จะนิยามยังไงดี

เพราะเคยถามดีเวลอปเปอร์บางยี่ห้อ เขาบอกว่าตลาดล่างของเขาเริ่มต้น 3 ล้าน มนุษย์เงินเดือนที่ขังตัวเองอยู่ในบริษัทเดิมมา 20 กว่าปี มีรายได้ประจำฟังแล้วยังสะดุ้ง ทำไมแพงจัง

ในที่นี้เรามาโฟกัสบ้านต่ำ 2 ล้านดีไหม ไม่น่าเชื่อ เป็นเซ็กเมนต์ที่หาได้ยากเย็นเช่นเดียวกับบ้านต่ำล้าน

เดินสายฟังบริษัทอสังหาฯแถลงแผนธุรกิจปี 2562 เคยถามตรง ๆ เว้ากันซื่อ ๆ ว่าปีนี้การลงทุนทิ้งคนซื้อบ้านต่ำ 2 ล้านไว้ข้างหลังหรือเปล่า เพราะพี่เบิ้มเล่นของสูงของแพงกันทั้งนั้นในปีนี้ ทาวน์เฮาส์ก็ไปทำ 2.5 ล้านขึ้นไป คอนโดฯก็เริ่มต้นล้านปลาย ๆ

นายแบงก์เองก็เถอะ เน้นปล่อยสินเชื่อราคา 2.5 ล้านเพราะต้องเพลย์เซฟตัวเอง หนี้เสียน้อย หลักฐานแน่น กำลังซื้อต่ำกว่านั้นตัวใครตัวมัน

ปี 2562 ปัจจัย 4 ที่อยู่อาศัยราคาต่ำ 2 ล้านหายไปไหน ซัพพลายน้อย เรื่องกู้ลืมไปได้เลย

รัฐบาลใหม่ช่วยอะไรได้มั่งมั้ยเนี่ย