หุ้น-การเงิน

ปฏิวัติสินเชื่อบ้าน 4 แสนล้าน ดาวน์ผ่านแบงก์แก้ปมกู้ไม่ผ่าน

ปฏิวัติสินเชื่อบ้าน 4 แสนล้าน สมาคมบ้านจัดสรรถกแบงก์ชาติชงระบบ “พรีมอร์ตเกจไฟแนนซ์” ดึงแบงก์อนุมัติเงินกู้ซื้อบ้าน-คอนโดฯตั้งแต่วันเปิดพรีเซลโครงการ ให้ลูกค้าผ่อนดาวน์ตรงกับแบงก์ แก้ปัญหากู้ไม่ผ่าน ยื้อโอน เคลียร์นักเก็งกำไรออกจากระบบ หวังช่วยสร้างวินัยทางการเงิน เผยต้นแบบจากสิงคโปร์ มั่นใจแก้ปัญหา NPL ลดต่ำกว่า 2% แบงก์ขานรับแนวคิดส่องประวัติการเงินลูกค้าตั้งแต่ต้น

นายอธิป พีชานนท์ นายกสมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร เปิดเผย “ประชาชาติธุรกิจ” ว่า สมาคมอยู่ระหว่างนำเสนอระบบสินเชื่อบ้านรูปแบบใหม่ ภายใต้แนวคิด “พรีมอร์ตเกจไฟแนนซิ่ง” (premortgage financing) ซึ่งเป็นรูปแบบเดียวกับประเทศสิงคโปร์และทั่วโลก ล่าสุด ได้หารือกับ ดร.วิรไท สันติประภพ ผู้ว่าการธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) โดย ธปท.มีท่าทีรับในหลักการ และหากนำระบบนี้มาใช้จะทำให้สินเชื่อที่อยู่อาศัยที่มีมูลค่าปีละ 4 แสนล้านบาทสามารถเติบโตได้อย่างมีคุณภาพ (healthy growth)

แก้จุดเสี่ยงตอนโอน

นายอธิปกล่าวว่า ปกติสินเชื่อที่อยู่อาศัยมี 2 ส่วน คือสินเชื่อผู้ประกอบการ กับสินเชื่อผู้กู้รายย่อย เมืองไทยเรียกสินเชื่อผู้ประกอบการว่าพรีไฟแนนซ์ (prefinance) แต่ในต่างประเทศเรียกว่าสินเชื่อโปรเจ็กต์ไฟแนนซ์ ส่วนสินเชื่อผู้กู้รายย่อยเมืองไทยเรียกว่าโพสต์ไฟแนนซ์ (postfinance) แต่ทั่วโลกเรียกว่า พรีมอร์ตเกจไฟแนนซ์ เพราะฉะนั้น ในส่วนที่สมาคมต้องการผลักดันให้มีการนำมาใช้จึงเป็นสินเชื่อฝั่งผู้กู้รายย่อย

ทั้งนี้ ระบบในปัจจุบันการปล่อยกู้รายย่อยเป็นโอกาสที่สถาบันการเงินหรือธนาคารผู้ปล่อยกู้ได้เจอลูกค้าในช่วงจะโอนกรรมสิทธิ์ หรือเป็นการเจอตัวในขั้นตอนสุดท้ายก่อนทำนิติกรรมสัญญา ทำให้มีความเสี่ยงทั้ง 3 ฝ่าย คือผู้ประกอบการ (เจ้าของโครงการ) ผู้ซื้อหรือผู้กู้รายย่อย และธนาคาร

สภาพปัญหาเป็นลักษณะ 3 เส้า กล่าวคือ 1.ฝั่งผู้บริโภค ซึ่งที่ผ่านมามีข้อร้องเรียนและคดีพิพาทอสังหาฯ ตัวอย่างซื้อบ้านไม่ได้บ้าน โดยผู้บริโภคจ่ายเงินดาวน์แต่บ้านสร้างไม่เสร็จ หรือไม่มีการก่อสร้าง 2.ฝั่งผู้ประกอบการก็มีความเสี่ยง โดยเฉพาะคอนโดมิเนียมมีระยะเวลาก่อสร้างยาวนาน 1-2 ปี ตอนจองซื้อผู้บริโภคอาจมีความพร้อมทางการเงิน แต่ระหว่างการก่อสร้างไปแล้ว อาจมีปัญหาใหม่หรือวินัยการเงินลดหย่อน เมื่อถึงตอนโอนทำให้กู้ไม่ผ่าน

และ 3.ฝั่งสถาบันการเงิน เนื่องจากมีการปล่อยกู้ทั้งผู้ประกอบการ (พรีไฟแนนซ์) และสินเชื่อรายย่อย (โพสต์ไฟแนนซ์) กรณีที่ผู้ซื้อกู้ไม่ผ่านมีจำนวนมาก ส่งผลกระทบต่อสินเชื่อพรีไฟแนนซ์โดยอัตโนมัติ เพราะยอดโอนทำได้ไม่เข้าเป้าจึงกลายเป็นความเสี่ยงของสถาบันการเงิน เนื่องจากการขอสินเชื่อตอนโอนเปิดช่องให้มีกลุ่มผู้ซื้อนักเก็งกำไรแฝงตัวเข้ามาได้

ขอกู้ก่อนซื้อ

ดังนั้น สินเชื่อในรูปแบบพรีมอร์ตเกจไฟแนนซิ่ง จะช่วยแก้ปัญหาความเสี่ยงของ 3 ฝ่ายได้อย่างมีประสิทธิภาพและเป็นระบบตามรูปแบบสากลที่มีการขอสินเชื่อที่อยู่อาศัยตั้งแต่วันแรกที่เปิดขาย ไม่ใช่ไปขอสินเชื่อตอนก่อสร้างเสร็จและเตรียมโอน

วิธีการ เมื่อดีเวลอปเปอร์เปิดขายโครงการ (พรีเซล) ผู้บริโภคที่สนใจมีการจองซื้อและขอสินเชื่อทันทีตั้งแต่ยังไม่ได้ก่อสร้าง ส่วนธนาคารก็พิจารณาสินเชื่อแต่เนิ่น ๆ หากอนุมัติแล้วสัญญาจะซื้อจะขายเกิดขึ้นทันที โดยผู้บริโภคมีการจ่ายเงินดาวน์ตามปกติ แต่เงินดาวน์ไม่ได้จ่ายตรงให้ผู้ประกอบการ แต่เป็นการจ่ายตรงไปยังธนาคาร

“การจ่ายเงินดาวน์กับแบงก์ตั้งแต่วันแรกที่จองซื้อโครงการ ทำให้แบงก์รู้จักนิสัยการเงินของผู้ซื้อ หรือมี payment history และข้อมูลอนุมัติสินเชื่อจะปรากฏให้สถาบันการเงินอื่นเห็น ซึ่งมีผลในการให้สินเชื่ออื่น ๆ ในภายหลัง เช่น สินเชื่อเช่าซื้อรถยนต์ ฯลฯ เป็นการควบคุมวินัยการเงินโดยอัตโนมัติ เพราะผู้ซื้ออสังหาฯจะลดโอกาสในการก่อหนี้อื่น ๆ ยังมีข้อดี ผู้ซื้อก็สบายใจว่าเงินดาวน์ที่จ่ายไปอยู่กับแบงก์ กรณีโครงการทำไม่จบ ผู้ซื้อมีโอกาสได้รับเงินดาวน์คืนเต็มจำนวน”

นายอธิปกล่าวต่อว่า ด้านดีเวลอปเปอร์ สินเชื่อพรีมอร์ตเกจไฟแนนซิ่ง ทำให้ความเสี่ยงในการโอนอสังหาฯหมดไป เพราะทุกยูนิตที่ขายไปได้อนุมัติสินเชื่อตั้งแต่ต้นทาง ที่เหลือจึงเป็นการก่อสร้างและส่งมอบโครงการให้กับลูกค้าตรงตามกำหนด

ช่วยสกัดเก็งกำไร

สำหรับเงินดาวน์ที่ผู้ซื้อชำระค่างวดไปยังธนาคารนั้น พรีมอร์ตเกจไฟแนนซิ่งมีออปชั่นให้ดีเวลอปเปอร์ขอกู้ในรูปแบบ back to back financing เพื่อนำมาใช้เป็นเงินทุนหมุนเวียนในการก่อสร้างโครงการได้ จึงมองว่าเป็นระบบที่วิน-วิน เพราะดีเวลอปเปอร์มีสัญญาซื้อขายโครงการที่ได้รับอนุมัติสินเชื่อเรียบร้อยแล้ว เท่ากับสร้างเสร็จสามารถโอนได้แน่นอน

ฝั่งธนาคารก็มีส่วนต่างดอกเบี้ยหรือสเปรด (spread) ในการนำเงินดาวน์มาปล่อยกู้แบ็กทูแบ็กไฟแนนซ์ให้กับผู้ประกอบการอีกต่อหนึ่ง และเป็นผู้กำกับวินัยการเงินของผู้ซื้อผ่าน payment history ในภาพรวมยังมีผลพลอยได้ที่เป็นการล็อกอิน (lock in customer) ลูกค้าสินเชื่อโดยตรงอีกด้วย

มีคำถามเกี่ยวกับผู้ซื้อนักเก็งกำไรอสังหาฯ นายอธิปอธิบายว่า พรีมอร์ตเกจไฟแนนซ์ในสิงคโปร์มีออปชั่นด้วยว่า ถ้าการซื้ออสังหาฯ ไม่ใช้ระบบนี้ ลูกค้าก็จะต้องจ่ายเงินสดเต็มจำนวน โดยมีเวลาแบ่งจ่ายตามระยะเวลาก่อสร้าง เช่น ซื้อคอนโดฯ ราคา 2 ล้านบาท ก่อสร้าง 20 เดือนเท่ากับผ่อนเงินดาวน์ 20 งวด จะนำงวดผ่อนดาวน์มาหารด้วยราคาอสังหาฯ เท่ากับเดือนละ 1 แสนบาท เท่ากับต้องจ่ายเงินสดเต็มจำนวน 2 ล้านบาทเมื่อโครงการก่อสร้างเสร็จ

“ไม่ว่าจะซื้ออสังหาฯผ่านพรีมอร์ตเกจไฟแนนซ์หรือจ่ายเงินสด ทำให้ลูกค้านักเก็งกำไรแทบจะหายไปหมด หรือถ้ามีอยู่ก็เหลือน้อยมากเพราะต้องใช้เงินลงทุนสูง ไม่เหมือนปัจจุบันที่ผ่อนดาวน์บ้างไม่ผ่อนดาวน์บ้าง ถึงเวลาโอนถ้าขายต่อไม่ทันก็มักจะยื้อโอน”

อุ้มสินเชื่อบ้าน 4 แสนล้าน

อีกคำถามว่าทำไมไม่ใช้ พ.ร.บ.การจัดการดูแลผลประโยชน์ของคู่สัญญา พ.ศ. 2551 หรือกฎหมายเอสโครว์แอ็กเคานต์มาปรับใช้ นายอธิปกล่าวว่า เอสโครว์แอ็กเคานต์เป็นเพียงให้ลูกค้าจ่ายเงินดาวน์โดยนำมาฝากไว้กับสถาบันการเงิน และมีต้นทุนค่าฝากเงินดาวน์ด้วย ในขณะที่สถาบันการเงินไม่มีผลผูกพันในการพิจารณาสินเชื่อหรืออนุมัติเงินกู้แต่อย่างใด แต่พรีมอร์ตเกจไฟแนนซ์เป็นการให้สินเชื่อตั้งแต่วันแรกที่ซื้ออสังหาฯ จึงเป็นคนละเรื่องกัน

“ผมนำเสนอรูปแบบพรีมอร์ตเกจไฟแนนซ์ต่างกรรมต่างวาระ ทั้งช่องทางสมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร และผ่านสภาหอการค้าแห่งประเทศไทยที่ผมนั่งเป็นประธานคณะกรรมการสมาคมการค้ากลุ่มอสังหาริมทรัพย์ ออกแบบและก่อสร้าง ล่าสุดที่คุยกับผู้ว่าการแบงก์ชาติ เขาเข้าใจประเด็นพวกนี้นะ”

อย่างไรก็ตาม นายอธิปชี้ให้เห็นว่า พรีมอร์ตเกจไฟแนนซ์ไม่ใช่กฎหมายภาคบังคับ ในอนาคตถ้าประเทศไทยนำระบบนี้มาใช้จริง และดีเวลอปเปอร์รายใดที่อยากใช้ระบบเดิม คือผ่อนเงินดาวน์กับบริษัทแล้วไปขอสินเชื่อตอนจะโอน ถือว่ายอมรับความเสี่ยงที่ลูกค้าอาจกู้ไม่ผ่าน ในขณะที่มีทางเลือกใช้พรีมอร์ตเกจฯ ซึ่งไม่มีความเสี่ยงแต่อย่างใด

“ผมยังมองไม่เห็นว่าพรีมอร์ตเกจไฟแนนซ์มีข้อเสียอะไร เราเป็นผู้ประกอบการ ทราบดีว่าวิกฤตเศรษฐกิจมีวงจรของมัน ในอนาคตเวลาเศรษฐกิจผันผวนหรือชะลอตัว ธุรกิจอสังหาฯก็สบายใจได้ว่าไม่มีความเสี่ยง อย่าลืมว่าสินเชื่อที่อยู่อาศัยมูลค่าตลาดปีละ 4 แสนกว่าล้าน ถ้านำมาใช้จริงตัวเลขเอ็นพีแอลสินเชื่ออสังหาฯที่มีประมาณ 2% ในปัจจุบันน่าจะลดต่ำลง รวมทั้งเคลียร์ลูกค้านักเก็งกำไรอสังหาฯได้อีกด้วย” นายอธิปกล่าว

แบงก์ขานรับเห็นประวัติลูกค้า

นางสาวจามรี เกษตระกูล รองผู้จัดการใหญ่ ผู้บริหารสูงสุดสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย ธนาคารไทยพาณิชย์ หรือ SCB กล่าวกับ “ประชาชาติธุรกิจ” ถึงกรณีข้อเสนอของกลุ่มผู้ประกอบการอสังหาฯว่า ปัจจุบันยังไม่ทราบถึงแนวคิดดังกล่าว แต่เข้าใจว่ารูปแบบคือต้องการสร้างวินัยทางการเงินให้กับผู้กู้ โดยการดูประวัติจากการสะสมเงินออมผ่านบัญชีเงินฝาก เพื่อให้เป็นองค์ประกอบในการปล่อยกู้ หรือการใช้พิจารณาปล่อยเงินดาวน์ให้กับผู้ซื้ออสังหาริมทรัพย์

ขณะเดียวกัน นอกจากการดูประวัติเงินออมแล้ว โครงการนี้จะทำให้แบงก์เห็นตัวตนผู้กู้มากขึ้น ผ่านการผ่อนชำระค่างวดเงินดาวน์ผ่านแบงก์โดยตรง แทนการผ่อนชำระกับทางผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ ซึ่งวิธีนี้จะเอื้อให้แบงก์สามารถพิจารณาอนุมัติสินเชื่อได้เพิ่มขึ้นได้ หากเทียบกับลูกค้าที่ผ่านเข้ามาทางโครงการอสังหาฯทั่วไป

“วิธีการปล่อยกู้ปกติเวลาลูกค้าต้องขอสินเชื่อในการซื้อบ้าน ส่วนเงินดาวน์ลูกค้าก็ต้องออกเอง แต่หากมีบัญชีเงินฝากกับแบงก์ มีประวัติฝากต่อเนื่อง 24 เดือน ก็นำประวัติตรงนั้นมาใช้ขอกู้ในส่วนของเงินดาวน์ได้ หรือบางคนก็อาจให้แบงก์ช่วยจ่ายดาวน์บางส่วน แต่ไม่ว่ารูปแบบไหน ก็เชื่อว่าเป็นแนวทางที่ดี เพราะเป็นการส่งเสริมให้คนมีการออม และแบงก์ก็เห็นตัวตน เห็นพฤติกรรมการชำระหนี้ของลูกค้าตั้งแต่เริ่มต้นได้มากขึ้น”

นอกจากนี้ เชื่อว่าการให้ผู้กู้ผ่อนชำระเงินดาวน์กับแบงก์ จะทำให้แบงก์เห็นตัวตนผู้กู้ได้มากขึ้น และจะเห็นดีมานด์การซื้ออสังหาริมทรัพย์จริง ๆ ไม่ใช่หวังเข้ามาเก็งกำไรจากการซื้อขายใบจอง

ทั้งนี้ หากดูสินเชื่อรายย่อยของอสังหาริมทรัพย์ปัจจุบัน 9 เดือน ไทยพาณิชย์มียอดสินเชื่อใหม่อยู่ที่ 70,000 ล้านบาท และคาดว่าทั้งปียอดสินเชื่อใหม่น่าจะเป็นไปตามเป้าหมายที่แบงก์วางไว้ที่ 1 แสนล้านบาท