เศรษฐกิจภูมิภาค

ตลาดล่างอสังหาฯตะวันออกวูบ โรงงานลดโอที-ตกงาน แบงก์รีเจ็กต์เพียบ

EEC ถือได้ว่าเป็นอีกหนึ่งพื้นที่สำคัญ มีบทบาทต่อการพัฒนาเศรษฐกิจของประเทศไทยอย่างมากประกอบไปด้วยจังหวัดชลบุรี ระยอง และฉะเชิงเทรา มีโครงการพัฒนาที่อยู่อาศัยสูงสุดเป็นอันดับ 2 รองจากกรุงเทพฯ-ปริมณฑล และเมื่อเร็ว ๆ นี้ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ธอส. (REIC) ได้จัดงานสัมมนาออนไลน์ ในหัวข้อ “วิเคราะห์ตลาดที่อยู่อาศัยภาคตะวันออก 3 จังหวัด EEC” โดยมี ดร.วิชัย วิรัตกพันธ์ผู้ตรวจการธนาคารอาคารสงเคราะห์ และรักษาการผู้อำนวยการศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ พร้อมตัวแทนผู้คร่ำหวอดอยู่ในพื้นที่จาก 3 จังหวัดมาฉายภาพรวมของโครงการที่เกิดขึ้นในปี 2562 และทิศทางที่จะเกิดขึ้นในปี 2563

“ดร.วิชัย” ให้ข้อมูลว่า ณ สิ้นปี 2562 ใน EEC มีโครงการที่อยู่อาศัยเสนอขายจำนวนทั้งสิ้น 78,780 หน่วย คิดเป็นร้อยละ 22 ของจำนวนที่อยู่อาศัยใน 26 จังหวัดหลักรวม 355,145 หน่วย และมีหน่วยเหลือขายรวมบ้านจัดสรรและคอนโดฯ 68,093 หน่วย ประเมินว่าในปี 2563 ตลาดที่อยู่อาศัยแทบทุกจังหวัดอาจจะชะลอตัวเพราะพิษโควิด

ตลาดล่าง “ชลบุรี” กระทบแรง

“มีศักดิ์ ชุนหรักษ์โชติ” นายกสมาคมอสังหาริมทรัพย์ชลบุรีบอกว่า ปัจจุบันภาพรวมอสังหาฯในจังหวัดชลบุรีปฏิเสธไม่ได้เลยว่า การขายในแต่ละโครงการต้องมีโปรโมชั่นลด แลก แจก แถมมากกว่าเดิมเพราะทิศทางในอนาคตยอดขายจะหายไปกว่าครึ่งจากที่มีอยู่ทั้งหมด ตัวเลขดูดซับน่าจะต่ำอยู่ที่ 1-2% ทั้งที่ไม่ควรต่ำกว่า 3% กลุ่มผู้ซื้อที่น่าจับตามองและอาจจะเกิดความเสี่ยงในอนาคตคือกลุ่มที่มาจากนิคมอุตสาหกรรมที่ซื้อบ้านในราคา 2 ล้านบาทต้น ๆ

“ยอดขายลดลงมากเนื่องจากลูกค้าที่ทำงานในโรงงานภายในนิคมอุตสาหกรรมรายได้ลด พนักงานไม่มีโอทีเพราะการส่งออกน้อยลง และการกู้ซื้อบ้านพนักงานโรงงานต้องใช้ชื่อกู้ร่วม เมื่อรายได้หายไปตลาดระดับนี้จึงเริ่มมีปัญหารุนแรง เป็นจุดที่ต้องจับตามอง ซึ่งผู้ประกอบการต้องเตรียมตัวรับมือ เพราะภาพในเดือนมีนาคม 2563 มีผลกระทบอย่างรุนแรง ยอดขายหายไปมากถึง 30% แต่กลุ่มถัดมาที่น่าสนใจซึ่งยอดขายไม่ลดลงเลยคือ กลุ่มลูกค้าที่ซื้อบ้านในราคา 3-5 ล้านบาท บางโครงการมียอดขายเพิ่มขึ้น 20-50%”

“มีศักดิ์” บอกว่า ต้องรอดูสถานการณ์ปลายปี 2563 หรือปี 2564 ว่าทิศทางของที่อยู่อาศัยในพื้นที่ EEC จะเกิดผลกระทบหนักแค่ไหน แต่ยังไงก็ถือว่าทิศทางของที่อยู่อาศัยในปัจจุบันเปลี่ยนไปเพียงเล็กน้อยเท่านั้น หลังจากเข้าสู่ยุคการใช้ชีวิตแบบ new normal บางพื้นที่ก็ไม่เปลี่ยนแปลงอะไร และที่ผ่านมา EEC ถือว่าเป็นตัวผลักดัน GDP ของประเทศให้เติบโตอย่างต่อเนื่อง แม้จะมีการย้ายถิ่นฐาน การผลิตหลายแห่งยังมีการลงทุนอยู่มากพอสมควร ทั้งจากนักลงทุนจีน ญี่ปุ่น การลงทุนสร้างสนามบินอู่ตะเภาก็เป็นอีกหนึ่งปัจจัยที่จะทำให้มีการลงทุนอื่นเพิ่มมาอีก รวมไปถึงการท่องเที่ยว ฉะนั้น ยังมีผู้มีรายได้สูงอีกมากที่พร้อมจับจ่ายใช้สอยในอนาคต

“ระยอง” ติดปัญหากู้ไม่ผ่าน

“เปรมสรณ์ ศรีวิบูลย์ชัย” นายกสมาคมการค้าอสังหาริมทรัพย์ระยองบอกว่า สถานการณ์ในจังหวัดระยองคล้ายกับชลบุรี ในช่วงเดือนมีนาคมทุกอย่างยังคงดำเนินไปตามปกติ ลูกค้าหลายคนยื่นเรื่องขอกู้ผ่าน มีการจองและโอน กระทั่งเดือนเมษายน 2563 เกิดผลกระทบอย่างหนัก ลูกค้าบางรายจากโรงงานที่กู้ผ่านโดนตัดสิทธิและไม่ถูกพิจารณาซ้ำ เช่น กลุ่มที่โดนตัดเงินเดือนเหลือเพียง 75% ลูกค้าบางรายแม้จะกู้ผ่านแต่ไม่มีความเชื่อมั่นในการสร้างหนี้ระยะยาว บางคนยังกู้ผ่านแต่ก็ยอมทิ้งเงินดาวน์เพราะไม่แน่ใจว่าต่อจากนี้ไปตลอดทั้งปีอนาคตจะเป็นอย่างไร

“ในช่วงเดือนพฤษภาคม 2563 สถานการณ์เหมือนจะเริ่มกลับมาดีขึ้น เข้าสู่ภาวะปกติด้วยยอดจองบ้านระดับราคาประมาณ 2-5 ล้านบาทคึกคักขึ้น แต่บ้านระดับราคาต่ำกว่า 3 ล้านบาทมักจะกู้ไม่ผ่าน ฉะนั้น ทิศทางความต้องการที่อยู่อาศัยของคนในปัจจุบันยังมีอยู่เหมือนเดิม ลูกค้าอยากมีบ้าน แต่ลูกค้าส่วนใหญ่ติดปัญหาเข้าไม่ถึงสินเชื่อจึงจับจองเป็นเจ้าของไม่ได้ ขณะเดียวกัน ต้นทุนในการสร้างอสังหาริมทรัพย์ยังเท่าเดิม การซื้อขายที่ดินยังคึกคัก กำไรตกไปอยู่ที่แลนด์ลอร์ดกว่า 90% ส่วนคนซื้ออสังหาฯต้องขอกู้เงินจากธนาคาร ถ้าหากธนาคารยอมปล่อยสินเชื่อให้ผู้ประกอบการก็พร้อมขับเคลื่อนธุรกิจ วงจรเศรษฐกิจจะกลับคืนมา แต่ในสภาวะแบบนี้ธนาคารปล่อยสินเชื่อยาก”

ฉะเชิงเทรายังคงที่

“วัชระ ปิ่นเจริญ” นายกสมาคมอสังหาริมทรัพย์ฉะเชิงเทราบอกว่า สำหรับจังหวัดฉะเชิงเทราธุรกิจอสังหาริมทรัพย์มีสัดส่วนที่น้อยว่าชลบุรีและระยอง จึงไม่มีการเปลี่ยนแปลงมากเท่าไหร่นัก แม้ยอดที่อยู่อาศัยในช่วงเดือนมีนาคม 2563 จะวูบลงต่อเนื่องจนถึงเดือนเมษายน แต่เมื่อเข้าเดือนพฤษภาคมก็กลับมาเป็นปกติ ทิศทางอสังหาริมทรัพย์ปี 2563 กลุ่มบ้านระดับราคาไม่เกิน 3 ล้านบาท หรือ 3 ล้านบาทต้น ๆ จะได้รับความสนใจจากลูกค้าค่อนข้างมาก เพราะเป็นบ้านขนาดที่ไม่ใหญ่มาก คาดว่าในไตรมาส 3-4 จะมีการรับจอง โอน ขายออก ที่สำคัญใน จ.ฉะเชิงเทราไม่มีโครงการใหม่เกิดขึ้นเท่าไหร่

“ผมมองว่าในจังหวัดฉะเชิงเทราธุรกิจอสังหาฯยังเหมือนเดิม แต่การเข้าไม่ถึงสินเชื่อทำให้ลูกค้าถูกตัดออกไป ทั้งที่ความต้องการบ้านไม่ได้ลดน้อยลง ทุกอย่างยังขึ้นอยู่กับทำเลและราคา แต่จะเอาสถานการณ์โควิด-19 มาเป็นตัวแปรในการพยากรณ์อนาคตไม่ได้ ธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) ควรมีนโยบายช่วยลูกค้ามากกว่านี้ เพราะบางทียอดขายดี ยอดจองสูง แต่โอนไม่ได้”

อย่างไรก็ตาม โครงการ EEC ไม่ได้หายไปไหน ยังคงมีโปรเจ็กต์และแผนโครงการพัฒนาด้านสาธารณูปโภคมากมาย การท่องเที่ยวน่าจะเติบโตขึ้นเมื่อโครงการรถไฟความเร็วสูงเริ่มมา ต่างชาติยังให้ความสนใจลงทุนเยอะเพราะระบบสาธารณสุขของประเทศไทยค่อนข้างดี แม้ปัจจุบันเรื่องโควิด-19 จะกลบข่าว EEC ให้ดรอปลงไปก็ตาม