หุ้น-การเงิน

TMB Analytics หวั่นโควิดระลอก 3 ทุบซ้ำราคาคอนโดฯ ร่วงหนักขึ้น

TMB Analytics ส่องราคาคอนโดมิเนียมช่วงสถานการณ์โควิด-19 เผยคอนโดฯ ย่านใจกลางธุรกิจราคาตก 2% ขณะที่พื้นที่รอบนอกราคาร่วงหนัก 4-6% หวั่นระบาดระลอก 3 ทุบซ้ำ

วันที่ 16 เม.ย. 2564 นายนริศ สถาผลเดชา หัวหน้าศูนย์วิเคราะห์เศรษฐกิจทีเอ็มบี (TMB Analytics) เปิดเผยว่า TMB Analytics ได้ประเมินภาพรวมราคาคอนโดมิเนียมในช่วงสถานการณ์โควิดในปี 2564 แม้ในพื้นที่เขตย่านใจกลางธุรกิจ (CBD) ราคาปรับลดลง 2% ขณะที่พื้นที่รอบนอกราคาลดลงแรง 4-6% แต่เริ่มมีสัญญาณฟื้นตัวในไตรมาสแรกปีนี้

อย่างไรก็ตาม ยังคงไม่ตัดปัจจัยเสี่ยงการระบาดของโรคโควิด-19 ระลอกใหม่ที่จะส่งผลกระทบต่อการฟื้นตัวของราคาคอนโดมิเนียม นอกจากนี้ คอนโดมิเนียมระดับ Hi-End ยังคงมีราคาอยู่ในระดับสูงต่อเนื่อง และไม่ได้รับผลกระทบจากการระบาดของโรคโควิด-19

ทั้งนี้ จากการวิเคราะห์ข้อมูลผ่าน web scraping ราคาเสนอขายคอนโดในแต่ละพื้นที่กว่า 2,000 โครงการ ในเขตกรุงเทพฯ และปริมณฑล พบว่าในช่วง 5 ปีที่ผ่านมาทำเลที่ตั้งมีแนวโน้มเปลี่ยนแปลงจากเดิมที่คอนโดมิเนียมค่อนข้างกระจุกตัวในเขตย่านใจกลางธุรกิจ (Central Business District : CBD) และในเมือง ซึ่งถือเป็นทำเลทองของภาคอสังหาริมทรัพย์เพื่อการอยู่อาศัย

ขณะที่โครงการใหม่ ๆ เริ่มมีการขยายและกระจายตัวในพื้นที่ วงแหวนรอบนอก (Outer Ring) มากขึ้น นอกจากนี้ ยังพบว่าราคาคอนโดในแต่ละพื้นที่มีการปรับตัวต่อสถานการณ์โควิดในอัตราที่ต่างกัน

หากพิจารณาถึงราคาคอนโดมิเนียมในแต่ละพื้นที่ช่วงสถานการณ์โควิด พบว่าราคาคอนโดมิเนียมในพื้นที่เขตย่านใจกลางธุรกิจสูงขึ้นอย่างต่อเนื่องก่อนการแพร่ระบาดโควิค และปรับตัวลดลง 2% แต่เมื่อสถานการณ์โควิดเริ่มคลี่คลาย ยังคงไม่เห็นราคาขยับขึ้นมาเท่าเดิม

ขณะที่ราคาคอนโดมิเนียมพื้นที่ในเมือง และวงแหวนรอบนอก ซึ่งเป็นพื้นที่นอกเขตย่านใจกลางธุรกิจ มีแนวโน้มปรับตัวในทิศทางที่สอดคล้องกัน กล่าวคือ ดัชนีราคาคอนโดมิเนียมในช่วงการแพร่ระบาดของโรคโควิด-19 ปรับตัวลดลง 3.7% และ 5.8% ตามลำดับ โดยในช่วงต้นปี 2564 ดัชนีราคาคอนโดมิเนียมพื้นที่ในเมือง และวงแหวนรอบนอก เริ่มส่งสัญญาณในทิศทางบวกที่ชัดเจนมากขึ้น

ดังนั้น ในมิติของพื้นที่ อัตราการเปลี่ยนแปลงของราคาคอนโดมิเนียมในย่านใจกลางธุรกิจจะน้อยกว่าการเปลี่ยนแปลงของราคาคอนโดมิเนียมในพื้นที่ ในเมือง หรือวงแหวนรอบนอก นอกจากนี้ การปรับตัวของราคาคอนโดมิเนียมยังขึ้นกับปัจจัยอื่น ๆ ได้แก่ 1) ระดับราคาต่อตารางเมตร 2) อายุของคอนโดมิเนียม และ 3) ความสะดวกในการเดินทาง

เมื่อพิจารณาปัจจัยระดับราคาต่อตารางเมตร โดยแบ่งคอนโดมิเนียมออกเป็น 3 กลุ่ม ได้แก่ 1.กลุ่ม Mass ที่มีราคาต่ำกว่า 100,000 บาทต่อตารางเมตร 2.กลุ่ม Upper-End ราคาระหว่าง 100,000 บาท ถึง 150,000 บาทต่อตารางเมตร และ 3 กลุ่ม High-End ราคาสูงกว่า 150,000 บาทต่อตารางเมตร พบว่าในช่วงปี 2561-2563 ราคาคอนโดมิเนียมในกลุ่ม Mass มีทิศทางลดลงในทุกพื้นที่

โดยเฉพาะในพื้นที่ย่านใจกลางธุรกิจ และในเมืองที่ช่วงสถานการณ์โควิดราคามีการปรับลงกว่า 2% ต่างจาก กลุ่ม High-End ที่ราคาปรับเพิ่มขึ้นในทุกพื้นที่ สะท้อนถึงความต้องการและกำลังการซื้อที่มีอย่างต่อเนื่องของกลุ่มรายได้สูง

ส่วนปัจจัยด้านอายุของคอนโดมิเนียม และความสะดวกในการเดินทาง พบว่าส่งผลต่อราคาคอนโดมิเนียมเช่นกัน โดยคอนโดมิเนียมที่อยู่ในรัศมีจากรถไฟฟ้าไม่เกิน 1 กิโลเมตร และมีอายุไม่เกิน 5 ปี ราคามีการปรับลดลงในช่วงสถานการณ์โควิด โดยในพื้นที่วงแหวนรอบนอกปรับลงกว่า 13%

ขณะที่ย่านใจกลางธุรกิจ และในเมืองราคาปรับลดลงราว 6% ส่วนราคาคอนโดมิเนียมในพื้นที่ย่านใจกลางธุรกิจที่มีรัศมีจากรถไฟฟ้าไม่เกิน 1 กิโลเมตร แต่อายุเกิน 5 ปี มีแนวโน้มราคาคอนโดมิเนียมเพิ่มขึ้นอย่างชัดเจน ต่างจากคอนโดมิเนียมในพื้นที่ในเมืองและวงแหวนรอบนอก ที่อายุเกิน 5 ปี ดัชนีราคาจะปรับตัวลดลงถึง 8% และ 12% ตามลำดับ ขณะที่คอนโดมิเนียมที่อยู่นอกรัศมีรถไฟฟ้าเกิน 1 กิโลเมตร ในพื้นที่ย่านใจกลางเมืองธุรกิจ ดัชนีราคาคอนโดมิเนียมมีแนวโน้มเป็นทิศทางบวก

ดังนั้น หากมีความต้องการซื้อคอนโดมิเนียม ไม่ว่าเป็นรูปแบบการลงทุนเพื่อการอยู่อาศัยหรือการเก็งกำไรในระยะยาว คอนโดมิเนียมในเขตย่านใจกลางเมือง อาจเป็นทางเลือกที่ตอบโจทย์ด้านความคุ้มค่ากว่าเขตในเมือง และวงแหวนรอบนอก

จากปัจจัยที่ได้พิจารณาไปข้างต้น ทั้งในด้านภาพรวมของดัชนีราคาในช่วง 3 ปีที่ผ่านมา ระดับราคาต่อตารางเมตร อายุของคอนโดมิเนียม และความสะดวกในการเดินทาง สามารถสรุปได้ว่า ราคาคอนโดมิเนียมในพื้นที่ย่านใจกลางธุรกิจ จะค่อนข้างทรงตัว

โดยไม่ได้รับผลกระทบจากการแพร่ระบาดของโรคโควิด-19 มากนัก และมีแนวโน้มของดัชนีราคาในภาพรวมที่เป็นบวก ขณะที่ในเขตพื้นที่ในเมือง และ วงแหวนรอบนอก ราคามีการปรับลดลงเป็นอย่างมากในช่วงสถานการณ์โควิด แต่ก็มีทิศทางที่จะปรับตัวสูงขึ้น

อย่างไรก็ตาม ยังคงมีปัจจัยเสี่ยงจากสถานการณ์โควิดระลอก 3 ในขณะนี้ที่อาจส่งผลกระทบต่อการฟื้นตัวของราคาคอนโดมิเนียม ทั้งนี้ จากการวิเคราะห์ข้างต้น สามารถเป็นข้อมูลสำหรับผู้บริโภคเพื่อประกอบการตัดสินใจ และเลือกซื้อคอนโดมิเนียมที่ตอบโจทย์การใช้ชีวิตประจำวัน หรือเพื่อการลงทุนได้ครบถ้วนมากยิ่งขึ้น