เปิดท็อป 10 ที่ดินแพงสุด ‘เพลินจิต-ชิดลม-สยาม’ ราคาพุ่งตารางวาละ 3.85 ล้าน

ส่องราคาที่ดินแพงสุด 10 อันดับแรกของประเทศไทย เจ้าของสถิติยังคงกระจุกอยู่ในกรุงเทพฯ โดย AREA ชี้ถึงแม้เศรษฐกิจชะลอตัวยาวนานซ้ำซาก แต่ราคาที่ดินก็ยังแอบขึ้นเล็กน้อยปีละ 2-3% น่าสนใจว่าเทรนด์ปี 2568 ราคาที่ดินมีโอกาสปรับขึ้นเฉลี่ย 5% จากเหตุผลรถไฟฟ้าสายใหม่มีปลายทางออกนอกเมืองมากขึ้น ทำให้เปิดหน้าดินบูมการพัฒนา ราคาก็เลยขึ้นเป็นเงาตามตัว

ดร.โสภณ พรโชคชัย ประธานศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก.เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส หรือ AREA เปิดเผยว่า AREA สำรวจการเปลี่ยนแปลงราคาที่ดินในเขตกรุงเทพฯ-ปริมณฑลที่มีราคาซื้อขายแพงสูงสุด 10 อันดับแรก

”เพลินจิต-ชิดลม-สยาม” นิวไฮวาละ 3.85 ล้าน

โดยจะเห็นว่าราคาที่ดินแพงอันดับ 1 โซน “เพลินจิต-ชิดลม-สยาม” ตอนต้นปี 2567 เคยมีราคาตารางวาละ 1.7 ล้านบาท ล่าสุด ณ เดือนมีนาคม 2568 ปรับขึ้นเป็นตารางวาละ 3.85 ล้านบาท หรือปรับขึ้นเฉลี่ย 2.7% ซึ่งเป็นภาพรวมของทั้งตลาดที่ราคาที่ดินไม่เคยตก แม้บรรยากาศเศรษฐกิจจะค่อนข้างวิกฤตยาวนาน เพียงแต่การขึ้นไม่ได้ขึ้นพรวดพราดเหมือนในอดีต แต่เป็นการขึ้นแบบชะลอตัว

สำหรับทำเลอันดับ 1 “สยาม-ชิดลม-เพลินจิต” ประเมินไว้ที่ 3.85 ล้านบาท/ตารางวา ถือว่าราคาปรับขึ้น 2.7% เมื่อเทียบกับราคา ณ ปี 2567 เพราะยิ่งมีรถไฟฟ้าออกนอกเมืองมากขึ้นเท่าไหร่ ก็ยิ่งสามารถนำกำลังซื้อจากนอกเมืองเข้ามาในใจกลางเมืองนี้มากขึ้น ทำให้ราคาที่ดินยังขยับสูงขึ้นตลอดเวลา

โดยที่มองในมุมการเพิ่มขึ้นของราคาตั้งแต่ปี 2537 อยู่ที่ 400,000 บาท/ตารางวา ปัจจุบัน ณ ไตรมาส 1/68 ประเมินราคาเพิ่มเป็น 3,850,000 บาท/ตารางวา เท่ากับเพิ่มขึ้นเฉลี่ยปีละ 7.58%

ทั้งนี้ ผลสำรวจที่ปรากฏนั้น ต้องทำความเข้าใจร่วมกันก่อนว่า ราคาที่ดินที่เปิดเผยกันทั่วไปนั้น มีองค์ประกอบ 2-3 ข้อที่มีความแตกต่างกันของที่ดินแต่ละแปลงแม้จะอยู่ในทำเลเดียวกัน กล่าวคือ

ราคาประเมินรัฐต่ำกว่าราคาตลาด 10-90%

1.ราคาจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรม หรือราคาประเมินของทางราชการโดยกรมธนารักษ์ กระทรวงการคลัง ในทางปฏิบัติราคาประเมินราชการใช้ประโยชน์เพื่อเป็นฐานราคาเพื่อคำนวณการเสียภาษีเป็นสำคัญ จึงเป็นคนละราคากับการซื้อขายจริงหรือราคาตลาด โดยราคาประเมินมักต่ำกว่าความเป็นจริง ตั้งแต่ 10-90%

2.ราคาตั้งขายในท้องตลาด ซึ่งสูงกว่าราคาประเมินของรัฐ แต่เป็นราคาที่อาจตั้งไว้สูงเกินไป ซึ่งเป็นเทคนิคในการตั้งราคาขายให้สูงไว้ก่อน เผื่อช่องว่างให้ผู้ซื้อมีการเจรจาต่อรอง โดยทั่วไปราคาตั้งขายบางแปลงอาจมีตั้งแต่เท่ากับราคาตลาด หรือถ้าอยู่ในทำเลแรร์ไอเท็ม ทำเลหายากหรือทำเลที่ผู้ประกอบการแย่งกันซื้อ อาจตั้งราคาสูงกว่าราคาตลาด 10-50% เป็นต้น

ดร.โสภณยกตัวอย่างราคาที่ดินตามราคาตลาด มีความแตกต่างจากราคาประเมินราชการมาก ยกตัวอย่าง 5 แปลง คือ “ที่ดินโรงแรมไฮแอทเอราวัน” ราชการประเมินไว้ 750,000 บาท/ตารางวา (ณ เนื้อที่ 9 ไร่ 3 งาน 98.5 ตารางวา) “ที่ดินเกษรพลาซ่า” ราชการประเมินไว้ 900,000 บาท/ตารางวา (4 ไร่ 1 งาน 27.0 ตารางวา)

“ที่ดินเซ็นทรัลชิดลม” ราชการประเมินไว้ 880,000 บาทตารางวา (5 ไร่ 3 งาน 38.5 ตารางวา) “ที่ดินข้างเซ็นทรัลชิดลม” ราชการประเมินไว้ 1,000,000 บาท/ตารางวา (2 ไร่ 3 งาน 56.0 ตารางวา) และ “ที่ดินธนาคารกรุงศรีอยุธยา สำนักงานใหญ่” ราชการประเมินไว้ 1,000,000 บาทต่อตารางวา (2 ไร่ 3 งาน 36.0 ตารางวา)

รถไฟฟ้า-มิกซ์ยูส-คอนโดฯ ตัวการทำที่ดินแพง

3.บางกรณีราคาซื้อขายจริงเป็นราคาเฉพาะแปลง แต่ไม่ใช่ราคาตลาด ยกตัวอย่าง ในปีที่แล้วมีกระแสข่าวที่ดินข้างเซ็นทรัลชิดลมตั้งขายตารางวาละ 4 ล้านบาทก็เพราะเป็นประโยชน์ต่อผู้ซื้อ ราคาจึงสูงกว่าราคาตลาด, ตัวอย่างที่ดินแปลงทำเลหลังสวน ที่ บมจ.แสนสิริซื้อตารางวาละ 3.9 ล้านบาทในช่วงหลายปีก่อนหน้า ก็เป็นเฉพาะราคาที่ดินแปลงนั้น ซึ่งมีลักษณะพิเศษสามารถเทกวิวสวนลุมพินีโดยตรง ที่ดินประเภทนี้คงไม่มีการซื้อขายในกรณีอื่น จึงอาจสูงกว่าราคาตลาดทั่วไปได้

สำหรับราคาที่ดินที่ AREA ประมาณการไว้เป็นราคาตลาดนั้น เป็นการประเมินตามศักยภาพจริง เช่น ทำเลสยาม-ชิดลม-เพลินจิต ซึ่งเป็นบริเวณที่ราคาที่ดินสูงที่สุดและสามารถพัฒนาโครงการศูนย์การค้า น่าจะสามารถซื้อที่ดิน ณ ราคา 3.85 ล้านบาท/ตารางวา

เหตุผลเพราะการให้เช่าพื้นที่ศูนย์การค้า จะมีค่าเช่าที่สูงกว่ามากเมื่อเทียบกับการใช้ที่ดินเพื่อการพัฒนาเป็นอาคารสำนักงานในย่านสีลม ซึ่งแม้จะถือเป็นศูนย์กลางทางการเงินของกรุงเทพมหานคร แต่ค่าเช่าอาคารสำนักงานก็มักถูกกว่าค่าเช่าพื้นที่ศูนย์การค้านั่นเอง

อย่างไรก็ตามราคาที่ดินที่แพงที่สุดของไทย ยังต่ำกว่าที่ดินแพงสุดของญี่ปุ่นในย่านกินซ่า (Ginza) ที่สูงถึง 48 ล้านบาท/ตารางวา

ดร.โสภณกล่าวว่า โซนเพลินจิต-ชิดลม-สยาม บนราคา 3.85 ล้านบาท/ตารางวา หากนำมาทำศูนย์การค้า กรณีสมมติมีที่ดินขนาด 1,000 ตารางวา ซื้อขายตารางวาละ 3.85 ล้านบาท เท่ากับมีต้นทุนที่ดิน 3,850 ล้านบาท

หากนำมาสร้างศูนย์การค้า กฎหมายผังเมืองเปิดให้มี FAR-Floor Area Ratio 10 เท่า แต่ด้วยข้อจำกัดด้านกฎหมายก่อสร้างต่าง ๆ จึงคำนวณพื้นที่ก่อสร้างที่ 8 เท่า จะได้พื้นที่ก่อสร้าง 32,000 ตารางเมตร โดยสมมุติฐานว่ามีพื้นที่ปล่อยเช่าได้จริงเพียง 30% หรือ 9,600 ตารางเมตร

ถ้าปล่อยเช่า ณ ราคา 5,000 บาท/ตารางเมตร/เดือน เท่ากับจะมีรายได้ค่าเช่า 576 ล้านบาทต่อปี หรืออาจสมมุติเป็นรายได้สุทธิ 60% หรือ 345.6 ล้านบาท ถ้ามีอัตราผลตอบแทนตามฐานข้อมูลของ AREA ที่ 8% มีอัตราเพิ่มของรายได้ 2% ในระยะเวลา 50 ปี มูลค่าโครงการนี้คิดเป็นเงิน 5,447.3 ล้านบาท

ดังนั้น เมื่อหักค่าก่อสร้างและค่าพัฒนาอื่น ๆ 50,000 บาท/ตารางเมตรสำหรับพื้นที่ 32,000 ตารางเมตร เท่ากับเป็นเงิน 1,600 ล้านบาท ที่เหลือเป็นต้นทุนส่วนที่เป็นราคาที่ดิน ณ 3.85 ล้านบาท/ตารางวานั่นเอง

อย่างไรก็ตาม หากนำที่ดินราคาตารางวาละ 3.85 ล้านบาทมาสร้างคอนโดมิเนียมระดับลักเซอรี่ จะมีราคาขายตารางเมตรละ 850,000 บาท โดยคำนวณพื้นที่ก่อสร้าง 32,000 ตารางเมตร จะมีค่าก่อสร้างตารางเมตรละ 50,000 บาท เท่ากับมีต้นทุนสร้างอาคาร 1,600 ล้านบาท

เมื่อรวมต้นทุนที่ดิน+สิ่งปลูกสร้าง (Hard Costs) เป็นเงิน 5,450 บาท แต่หากรวมต้นทุนอื่น (Soft Costs) ซึ่งหมายถึงค่าดำเนินการ ดอกเบี้ย ภาษี กำไรและอื่น ๆ อีกถึง 1 เท่าตัว เพราะความเสี่ยงสูงมาก มูลค่าของโครงการนี้ก็จะเป็นเงิน 10,900 ล้านบาท โดยคำนวณพื้นที่ขายคอนโดฯ ที่ 40% ของพื้นที่ก่อสร้าง เท่ากับพื้นที่ขายจะเหลือเพียง 12,800 ตารางเมตร หรือมีราคาตกตารางเมตรละ 850,000 บาท
@แนวรถไฟฟ้าบีทีเอสราคาพุ่งตลอดกาล

ย้อนตำนานที่ดินแพง จากเยาวราชถึงเพลินจิต

ดร.โสภณกล่าวด้วยว่า จากการที่ AREA สำรวจราคาที่ดินตั้งแต่ปี 2537 พบว่าย่านเยาวราช หรือ China Town ของกรุงเทพฯ เคยมีราคาที่ดินสูงที่สุด 700,000 บาท/ตารางวา ต่อมาราคาที่ดินที่แพงสุดขยับเป็นพื้นที่สีลม ซึ่งเป็นศูนย์กลางทางการเงินของประเทศ

และโยกสลับมาเป็นทำเลสยามสแควร์ ชิดลม เพลินจิตในปัจจุบัน ที่คาดการณ์ว่าหากมีการซื้อขายจะเป็นเงินตารางวาละ 3.85 ล้านบาท เพราะทำเลนี้เป็นจุดตัดของรถไฟฟ้า มีการพัฒนาในเชิงพาณิชย์ที่เข้มข้นในลักษณะของพื้นที่ค้าปลีกที่สำคัญที่สุดจึงทำให้ราคาที่ดินสูงกว่าทำเลอื่น ๆ

นอกจากนี้ จุดน่าสนใจในรายละเอียดมีพื้นที่ 4 ทำเลแรก ได้แก่ 1.สยาม-ชิดลม-เพลินจิต (3,850,000 บาท/ตร.ว.) 2.วิทยุ (3,070,000 บาท/ตร.ว.) 3.สุขุมวิท-ไทมสแควร์ (2,930,000 บาท/ตร.ว.) และ 4.สุขุมวิท-อโศก (2,800,000 บาท/ตร.ว.) มีจุดที่เหมือนกันคือเป็นทำเลเกาะแนวรถไฟฟ้าสายสีเขียว หรือรถไฟฟ้าบีทีเอส

เทรนด์ราคา 2 ปี (2568-2569) ขึ้นเฉลี่ย 5%

รวมทั้ง 3 ทำเลมาแรง “สุขมวิท-เอกมัย” (1,960,000 บาท/ตร.ว.) “พหลโยธินตอนต้น” (1,900,000 บาท/ตร.ว.) กับ “พญาไท” (1,900,000 บาท/ตร.ว.) ราคาที่ดินก็พุ่งสูงขึ้นตามรถไฟฟ้าบีทีเอสเช่นกัน

ส่วนทำเล “สีลม” (2,670,000 บาท/ตร.ว.) “สาทร” (2,350,000 บาท/ตร.ว.) “เยาวราช” (1,930,000 บาท/ตร.ว.) เป็นพื้นที่เดิมที่ราคาที่ดินสูงตลอดกาลอยู่แล้ว

เทรนด์การปรับขึ้นของราคาที่ดิน ดร.โสภณมองว่าปี 2568 คาดว่าขึ้นเฉลี่ย 5% และเป็นเทรนด์ต่อเนื่องในปี 2569 ที่คาดว่าราคายังเป็นขาขึ้นเฉลี่ยที่ 5% เช่นเดียวกัน