อสังหาฯ ไทยจะซึมยาวอีกแค่ไหน ?

คอลัมน์ : นอกรอบ

KKP Research โดยกลุ่มธุรกิจการเงินเกียรตินาคินภัทร” หรือ KKP จัดทำบทวิเคราะห์เรื่อง “อสังหาฯ ไทยจะซึมยาวอีกแค่ไหน ?” ออกมาในช่วงปลายเดือนมีนาคมที่ผ่านมา อย่างไรก็ดี นี่ยังไม่ได้รวมผลกระทบจากเหตุการณ์แผ่นดินไหวเมื่อ 28 มีนาคม 2568 ที่คาดว่าจะส่งกระทบสะเทือนความเชื่อมั่นอสังหาริมทรัพย์แนวตั้งอย่างคอนโดมิเนียมกลางเมืองไม่น้อย

สำหรับบทวิเคราะห์ “อสังหาฯ ไทยจะซึมยาวอีกแค่ไหน ?” สรุปไว้ว่า ผลจากสถานการณ์การชะลอตัวของภาคอสังหาริมทรัพย์ในช่วง 2-3 ปีที่ผ่าน ทั้งจากสภาพเศรษฐกิจที่ซบเซาจนกำลังซื้อหดหาย ภาวะการเงินที่ธนาคารระมัดระวังในการปล่อยสินเชื่ออย่างเข้มงวด หลังหนี้เสียลุกลามไปอสังหาฯ ตลาดบน

แม้ว่าหลายฝ่ายยังมองว่าการชะลอตัวครั้งนี้เป็นปัญหาชั่วคราวในระยะสั้น แต่ก็เริ่มพูดถึงกันมากขึ้นว่า หรือภาคอสังหาริมทรัพย์ไทยกำลังอยู่ในวิกฤตอีกครั้ง พร้อมเรียกร้องมาตรการสนับสนุนจากภาครัฐ ซึ่งได้ขานรับและเริ่มทยอยออกมา อย่างการผ่อนปรนมาตรการ LTV ของธนาคารประเทศไทย (ธปท.) ที่จะเริ่มมีผล 1 พ.ค. 2568 และคาดว่าจะมีมาตรการกระตุ้นเพิ่มเติมอื่น ๆ ตามมาอีก

อย่างไรก็ดี KKP Research มองว่าการชะลอตัวของภาคอสังหาริมทรัพย์ในครั้งนี้กำลังสะท้อนภาพปัญหาเชิงโครงสร้างของภาคอสังหาริมทรัพย์มากกว่าจะเป็นปัญหาชั่วคราว และจะรุนแรงยาวนานกว่าที่หลายฝ่ายประเมินไว้ โดยมาตรการกระตุ้นภาคอสังหาริมทรัพย์ที่ออกมาอาจช่วยไม่ได้มากนัก

3 ปัญหาใหญ่อสังหาฯ ไทย

ประเด็นปัญหาเชิงโครงสร้างประการแรกคือ ปัญหาอุปทานล้นตลาดรุนแรงมากขึ้น โดยเฉพาะแนวราบ ทั้งบ้านเดี่ยวและทาวน์เฮาส์ ปัจจุบันมีส่วนเกินอยู่กว่า 2 แสนยูนิต และอาจต้องใช้เวลาในการระบายมากถึง 6 ปี

ขณะที่การปรับตัวของผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ ที่โดยธรรมชาติปรับตัวได้ช้ากว่าการเปลี่ยนแปลงของตลาด โดยปัจจุบันปริมาณที่อยู่อาศัยใหม่ยังคงทยอยออกมาจากโครงการเปิดตัวใหม่ในช่วง 2 ไตรมาสแรกของปี 2024 และคาดว่าจะยังมีอุปทานใหม่ที่กำลังก่อสร้างและทยอยออกมาอีก ทำให้การระบายอสังหาริมทรัพย์ส่วนเกินอาจต้องใช้เวลามากกว่า 6 ปี

ประเด็นปัญหาที่สองคือ อุปสงค์ที่อาจซบเซามากกว่าที่คาด แม้ว่าการเติบโตของเศรษฐกิจตามการคาดการณ์ของนักวิเคราะห์ส่วนใหญ่อยู่ที่ 2.6-2.7% (KKP Research มองไว้เพียง 2.3% และมีความเสี่ยงจะเหลือเพียง 2% หากสงครามการค้ารุนแรงมากขึ้น) แต่ถือว่าอยู่ในระดับต่ำมาตลอดตั้งแต่หลังโควิด-19 ที่เติบโตได้เฉลี่ยมากกว่า 3%

และประเด็นสุดท้ายคือ ระดับหนี้ครัวเรือนที่สูงเป็นประวัติการณ์ จนทำให้ฐานะทางการเงินของครัวเรือนเปราะบาง

หากย้อนกลับไปตั้งแต่ช่วงก่อนวิกฤตต้มยำกุ้ง จะพบว่าราคาบ้านสะท้อนถึงการบริโภคโดยรวม ซึ่งจะเพิ่มขึ้นไปพร้อม ๆ กับหนี้คงค้างของภาคเอกชนและครัวเรือน แต่สิ่งที่แตกต่างกันระหว่างปัจจุบันและอดีต คือ ในอดีตราคาบ้าน (และการบริโภคโดยรวม) ถูกผลักดันจากหนี้ของบริษัทเอกชนจนแตะจุดสูงสุดที่ระดับเกือบ 180% ของ GDP ก่อนเกิดเป็นวิกฤต ขณะที่ปัจจุบันราคาบ้านกลับถูกผลักดันจากหนี้ของภาคครัวเรือนเป็นหลัก โดยหนี้ครัวเรือนเพิ่มขึ้นจากประมาณ 60% ในช่วงปี 1997 มามากกว่า 90% ในปัจจุบัน

เสี่ยงราคาหดตัว จุดเปลี่ยนอสังหาฯ

จากปัจจัยเชิงโครงสร้างทั้ง 3 ประการข้างต้น KKP Research ประเมินว่าระดับราคาบ้านจะปรับตัวลดลงตามกลไกตลาดในที่สุด และอาจสร้างแรงกระเพื่อมที่รุนแรงและยาวนานกว่าที่หลายฝ่ายคาดไว้

อย่างไรก็ดี แม้ว่าปัจจุบันราคาของภาคอสังหาริมทรัพย์ยังไม่มีสัญญาณว่าจะปรับลดลงอย่างชัดเจน แต่สิ่งที่น่ากังวลคืออัตราการทำกำไรขั้นต้นของกลุ่มผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ลดลงต่อเนื่องในช่วงที่ผ่านมา สะท้อนว่ากำลังมีการแข่งขันด้านราคาที่ทวีความรุนแรงมากขึ้น หรือการประเมินราคาของภาคธนาคารที่เริ่มชะลอตัวตามแนวโน้มราคาซื้อขายที่แท้จริงของตลาดในภาพรวม

ทั้งนี้ กลุ่มทาวน์เฮาส์ที่เผชิญกับการหดตัวต่อเนื่องเริ่มส่งสัญญาณการปรับลดราคามากขึ้น ตั้งแต่ต้นปี 2024 ตามการสำรวจราคาที่ยังอยู่ระหว่างขายในพื้นที่นนทบุรี ปทุมธานี และสมุทรปราการ

ซ้ำรอย “ทศวรรษที่สูญหาย” ญี่ปุ่น ?

คำถามสำคัญต่อไปคือ หากราคาบ้านหดตัวลงในระยะข้างหน้า จะยาวนานแค่ไหนและจะส่งผลอย่างไรบ้างต่อเศรษฐกิจไทย KKP Research ตั้งข้อสังเกตว่า สัญญาณเศรษฐกิจหลายประการที่กำลังเกิดขึ้น มีลักษณะคล้ายคลึงกับวิกฤตเศรษฐกิจของญี่ปุ่นเมื่อ 2 ทศวรรษที่แล้ว จนกลายเป็น “ทศวรรษที่สูญหาย”

ข้อสังเกตประการแรกคือ การเข้าสู่วัฏจักร “สินเชื่อขาลง” หลังจากฟองสบู่ราคาบ้านญี่ปุ่นแตกในปี 1990 สินเชื่อบ้านญี่ปุ่นเริ่มหดตัวอย่างรุนแรง และกดดันให้ราคาบ้านทั้งใหม่และมือสองลดลงต่อเนื่อง ซึ่งก่อให้เกิด Negative Wealth Effect กล่าวคือราคาบ้านที่ปรับลดลง ทำให้มูลค่าของหลักประกันและความมั่งคั่งของครัวเรือนลดลง

ส่งผลภาคครัวเรือนจะระมัดระวังการใช้จ่ายมากขึ้น แล้วภาคธนาคารที่ต้องแบกรับความเสี่ยงเข้มงวดในการปล่อยสินเชื่อมากขึ้น ก็จะยิ่งทำให้ราคาบ้านปรับตัวลดลงอีก และส่งผลให้เศรษฐกิจชะงักงันต่อเนื่องเป็นลูกโซ่ ทั้งภาคอสังหาฯ และภาคเศรษฐกิจอื่นที่อาศัยธนาคารเป็นตัวกลางระดมทุน สำหรับญี่ปุ่นวงจรหายนะนี้นำไปสู่การฟื้นตัวของภาคเศรษฐกิจที่ยืดเยื้อนานกว่าสองทศวรรษ

สำหรับภาคครัวเรือนไทยเริ่มเข้าสู่วัฏจักรการลดหนี้ ตั้งแต่ปลายปี 2022 จากภาระหนี้ที่สูงขึ้นและความสามารถในการชำระหนี้ที่ลดลง สินเชื่อที่อยู่อาศัยหดตัว และหนี้เสียเริ่มปรับตัวสูงขึ้น ส่งผลให้การปล่อยสินเชื่อของภาคธนาคารหดตัวลงในรอบ 20 ปี และยังมีแนวโน้มจะหดตัวลงต่อไปอีก และจะกดดันราคาบ้านให้ปรับตัวลงตาม

ข้อสังเกตประการที่สองคือ การเข้าสู่สังคมผู้สูงอายุ การหดตัวของประชากรญี่ปุ่น และการที่คนรุ่นใหม่เลือกจะสร้างครอบครัวลดลง ซึ่งนำไปสู่การเปลี่ยนทิศทางตลาดอสังหาริมทรัพย์ของญี่ปุ่นเป็นขาลงอย่างชัดเจน

สำหรับประเทศไทยมีทิศทางในระยะยาวเดินรอยตามญี่ปุ่น กล่าวคือโครงสร้างประชากรอายุ 25-65 ปี ซึ่งเป็นกลุ่มขับเคลื่อนหลักในภาคอสังหาฯ เริ่มเปลี่ยนเป็นทิศทางขาลง จึงมีแนวโน้มส่งผลให้อุปสงค์การซื้อที่อยู่อาศัยชะลอตัว ขณะที่แรงซื้อต่างชาติยังมีข้อจำกัดด้านกฎหมาย

อย่างไรก็ตาม ปัจจุบันยังเร็วเกินไปที่จะสรุปว่าภาคอสังหาริมทรัพย์ไทยจะเดินตาม “ทศวรรษที่สูญหาย” ของญี่ปุ่น เนื่องจากจุดเริ่มต้นปัญหาของไทยไม่ได้เริ่มจากการเก็งกำไรในภาคอสังหาฯ เหมือนญี่ปุ่นที่ในที่สุดนำไปสู่เหตุการณ์ฟองสบู่แตกจนเป็นวิกฤตเศรษฐกิจ แต่เศรษฐกิจไทยจะค่อย ๆ เข้าสู่ภาวะซบเซาอย่างค่อยเป็นค่อยไป ซึ่งเปิดโอกาสในการปรับโครงสร้างเศรษฐกิจได้มากกว่า

เสนอ 2 ทางออกแก้ปัญหาระยะยาว

ส่วนมาตรการกระตุ้นภาคอสังหาริมทรัพย์ที่ออกมา KKP Research มองว่ามาตรการเพิ่มเกณฑ์สัดส่วนสินเชื่อต่อมูลค่าบ้าน (Loan to Value : LTV) อาจมีส่วนพยุงภาคอสังหาริมทรัพย์ในระยะสั้นแค่บางส่วน แต่ในระยะยาวคงไม่สามารถพลิกฟื้นภาคอสังหาริมทรัพย์ที่ซบเซาจากปัญหาเชิงโครงสร้างได้

โดย KKP Research มองว่าทางออกระยะยาวมี 2 นโยบายที่ต้องดำเนินการ 1) การยกระดับรายได้ของประชาชน ซึ่งจะช่วยแก้ไขปัญหาทั้งเรื่องหนี้ครัวเรือนและภาคอสังหาริมทรัพย์ซบเซาไปพร้อม ๆ กัน

2) นโยบายแรงงานต่างชาติ และการถือครองอสังหาฯ ที่ต้องทบทวนให้สอดคล้องกับสถานการณ์ “เกิดน้อย โตต่ำ” ของไทย โดยเฉพาะการส่งเสริมแรงงานทักษะสูงจากทั่วโลกให้เข้ามาในประเทศ และสิทธิในการถือครองอสังหาฯ เป็นหนึ่งในปัจจัยสำคัญในการดึงดูด

อย่างไรก็ดี ภาครัฐควรมีมาตรการหรือกำหนดหลักเกณฑ์อย่างเป็นระบบเกี่ยวกับประเภท จำนวน ระยะเวลา หรือพื้นที่ ให้ชาวต่างชาติสามารถเข้ามาถือครองอสังหาฯ ได้ หรือการเก็บภาษีถือครองของต่างชาติกับกลุ่มที่ไม่ใช่แรงงานทักษะสูงเป็นรายปี หรือตามมูลค่า เหมือนกับสิงคโปร์ที่กำหนดภาษีการซื้อ 60% ของราคาบ้านหากเป็นชาวต่างชาติ ซึ่งเป็นการสร้างรายได้แก่ภาครัฐอีกทางหนึ่ง

เนื่องจากภาคอสังหาริมทรัพย์ รวมถึงอุตสาหกรรมต่อเนื่อง ตั้งแต่ต้นน้ำอย่างวัสดุก่อสร้างไปจนถึงอุปกรณ์ตกแต่ง หรือเครื่องใช้ไฟฟ้า และบริการนายหน้าซื้อขาย เป็นหนึ่งในภาคเศรษฐกิจใหญ่ที่สุดของประเทศไทย คิดเป็น 10% ของ GDP และมีการจ้างงานประมาณ 2.5-3.0 ล้านคน การปล่อยภาคอสังหาริมทรัพย์ปรับตัวโดยไม่มีมาตรการช่วยเหลือเลยอาจสร้างผลกระทบต่อเศรษฐกิจในวงกว้าง และเศรษฐกิจไทยอาจไม่ได้แข็งแกร่งพอจะรับผลกระทบดังกล่าว