สัมภาษณ์
ปีที่ผ่านมา การปล่อยสินเชื่อที่อยู่อาศัยของบรรดาสถาบันการเงินต่าง ๆ ค่อนข้างเป็นไปอย่างยากลำบาก เป็นเอฟเฟ็กต์มาจากมาตรการกำกับดูแลสินเชื่อที่อยู่อาศัย (LTV) ของธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) ที่ต้องการขจัด “ดีมานด์เทียม” ในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ส่วนแนวโน้มในปี 2563 นี้ จะมีปัจจัยบวก/ลบ หรือทิศทางจะเปลี่ยนไปแค่ไหน “ประชาชาติธุรกิจ” ได้มีโอกาสได้พูดคุยกับ “สำมิตร สกุลวิระ” รองกรรมการผู้จัดการใหญ่ ประธานสายสินเชื่อธุรกิจ ธนาคารเกียรตินาคิน (KKP) เพื่อวิเคราะห์ถึงเรื่องดังกล่าว มานำเสนอ
- ประกาศแล้ว! พระราชกฤษฎีกาเงินช่วยค่าครองชีพผู้รับเบี้ยหวัดบำนาญ รับ 11,000 บาทต่อเดือน
- “ทอง” รับข่าวร้ายดันราคาขาขึ้น บาทอ่อนค่าจ่อทะลุ 37 บาท
- หุ้นไทยดิ่งหนัก ตลาดหลักทรัพย์ออก Statement ชี้แจง
อสังหาฯชะลอตามเศรษฐกิจ
“สำมิตร” เริ่มต้นฉายภาพแนวโน้มเศรษฐกิจไทยปีนี้ โดยมองว่า ในภาพรวม GDP น่าจะเติบโตได้ที่ประมาณ 2.6% ต่อปี ขณะที่ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ก็มีแนวโน้มชะลอตัวลงในทิศทางเดียวกับภาพรวมเศรษฐกิจ ซึ่งแน่นอนว่า ส่งผลกระทบต่อกำลังซื้อภายในประเทศ และแม้ว่าลูกค้าหลักของอสังหาฯจะมาจาก 2 ส่วน คือ คนไทย กับชาวต่างชาติที่ส่วนใหญ่เป็นคนจีน ซึ่งได้รับผลกระทบจากสงครามการค้า และค่าเงินบาทที่ยังคงแข็งค่า ทำให้การเข้ามาลงทุนซื้ออสังหาฯในไทยชะลอตัว
“ปีนี้ คงยังมีการเกิดขึ้นใหม่ของอสังหาริมทรัพย์อยู่บ้าง ขึ้นอยู่กับรูปแบบของผลิตภัณฑ์และทำเลที่มีศักยภาพในบางพื้นที่ ดังนั้น ก็จะเป็นปีที่ไม่ได้มีการเพิ่มขึ้นของโครงการใหม่มาก เหมือนช่วง 3 ปีก่อนหน้านี้ แต่อยู่ในภาวะการระบายสต๊อกสินค้าที่มีอยู่ เพราะมีนโยบายภาครัฐออกมาเอื้อประโยชน์ให้ผู้ซื้อรีบตัดสินใจซื้อ ด้วยการลดค่าธรรมเนียมการโอน และค่าจดจำนอง เหลือ 0.01% ของราคาซื้อขาย วงเงินจำนองไม่เกิน 3 ล้านบาท ซึ่งมาตรการจะมีไปถึงเดือน ธ.ค. 2563 ประกอบกับการปรับลดอัตราดอกเบี้ยสินเชื่อบ้านของธนาคารต่าง ๆ”
โดย “สำมิตร” ประเมินว่า ผู้ประกอบการพัฒนาอสังหาฯ (ดีเวลอปเปอร์) ที่พัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยแนวราบจะได้รับผลกระทบจากภาวะเศรษฐกิจชะลอตัวน้อยกว่าแนวสูง เพราะรูปแบบของการพัฒนาโครงการเป็นการ “ทยอยสร้าง ทยอยขาย” จึงมีความยืดหยุ่นมากกว่า ส่วนโครงการแนวสูงต้องสร้างเสร็จทั้งหมดในคราวเดียว ซึ่งระดับราคาที่น่าจะยังเป็นที่สนใจของตลาด ที่เป็นบ้านในเมืองจะอยู่ที่ประมาณ 3-5 ล้านบาท ส่วนรอบนอกอยู่ที่ 2-3 ล้านบาท
“ทำเลคอนโดมิเนียมติดรถไฟฟ้า ยังคงเป็นทำเลที่ได้รับความสนใจและยังมีอัตราการขายค่อนข้างดี โดยเฉพาะเส้นรถไฟฟ้าสายสีเขียวเข้ม แถวย่านหมอชิต-สุขุมวิท-รัชโยธิน-เกษตรฯ, สายสีเขียว ย่านสีลม, สายสีชมพู ย่านแจ้งวัฒนะ เป็นต้น”
ผลกระทบ LTV ไม่มีนัยสำคัญ
ส่วนมาตรการชะลอการเก็งกำไรในอสังหาฯ (LTV) ที่ออกมาในปี 2562 และยังคงอยู่นั้น “สำมิตร” มองว่า ตลาดได้ดูดซับผลกระทบไว้แล้ว ไม่น่าจะส่งผลกระทบอย่างมีนัยสำคัญในปีนี้แล้ว
เป้าสินเชื่อธุรกิจอสังหาฯโต 3%
สำหรับเป้าหมายการทำธุรกิจของธนาคารเกียรตินาคินในปี 2563 “สำมิตร” กล่าวว่า แบงก์ได้ประมาณการยอดสินเชื่อคงค้างที่สนับสนุนให้แก่ธุรกิจอสังหาฯไว้ที่ 3.24 หมื่นล้านบาท คิดเป็นสัดส่วน 53% จากยอดสินเชื่อคงค้างของสายงานสินเชื่อธุรกิจราว 6.15 หมื่นล้านบาท คิดเป็นอัตราเติบโตขึ้นจากปี 2562 ประมาณ 3% ใกล้เคียงกับภาพรวมเศรษฐกิจของประเทศ
“ธนาคารมองว่าปี 2563 เป็นปีที่ต้องระมัดระวัง และดูแลคุณภาพพอร์ตสินเชื่อเป็นอย่างดี ควบคู่กับการปรับตัว เพื่อสร้างความพึงพอใจแก่ลูกค้า ในการใช้บริการกับธนาคารผ่านการนำเสนอผลิตภัณฑ์บริการทางการเงินที่ตอบโจทย์ความต้องการของลูกค้าอย่างครบวงจร ทั้งนี้ เพื่อช่วยลดรายจ่ายพร้อมกับเพิ่มสภาพคล่อง และผลตอบแทนให้แก่ลูกค้า เพื่อทำให้ธุรกิจของลูกค้าเติบโตได้อย่างยั่งยืน ซึ่งประกอบด้วย บริการด้านการบริหารจัดการธุรกรรมทางการเงิน (cash management), การป้องกันความเสี่ยงทางธุรกิจ (risk protection) และการบริหารการจัดการความมั่งคั่ง (wealth management)”
สกรีนปล่อยกู้-ดูความเป็นไปได้
ส่วนในแง่หลักเกณฑ์การพิจารณาสินเชื่อแก่ผู้ประกอบการอสังหาฯนั้น “สำมิตร” บอกว่า ธนาคารมุ่งเน้นไปที่ธุรกิจ หรือโครงการที่มีคุณภาพดี โดยพิจารณาจากผู้ประกอบการที่มีประวัติดี, รูปแบบโครงการที่ดีตรงความต้องการของกลุ่มเป้าหมายผู้ซื้อ (good product), ทำเลศักยภาพมีโอกาสทางการขาย (good location) และสถานะทางการเงินของผู้ประกอบการที่เหมาะสม ซึ่งเมื่อธนาคารคัดเลือกลูกค้าแล้ว ก็มีทีมงานที่จะคอยให้ความช่วยเหลือลูกค้าทุกขั้นตอน ตั้งแต่ขั้นตอนการขาย การก่อสร้าง และการโอน
“การขาย เรามีทีมงานในส่วนที่เป็นสถาปนิกและทีมวิจัย ที่พร้อมจะช่วยให้คำปรึกษาตั้งแต่แบบของผลิตภัณฑ์ที่เป็นที่ต้องการของตลาด ข้อกฎหมาย ข้อมูลทำเลที่ตั้งที่มีศักยภาพ รวมถึงระดับราคาที่เหมาะสม การก่อสร้าง เรามีทีมผู้ดูแลความสัมพันธ์ลูกค้า และทีมวิศวกรที่พร้อมจะดูแลความคืบหน้าของโครงการ รวมถึงวิเคราะห์ความเป็นไปได้ของโครงการ และการโอนเราก็มีสิทธิประโยชน์ผ่านสินเชื่อที่อยู่อาศัยพร้อมให้กับลูกค้าของโครงการที่จะมาขอกู้ซื้อบ้านจากดีเวลอปเปอร์ที่เป็นลูกค้าเรา”
จากภาพทั้งหมดนี้ ดูแล้วปีนี้สินเชื่ออสังหาฯน่าจะยังโตได้ แต่แบงก์ก็คงต้อง “ประคองตัว” กันไป
