จับชีพจร “รีท-อินฟราฟันด์” ชู 3 กองทุนเด่น กลางวิกฤตโควิด-19

ภาพประกอบข่าวเงิน-ออม-ลงทุน

ปี 2563 ที่เป็นปีแห่งวิกฤตโควิด-19 จะเห็นบรรดากองทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ (REIT) หรือ กองทุนรวมโครงสร้างพื้นฐาน(Infrastructure Fund) แจ้งลดทุนจดทะเบียนต่อตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทย (ตลท.) อย่างต่อเนื่อง

“พิสุทธิ์ งามวิจิตวงศ์” ผู้อำนวยการอาวุโสฝ่ายวิเคราะห์หลักทรัพย์ บมจ.หลักทรัพย์ กสิกรไทย อธิบายว่า การลดทุนของกองรีท เป็นไปตามอายุสัญญาที่ลดลง โดยเฉพาะการเช่าซื้ออสังหาริมทรัพย์ในระยะยาว (leasehold) ที่ไม่มีการเพิ่มสินทรัพย์ใหม่ ๆ เข้ามาในกองทุน หรือเกิดขาดทุน ส่งผลให้ไม่สามารถปันผลได้ เป็นต้น

อย่างไรก็ดี การลดทุนหรือจ่ายปันผลมีค่าเท่ากัน ในแง่ที่ผู้ลงทุนได้รับเงินคืนเหมือนกัน แต่นักลงทุนก็ต้องระวัง หากกองทุนลดทุนมาก ๆ กอปรกับอายุสัญญาใกล้หมด จะเป็นความเสี่ยงที่ทำให้ราคาหุ้นผันผวน

“นักลงทุนที่ไม่ได้รับปันผลจากกองรีทหรืออินฟราฟันด์ เนื่องจากกองทุนขาดรายได้ในช่วงโควิด อาจต้องทำใจและรอจนกว่าธุรกิจจะฟื้นกลับขึ้นมา โดยระหว่างทางนักลงทุนก็ได้เพลิดเพลินไปกับผลประโยชน์ที่สูงแล้ว อีกทั้งรับรู้ความเสี่ยงตั้งแต่ก่อนเข้ามาลงทุน”

อย่างไรก็ดี แม้กองรีทและกองอินฟราฟันด์จะได้รับผลกระทบจากโควิด-19 แต่ไม่มีสัญญาณว่ากองทุนใดจะปิดกองลงเพราะผลกระทบดังกล่าวมีเพียงกองที่จะปิด เพราะหมดอายุกองทุนในช่วง 1-2 ปีข้างหน้า ได้แก่ กองทุนรวมโครงสร้างพื้นฐานโรงไฟฟ้า อมตะ บี.กริม เพาเวอร์ (ABPIF) และกองทุนรวมโครงสร้างพื้นฐานโรงไฟฟ้ากลุ่มน้ำตาลบุรีรัมย์ (BRRGIF)

“ปัจจุบันยังไม่มีกองรีทหรืออินฟราฟันด์ใดที่ต้องปิดกองทุนจากผลกระทบโควิด-19 และหากราคาปรับตัวลงมามากเกินไป กรณีที่สินทรัพย์ในกองทุนยังมีอนาคต หรือสามารถเติบโตได้หลังวิกฤตโควิด-19 คาดว่าเจ้าของสินทรัพย์ (sponsor) จะเข้ามาซื้อกองทุนเพื่อเป็นโอกาสลงทุนในต้นทุนราคาที่ต่ำ”

“พิสุทธิ์” บอกด้วยว่า ช่วง 1-2 ปีที่ผ่านมาการลงทุนในกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ (Property Fund) กองรีทและกองอินฟราฟันด์เริ่มลดความน่าสนใจลง จากอัตราผลตอบแทนจากพันธบัตรรัฐบาลที่ทยอยปรับเพิ่มขึ้นแต่โดยรวมก็ยังเหมาะสำหรับลงทุนเพื่อกระจายความเสี่ยง

ซึ่งแนะนำซื้อกองที่ยังเหลืออายุการถือครองค่อนข้างยาว รวมถึงมีโอกาสเพิ่มทุนนำทรัพย์สินเข้ามาบริหารในกองเพิ่มเติม ทั้งนี้ เพื่อสร้างผลตอบแทนที่มากขึ้นในอนาคต รวมถึงเพื่อขยายระยะเวลาการถือครอง

“แนะนำว่าควรเลือกลงทุนในกองรีทที่เกี่ยวเนื่องกับภาคอุตสาหกรรม (industrial REIT) เพราะได้รับผลกระทบจากโควิด-19 จำกัด แตกต่างจากกองรีทที่ลงทุนในโรงแรมหรือห้างค้าปลีก อีกทั้งยังมีโอกาสเพิ่มทุนเพื่อนำสินทรัพย์ใหม่ ๆ เข้ามาบริหารอย่างสม่ำเสมอ

เช่น ทรัสต์เพื่อการลงทุนในสิทธิการเช่าอสังหาริมทรัพย์เหมราช (HREIT) เป็นต้น ส่วนที่ควรหลีกเลี่ยง อาทิ กองทุนรวมโครงสร้างพื้นฐานระบบขนส่งมวลชนทางราง บีทีเอสโกรท (BTSGIF) และ BRRGIF เป็นต้น เนื่องจากอายุถือครองเหลือไม่มาก และได้รับผลกระทบจากโควิด-19”

ส่วนกองทุนเด่นน่าลงทุนในปี 2564 (ดูตาราง) ได้แก่ ทรัสต์เพื่อการลงทุนในสิทธิการเช่าอสังหาริมทรัพย์บัวหลวง ออฟฟิศ (B-WORK) ปลอดภัยที่สุดในกลุ่มอาคารสำนักงานให้เช่า จากการทำสัญญากับกลุ่มทรูและ ซี.พี. ถัดมา HREIT อานิสงส์ความต้องการเช่าพื้นที่อุตสาหกรรมหลังโควิด

รวมถึงความคืบหน้าของโครงการระเบียงเศรษฐกิจภาคตะวันออก (EEC) และการย้ายฐานการผลิตของจีนมาไทย และกองทุนรวมโครงสร้างพื้นฐานบรอดแบนด์อินเทอร์เน็ต จัสมิน (JASIF) แม้จะไม่ได้เติบโตหวือหวาเท่า B-WORK และ HREIT แต่ให้ผลตอบแทนคงที่ค่อนข้างสูงที่อัตราผลตอบแทนภายใน (IRR) 7.9% อีกทั้งอายุกองทุนยังเหลืออีก 4 ปี และไม่ต้องเสียภาษีปันผล

“ชญานี จึงมานนท์” นักวิเคราะห์อาวุโส บริษัท มอร์นิ่งสตาร์ รีเสิร์ช (ประเทศไทย) กล่าวว่า ข้อมูลปี 2563 กลุ่มกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์เป็นกลุ่มที่มีขนาดใหญ่อันดับ 3 เมื่อเทียบกับกองทุนประเภทอื่นในอุตสาหกรรม อย่างไรก็ดี มูลค่าทรัพย์สินสุทธิกลับลดลง 22.7% จากปี 2562

โดยคาดว่าเป็นผลจากที่ผลตอบแทนในรอบปีที่ผ่านมาอยู่ในกลุ่มท้ายตารางหรือติดลบมากถึง 10.3% ส่งผลให้มีเงินไหลออกสุทธิรวม 1.4 หมื่นล้านบาท ซึ่งเป็นผลต่อเนื่องจากภาคอสังหาริมทรัพย์ที่ได้รับผลกระทบจากโควิด-19 มาต่อเนื่อง โดยกองทุนเปิดทีเอ็มบี อีสท์สปริง พร็อพเพอร์ตี้ แอนด์ อินฟราสตรัคเจอร์ อินคัม พลัส เฟล็กซิเบิ้ล (TMBPIPF) มีเงินไหลออกสุทธิสูงสุด 8,400 ล้านบาท

“วิน พรหมแพทย์” ประธานเจ้าหน้าที่การลงทุน บริษัทหลักทรัพย์จัดการกองทุน (บลจ.) พรินซิเพิล บอกว่า บริษัทยังมีมุมมองเชิงบวกต่อการลงทุนกองรีทโดยเฉพาะปัจจุบันที่ราคาปรับฐานลงมาอยู่ในระดับที่น่าสนใจ แม้ภาพรวมกองรีทในไทยจะไม่ค่อยดีสะท้อนจากดัชนีหุ้นกลุ่มกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์และกองทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ (PF&REIT) ที่ปรับตัวลง 31.73% เพราะถูกกดดันจากกองรีทโรงแรมและค้าปลีก ซึ่งมีขนาดค่อนข้างใหญ่เมื่อเทียบกับกองรีทอื่น ๆ ในตลาดหุ้นไทย

“อย่างไรก็ดี หลังวัคซีนป้องกันโควิด-19 เริ่มฉีดจริง เราเชื่อว่าสถานการณ์น่าจะค่อย ๆ ดีขึ้น โดยคาดการณ์เงินปันผลเฉลี่ย 3-5% ต่อปี”

ทั้งนี้ บลจ.พรินซิเพิลปรับเพิ่มน้ำหนักกองรีทเป็น “มากกว่าตลาด” สัดส่วนลงทุน 25-27% โดยจุดเด่นที่ราคายังปรับขึ้นไม่มากเมื่อเทียบกับตลาดหุ้น อีกทั้งปัจจัยพื้นฐานของกองรีทในกลุ่มอุตสาหกรรมโลจิสติกส์และศูนย์จัดเก็บข้อมูล (data center) ในสิงคโปร์ยังค่อนข้างดี รวมถึงปันผลที่ 3-5% สูงกว่าผลตอบแทนพันธบัตรรัฐบาลในปัจจุบัน


ทั้งหมดนี้ นักลงทุนที่สนใจลงทุนกองทุนเหล่านี้ ก็คงต้องศึกษาข้อมูลรายละเอียดให้ดีก่อนตัดสินใจเลือกลงทุน