คอลัมน์

อสังหาฯคือหัวใจ ในยามอ่อนแรง

คอลัมน์ สามัญสำนึก
สมถวิล ลีลาสุวัฒน์

ที่จั่วหัวแบบนี้ไม่มีอะไรมาก นอกจากจะบอกว่า ล่าสุด “ทุกความคิด” ของคนภาครัฐและเอกชน ต่างเห็นพ้องอยากให้ “อสังหาริมทรัพย์” เป็นพระเอกกู้ชีพ

เป็นแม่เหล็กดึงดูด “กำลังซื้อ” จากทั่วโลก ทั้งนักลงทุน นักธุรกิจ และนักท่องเที่ยว เพราะในสายตาชาวโลก ประเทศไทยยามนี้คือ “แดนสวรรค์” ปลอดโควิด-19

ต่างจากประเทศมหาอำนาจ มีสถิติน่าขนลุก แต่ละวันประชาชนติดเชื้อโควิดวันละเป็นแสน

แต่ก็ไม่อยากข้ามประเด็น “พิษโควิดท่าขี้เหล็ก” ที่ทำเอาวุ่นวาย เสียหาย เสียโอกาสอย่างไม่น่าให้อภัย

เรื่องการปิดประเทศ ถ้ามองภาพรวมมองบวก ถือว่า “ดี”

เราล้อมรั้วของเรา ใช้ชีวิตภายในประเทศแบบง่าย ๆ ไม่ประมาท สวมหน้ากากอนามัย ถ้าทำได้ไทยก็ปลอดภัย

วันก่อนนั่งแท็กซี่ผ่านย่านจอมทอง หน้าสวนสาธารณะสุวรรณานนท์ โชเฟอร์เรียกให้ดู

“พี่ ๆ คนบ้าบ้านเรายังใส่แมสก์เลย” เห็นแล้วก็ขำตาม

ส่วนใครที่ชอบเที่ยวต่างประเทศ อาจอัดอั้น คงต้องทำใจ ส่วนนักธุรกิจที่ร้องผ่านสื่อ ผ่านรัฐ ขอให้รัฐบาลไทยยอมให้เฉพาะกลุ่มเข้าประเทศได้ ด้วยการลดระยะวันกักตัว

ข้อเสนอนี้ไม่เห็นด้วย มาตรฐานคือมาตรฐาน

วกกลับมาพูดถึง “ภาวะเศรษฐกิจ” น่าตกใจที่ขุนคลัง “อาคม เติมพิทยาไพสิฐ” ฟันธงว่า ต้องอีก 4 ปีถึงฟื้นจริง

หมายถึง ธุรกิจท่องเที่ยวหวนกลับมาคึกคัก เงินสะพัด

ธุรกิจ “ท่องเที่ยว” จึงเปรียบเหมือน “ลมหายใจ”

จึงมีหลายท่านคิดแบบภาพใหญ่ เอาเป็นวอลุ่ม เพื่อเร่งพลิกฟื้นเศรษฐกิจให้เห็นผลทันตา

“อสังหาริมทรัพย์” จึงกลายเป็น “หัวใจ” เป็นตัวชี้นำ สร้างรายได้เป็นกอบเป็นกำจาก“ดีมานด์” ต่างชาติ

เพราะชาวต่างชาติอยากซื้อและลงทุนในอสังหาริมทรัพย์เป็นจำนวนมาก ทั้ง ๆ ที่กฎหมายไทยก็ไม่ได้เปิดให้ชาวต่างชาติถือครองอสังหาริมทรัพย์ได้อย่างเสรี

ด้วยราคาและด้านภูมิศาสตร์ ไทยคือศูนย์กลางของภูมิภาค มีอาณาเขตติดกับพื้นที่เศรษฐกิจเกิดใหม่อีกหลายแห่ง

มีความอุดมสมบูรณ์ อาหารการกินอร่อย กินดื่มได้ 24 ชั่วโมง มีสถานที่ท่องเที่ยวสวยงาม

ชาวต่างชาติจึงโหยหาอยากซื้อหรือเช่า อยากลงทุน

แม้ราคาคอนโดฯหรูในไทย เรารู้สึกแพง แต่ต่างชาติมองว่าถูก เมื่อเทียบกับจีน, ฮ่องกง, สิงคโปร์, ญี่ปุ่น, อินเดีย, ไต้หวัน และเกาหลี

ทำเลใกล้ย่านธุรกิจ อโศก พระรามเก้า สีลม สาทร สุขุมวิท เพลินจิต ราชดำริ ราชประสงค์ และริมเจ้าพระยา ถือเป็นไพรมแอเรีย เหมือนศรีราชา ภูเก็ต เชียงใหม่ ฯลฯ

แม้อสังหาฯจะเป็นที่นิยมของชาวต่างชาติมากแค่ไหน แต่ไทยก็ไม่อนุญาตให้ต่างชาติถือครองได้อย่างเสรี โดยมีกฎหมายจำกัดสิทธิการถือครอง ทั้งที่ดิน, อาคารชุด, การเช่าอสังหาริมทรัพย์ และการถือครองที่ดิน

ยิ่งการถือครองที่ดิน จริง ๆ แล้วต่างชาติไม่สามารถซื้อหรือเป็นเจ้าของที่ดินได้ เว้นแต่จะเข้าข้อยกเว้นในประมวลกฎหมายที่ดิน

คอนโดมิเนียมที่ต่างชาติชอบ กฎหมายไทยก็เปิดโอกาสให้มีกรรมสิทธิ์ได้ แต่ให้ถือครองได้ในจำนวนจำกัด คือ ไม่เกิน 49% ของพื้นที่ทั้งหมดในอาคารชุดนั้น ๆ

ที่น่าสนใจ การเช่าอสังหาริมทรัพย์ของคนต่างด้าวโดยการจดทะเบียนเช่าระยะยาว ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 538 ระบุ เช่าระยะยาวคือเช่ามากกว่า 3 ปี นอกเหนือจากสัญญาเช่าแล้ว จะต้องไป “จดทะเบียนการเช่า” ณ สำนักงานที่ดินที่อสังหาฯ นั้น ตั้งอยู่ด้วย

เพราะตามกฎหมายแล้ว สัญญาเช่าจะมีผลแค่ 3 ปีเท่านั้น ตาม พ.ร.บ.เช่าอสังหาริมทรัพย์เพื่อพาณิชยกรรมและอุตสาหกรรม พ.ศ. 2542 กำหนดระยะเวลาไว้ว่า สามารถเช่าได้ไม่เกิน 30 ปี เมื่อสัญญาเช่าสิ้นสุดสามารถต่อสัญญาได้อีกไม่เกิน 30 ปี นับแต่วันต่อสัญญา

คาดกันว่า ถ้าไทยคุมโควิดอยู่หมัด วัคซีนใช้ได้จริง ถึงเวลาคงมีการแก้กฎหมายอสังหาฯ เพื่อเปิดทางเงินนอกเข้าประเทศอย่างมหาศาล เพื่อฟื้นฟูธุรกิจในทุกภาคส่วน

ต้นน้ำคือการร่วมทุน ปลายน้ำคือการเช่าซื้ออยู่ยาว ๆ