หุ้น-การเงิน

คลังปลดล็อกสัญญาเช่าอสังหา เปิดทางจำนอง-ทายาทรับช่วง

คลังเพิ่มทางเลือกนักลงทุนเช่าอสังหาฯ “ทรัพย์อิงสิทธิ” ชี้ข้อดีเพียบปลดล็อกสัญญาเช่าแบบเดิม ทั้งตกทอดทายาทได้-จำนอง/ค้ำประกันเงินกู้-เช่าทำประโยชน์ได้สารพัดรูปแบบ ตั้งเป้าดึงผู้เช่า 1.2 หมื่นสัญญา ใช้ช่องทางใหม่สร้างมูลค่าเพิ่มทางเศรษฐกิจ เปิดทางเจ้าของที่ดินผ่องถ่ายภาระภาษีที่ดินให้ผู้เช่ารับภาระแทน

นายพรชัย ฐีระเวช ที่ปรึกษาด้านเศรษฐกิจการเงิน สำนักงานเศรษฐกิจการคลัง (สศค.) ในฐานะรองโฆษกกระทรวงการคลัง เปิดเผย “ประชาชาติธุรกิจ” ว่า พ.ร.บ.ทรัพย์อิงสิทธิ พ.ศ. 2562 ที่มีผลบังคับใช้ตั้งแต่ 27 ต.ค. 2562 ขณะนี้รอคณะกรรมการกฤษฎีกาตรวจร่างกฎกระทรวง 2 ฉบับ เกี่ยวกับวิธีการก่อตั้งทรัพย์อิงสิทธิ และการคิดค่าธรรมเนียม คาดว่าจะมีผลบังคับใช้ปีนี้ เบื้องต้นคาดว่าจะมีผู้เช่าที่ดินและสิ่งปลูกสร้างหันมาทำสัญญาเช่าภายใต้กฎหมายใหม่ราว 10% จากจำนวนผู้ทำสัญญาเช่าหรือสิ่งปลูกสร้างตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ และ พ.ร.บ.การเช่าอสังหาริมทรัพย์เพื่อการพาณิชย์และอุตสาหกรรม พ.ศ. 2542 รวมกันตกปีละ 1.2 แสนราย (สัญญา) มูลค่าการเช่า 1 แสนล้านบาท

“กฎหมายใหม่ปลดล็อกข้อจำกัดการเช่าจากกฎหมายเดิมหลายข้อ เราตั้งเป้าว่าน่าจะมี 1.2 หมื่นราย (สัญญา) ในปีแรกหรือคิดเป็นมูลค่า 1 หมื่นล้านบาท”

ปลดล็อกสัญญาเช่าเดิม

นายพรชัยกล่าวว่า สิทธิการเช่าที่ดินหรือสิ่งปลูกสร้างตามประมวลกฎหมายแพ่งฯในปัจจุบัน จะเป็นเรื่องเฉพาะตัวผู้เช่า ไม่สามารถส่งต่อทายาทได้ แต่ทรัพย์อิงสิทธิสามารถทำได้ในเวลา 30 ปี ขณะเดียวกันผู้เช่า หรือเรียกว่าผู้ทรงทรัพย์อิงสิทธิ ยังสามารถนำที่หรือสิ่งปลูกสร้างที่จดทะเบียนเป็นทรัพย์อิงสิทธิไปจำนอง ใช้เป็นหลักทรัพย์ค้ำประกันกู้ธนาคารได้ จากที่สัญญาเช่าแบบเดิมทำไม่ได้ นอกจากนี้ การเช่าทรัพย์อิงสิทธิสามารถทำได้ทุกอย่าง ทั้งที่อยู่อาศัย ค้าขาย ฯลฯ ต่างจาก พ.ร.บ.การเช่าอสังหาฯ เพื่อการพาณิชย์และอุตสาหกรรม ที่ล็อกไว้เฉพาะเช่าเพื่อพาณิชยกรรมและอุตสาหกรรม มีข้อจำกัดมาก”

ได้ประโยชน์ทั้งเจ้าของ-ผู้เช่า

นายพรชัยกล่าวว่า พ.ร.บ.ทรัพย์อิงสิทธิจะทำให้เกิดการใช้ประโยชน์ในที่ดินมากขึ้น เจ้าของอสังหาฯไม่ต้องขายที่ดินออกไป ยังคงเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์อยู่ แต่สามารถนำสิทธิบนที่ดินหรือสิ่งปลูกสร้างไปจดทะเบียนทรัพย์อิงสิทธิแล้วให้ผู้ที่ต้องการพัฒนาเช่าได้ ซึ่งจะได้รับเงินค่าเช่าเป็นรายได้สม่ำเสมอเป็นเวลา 30 ปี ไม่ต้องยุ่งยากในการติดตามเปลี่ยนแปลงสัญญาเช่า เมื่อมีการเปลี่ยนมือเหมือนสัญญาเช่าในปัจจุบัน

ส่วนผู้เช่าที่จะพัฒนาเป็นทรัพย์อิงสิทธิก็ไม่ต้องลงทุนซื้อที่เอง แต่ใช้สิทธิการเช่านี้ได้ หากมีอันเป็นไปก็ให้ทายาทรับช่วงได้จนกว่าจะครบ 30 ปี ธุรกิจจะมีความต่อเนื่อง จากนั้นหากจะต่อสัญญา เจ้าของที่สามารถขอจดทะเบียนจัดตั้งทรัพย์อิงสิทธิใหม่ได้ โดยผู้เช่ายังจำนอง หรือใช้เป็นหลักประกันกู้เงินได้

ขณะเดียวกันเมื่อมีการใช้ทรัพย์อิงสิทธิในการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ จะมีอีกหลายธุรกิจตามมา จะเกิดการจ้างงานและส่งผลดีต่อเศรษฐกิจในภาพรวม

ได้ทั้งคนไทย-ต่างด้าว

นายพรชัยกล่าวว่า ผู้ที่จะเป็นผู้เช่า หรือผู้ทรงทรัพย์อิงสิทธิ นอกจากคนไทย ชาวต่างชาติก็เช่าทรัพย์อิงสิทธิได้ด้วย และที่ดินที่นำมาจดทะเบียนทรัพย์อิงสิทธิก็ทำได้ทั้งที่เอกชน ที่ราชพัสดุ ที่ของรัฐวิสาหกิจ หากเจ้าของที่นำไปจัดตั้งเป็นทรัพย์อิงสิทธิ ซึ่งการจดทะเบียนจะพิจารณาตามขนาดพื้นที่ที่เจ้าของนำไปจดทะเบียน ไม่ได้พิจารณาจากมูลค่า

ทั้งนี้เป็นไปได้ว่า เจ้าของที่ที่ต้องการจดทะเบียนในรูปทรัพย์อิงสิทธิ อาจหารือกับคู่สัญญาในปัจจุบัน เพื่อเตรียมเปลี่ยนรูปแบบการเช่ามาใช้ทรัพย์อิงสิทธิได้ เพราะหากเปลี่ยนเป็นทรัพย์อิงสิทธิผู้เช่าจะสามารถนำที่ดินเป็นหลักทรัพย์ขอกู้เงินได้ ขณะที่แบงก์รับจำนองทรัพย์อิงสิทธิ ก็จะเสี่ยงน้อยกว่า

“เชื่อว่าโอกาสที่คนจะหาประโยชน์จากทางเลือกนี้คงมีไม่น้อย เช่นเดียวกับที่เคยออก พ.ร.บ.แปลงสินทรัพย์เป็นหลักทรัพย์ ที่ตอนแรกดูเหมือนคนจะไม่ใช้ แต่ปัจจุบันก็ใช้กันแพร่หลาย”

เปิดช่องผ่องถ่ายภาระ

กรณีผู้ที่ครอบครองที่จำนวนมาก ไม่สามารถใช้ประโยชนได้หมด ก็สามารถนำไปจดทะเบียนเป็นทรัพย์อิงสิทธิให้คนเช่าได้ ซึ่งภาระการจ่ายภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างจะตกอยู่กับผู้เช่า หรือผู้ทรงทรัพย์อิงสิทธิ เสมือนเป็นเจ้าของตัวจริง

“กฎหมายจะเขียนว่า ให้สิทธิผู้ทรงทรัพย์อิงสิทธิ จะเสมือนเป็นเจ้าของที่ดินที่เช่ามาในช่วงเวลา 30 ปี ยกเว้นแค่ไม่ได้เป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์จริง ๆ เท่านั้นเมื่อกฎกระทรวงมีผลบังคับใช้ กระทรวงการคลัง กรมที่ดิน จะเชิญภาคเอกชน สภาหอการค้าแห่งประเทศไทย สภาอุตสาหกรรมแห่งประเทศไทย และสมาคมธนาคารไทย มาทำความเข้าใจการใช้ประโยชน์จากกฎหมายใหม่ เพื่อเป็นทางเลือกในการลงทุน