‘ทริส’ ปรับมุมมอง 5 บริษัทอสังหาฯ แผ่นดินไหวเพิ่มความเสี่ยงด้านเครดิต

ทริสเรทติ้ง ประกาศ “เครดิตพินิจ” แนวโน้ม “Negative” 5 บริษัทอสังหาฯ “MJD-ORI-BRI-NOBLE-SA” พร้อมคงแนวโน้มอันดับเครดิต “Negative” ของ “ANAN” เอฟเฟ็กต์แผ่นดินไหวเพิ่มความเสี่ยงด้านเครดิตต่อผู้ประกอบการที่มีสัดส่วนโครงการคอนโดมิเนียมสูงในกรุงเทพฯ-พื้นที่ใกล้เคียง ด้าน “ThaiBMA” มองแผ่นดินไหวกระทบอสังหาฯ ออกหุ้นกู้ไม่มาก

ผู้สื่อข่าวรายงานว่า จากผลกระทบที่อาจเกิดขึ้นจากเหตุการณ์แผ่นดินไหวเมื่อวันที่ 28 มีนาคม 2568 ที่ผ่านมา ทริสเรทติ้ง ได้ประกาศ “เครดิตพินิจ” แนวโน้ม “Negative” หรือ “ลบ” ให้แก่บริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ รวมทั้งหมด 5 ราย ประกอบด้วย บริษัท เมเจอร์ ดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด (มหาชน) (MJD), บริษัท ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ จำกัด (มหาชน) (ORI), บริษัท บริทาเนีย จำกัด (มหาชน) (BRI), บริษัท โนเบิล ดีเวลลอปเมนท์ จำกัด (มหาชน) (NOBLE) และบริษัท ไซมิส แอสเสท จำกัด (มหาชน) (SA)

พร้อมทั้งคงแนวโน้มอันดับเครดิต “Negative” หรือ “ลบ” ของบริษัท อนันดา ดีเวลอปเมนท์ จำกัด (มหาชน) (ANAN)

โดยเครดิตพินิจแนวโน้ม “ลบ” และแนวโน้มอันดับเครดิต “ลบ” สะท้อนถึงความเสี่ยงด้านเครดิตที่เพิ่มสูงขึ้นของผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ที่มีสัดส่วนของโครงการคอนโดมิเนียมแนวสูงในกรุงเทพฯและพื้นที่ข้างเคียงค่อนข้างมากในพอร์ตอสังหาริมทรัพย์

ทั้งนี้ ทริสเรทติ้งระบุว่า ผู้ประกอบการทั้ง 5 รายมีสินค้าคงเหลือ และยอดขายที่ยังไม่รับรู้เป็นรายได้ (Backlog) อยู่ในโครงการคอนโดมิเนียมเกินกว่า 60% ของพอร์ตอสังหาริมทรัพย์และมีรายได้หรือยอดโอนในปี 2567 มากกว่า 60% ที่มาจากโครงการคอนโดมิเนียม ดังนั้น อัตราส่วนทางการเงินของบริษัทเหล่านี้อาจได้รับผลกระทบและอ่อนแอกว่าคาดหากยอดขายและยอดโอนอสังหาริมทรัพย์ของบริษัทลดลงอย่างมีนัยสำคัญจากที่ได้มีการประมาณการไว้ก่อนหน้านี้

สำหรับ BRI นั้น อันดับเครดิต “BBB” ของบริษัทและของหุ้นกู้ไม่ด้อยสิทธิ ไม่มีหลักประกันได้รับการยกระดับจากอันดับเครดิตเฉพาะองค์กร (SACP) ซึ่งอยู่ที่ระดับ “bbb-” เนื่องจากบริษัทมีสถานะเป็น “บริษัทย่อยที่มีความสำคัญเชิงกลยุทธ์ในระดับสูง” ของ ORI ดังนั้น เครดิตพินิจแนวโน้ม “ลบ” ของ ORI จึงมีผลกับ BRI ด้วยเช่นกัน

ทริสเรทติ้งคาดว่า อุบัติการณ์แผ่นดินไหวรุนแรงขนาด 7.7 ที่มีศูนย์กลางอยู่ในประเทศเมียนมา เมื่อวันที่ 28 มีนาคม 2568 จะส่งผลกระทบอย่างมีนัยสำคัญต่อผลการดำเนินงานของผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์เหล่านี้ ในช่วง 6 ถึง 12 เดือนข้างหน้า ความเสียหายทางกายภาพจากแผ่นดินไหวและความเสี่ยงที่เกิดจากการอยู่อาศัยในอาคารสูง อาจทำให้ผู้ซื้อที่อยู่อาศัยชะลอ หรือยกเลิกการซื้อหรือการโอนกรรมสิทธิ์ห้องในโครงการคอนโดมิเนียม เนื่องจากความกังวลด้านความปลอดภัย

นอกจากนี้ คอนโดมิเนียมในบางโครงการอาจเผชิญกับความล่าช้าในการโอน เนื่องจากต้องมีการประเมินความเสียหายและการตรวจสอบที่จำเป็นอีกด้วย ซึ่งเหตุการณ์แผ่นดินไหวที่เกิดขึ้นในครั้งนี้ได้เพิ่มแรงกดดันที่มากยิ่งขึ้นแก่ผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ท่ามกลางอุปสงค์ที่อยู่อาศัยที่ซบเซาอยู่แล้ว

ทริสเรทติ้งคาดว่า ผลกระทบจากภัยพิบัติทางธรรมชาติในครั้งนี้จะรุนแรงมากกว่าวิกฤตน้ำท่วมใหญ่ในปี 2554 เนื่องจากผลกระทบของน้ำท่วมนั้นจำกัดวงอยู่ในเฉพาะบางพื้นที่ และภาวะเศรษฐกิจในเวลานั้นไม่ได้เปราะบางเท่าในปัจจุบัน

ในขณะนั้น อัตราหนี้ครัวเรือนต่อ GDP อยู่ที่ประมาณ 70-75% ซึ่งต่ำกว่าระดับปัจจุบันซึ่งอยู่ที่ประมาณ 90% อย่างมีนัยสำคัญ การเติบโตของ GDP ในปี 2555 อยู่ที่อัตรา 7.2% ซึ่งฟื้นตัวอย่างรวดเร็วจากอัตรา 0.8% ในปี 2554 ทำให้อุปสงค์ที่อยู่อาศัยแนวราบในพื้นที่ที่ไม่ถูกน้ำท่วมและอุปสงค์คอนโดมิเนียมยังคงแข็งแกร่ง

ในทางตรงกันข้าม แผ่นดินไหวเป็นเหตุการณ์ที่เป็นอันตรายต่อชีวิต ซึ่งสร้างผลกระทบทางจิตวิทยาแก่ผู้ซื้อชาวไทย ซึ่งไม่คุ้นเคยกับเหตุการณ์แผ่นดินไหวที่มีความรุนแรงในระดับดังกล่าว ดังนั้น ผู้ที่ต้องการซื้อที่อยู่อาศัยจึงอาจจะต้องใช้เวลาที่จะกลับมามีความมั่นใจในการซื้อที่อยู่อาศัยประเภทอาคารสูงอีก ในขณะที่ผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ก็อาจจำเป็นต้องปรับพอร์ตอสังหาริมทรัพย์ของตนเพื่อรองรับความต้องการของลูกค้าที่อาจเปลี่ยนแปลงไปในอนาคต

ปัจจุบันทริสเรทติ้งจัดอันดับเครดิตองค์กรให้แก่ผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์เพื่อที่อยู่อาศัย จำนวน 23 ราย โดย ณ เดือน ธ.ค. 2567 มูลค่ารวมของหน่วยที่อยู่อาศัยที่เหลือทั้งหมดของผู้พัฒนาเหล่านี้อยู่ที่ระดับ 1.05 ล้านล้านบาท โดยมีคอนโดมิเนียมคิดเป็น 30% ของมูลค่าคงเหลือทั้งหมด ส่วนยอดขายที่รอรับรู้เป็นรายได้นั้นอยู่ที่ระดับ 2.36 แสนล้านบาท โดยกว่า 80% ของยอดขายที่รอรับรู้รายได้เป็นที่อยู่อาศัยประเภทคอนโดมิเนียม

นางสาวอริยา ติรณะประกิจ รองกรรมการผู้จัดการ สมาคมตลาดตราสารหนี้ไทย (ThaiBMA) เปิดเผยว่า จากเหตุการณ์แผ่นดินไหว มองว่าบริษัทใหญ่ที่มีชื่อเสียงจะได้รับผลกระทบไม่มาก และนักลงทุนจะเริ่มสะท้อนว่าบริษัทใดทำได้ดี หรือความเสียหายน้อย ก็อาจจะเป็นผลบวกและได้รับความสนใจมากขึ้น

ทั้งนี้ ในปัจจุบันมีความท้าทายหลายด้าน ทั้งเหตุการณ์แผ่นดินไหว ทั้งมาตรการภาษีของสหรัฐ ซึ่งไม่กังวลในประเด็นนี้ เพราะมองว่าไม่ได้กระทบทางตรง และผู้ออกหุ้นกู้ได้ผ่านมาหลายวิกฤตแล้ว แต่ต้องติดตามสถานการณ์ต่อไป นอกจากนี้ยังมีปัจจัยบวกจากดอกเบี้ยที่ปรับตัวลงเร็วกว่าคาด อาจเป็นอีกหนึ่งปัจจัยที่หนุนให้ผู้ออกหุ้นกู้บางส่วนมีแรงจูงใจในการออกหุ้นกู้เร็วขึ้น หรือเพิ่มวงเงินการออกมากขึ้น

“ต้องติดตามสถานการณ์ต่อไป โดยผู้ออกตราสารหนี้ที่ผ่านมา หลายเซ็กเตอร์ก็ผ่านหลายวิกฤตมาแล้ว แล้วก็ทำได้ดี สามารถเรียกความเชื่อมั่นให้กับนักลงทุนได้ ครั้งนี้เชื่อว่าอสังหาฯก็จะผ่านไปได้”