เศรษฐกิจภูมิภาค

อสังหา “ภูเก็ต-สมุย” แข่งดุ การันตี 10% 20 ปี-10 ปีพร้อมซื้อคืน

“ภูเก็ตและเกาะสมุย” ถือเป็นแหล่งท่องเที่ยวสวยงามติดระดับโลก ที่บรรดานักธุรกิจชาวไทย และต่างชาติสนใจเข้าไปพัฒนาโครงการด้านอสังหาริมทรัพย์ระดับไฮเอนด์ ซึ่งมีการแข่งขันกันอย่างดุเดือด

อสังหาฯภูเก็ต-สมุยแข่งดุ

“ภัทรชัย ทวีวงศ์“ รองผู้อำนวยการฝ่ายวิจัย บริษัท คอลลิเออร์ส อินเตอร์เนชั่นแนล (ประเทศไทย) จำกัด กล่าวว่า ภาพรวมภาคใต้ที่ผ่านมากำลังซื้อต่างชาติอยู่ที่จังหวัดภูเก็ต และเกาะสมุย จ.สุราษฎร์ธานี ส่วน อ.หาดใหญ่ จ.สงขลา มีนักธุรกิจมาเลย์เข้ามาลงทุนโครงการอาคารชุด แต่เป็นสเกลที่ค่อนข้างเล็กมาก

ทั้งนี้ ปัจจุบันภูเก็ตมีนักท่องเที่ยวจีนมีแนวโน้มลดลง แต่มีตลาดมาเลเซียและอินเดียเพิ่มขึ้นกว่า 40% มาทดแทน ค่อนข้างน่าสนใจ ที่ทำให้ธุรกิจท่องเที่ยวในจังหวัดภูเก็ตไม่ชะงัก และตลาดคอนโดมิเนียมมีมากกว่า 3 พันยูนิต ในช่วง 9 เดือนแรกของปี 2562 และคาดว่าภาพรวมในปีนี้น่าจะมีโครงการเปิดใหม่มากกว่า 5 พันยูนิต ส่วนใหญ่มีการขายประกันอัตราผลตอบแทน (yield guarantee) สูง เน้นตลาดต่างชาติ โควตา 49% เรียกว่าเต็มทั้งเกาะ แม้ราคาขายจะบวกเพิ่มไปเป็น 10% จากราคาที่ขายคนไทย ผู้ประกอบการบางรายต้องยอมปล่อยเช่ายูนิตที่คงค้างในส่วนของคนไทย เพราะกำลังซื้อคนไทยค่อนข้างมีน้อย ยกเว้นโลเกชั่นในเมืองที่กำลังซื้อส่วนใหญ่จะเป็นคนไทย โดยภาพรวมของภูเก็ต อัตราการขายทั้งเกาะที่ผ่านมาอยู่ที่ 70.5% ปัจจุบันเหลือเพียง 29-30% เท่านั้น

การลงทุนในโครงการอสังหาริมทรัพย์ของจังหวัดภูเก็ตที่ผ่านมา ผู้ประกอบการต่างชาติส่วนใหญ่เน้นลงทุนวิลล่า ราคา 15-40 ล้านบาท หรือมากกว่า ตามชายหาดสำคัญ เช่น หาดกมลา หาดสุรินทร์ หาดรายัน เป็นต้น โดยวางเป้าหมายกำลังซื้อจากชาวต่างชาติ นอกจากนี้ เน้นทำตลาดคอนโดมิเนียม โดยช่วง 2-3 ปีที่ผ่านมา มีผู้ประกอบการต่างชาติเข้ามาลงทุนค่อนข้างมาก มีการการันตี เช่น ผู้ประกอบการบางรายให้ยีลด์ 10% ใน 20 ปี โดยการให้เช่าหรือขายต่อ บางโครงการครบ 10 ปีมีการการันตีซื้อคืน แต่หากโครงการใดยีลด์ต่ำกว่า 7% จะเป็นตัวเลือกท้าย ๆ ซึ่งเป็นรูปแบบการขายที่น่าสนใจ ส่วนโครงการแนวราบเป็นตลาดคนไทยที่ไม่ค่อยมีมากนัก ส่งผลให้คอนโดมิเนียมและวิลล่าในจังหวัดภูเก็ตเติบโตอย่างต่อเนื่อง และมีการแข่งขันค่อนข้างดุเดือด อย่างกลุ่มดีเวลอปเปอร์จากออสเตรเลียที่เข้ามาพัฒนาโครงการคอนโดฯ-วิลล่ามากกว่า 10 โครงการในช่วง 3 ปีที่ผ่านมา

ขณะเดียวกัน เกาะสมุยเป็นอีกหนึ่งทำเลที่มีต่างชาติเข้าไปลงทุนมากพอสมควร กระจุกตัวอยู่หลายทำเล เช่น แม่น้ำบ่อผุด หาดเชิงมน หาดละไม ส่วนใหญ่เป็นวิลล่าตั้งอยู่ไต่ระดับเขา เดินทางค่อนข้างลำบากแต่วิวสวย มีการการันตีผลตอบแทนสูงเช่นเดียวกัน แต่ราคาอสังหาฯบนเกาะสมุยต่ำกว่าภูเก็ตอยู่ประมาณ 30% ยกตัวอย่างวิลล่าขนาดและวิวสวยเท่ากัน ในภูเก็ตราคาสูงกว่า 70 ล้านบาท แต่สมุยราคา 40 ล้านบาท

“เมืองท่องเที่ยว กลุ่มลูกค้าหลักในการซื้ออสังหาฯเพื่อการลงทุนเป็นส่วนใหญ่ หากลูกค้ามองแล้วว่าคุ้มค่าและให้ยีลด์ที่ค่อนข้างสูงจะเป็นตัวเลือกแรกที่ตัดสินใจเข้าไปซื้อ และพบว่าหลายโครงการมีการขายรูปแบบการันตีผลตอบแทนกว่า 49% เต็มทั้งเกาะ ส่วนที่เหลืออีก 51% ที่ยังว่างอยู่ในโควตาของคนไทย โดย พ.ร.บ.ทรัพย์อิงสิทธิ พ.ศ. 2562 เข้ามาช่วยได้บ้างเป็นบางส่วนที่ขายออก”

จีน-รัสเซีย-ยูเครน-ฝรั่งเศสช็อป

“ภัทรชัย” เล่าว่า ช่วงที่ผ่านมา จังหวัดภูเก็ตมีกำลังซื้อจากชาวต่างชาติค่อนข้างมาก เช่น จีน รัสเซีย ยูเครน และฝรั่งเศส เติบโตตามภาคการท่องเที่ยว โดยปี 2561 มีนักท่องเที่ยวต่างชาติเดินทางไปภูเก็ตมากกว่า 10 ล้านคน และนักท่องเที่ยวไทย 4 ล้านคน รวมแล้วมากกว่า 14 ล้านคน ในปี 2562 คาดการณ์ว่า ตัวเลขนักท่องเที่ยวทั้งชาวไทยและต่างชาติจะแตะถึง 16 ล้านคน ส่งผลให้มีเม็ดเงินจากทางภาครัฐเข้าไปสร้างโครงสร้างพื้นฐานค่อนข้างมาก ทั้งขยายสนามบินเก่าและสร้างแห่งใหม่ และโครงการทางด่วนกะทู้-ป่าตอง จะช่วยลดการจราจรที่แออัด รวมถึงโครงการรถไฟรางเบา หากมีการก่อสร้างยิ่งทำให้ภาพรวมตลาดอสังหาฯภูเก็ตเติบโตขึ้นมาก

นอกจากนี้ยังมีโครงการของภาคเอกชนอีกมากมาย ทั้งกลุ่มเซ็นทรัล เดอะมอลล์กรุ๊ป เช่น โครงการ “ปอร์โต เดอ ภูเก็ต” เป็นคอมมิวนิตี้มอลล์ตั้งอยู่บริเวณพื้นที่ลากูน่า เป็นเดสติเนชั่นหลักของการท่องเที่ยวตลาดไฮเอนด์ และยังมีสวนน้ำ มูลค่าการลงทุนไม่ต่ำกว่า 5 หมื่นล้านบาท ส่งให้ศักยภาพของจังหวัดภูเก็ตเติบโตมากขึ้น

อย่างไรก็ตาม รายงานข่าวจากศูนย์อสังหาริมทรัพย์ ธนาคารอาคารสงเคราะห์ระบุว่า ปัจจุบันโครงการบ้านจัดสรรที่อยู่ระหว่างการขายในจังหวัดภูเก็ต ในจำนวนหน่วยเหลือขาย 3,206 หน่วย เมื่อแยกตามสถานะของการก่อสร้างพบว่า ส่วนใหญ่เป็นหน่วยที่อยู่ระหว่างก่อสร้าง จำนวน 1,989 หน่วย คิดเป็นร้อยละ 62.0 ของหน่วยเหลือขายทั้งหมด รองลงมาเป็นหน่วยที่ยังไม่ก่อสร้าง จำนวน 771 หน่วย คิดเป็นร้อยละ 24.0 และหน่วยที่สร้างเสร็จเหลือขาย จำนวน 446 หน่วย คิดเป็นร้อยละ 13.9 โดยหน่วยที่อยู่ระหว่างก่อสร้างและสร้างเสร็จเหลือขาย (พร้อมโอน) หรือเป็น inventory ในตลาดมี 2,435 หน่วย คิดเป็นร้อยละ 76.0 ของหน่วยที่เหลือขายทั้งหมด

ประมาณการอุปทานเหลือขายที่อยู่อาศัยในตลาด จังหวัดภูเก็ต มีจำนวนหน่วยเหลือขาย ณ ปี 2563 ประมาณ 5,277 หน่วย บ้านจัดสรรมีประมาณ 2,262 หน่วย คิดเป็น 42.9% อาคารชุด มีประมาณ 3,015 หน่วย คิดเป็น 57.1% หน่วยที่มีมากที่สุด คือ อาคารชุด57.1% รองลงมาเป็นทาวน์เฮาส์ 19.4% บ้านแฝด 11.9% บ้านเดี่ยว 10.8% ที่เหลือเป็นอาคารพาณิชย์