“ตราด” ปัดฝุ่นเขตเศรษฐกิจ ดันแผนแม่บทดึงยักษ์ธุรกิจ

หอการค้าตราดชงผู้ว่าฯดันปรับแผนพัฒนาที่ดิน 3.7 หมื่นไร่ เขตพัฒนาเศรษฐกิจตราดใหม่ หลังยืดเยื้อเกิน 7 ปี ประกาศเขต ศก.พิเศษตั้งแต่ปี 2558 คงเป้าเศรษฐกิจสีเขียว เน้นแหล่งท่องเที่ยวครบวงจร หากทำแผนชัดเจนดึงธุรกิจรายใหญ่ได้ พร็อพเพอร์ตี้ เพอร์เฟค เจ้าของสัมปทานที่ดิน 895 ไร่ ลุ้นต่อยอดอีอีซี ทั้งสนามบินและรถไฟความเร็วสูง ปักหมุดลงทุนปี 2570

จี้เร่งพัฒนาเศรษฐกิจพิเศษตราด

ทพญ.วิภา สุเนตร ประธานหอการค้าจังหวัดตราด เปิดเผย “ประชาชาติธุรกิจ” ว่า ในการประชุมคณะกรรมการร่วมภาครัฐเอกชนเพื่อพัฒนาและแก้ไขปัญหาทางเศรษฐกิจ จังหวัดระยอง (กรอ.จังหวัดตราด) นำคณะเข้าหารือกับนายณัฐพงษ์ สงวนจิตร ผู้ว่าราชการจังหวัดตราด เกี่ยวกับแผนพัฒนาจังหวัดตราด ซึ่งเป็น 1 ใน 10 จังหวัดที่ประกาศเขตพัฒนาเศรษฐกิจพิเศษ (Special Economic Zone : SEZ) ชายแดน ระยะที่ 1 ตั้งแต่ปี 2558 ประกอบด้วย 3 ตำบลของ อ.คลองใหญ่ คือ ต.คลองใหญ่ ต.หาดเล็ก ต.ไม้รูด รวมพื้นที่ 50.2 ตร.กม. หรือ 37,375 ไร่ โดยมีจุดประสงค์ต้องการพัฒนา (Positioning) เป็นศูนย์กลางการค้าส่งและการขนส่งต่อเนื่องระหว่างประเทศ และการเป็นศูนย์กลางการให้บริการการท่องเที่ยวในระดับภูมิภาค แต่ปัจจุบันยังไม่มีความคืบหน้าใด ๆ

ก่อนหน้านี้กรมธนารักษ์ ซึ่งมีที่ดินอยู่ 895 ไร่ ในเขต SEZ เปิดประมูลหาผู้มาลงทุน ปรากฏว่า มีบริษัท พร็อพเพอร์ตี้ เพอร์เฟค จำกัด (มหาชน) หรือ PF เพียงรายเดียวยื่นข้อเสนอมา และได้รับการคัดเลือกให้เช่าพื้นที่ราชพัสดุ โดยลงนามในสัญญาเช่าเมื่อวันที่ 23 พ.ย. 2559 และแจ้งว่าจะมีโครงการลงทุนมูลค่ากว่า 3,000 ล้านบาท แต่ผ่านมาเกือบ 8 ปี ยังไม่มีแผนลงทุนใด ๆ

พื้นที่มหาศาล 3.7 หมื่นไร่

“ที่ผ่านมาหลายคนเข้าใจผิดคิดว่าเขตเศรษฐกิจพิเศษตราด มีที่ดินเพียง 895 ไร่ ที่บริษัท พร็อพเพอร์ตี้ เพอร์เฟค เช่าไป แต่พื้นที่จริงครอบคลุมทั้ง อ.คลองใหญ่ ในพื้นที่ 3 ตำบล รวม 37,375 ไร่ อย่างไรก็ตาม ผ่านมา 7 ปีเศษ ยังไม่มีการลงทุน ขณะที่บริบทของ จ.ตราด เปลี่ยนแปลงไปมาก ทำให้จุดยืนการพัฒนาเขตเศรษฐกิจพิเศษ ที่กำหนดไว้เปลี่ยนแปลงไปด้วย หอการค้าจึงเสนอให้จังหวัดกำหนด Repositioning เพื่อดึงดูดนักลงทุนในพื้นที่ 30,000 กว่าไร่ โดยไม่ต้องรอบริษัท พร็อพเพอร์ตี้ เพอร์เฟค ที่เช่าพื้นที่เพียง 895ไร่ หรือ 2.8 % ของเขตเศรษฐกิจพิเศษเท่านั้น”

ทพญ.วิภากล่าวอีกว่า Repositioning เขตพัฒนาเศรษฐกิจตราด อ.คลองใหญ่ เป็นเขตพัฒนาเศรษฐกิจสีเขียว (Green SEZ) ต้นแบบ คอนเซ็ปต์ คือ ชู SEZ เป็นมิตรกับสิ่งแวดล้อม การท่องเที่ยว For All (เพื่อคนทั้งมวล) เป็นอุตสาหกรรมการท่องเที่ยวที่เป็นมิตรกับสิ่งแวดล้อม หากกำหนด Positioning ให้ชัดเจนทำ Master Plan อย่างเหมาะสม อาจมีธุรกิจเอกชนขนาดใหญ่มาลงทุน ทำให้ทิศทางการพัฒนาเขต SEZ มีความแตกต่างโดดเด่น แนวทางการพัฒนาพื้นที่ 3 ตำบลมีขนาดเล็กและมีความแตกต่าง

ชูทำแหล่งท่องเที่ยว-ดิวตี้ฟรี

“ประธานหอการค้า จ.ตราด กล่าวอีกว่า เช่น ต.ไม้รูด พัฒนาเป็นแหล่งท่องเที่ยวธรรมชาติ มีกิจกรรมทางน้ำ, ต.คลองใหญ่ นำเสนอ Wellness โรงพยาบาลคลองใหญ่มีความพร้อมและศักยภาพที่จะทำบ้านพักเชิงพักผ่อน พัฒนาเป็นศูนย์แพทย์แผนไทย (แพทย์ทางเลือก) For All ศูนย์ Wellness Center ศูนย์ Healthcare ฝึกอบรมแรงงานให้มีงานทำ

รองรับนักท่องเที่ยวเป็นครอบครัว ให้ผู้สูงอายุจะพักค้างเมื่อลูกหลานไปเที่ยวเกาะ และรองรับนักท่องเที่ยวกำลังซื้อสูงจากกัมพูชาที่ต้องการเข้ามาดูแลสุขภาพด้วย และ ต.หาดเล็ก ชายแดนเงียบเหงามากทั้ง ๆ ที่เป็นจุดผ่านแดนถาวร ต้องเปิดเป็นประตูระหว่างประเทศ เพราะห่างจากท่าเรือดาราซากอร์ของประเทศกัมพูชาเพียง 60 กม. ถ้าเปิดเป็นดิวตี้ฟรี ทั้ง 3 ตำบล เป็นเมืองช็อปปิ้ง หรือเป็นเอ็นเตอร์เทนเมนต์คอมเพล็กซ์ ดึงให้โรงแรมใหญ่ ๆ มาลงทุน เพื่อเชื่อมโยงนักท่องเที่ยวที่เข้ามาจากยุโรป ไม่ใช่แค่กัมพูชา

เร่งเครื่องสร้างท่าเรือ-ถนน

ด้านนายณัฐพงษ์ ผู้ว่าราชการจังหวัดตราด กล่าวว่า เขต SEZ กำลังดำเนินการขับเคลื่อนพัฒนาจังหวัดให้เกิดอย่างเป็นรูปธรรม เช่น โครงการก่อสร้างถนนรอบเกาะช้าง การก่อสร้างท่าเรือน้ำลึกบริเวณเกาะกูด การพัฒนาเส้นทางท่องเที่ยวทางน้ำ การใช้ประโยชน์ท่าเรืออเนกประสงค์คลองใหญ่ ซึ่งขณะนี้ บริษัท เลียวพารด์ ทรานสปอรเทชั่น จำกัด ยอมรับเงื่อนไขของกรมธนารักษ์ และสนใจเข้ามาบริหารจัดการท่าเรือดังกล่าว ส่วนการยกระดับช่องทางธรรมชาติบ้านท่าเส้นเป็นจุดผ่านแดนถาวร ติดด้วยปัญหาเงื่อนไขสำคัญด้านความมั่นคง

พร็อพเพอร์ตี้ฯแจงลงทุนปี’70

แหล่งข่าวจากจังหวัดตราด เปิดเผย “ประชาชาติธุรกิจ” ว่า ในการประชุมคณะกรรมการร่วมภาครัฐเอกชนเพื่อพัฒนาและแก้ไขปัญหาทางเศรษฐกิจ จังหวัดระยอง (กรอ.จังหวัดตราด) ซึ่งมีนายณัฐพงษ์ เป็นประธานได้มีการเชิญผู้บริหารระดับสูงของบริษัท พร็อพเพอร์ตี้ เพอร์เฟค มาสอบถาม ซึ่งได้รับการชี้แจงว่า แผนการขับเคลื่อนเขตพัฒนาเศรษฐกิจพิเศษพื้นที่ 895 ไร่ ภายใต้ แนวคิด “Golden Gateway” เปิดประตูการท่องเที่ยวและการค้า สู่ภูมิภาค พัฒนา จ.ตราด ให้เป็นเมืองศูนย์กลางการท่องเที่ยวนานาชาติ เมืองอาหารปลอดภัย และเมืองบริการการค้าระหว่างประเทศ

โดยพร็อพเพอร์ตี้ เพอร์เฟค ระบุว่า เมื่อได้รับสัมปทานเช่าพื้นที่ ช่วง 2 ปีแรกเริ่มศึกษา แต่ต่อมาเจอสถานการณ์โควิด จึงต้องชะลอแผนลงทุน ด้วยปัจจัยหลัก 3 ข้อ คือ 1) บริษัทประสบภาวะขาดทุนและขาดสภาพคล่องในธุรกิจหลัก 2) การพัฒนาพื้นที่เขตพัฒนาเศรษฐกิจพิเศษเป็นลักษณะต่อยอด จากความสำเร็จของการพัฒนาโครงการ EEC เฟส 2 (2566-2570) ตามแผนการลงทุนของรัฐบาล รวมถึงการพัฒนาสนามบินอู่ตะเภา และรถไฟฟ้าความเร็วสูงเชื่อม 3 สนามบิน ที่คาดว่าจะก่อสร้างแล้วเสร็จกว่า 90% ปี 2570 และ 3) ความไม่พร้อมของปัจจัยสนับสนุนระดับจังหวัด เช่น โครงการขยายสนามบินตราด และท่าเรืออเนกประสงค์คลองใหญ่ รวมทั้งการช่วยผลักดันการยกระดับด่านบ้านท่าเส้นเป็นจุดผ่านแดนถาวร ทั้งนี้การปรับเปลี่ยนแผนการพัฒนาโครงการ คาดว่าจะเริ่มดำเนินการในปี 2570

ธนารักษ์บอกเลิกสัญญาได้

รายงานข่าวจากกรมธนารักษ์แจ้งว่า ตามประกาศ คสช. ที่ 17/2558 กำหนดให้เขตพัฒนาเศรษฐกิจพิเศษจังหวัดตราดเป็นที่ราชพัสดุ โดยให้กรมธนารักษ์บริหารจัดการการใช้ประโยชน์ที่ดิน ประมาณ 895 ไร่ ในตำบลไม้รูด และ กนพ.ได้เห็นชอบการจัดให้เอกชนเช่า ซึ่งในปี 2559 บริษัท พร็อพเพอร์ตี้ เพอร์เฟค จำกัด (มหาชน) ได้เป็นผู้ได้รับสิทธิการพัฒนา และกรมธนารักษ์ได้ทำสัญญาให้บริษัทเช่า กำหนดระยะเวลา 50 ปี (2559-2609) ต้องเข้าดำเนินการภายในระยะเวลา 2 ปี

ซึ่งกรมธนารักษ์สามารถบอกเลิกสัญญาได้ หากบริษัทไม่เข้าดำเนินการภายในเวลา แม้บริษัท พร็อพเพอร์ตี้ฯจ่ายค่าเช่าทุกปีตามเรตระยะ 5 ปี จนสิ้นสุดสัญญา ปีที่ 1-5 ปีละ 21 ล้านบาท ปีที่ 6-10 ปีละ 24 ล้านบาท ปีที่ 11-15 ปีละ 28 ล้านบาท และยกเว้นค่าธรรมเนียมแรกเข้าปีที่ 1-5 และจ่ายปีที่ 6-10 แบ่งชำระได้จำนวน 169 ล้านบาท ต้องเข้าดำเนินการภายในระยะเวลา 2 ปี ซึ่งกรมธนารักษ์สามารถบอกเลิกสัญญาได้ หากบริษัทไม่เข้าดำเนินการภายในเวลา

เก็งกำไรที่ดินดันราคาพุ่งพรวด

แหล่งข่าวกล่าวอีกว่า ก่อนที่รัฐบาลในอดีตจะประกาศพื้นที่ 3 ตำบลเป็นเขต SEZ ที่ดินบริเวณนี้ได้ถูกเปลี่ยนมือไปยังนายทุนหมดแล้ว เนื่องจากมีทำเลดีติดถนนใหญ่ และติดทะเล จึงซื้อขายเพื่อเก็งกำไรไปหมดแล้ว เช่น บริเวณ ต.คลองใหญ่ และ ต.หาดเล็ก ราคาที่ดินจากไร่ละ 1-2 ล้านบาท เป็น 3-4 ล้านบาท/ไร่ ส่วนที่ดินชายทะเล โดยเฉพาะบริเวณหาดบานชื่น ต.ไม้รูด ที่อยู่บริเวณใกล้เคียงพื้นที่เช่าของบริษัท พร็อพเพอร์ตี้ฯ ราคาเพิ่มขึ้นจากไร่ละ 3-5 ล้านบาท เพิ่มเป็น 10-12 ล้านบาท/ไร่ ราคาที่ดินบางแปลงราคาสูงขึ้นมากจากก่อนโควิด-19 ราคาไร่ละ 800,000 บาท ปี 2566 ราคาพุ่งไปไร่ละ 4 ล้านบาท

เริ่มมีรีสอร์ต-ที่พักตากอากาศ

อย่างไรก็ตาม ตอนนี้เริ่มมีการลงทุนให้เห็นบ้างแล้ว แต่น้อยมาก เช่น ลงทุนทำรีสอร์ตที่พักรายย่อย และโครงการขนาดใหญ่อย่าง Omni Crystal Lagoom พื้นที่เกือบ 150 ไร่ เริ่มพัฒนาที่ดินเฟสแรก 28 ไร่ ทำห้องพัก ซีวิว ระดับ 4 ดาว จำนวน 288 ยูนิต เพื่อรองรับเมมเบอร์ซื้อสิทธิห้องพักระยะยาว 10 ปี นอกจากนั้นยังมีการซื้อที่ดินแปลงใหญ่ริมทะเล เพื่อนำมาจัดสรรแบ่งขายแปลงละ 1-2 ล้านบาท เพื่อสร้างที่พัก ส่วนใหญ่เป็นชาวต่างประเทศ หรือบางพื้นที่เชนโรงแรมดัง ๆ ได้ซื้อไว้เตรียมการลงทุนแล้ว หากการท่องเที่ยวบูม มั่นใจว่าโรงแรมดัง ๆ มาแน่นอน เพราะมีการเชื่อมต่อกันระหว่างเกาะต่าง ๆ ที่มีการลงทุนและเปิดบริการอยู่แล้ว