“ธนารักษ์” ปลุกผีที่ดิน ปิดมหากาพย์ 3 หมื่น ล.

คอลัมน์ ชั้น 5ประชาชาติ

โดย ประเสริฐ จารึก


เหมือนจะได้เริ่มต้นด้วยดี สำหรับการพัฒนาโครงการใหญ่บนที่ราชพัสดุใน 3 ทำเลทองของกรมธนารักษ์ มีมูลค่าโครงการกว่า 3.38 หมื่นล้านบาท หลังปล่อยคาราคาซังมานานร่วม 10-20 ปี เรียบร้อยโรงเรียน “เจ้าสัวเจริญ สิริวัฒนภักดี” โครงการศูนย์การประชุมแห่งชาติสิริกิติ์ เนื้อที่ 53 ไร่ ที่ยืดเยื้อมาตั้งแต่ปี 2539

เมื่อวันที่ 17 ม.ค. 2560 คณะรัฐมนตรีอนุมัติต่อสัญญาสัมปทานและขยายเวลาเช่าให้ 50 ปี แลกกับการที่เอกชนควักเงินลงทุนเพิ่มจาก 2,732 ล้านบาท เป็น 6,000 ล้านบาท หลังโมเดลที่วาดแผนไว้ ติดกฎเหล็กข้อบัญญัติกรุงเทพมหานคร (กทม.) ห้ามสร้างตึกสูงเกิน 23 เมตรหรือ 8 ชั้น



ทำให้ “เจ้าสัวเจริญ” รีโมเดลใหม่ ด้วยการรีโนเวตอาคารเดิมพร้อมขยายพื้นที่ใหม่เพิ่มเป็น 1.8 แสนตารางเมตร แทนการสร้างอาคารหลังใหม่ต่อเชื่อมอาคารเดิมพ่วงโรงแรมสูงกว่า 30 ชั้น โดยจ่ายผลตอบแทนให้กรมธนารักษ์ 50 ปี คิดเป็นมูลค่าปัจจุบันอยู่ที่ 5,083 ล้านบาท

เมื่อทุกอย่างลงตัว ภายในปี 2561 ที่จะถึงนี้ “เจ้าสัวเจริญ” เตรียมปิดปรับปรุงศูนย์การประชุมแห่งชาติสิริกิติ์อีกโครงการที่ได้รับการเกาะติดไม่แพ้กัน คือ โครงการคอมเพล็กซ์ยักษ์ 63 ไร่ “บริเวณหมอชิตเก่า” ที่ติดหล่มปมปัญหากับ “เสี่ยน้ำ มหฐิติรัฐ” กันมาตั้งแต่ปี 2537 ก็กำลังเป็นที่จับตา “เสี่ยน้ำ” จะดึงนักลงทุนไทยหรือเทศมาเป็นพันธมิตรร่วมลงทุนด้วย หลังกรมธนารักษ์ให้คู่สัญญาเดิม “บางกอกเทอร์มินอล” รันโครงการต่อ 30 ปี ภายใต้โมเดลเก่า ที่เขย่ากันใหม่ให้ทันกับสถานการณ์ปัจจุบัน แต่ยังคงรูปแบบการพัฒนาเป็นมิกซ์ยูสมีศูนย์การค้า สำนักงาน ที่อยู่อาศัย โรงแรมและที่จอดรถ บขส. กันไว้ให้ 1 แสนตารางเมตรตามสัญญา

ส่วนมูลค่าการลงทุนเพิ่มขึ้นกว่า 40% จากเดิม 18,190 ล้านบาท เป็น 26,900 ล้านบาท หลังต้นทุนก่อสร้างเพิ่ม และได้รับผลกระทบจากผังเมือง กทม.ปรับลด FAR (พื้นที่อาคารรวมต่อพื้นที่ดิน) จาก 10:1 เหลือ 8:1 ทำให้พัฒนาเชิงพาณิชย์ได้น้อย เหลือพื้นที่ใช้สอย 711,412 ตารางเมตร จากเดิม 1 ล้านตารางเมตร

สำหรับกรมธนารักษ์จะได้ผลตอบแทน 3,000 ล้านบาทตลอด 30 ปี แต่เมื่อหักค่าสร้างอาคารจอดรถชดเชยให้ บขส.อีก 2,400 ล้านบาท จะเหลืออยู่ที่ 600 ล้านบาท

ความคืบหน้าล่าสุดอยู่ระหว่างนำสัญญาให้อัยการตรวจสอบ ก่อนจะเสนอคณะรัฐมนตรีประทับตราภายในปีนี้ที่เริ่มเคลื่อนไหว “ที่ดินโรงภาษีร้อยชักสาม” เนื้อที่กว่า 5 ไร่ในซอยเจริญกรุง 36 ติดแม่น้ำเจ้าพระยา หลังกรมธนารักษ์สามารถเคลียร์พื้นที่สำเร็จ ประกอบกับมีคำสั่งจากศาลปกครองให้กรมธนารักษ์และ บมจ.แนเชอรัล พาร์ค หรือชื่อใหม่ บมจ.ยูซิตี้เดินหน้าโครงการ

ไฮไลต์อยู่ที่ผู้พัฒนาโครงการ พลันมีชื่อ “บีทีเอส” ของ คีรี กาญจนพาสน์ เจ้าพ่อรถไฟฟ้า ร่วมแจมด้วย ในฐานะผู้ถือหุ้นใหญ่ “ยูซิตี้”


ปัจจุบันกรมธนารักษ์เตรียมเดินหน้าโครงการนี้ตามกรอบเดิมที่ทำสัญญาไว้เมื่อ 11 ปีที่แล้ว จะพัฒนาเป็นโรงแรมแนวอนุรักษ์ โดยบูรณะปรับปรุง 3 อาคารเดิม มีอายุ 127 ปี และสร้างอาคารใหม่บนพื้นที่ 2.5 ไร่ ซึ่ง “ยูซิตี้” ที่ปัจจุบันซุกใต้ปีก “บีทีเอส” จะใส่เม็ดเงินลงทุนเพิ่มจากเดิม 800 ล้านบาท เป็น 1,400 ล้านบาท หวังปลุกปั้นโครงการให้เปรี้ยง แม้จะเทียบกับอภิโปรเจ็กต์ “ไอคอนสยาม” มูลค่ากว่า 5 หมื่นล้านบาท ที่ประจันหน้าอยู่ฝั่งตรงข้ามไม่ได้ก็ตาม เป็นความคืบหน้าของโปรเจ็กต์มหากาพย์ ที่กรมธนารักษ์กำลังพยายามอย่างยิ่งยวด เร่งปิดดีลให้จบ เพื่อให้โครงการได้ไปต่อในยุครัฐบาล คสช.

ไม่พลาดข่าวสำคัญ เจาะลึกทุกประเด็น
เพิ่มเราเป็นเพื่อนทาง @prachachat

ติดตามข่าวธุรกิจ