เมื่อ “สินเชื่อบ้าน” โตต่ำสุดรอบ 23 ปี หนี้เสียลามบ้านราคา 10 ล้านบาท

คอลัมน์ : นอกรอบ

สินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยในระบบสถาบันการเงินไทยยังชะลอตัว สอดคล้องกับภาวะอ่อนแอของตลาดที่อยู่อาศัยในภาพรวม

ศูนย์วิจัยกสิกรไทยเปิดเผยรายงานวิจัย สินเชื่อบ้านในระบบสถาบันการเงินไทยยังชะลอตัวสอดคล้องกับภาวะอ่อนแอของตลาดที่อยู่อาศัย โดยหากมองเฉพาะในระบบแบงก์ในไตรมาส 2/67 สินเชื่อบ้านเติบโตเพียง 0.8% YOY ซึ่งทำให้ภาพรวมในปี 2567 อาจเติบโตไม่เกิน 1.2% ซึ่งนับเป็นอัตราการเติบโตที่ต่ำสุดในรอบ 23 ปี

ขณะที่ปัญหาหนี้เสียของสินเชื่อบ้านและการค้างชำระก็ลุกลามไปในกลุ่มบ้านราคาสูงมากขึ้น

สัญญาณหนี้เสียยังเป็น “ขาขึ้น”

ศูนย์วิจัยกสิกรไทยระบุว่า ยอดคงค้างสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยในไตรมาสที่ 2/2567 ของระบบสถาบันการเงินไทย นำโดย สินเชื่อบ้านของธนาคารพาณิชย์และสถาบันการเงินเฉพาะกิจที่รับฝากเงิน ขยายตัว 3.4% จากระยะเดียวกันของปีก่อน (YOY) ถือเป็นอัตราการขยายตัวที่ต่ำที่สุดนับตั้งแต่ไตรมาสที่ 2/2545 ชะลอลงจากที่เติบโต 3.9% YOY ในไตรมาสแรกของปี 2567 และเป็นการชะลอตัวต่อเนื่องตลอด 6 ไตรมาสที่ผ่านมา หลังมาตรการผ่อนปรนในช่วงโควิด-19 ทยอยสิ้นสุดลง

การชะลอลงของยอดคงค้างสินเชื่อบ้าน เป็นผลจากฝั่งธนาคารพาณิชย์เป็นหลัก (สินเชื่อบ้านระบบธนาคารพาณิชย์ เติบโต 0.8% ในไตรมาส 2/2567 ชะลอลงจาก 1.0% ในไตรมาส 1/2567) โดยสินเชื่อบ้านระบบธนาคารพาณิชย์ที่ครองส่วนแบ่งประมาณ 55-56% ของตลาดสินเชื่อบ้านทั้งหมด ชะลอตัวลงอย่างต่อเนื่องตลอดช่วง 1 ปีครึ่งที่ผ่านมา ท่ามกลางปัญหาอำนาจซื้อและรายได้ของภาคครัวเรือนที่ถดถอยลง สวนทางกับภาระหนี้สินของครัวเรือนที่อยู่ในระดับสูง จนทำให้สินเชื่อปล่อยใหม่ของธนาคารพาณิชย์หดตัวลึกทั้งในกลุ่มบ้านแนวราบและอาคารชุด

สินเชื่อบ้านต่ำสุดในรอบ 23 ปี

รายงานระบุว่า จะสังเกตเห็นว่ามูลค่าสินเชื่อบ้านต่อบัญชีเพิ่มสูงขึ้นตามลำดับ สะท้อนถึงระดับรายได้ของผู้กู้ที่ได้รับสินเชื่อขยับสูงขึ้น สะท้อนฐานลูกค้าที่โน้มเอียงมาที่ตลาดบนมากขึ้น โดยเฉลี่ยยอดจัดสินเชื่อต่อบัญชีในไตรมาส 2/67 อยู่ที่ระดับ 4.6 ล้านบาทต่อบัญชี ซึ่งผู้กู้กลุ่มนี้มีความยืดหยุ่นต่อความเสี่ยงและผลกระทบจากปัจจัยแวดล้อมต่อรายได้และค่าครองชีพมากกว่า

ขณะที่แม้สินเชื่อบ้านใหม่จะ “หดตัว” แต่สินเชื่อบ้านปล่อยใหม่เพื่อ “รีไฟแนนซ์” กลับเห็นอัตราการขยายตัวเป็นบวก ทำให้สัดส่วนจของสินเชื่อปล่อยใหม่จากการรีไฟแนนซ์สูงถึง 21.3% ณ สิ้นไตรมาส 2/2567 เทียบกับ 13.6% ณ สิ้นปี 2563

โดยศูนย์วิจัยกสิกรไทยประเมินว่า ในช่วงครึ่งหลังของปี 2567 ยอดคงค้างสินเชื่อบ้านที่ปล่อยโดยธนาคารพาณิชย์จะขยายตัวไม่เกิน 1.2% YOY ซึ่งเป็นอัตราการเติบโตรายปีที่ต่ำที่สุดในรอบ 23 ปี เนื่องจากปัญหาด้านรายได้และภาระหนี้สินสูง ซึ่งกระทบความสามารถในการก่อหนี้ก้อนใหญ่ของครัวเรือน โดยเฉพาะตลาดใหม่อย่างเช่น กลุ่มคนรุ่นใหม่ที่เริ่มจากหนี้ก้อนเล็ก ๆ และหนี้รถ จนทำให้โอกาสการก่อหนี้บ้านลดลง

หนี้เสียลามบ้านหรู 10 ล้านบาท

นอกจากนี้ เนื่องจากสถานการณ์เศรษฐกิจที่ยังไม่ฟื้นตัวทั่วถึงมีผลกระทบต่อรายได้ภาคครัวเรือน ทำให้ทิศทางตลาดสินเชื่อบ้านยังติดกับดักปัญหาหนี้เสียเพิ่มขึ้น โดยมี 3 ประเด็นสำคัญที่ต้องติดตาม คือ

1.“คุณภาพหนี้” เป็นปัญหาที่รุนแรงขึ้น โดยศูนย์วิจัยกสิกรไทยคาดการณ์ว่า สัดส่วน NPLs สินเชื่อบ้านของระบบธนาคารพาณิชย์ไทยในปี 2567 อาจเพิ่มขึ้นสูงกว่าระดับ 3.90% ของสินเชื่อรวม เทียบกับ 3.71% ณ สิ้นไตรมาส 2/2567 ตามสัญญาณสะท้อนปัญหาการด้อยคุณภาพของหนี้

ทั้งหนี้ Stage 2 (ค้างชำระไม่เกิน 90 วัน) และ NPLs (ค้างชำระเกิน 90 วัน) ในบ้านระดับราคาต่ำกว่า 10 ล้านบาท ที่เริ่มขยับเพิ่มขึ้นตั้งแต่ไตรมาสสุดท้ายของปี 2566 รวมไปถึงหนี้ Stage 2 ในกลุ่มบ้านระดับราคา 10-50 ล้านบาท ที่เพิ่มขึ้นเช่นกัน โดยภาพดังกล่าวอาจสะท้อนปัญหาการชำระหนี้ที่กระจายมาที่ลูกหนี้ระดับรายได้ปานกลาง และลูกหนี้กลุ่มผู้ประกอบการเอสเอ็มอีที่กู้ซื้อบ้านระดับราคาค่อนข้างสูงมากขึ้น

ทิศทางดังกล่าว สอดคล้องกับผลสำรวจหนี้สินครัวเรือนประจำไตรมาส 3/2567 จำนวน 963 ตัวอย่าง โดยศูนย์วิจัยกสิกรไทยซึ่งพบว่า 56.8% ของผู้ตอบแบบสอบถามที่มีสินเชื่อบ้าน เคยเข้าสู่กระบวนการปรับโครงสร้างหนี้ หลังได้รับผลกระทบจากภาวะค่าครองชีพแพงและสถานการณ์รายได้ที่ไม่แน่นอน (โดยเฉพาะในกลุ่มอาชีพรับจ้าง)

โดยเฉลี่ยแล้วผู้ตอบแบบสอบถามที่มีสินเชื่อบ้านและเคยผ่านการปรับโครงสร้างหนี้มาแล้ว มักมีหนี้ถึง 3 ประเภทพร้อมกัน ทำให้มีภาระ DSR (ภาระหนี้ต่อรายได้) สูงกว่า 42.0% ขณะที่มีภาระค่าใช้จ่ายสูง และมีเงินออมในระดับต่ำ หรือไม่มีเลย จึงอ่อนไหวต่อปัจจัยเสี่ยงต่าง ๆ มากกว่าลูกหนี้กลุ่มอื่น

ขณะที่ข้อกำหนดของ ธปท.ให้เจ้าหนี้เสนอแผนปรับโครงสร้างหนี้ 1 ครั้งก่อนและหลังเป็น NPLs นั้น แม้ว่าอาจชะลอความรวดเร็วในการไถลลงของคุณภาพหนี้บ้าง แต่ตราบใดที่สถานการณ์รายได้ ค่าใช้จ่ายของครัวเรือนยังไม่ได้เปลี่ยนแปลง ทิศทาง “หนี้ด้อยคุณภาพ” ของสินเชื่อบ้าน ยังมีโอกาสเป็นทิศทาง “ขาขึ้น” อยู่

ทำให้คงต้องรอมาตรการแก้หนี้บ้านของรัฐบาลใหม่เพื่อบรรเทาปัญหาดังกล่าวด้วย เพื่อช่วยให้กระบวนการดูแลคุณภาพหนี้เสียในส่วนของสินเชื่อบ้านในระบบมีประสิทธิภาพมากขึ้น จากปัจจุบันที่การระบายทรัพย์ออกจากพอร์ตของบริษัทบริหารสินทรัพย์ (AMC) เริ่มดำเนินการได้ในอัตราที่ช้าลงเช่นกัน ทำให้มีผลกระทบต่อราคาการรับซื้อหนี้จากสถาบันการเงิน

แบงก์เข้มขยับฐานรายได้

2.สินเชื่อใหม่ยังคงเน้นกลุ่มตลาดกลาง-บน และตลาดรีไฟแนนซ์มากขึ้น โดยหากประเมินจากความสามารถในการกู้ยืม เทียบกับค่าเฉลี่ยราคาบ้านแนวราบและอาคารชุดล่าสุดนั้น พบว่าผู้กู้จะต้องมีรายได้เฉลี่ยต่อเดือนสำหรับสินเชื่อปล่อยใหม่ ราว 50,000 บาทต่อเดือน ในกรณีสินเชื่อใหม่สำหรับอาคารชุดที่สมมติให้มีราคาราว 3.0 ล้านบาท และต้องมีรายได้ 7.6 หมื่นบาทต่อเดือน

ในกรณีสินเชื่อใหม่สำหรับบ้านแนวราบ (รวมการกู้ร่วม) ที่สมมติให้มีราคาราว 4.6 ล้านบาท ซึ่งการคำนวณเบื้องต้นนี้ ซึ่งยังไม่รวมกรณีที่ผู้กู้มีภาระหนี้อื่น ๆ ร่วมด้วย นั่นหมายความว่า รายได้เฉลี่ยต่อเดือนจะต้องเพิ่มสูงขึ้นอีก

ขณะที่แนวโน้มของเงื่อนไขเศรษฐกิจและรายได้ครัวเรือนที่ยังมีความไม่แน่นอนสูง ทำให้มีโอกาสที่สถาบันการเงินผู้ให้บริการสินเชื่อจะให้น้ำหนักเพิ่มขึ้นไปเน้นตลาดลูกค้าที่ระดับรายได้ค่อนข้างสูงอย่างต่อเนื่อง

และคาดว่าในช่วงครึ่งปีหลัง คงเห็นภาพสถาบันการเงินจับมือกับบริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์รายใหญ่ เพื่อออกแคมเปญการตลาดด้วยการเสนออัตราดอกเบี้ยพิเศษให้กับลูกค้าและส่วนลดต่าง ๆ เพื่อกระตุ้นการตัดสินใจซื้อก่อนสิ้นปี 2567 โดยเฉพาะกับตลาดลูกค้าระดับรายได้กลางถึงบน

และ 3.มาตรการดูแลหนี้ยั่งยืน อาจมีผลต่อการก่อหนี้ก้อนใหญ่เพิ่มเติม อาทิ เกณฑ์ Responsible Lending และ DSR ที่ตามแผนการเดิมน่าจะนำมาทยอยใช้กับสินเชื่ออุปโภคบริโภคกลุ่มบัตรเครดิต สินเชื่อส่วนบุคคลในปี 2568

นั่นหมายความว่า กรณีของลูกค้าที่รายได้ต่ำกว่า 3 หมื่นบาทต่อเดือน หากมีภาระหนี้จนใกล้เต็มระดับที่กำหนดไว้ว่าจะต้องไม่เกิน 60% ของรายได้ ก็จะทำให้การก่อหนี้อื่นก้อนใหม่ เช่น หนี้บ้านหรือหนี้รถ ทำได้ในกรอบจำกัด อย่างไรก็ดี มาตรการนี้คงต้องติดตามรายละเอียดท้ายสุดและระยะเวลาการบังคับใช้จริงจาก ธปท.อีกครั้ง