MINT เปิดแผนจัดตั้งกองรีทขนาด 1.5 พันล้านเหรียญ

บล.เอเซีย พลัส เผยหลังประชุมนักวิเคราะห์ “ไมเนอร์ อินเตอร์เนชั่นแนล” เตรียมจัดตั้งกองรีทขนาด 1.5 พันล้านเหรียญ เน้นขายสินทรัพย์โรงแรมในภูมิภาคเอเชียเข้ากอง ภายหลังขายสินทรัพย์เข้ากอง MINT ถือหุ้นในกอง 50% สัดส่วนสินทรัพย์ที่ขายออกราว 50% MINT จะได้เงินสดเข้ามาราว 700 ล้านเหรียญสหรัฐ คาดช่วยให้เกิดกำไรการขายทางบัญชี พร้อมเล็งพิจารณาเข้าจดทะเบียนในตลาดหุ้นไทย-สิงคโปร์

นายภาสกร หวังวิวัฒน์เจริญ นักวิเคราะห์ปัจจัยพื้นฐานด้านหลักทรัพย์ บริษัทหลักทรัพย์ เอเซีย พลัส จำกัด กล่าวว่า จากการประชุมนักวิเคราะห์รอบสองช่วงเวลา 16.00 น. ของบริษัท ไมเนอร์ อินเตอร์เนชั่นแนล จำกัด (มหาชน) หรือ MINT เกี่ยวกับแผนการจัดตั้งกองรีท โดยข้อมูลเบื้องต้นขนาดกองรีทจะอยู่ที่ประมาณ 1.5 พันล้านเหรียญสหรัฐ และเป็น Freehold คาดระยะเวลาในการจัดตั้งกองอยู่ที่ 12-18 เดือน ส่วนตลาดที่จะจดทะเบียนอยู่ระหว่างพิจารณาระหว่างไทยและสิงคโปร์

สินทรัพย์ที่คาดว่าจะขายเข้ากองส่วนใหญ่เป็น Freehold และเน้นโรงแรมในภูมิภาคเอเชียเป็นหลัก (ไทย, มัลดีฟส์ ฯลฯ) ทั้งนี้ภายหลังการขายสินทรัพย์เข้ากอง เบื้องต้นสัดส่วนการถือหุ้นของ MINT ในกองอยู่ที่ราว 50% ดังนั้นสัดส่วนสินทรัพย์ที่ขายออกราว 50% ทาง MINT จะได้เงินสดเข้ามาราว 700 ล้านเหรียญสหรัฐ

ความเห็นฝ่ายวิจัย ประโยชน์จากธุรกรรมนี้คาดช่วยให้เกิดกำไรการขายทางบัญชีจากส่วนต่างระหว่างราคาตลาดของสินทรัพย์และราคาทุน ประกอบกับเงินสดที่ได้บางส่วนนำไปชำระคืนหนี้ (ส่วนที่เหลือนำไปขยายธุรกิจ) ภาพรวมประเมิน ช่วยให้การบริหารโครงสร้างเงินทุนมีความคล่องตัวขึ้นในช่วง 2 ปีข้างหน้า ซึ่ง Net Gearing (รวม Perp Bond ในฐานทุน Perp ปี 2564 สามารถ Call ได้ครั้งแรกวันที่ 19 เม.ย. 2569) ณ สิ้นงวดไตรมาส 3/67 อยู่ที่ 0.98 เท่า (Debt Covenant 1.75 เท่า)

ขณะที่ผลต่อภาระดอกเบี้ยจ่ายระยะข้างหน้า หากประเมินบนสมมุติฐานนำเงินสด 500 ล้านเหรียญสหรัฐ ไปชำระคืนหนี้ อิงอัตราดอกเบี้ยในกรอบ 4.5-6.0% จะช่วยประหยัดภาระดอกเบี้ยจ่ายราว 765-1.1 พันล้านบาทต่อปี ในด้านการถือหุ้นในสินทรัพย์ที่ลดลง หากอิง ROA ปัจจุบันที่ราว 2% คำนวณแบบอนุรักษนิยมบนราคาตลาดที่ขายข้างต้น (ROA ข้างต้นคำนวณบนราคาทุน)

และสัดส่วนการถือหุ้นจะส่งผลต่อกำไรราว 533 ล้านบาท โดยรวมจึงมีมุมมองว่าหลังธุรกรรมนี้แล้วเสร็จสุทธิแล้ว ส่งผลบวกต่อ Norm EPS ราคาหุ้น MINT นับจากต้นปี -8.5% ส่งผลให้ PER ซื้อขาย 23 เท่า ต่ำกว่าค่าเฉลี่ยในอดีตที่ 35 เท่า แม้สถานการณ์รัสเซีย-ยูเครน ถูกพูดถึงอีกครั้ง แต่ความขัดแย้งในภูมิภาคนี้ดำเนินมาตั้งแต่ปี 2565 และราคาหุ้น MINT ในช่วงดังกล่าวอยู่ในกรอบ 30-34 บาท จึงมองว่าที่ราคานี้ยังน่าสนใจเชิง Valuation คงแนะนำ Outperform