มองต่างมุม มรสุมอสังหาหรู “เพซ”

นักลงทุนแฟนคลับหุ้น “อสังหา ริมทรัพย์” ส่วนใหญ่คงจะได้ยินข่าวประเด็นร้อนของ บมจ.เพซ ดีเวลลอปเมนท์ คอร์ปอเรชั่น (PACE) กันบ้างแล้ว โดยเฉพาะข้อกังขาความสามารถในการชำระหนี้ตั๋วแลกเงินระยะสั้น (บี/อี) แต่ไม่ใช่เพียงแค่นี้ หลายคนคงยังสงสัยด้วยว่า เมื่อไหร่ PACE ผู้พัฒนาอสังหาฯหรูค่ายนี้จะกลับมามีกำไรให้นักลงทุนได้ชื่นใจเสียที

ท้าวความไปถึงก่อนหน้านี้ ที่มีประเด็นข่าวที่ว่า “เพซถูกธนาคารไทยพาณิชย์ควบคุมหนี้อย่างใกล้ชิด เพราะไม่แน่ใจว่าจะมีความสามารถในการชำระหนี้ตั๋วบี/อี และหุ้นกู้ที่จะครบกำหนดในเร็ว ๆ นี้ได้หรือไม่ เนื่องจากที่ผ่านมาก็มีบริษัทจดทะเบียนหลายแห่งที่ประสบปัญหานี้” ทำให้ “สรพจน์ เตชะไกรศรี” ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร (ซีอีโอ) ของ บมจ.เพซ ดีเวลลอปเมนท์ คอร์ปอเรชั่น (PACE) ออกมาแจกแจงปมร้อนนี้ทันทีว่า เพซไม่ได้ประสบปัญหาตามที่เป็นข่าว และมีความสามารถในการชำระหนี้ตั๋วบี/อี แต่เนื่องจากในช่วงที่ผ่านมามีหลายบริษัทประสบปัญหาผิดนัดชำระหนี้ (ดีฟอลต์) จึงทำให้บริษัทต้องเตรียมตุนสภาพคล่องไว้ล่วงหน้า ด้วยการขอกู้เงินจากธนาคารไทยพาณิชย์ 3,000 ล้านบาท เพื่อรองรับตั๋วบี/อีที่จะทยอยหมดอายุในช่วง 3-6 เดือนข้างหน้า และตั้งเป้าว่าภายในสิ้นปีนี้จะลดหนี้ตั๋วบี/อี 50% ของหนี้ปัจจุบัน

“เรื่องตั๋วบี/อี เราเตรียมการไว้ก่อน เพราะกลัวว่าจะมีปัญหา และก็ถือเป็นการปรับโครงสร้างหนี้ด้วย เพราะหนี้ก้อนใหม่จากแบงก์นี้ กว่าจะครบกำหนดชำระคืนก็ประมาณปลายปีหน้า ถือเป็นการเอาหนี้ระยะยาวมาคืนหนี้ระยะสั้น”

นอกจากนี้ หากประเมินภาระหนี้สินแท้จริงของเพซ ณ สิ้นไตรมาส 1/2560 มีหนี้สินอยู่ราว 19,000 ล้านบาท แบ่งเป็นตั๋วบี/อีกว่า 4,000 ล้านบาท หุ้นกู้ระยะยาว 5,000 ล้านบาท และเงินกู้จาก3ธนาคารพาณิชย์ 9,000 ล้านบาท ก็ไม่ได้ทำให้เพซอยู่ในสถานการณ์น่าเป็นห่วง เพราะบริษัทมีสินทรัพย์มูลค่ารวม 3.7 หมื่นล้านบาท ซึ่งครอบคลุมมูลหนี้

ขณะเดียวกันเขาเชื่อว่า “CITIC Construction” (ซีติค) จะเป็นกุญแจสำคัญที่ไขปัญหาให้เพซค่อย ๆ ปรับตัวดีขึ้นได้ เพราะภายในไม่เกินไตรมาส 3/2560 จะมีการเซ็นสัญญากับกลุ่มซีติค เพื่อร่วมมือใน “3 ประเด็นหลัก” ดังนี้ 1.กลุ่มซีติคจะเข้ามาเป็นผู้รับเหมาโครงการคอนโดมิเนียมนิมิตร หลังสวน มูลค่างานก่อสร้าง 3,000 ล้านบาท จะเริ่มก่อสร้างเร็ว ๆ นี้ 2.กลุ่มซีติคจะเข้ามาเป็นพันธมิตรในการรับเหมาก่อสร้าง รวมถึงให้แหล่งเงินทุนการก่อสร้างกับ เพซ ด้วย โดยคิดดอกเบี้ยกู้ราว 3% ถูกกว่าต้นทุนเดิมกว่าเท่าตัว และ 3.กลุ่มซีติคจะเข้าซื้อหุ้นเพิ่มทุนแบบเฉพาะเจาะจง (PP) ของเพซ พร้อมทั้งช่วยจัดการตั๋วบี/อีให้ด้วย ซึ่งน่าจะชัดเจนภายในปี 2560

“ปีนี้หวังว่าเราน่าจะกลับมาเป็นบวก โดยตั้งเป้ารายได้ปีนี้ 14,000-17,000 ล้านบาท” สรพจน์กล่าว

ขณะที่ความคิดเห็นอีกมุมหนึ่งของนักลงทุน “ธำรงชัย เอกอมรวงศ์” นักลงทุนรายใหญ่ที่เน้นวิเคราะห์ปัจจัยทางเทคนิค เห็นว่า ตอนนี้ยังไม่ใช่จังหวะที่จะเข้าไปลงทุน เพราะ PACE ยังไม่มีสัญญาณการฟื้นตัวของกำไรสุทธิ จึงเห็นว่ายัง “ไม่น่ารีบร้อนเข้าซื้อ” จนกว่าบริษัทจะโชว์ศักยภาพผลดำเนินงานให้เห็น

“หากทำโครงการใหญ่ก็ควรมีการประเมินอย่างรอบคอบในเรื่องเงินทุนที่จะใช้ และที่สำคัญถ้าเป็นธุรกิจอสังหาฯแบบที่ว่าต้องขายโครงการ แล้วต้องก่อสร้างไปเรื่อย ๆ ผมว่าจะเหนื่อยมาก เพราะต้องเฟ้นหาทำเลดี ๆ ตลอด แถมถ้าไม่มีรายได้ประจำเข้ามาเสริม ก็จะยิ่งทำยากขึ้น จึงอยากดูผลประกอบการของเขาก่อน” ธำรงชัยกล่าว

ด้านนักวิเคราะห์บริษัทหลักทรัพย์ (บล.) ดีบีเอส วิคเคอร์ส (ประเทศไทย) แนะนำเพียง “ถือ” เพราะยังคงต้องติดตามเรื่องการแก้ปัญหาสภาพคล่องด้านการเงินที่ “เพซ” มีภาระคืนหนี้จำนวนมากในปีนี้ และหากไม่มีพัฒนาการที่ดีขึ้น ก็อาจปรับลดคำแนะนำลงได้อีก

ส่วนไตรมาส 2/2560 ประเมินว่าเพซ มีโอกาสจะ “ขาดทุน” ได้อีก เพราะการโอนคอนโดฯมหานครเป็นรายได้อยู่ที่ราว 2,000 ล้านบาท ใกล้เคียงกับ 1/2560 แต่ค่าใช้จ่ายขาย-บริหารเทียบกับรายได้ยังสูงมาก โดยเห็นได้จากไตรมาส 1/2560 มีสัดส่วนถึง 51.3%

ทั้ง 3 มุมมอง ต่างมีเหตุผลบนหลักการของตัวเอง ดังนั้นคงเป็นหน้าที่ของนักลงทุนที่ต้องชั่ง ตวง วัด ให้ดีว่าจะเลือกเชื่อใคร