เศรษฐกิจภูมิภาค

“พัทธนันท์” นายกใหม่ ฝ่าวิกฤตอสังหาฯภูเก็ตขาลง

สัมภาษณ์

การก้าวขึ้นมารับตำแหน่งนายกสมาคมอสังหาริมทรัพย์ภูเก็ตคนใหม่ของ “พัทธนันท์ วิสุทธิ์วิมล” ผู้บริหารโครงการภูเก็ตโกลเด้นวิลล์ บริษัท แคปส์ พร็อพเพอร์ตี้ จำกัด ท่ามกลางปัจจัยลบที่ถาโถมเข้าสู่ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ทั้งเศรษฐกิจโลกที่ถดถอย สงครามการค้าระหว่างสหรัฐ-จีน รวมถึงมาตรการสกัดนักเก็งกำไรของธนาคารแห่งประเทศไทย(ธปท.) ด้วยการกำหนดเพดานสินเชื่อต่อมูลค่าหลักประกัน (LTV-loan to value) ซึ่งมีผลบังคับใช้ 1 เมษายน 2562 ถือเป็นงานที่ท้าทายทีเดียว วันนี้ “ประชาชาติธุรกิจ” มีโอกาสสัมภาษณ์ถึงนโยบาย และทิศทางตลาดอสังหาริมทรัพย์ใน จ.ภูเก็ต ซึ่งปี 2560 มีมูลค่าตลาดถึง 18,000 ล้านบาท

Q : นโยบายในฐานะนายกสมาคม

ผมจะเน้นพัฒนาความรู้ ขีดความสามารถของสมาชิก รวมถึงผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ในจังหวัดภูเก็ตให้ทัดเทียมกับผู้ประกอบการระดับสากล นอกจากนี้จะเป็นหน่วยงานที่คอยประสานข้อมูลข่าวสารต่าง ๆ กับทางราชการ ทั้งในเรื่องกฎหมาย ข้อมูลข่าวสาร หรือเรื่องอื่น ๆ ที่เกี่ยวข้อง เพื่อรักษาผลประโยชน์ใหักับคนภูเก็ต ให้มีคุณภาพชีวิตในการอยู่อาศัยที่ดี มีสิ่งแวดล้อมที่เหมาะสมกับการอยู่อาศัย การท่องเที่ยวและการพัฒนาเมือง เราจะทำงานเพื่อจังหวัดภูเก็ต เป็นพันธมิตรร่วมกับสมาคมอื่น ๆ รวมถึงหน่วยงานราชการอย่างสมัครสมานสามัคคี

Q : ทิศทางอสังหาฯปีนี้ปีหน้า

กลุ่มลูกค้าเป้าหมายทั้งคนจีนและคนไทย ไม่พบว่ามีการขยายตัว และอาจมีการหดตัวในบางตลาด เช่น ลูกค้าชาวจีน เนื่องจากนโยบายทางเศรษฐกิจภายในประเทศจีนและสหรัฐเอง ขณะที่ลูกค้าคนไทยไม่เพิ่มขึ้น

ขณะเดียวกันสถาบันการเงินมีข้อจำกัดในการปล่อยสินเชื่อที่เข้มงวด นอกจากนี้ เป็นผลมาจากมาตรการสืบเนื่องจากรัฐบาลที่แล้ว ออกกฎหมายหลายฉบับ สร้างข้อจำกัดและต้นทุนที่สูงขึ้น ส่งผลกระทบต่อผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ เช่น ร่างกฎหมายพระราชบัญญัติการประเมินราคาทรัพย์สินเพื่อประโยชน์แห่งรัฐ พ.ศ. 2562 ทำให้มีค่าธรรมเนียมในการโอนที่สูงขึ้น, ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างที่ยังไม่มีกฎหมายลูกซึ่งจะประกาศใช้ในปี 2563 ทำให้ผู้ประกอบการไม่มีความมั่นใจในการตัดสินใจซื้อที่ดินมาพัฒนา รวมถึงนโยบายขึ้นค่าแรงขั้นต่ำซึ่งเป็นนโยบายในการหาเสียง ซึ่งกระทบต้นทุนโดยตรงของผู้ประกอบการ จากปัจจัยดังกล่าว คาดว่าภาพรวมธุรกิจปีนี้ถึงปีหน้าจะทรงตัวขาลงในระยะสั้น เพื่อรอดูความมั่นใจจากการจัดตั้งรัฐบาล และนโยบายส่งเสริมเศรษฐกิจของภาครัฐ

Q : ผลกระทบต่อร่างผังเมืองใหม่

จากที่ได้มีการปิดประกาศ ร่างผังเมืองฉบับใหม่ ทางสมาคมได้ร่วมกับภาคเอกชนอื่นในจังหวัดภูเก็ต ผลักดัน แก้ไข สาระสำคัญต่าง ๆ ได้แก่ 1.การขอลดการประกาศเขตพื้นที่สีเขียวทแยงขาว (พื้นที่อนุรักษ์ป่าไม้) เพื่อลดผลกระทบของผู้ถูกรอนสิทธิ์ 2.มีการขอปรับสาระสำคัญของข้อกำหนดการใช้ประโยชน์ที่ดิน เช่น ข้อห้ามการทำกิจกรรมต่าง ๆ ที่กำหนดขึ้นใหม่, การจำกัดสิทธิ์ในการสร้างสิ่งปลูกสร้าง โดยกำหนดค่า FAR OSR, การกำหนดความสูงอาคารซึ่งไม่เคยกำหนดในผังเมืองฉบับก่อน ให้สอดคล้องกับความหนาแน่นประชากรจริง ณ ปัจจุบัน และคำนึงถึงการขยายตัวในอนาคต (เนื่องจากร่างผังเมืองฉบับนี้ เมื่อประกาศใช้แล้ว ไม่มีวันหมดอายุ)

Q : ภูเก็ตโอเวอร์ซัพพลายหรือไม่

ในปี 2557 มีงานพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ประเภทคอนโดมิเนียมพร้อม ๆ กันจำนวนมาก จน over supply ในเวลาที่ผ่านมา 5 ปีนี้ มีผู้ประกอบการพัฒนาโครงการคอนโดมิเนียมน้อยลงมาก ตลอดจนผู้บริโภคได้ทยอยซื้อ-ขาย และโอนไปอย่างต่อเนื่อง จนปัจจุบัน สินค้าคงค้างมีคงเหลือในตลาดน้อยมาก ส่วนบ้านจัดสรร ผู้ประกอบการได้ยื่นขอใบอนุญาตจัดสรรเบาบางมาก จึงไม่น่าจะทำให้ตลาด over supply ได้

Q : การแข่งขันจากทุนส่วนกลาง-ต่างชาติกระทบทุนท้องถิ่น

ไม่ส่งผลต่อนักลงทุนอสังหาฯท้องถิ่นมากนัก เนื่องจากนักลงทุนต่างชาติชะลอตัวในการลงทุนอย่างเห็นได้ชัด

Q : ผลกระทบสงครามการค้าสหรัฐ-จีน

สงครามทางการค้าของสหรัฐ – จีน เริ่มมีผลกระทบด้านการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ในจังหวัดภูเก็ต ปัจจัยที่ทำให้การลงทุนมีแนวโน้มชะลอตัวคือ ความไม่มั่นใจในสถานการณ์สงครามกีดกันทางการค้าซึ่งมีผลกระทบโดยตรงต่อนักลงทุนชาวจีน จึงตัดสินใจชะลอการลงทุนไปก่อนจนกว่าจะมีความชัดเจนมากขึ้น รวมถึงผลกระทบจากค่าเงินบาทที่แข็งค่าขึ้น ทำให้ต้นทุนในการซื้อบ้านหรือคอนโดเพิ่มขึ้นไปด้วย และนโยบายป้องกันการนำเงินออกนอกประเทศของจีน ทำให้การโอนเงินเพื่อซื้ออสังหาริมทรัพย์ในภูเก็ตมีความยุ่งยากมากขึ้นด้วย

Q : ต่างชาติที่เป็นกำลังซื้อหลัก

ชาวจีนยังมีสัดส่วนกำลังซื้ออสังหาริมทรัพย์ที่สูงกว่าชาติอื่น ๆ แม้จะมีการชะลอการตัดสินใจไปบ้าง แต่น่าแปลกใจที่ยังมีกำลังซื้อจากรัสเซียเพิ่มขึ้นอย่างชัดเจนในช่วงตั้งแต่ต้นปีที่ผ่านมา โดยทางฝั่งยุโรปยังคงมีกำลังซื้อต่อเนื่องเช่นกัน ซึ่งโดยส่วนใหญ่แล้วจะเป็นการซื้อเพื่อการลงทุนเป็นหลัก มีโครงการหลายแห่งที่ได้ออกแบบมาเพื่อการลงทุนเป็นหลักโดยมีการรับประกันค่าเช่าอยู่ที่ 5%-8% ต่อระยะเวลา 1-6 ปี และเจ้าของเข้าใช้ได้ไม่เกินปีละ 45-60 วัน

Q : รถไฟฟ้าส่งผลต่อทิศทางลงทุนอสังหาฯ

อาจส่งผลต่อการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ด้านทางเหนือของเกาะให้มีการขยายตัวสูงขึ้น ส่วนด้านกลางเกาะหรือในเมืองไม่น่าจะส่งผลต่อการพัฒนามากนัก

Q : โลกเปลี่ยนเร็วเตรียมรับมืออย่างไร

รูปแบบของการประชาสัมพันธ์โครงการ และการโฆษณา มีรูปแบบที่เปลี่ยนแปลงไปอย่างชัดเจน เช่นการลงโฆษณาในสื่อสารมวลชนประเภทโทรทัศน์ วิทยุ สื่อสิ่งพิมพ์ และป้ายโฆษณา ลดลงและให้ความสำคัญแก่ social media มาแทนที่ ซึ่งทำให้ต้นทุนในการดำเนินธุรกิจลดลง ขณะที่การให้บริการหลังการขายของโครงการต่าง ๆ ได้ใช้ application ในโทรศัพท์มือถือ ให้บริการแทน call center ประหยัดเวลาและอำนวยความสะดวกให้กับลูกค้ามากขึ้น การทำธุรกรรมทางการเงินระหว่างลูกค้ากับผู้ประกอบการได้เปลี่ยนไปเป็นธุรกรรมจากโทรศัพท์มือถือ ทำให้มีระยะเวลาทำการเพิ่มจากเวลาประกอบการของธนาคารทั่วไป ทำให้เพิ่มความสะดวกทั้งส่วนของผู้ประกอบการและลูกค้า