วิกฤตคอนโดร้าง ต่างชาติเทขาย คาดพัทยาสะเทือนยาว 5 ปี

สัมภาษณ์

หลังรัฐบาลคลายล็อกให้ภาคธุรกิจต่าง ๆ กลับมาเปิดบริการได้ตามปกติ ภายใต้ชีวิตวิถีใหม่ (new normal) แต่หลายธุรกิจยังซวนเซ ล้มลุกคลุกคลาน โดยเฉพาะธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ และโรงแรม “ประชาชาติธุรกิจ” มีโอกาสสัมภาษณ์ “จักรรัตน์ เรืองรัตนากร” กรรมการผู้จัดการ บริษัท รัตนากรแอสเซท จำกัด ผู้ประกอบการธุรกิจอสังหาริมทรัพย์และโรงแรมในจังหวัดชลบุรี ภูเก็ต กระบี่ เกาะสมุย คนหนุ่มรุ่นใหม่ไฟแรง ดีกรีวิศวะโยธาวัย 35 ปี ผู้ถือบังเหียนธุรกิจในเครือ 33,000 ล้านบาท จะมาฉายภาพปัญหา อุปสรรค ที่คนในแวดวงกำลังเผชิญ และการปรับตัวในการฝ่าวิกฤตครั้งนี้

หลังเดียววนขาย 10 รอบ

“จักรรัตน์” บอกว่า ผู้ประกอบการธุรกิจอสังหาริมทรัพย์โชคร้ายจริง ๆ ปี 2562 เจอมาตรการ LTV-loan to value ของธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) ที่บังคับวางเงินดาวน์ 20% ในการขอสินเชื่อซื้อที่อยู่อาศัยหลังที่ 2 กระทบกำลังซื้อคนไทยที่เก็งกำไร และปล่อยเช่า พอเกิดสงครามการค้าระหว่างสหรัฐกับจีนกระทบกำลังซื้อต่างชาติ โดยเฉพาะจีนหายไป 50% ปี 2563 มาเจอโรคติดเชื้อไวรัสโควิด-19 ทำลายกำลังซื้อต่างชาติที่เหลืออีก 50% ให้หมดไป ส่งผลให้กำลังซื้ออสังหาฯทั่วประเทศหายไปประมาณ 40-60% เหลือกำลังซื้อเต็มที่ไม่ถึง 50% สถานการณ์อสังหาฯตอนนี้จะขายใคร คนซื้อเสี่ยงว่าจะไปขอกู้เงินจากธนาคารผ่านหรือไม่ และจะตกงานหรือเปล่า

ในจังหวัดชลบุรีผู้ประกอบการธุรกิจอสังหาฯพูดเป็นเสียงเดียวกันว่า ขายบ้านและคอนโดฯไม่ได้ ส่วนที่ขายได้ ลูกค้าไม่มีเงินผ่อนจ่าย โอนไม่ได้ และบางรายที่ขายได้ ลูกค้ากู้ธนาคารไม่ผ่าน บ้านหลังเดียววนขายกันเป็น 10 รอบ กว่าจะได้โอนกัน เนื่องจากลูกค้าส่วนใหญ่ประกอบอาชีพในภาคโรงแรม กับภาคบริการ ซึ่งได้รับผลกระทบมาก

ยกตัวอย่าง พื้นที่ศรีราชา ลูกค้าที่ซื้อบ้านหายไป 75% เพราะติดมาตรการ LTV กู้แบงก์ไม่ผ่าน ส่วนลูกค้าต่างชาติที่ซื้อคอนโดฯหายไป 85% ที่ซื้อไว้ก็ทิ้ง โอนไม่ได้ ทำให้ผู้ประกอบการทุกคนปรับตัว ชะลอเปิดโครงการ ชะลอการขาย ลดการก่อสร้าง หรือเทขายตัดราคากัน โครงการที่จับลูกค้าต่างชาติเปลี่ยนมาจับลูกค้าคนไทย

คอนโดฯร้างต่างชาติเทขาย

“จักรรัตน์” บอกต่อไปว่า ทั้งจังหวัดชลบุรีมีคอนโดฯว่างที่ไม่มีคนอยู่อาศัยจำนวนมาก โดยเฉพาะบริเวณพัทยา ศรีราชา สร้างเสร็จตั้งแต่ช่วงปี 2560-2561-2562 ปัจจุบันมียอดโอนไม่ถึง 30% ส่วนบ้านว่างมีน้อย คอนโดฯโอเวอร์ซัพพลายมากกว่าบ้าน ผู้ประกอบการคอนโดฯค่อนข้างวิกฤตไม่ค่อยดี สต๊อกคอนโดฯในจังหวัดชลบุรีน่าจะเหลือสัก 80,000-90,000 ยูนิต ตอนนี้เหลือเยอะมาก จำนวนนี้อยู่ในพัทยาประมาณ 70% ของจังหวัดชลบุรี

ตอนนี้มีคนต่างชาติจำนวนมากเอาห้องมาขอทำจำนอง หรือเอาทั้งโปรเจ็กต์มาจำนอง มาขอขายฝาก หรือบอกขายมีทุกทำเลจำนวนมาก โดยต่างชาติที่มาบอกจำนอง เช่น รัสเซีย อิสราเอล ยุโรป ส่วนคนไทยมีบ้างเหมือนกัน การขอจำนองมีทั้งเป็นห้อง จำนองยกทั้งชั้น จำนองทั้งตึก หรือขอทำขายฝากหรือขอโอนกลับ ขายทั้งโปรเจ็กต์ มีหมดทุกรูปแบบ แต่คอนโดฯไม่ค่อยมีคนอยากซื้อทั้งโครงการ เพราะต้องรับภาระของลูกบ้านมาทั้งหมด ต้องมาสร้างให้เสร็จ จึงไม่นิยมซื้อยกโครงการ นิยมรับจำนองมากกว่า ตอนนี้การบอกจำนองส่วนใหญ่เสนอให้นายทุน ช่วงนี้ไม่มีโบรกเกอร์เข้าไป

ส่วนทิศทางราคาก่อนเกิดโควิดตอนนี้บอกจำนองลดลงมา 50-70% และมีแนวโน้มราคาจะลดลงอีก ตอนนี้มีคนแห่เอามาจำนองกันจำนวนมาก แต่ไม่ค่อยมีคนรับ เพราะต้องรับภาระมา มีปัญหาเยอะ หากเข้ากฎหมายจัดสรรต้องรับสิทธิ์รับภาระมาด้วยคนไม่นิยมทำกัน

“จักรรัตน์” บอกว่า อีกภาพที่สะท้อนคือตอนนี้ราคาที่ดินในพัทยาเริ่มลงแล้ว เพราะไม่รู้จะขายใคร แต่ยังลงไม่มาก เพราะคนซื้อซื้อมาในราคาแพง ต้นทุนค้ำคออยู่ ก็เลยขายขาดทุนไม่ได้ แต่ราคาที่ดินในพัทยาเริ่มลง 10-20% แล้ว มั่นใจว่าราคาที่ดินจะลงอีก มีอยู่ 2 แบบ มีพวกที่ทนพิษบาดแผลไม่ไหวต้องหนีตาย ยอมขายขาดทุนไปเลย กับมีพวกที่ยังยื้ออยู่ ยังหวังว่าอนาคตจะมีโอกาสรอด แต่ถ้ายื้อไม่ไหวก็ต้องขายถูก ๆ

เอเย่นต์ปล่อยข่าวจีนกลับมา

กรณีที่มีกระแสข่าวว่า ทุนจีนกลับมาลงทุนอสังหาฯในไทยแล้ว และมั่นใจระบบสาธารณสุขของไทย “จักรรัตน์” บอกว่า ผมเห็นแต่กระแสข่าว แต่ไม่เห็นเม็ดเงินลงทุนจากนักลงทุนต่างชาติ (fund flow) ที่บอกมีกระแสข่าวจีนสนใจจะย้ายมาอยู่เมืองไทย คนพูดคือใคร เอเย่นต์จีน แต่สิ่งที่เห็นคือ ผู้ประกอบการที่ขายคอนโดฯให้จีนได้ข่าวว่า มีการไปกู้เงินนอกระบบกันจำนวนมาก ถ้าไม่เดือดร้อนจริงจะไปกู้เงินนอกระบบกันทำไม คงเป็นคำตอบว่า ถ้ามีเงินหมุนเวียนเข้ามา คงไม่ต้องไปกู้เงินนอกระบบ ผมทราบแต่ตอนนี้คอนโดฯที่ขายจีนโอนกันไม่ได้เลย

ที่ผ่านมาคล้ายกับเอเย่นต์ไทยก็โดนเอเย่นต์จีนหลอก เอเย่นต์ไทยก็ไปหลอกผู้ประกอบการต่อ ผู้ประกอบการก็ไปหลอกแบงก์ต่อ เรียกว่าหลอกกันไปหลอกกันมา รวมไปถึงหน่วยงานเก็บข้อมูลต่าง ๆ

ผมถามตรง ๆ ระหว่างคนจีนเลือกอยู่บ้านในเมืองจีน กับมาอยู่ในประเทศไทย คนจีนจะเชื่อมั่นรัฐบาลประเทศไหนมากกว่ากัน ระหว่างบ้านตัวเองกับไทย มั่นใจได้อย่างไรว่า โควิด-19 ในไทยเบากว่าจีน แล้วมั่นใจได้อย่างไรว่า ไทยจะไม่มีโควิดอีก แล้วระหว่างติดเชื้อในประเทศตัวเอง กับติดเชื้อในต่างประเทศ อยากติดเชื้อที่ไหน

ส่วนคนรวยในจีนถ้ามีเงินอยู่ที่ไหนก็ได้ ความเห็นส่วนตัวผมคิดว่า คนรวยจีนก็อยู่จีน ไม่มาไทย ดูบริษัทจีนขนาดใหญ่ที่ไปซื้ออสังหาฯในต่างประเทศก็เจ๊งกันไปเยอะมาก จนรัฐบาลจีนต้องเข้ามาอุ้มจีนไม่ได้มีเงินมากมายเหมือนเมื่อ 5 ปีก่อน มันเปลี่ยนไปแล้ว คนฮ่องกงมาเที่ยวไทยมากินมาใช้ แต่ผมไม่เชื่อคนฮ่องกงจะมาซื้ออสังหาฯในไทย ผมยังไม่เชื่อคนฮ่องกงอยากมาอยู่เมืองไทย คนฮ่องกงน่าจะเลือกไปอยู่ออสเตรเลียมากกว่า คนฮ่องกงจะมาไทยเป็นไปได้ แต่ไม่มากพอจะดูดซัพพลายของไทยที่เหลือไปได้มากมาย จำสมัยเมืองทองธานีสร้างคอนโดฯเพื่อรับคนฮ่องกงได้หรือไม่ ตอนฮ่องกงจะกลับไปเป็นของจีน กลายเป็นร้างไปบางส่วน

อสังหาฯหนักกว่าโรงแรม

สำหรับภาพรวมการฟื้นตัวของเศรษฐกิจ “จักรรัตน์” บอกว่า ตอนนี้ต้องดูกันวันต่อวัน เพราะเกี่ยวเนื่องกับสถานการณ์การแพร่ระบาดของโควิด-19 สถานการณ์ตอนนี้เริ่มน่าเป็นห่วงอีกครั้ง ตอนนี้หลายประเทศทั่วโลกการระบาดยังไม่จบ อเมริกาใต้ อเมริกาเหนือ แอฟริกา และพบการระบาดรอบ 2 ในจีน ญี่ปุ่น เกาหลี วันละ 100 คน ประเทศไทยเช่นเดียวกัน การระบาดรอบ 2 กลับมาแน่ แต่ขึ้นกับว่ารุนแรงมากน้อยเพียงใด

ในอนาคตเราต้องยอมรับว่า โควิดจะอยู่กับเรา โจทย์คือ “เราต้องอยู่กับมันให้ได้” ไม่ใช่ในลักษณะโรคระบาด แต่อยู่ลักษณะเหมือนกับเชื้อไข้หวัดใหญ่ตามฤดูกาล มีมาเรื่อย ๆ สถานการณ์โควิดค่อนข้างหาจุดจบยากมาก ไม่รู้จะจบยังไง รู้แต่จะยาวไปอย่างนี้ไปอีกระยะหนึ่ง ซึ่งจะส่งผลกระทบต่อภาวะเศรษฐกิจ สิ่งที่จะเกิดขึ้นตอนนี้ชัดเจนมาก คือ ต่อให้โควิดหายไป 100% เศรษฐกิจก็ไม่ได้ฟื้นทันที

ธุรกิจอสังหาฯโดยเฉพาะคอนโดฯ ตอนนี้วิกฤตหนักมากกว่าธุรกิจโรงแรมด้วยซ้ำ พูดตรง ๆ กระทบยาวกว่าโรงแรม ธุรกิจโรงแรมผมมองว่าจะฟื้นภายใน 1 ปีครึ่งถึง 2 ปี แต่คอนโดฯจะกระทบยาว 3-5 ปีเลย ต่อไปจะเห็นภาพคอนโดฯร้าง และบอกขายเยอะ คอนโดฯหาง่ายมากกว่าโรงแรมอีก ทางออกต้องถือไปอีก 3-5 ปี เพื่อดีขึ้นค่อยมาเปิดขายกันใหม่

ทั้งนี้ หากมีการระบาดรอบ 2 เกิดขึ้นในไทย ต้องนับจากการระบาดรอบ 2 จนสงบ และต้องดูจะมีรอบ 3 อีกหรือไม่ ภาพรวมที่เคยคาดการณ์เศรษฐกิจจะฟื้นภายใน 1 ปีครึ่งถึง 2 ปี อาจจะใช้เวลาฟื้นตัว 2-3 ปี ต้องบวกไปอีก 1 ปี ที่นี่การฟื้นตัวเศรษฐกิจ แต่ละประเภทแตกต่างกันไป หากมองดูธุรกิจโรงแรมจะฟื้นตัวช้า แต่ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์จะช้ายิ่งกว่า อสังหาฯกระทบแรงเกี่ยวเนื่องกับทุกตัว ถ้าทุกอย่างไม่ฟื้น อสังหาฯไม่ฟื้น อสังหาฯเป็นตัวสุดท้าย เพราะทุกตัวเป็นตัวซัพพอร์ตธุรกิจอสังหาฯ

ผมกล้าบอกเลยว่า คนทำอสังหาฯจะอยู่ก็ยาก จะโตก็ยาก จะกำไรก็ยาก หากถามแล้วเศรษฐกิจจะเป็นอย่างไร คำตอบไม่ดี จริง ๆ รอบนี้ ต่างชาติไม่ฟื้น ยังมองไม่ออกว่าเราจะฟื้นเมื่อไหร่

ในภาคการเงินตอนนี้มันเกิดภาวะที่แปลกมาก คือ เงินเฟ้อและเงินฝืดเกิดพร้อม ๆ กัน คือ สถาบันการเงินคนนำเงินไปฝากจนล้น เพราะคนไม่รู้จะนำเงินไปทำอะไร ธนาคารมีต้นทุนเงินฝาก แต่ไม่กล้าปล่อยกู้ ส่วนภาคที่เกิดเงินฝืดอยู่ในเรียลเซ็กเตอร์ คนที่ต้องการเงินซื้อบ้าน แบงก์ไม่ปล่อยกู้ เพราะแบงก์กลัวไม่ได้เงินคืน ตอนนี้สิ่งที่เกิดขึ้น ธุรกิจไม่ดี แต่ตลาดหุ้นขึ้น แบงก์หนี้เสียเยอะ ทำให้แบงก์ต้องตั้งสำรองเยอะขาดทุนเยอะ ตอนนี้ทุกอย่างมันผิดทิศทางไปหมด

 

"รัตนากรแอสเซท" ลุยช็อปของถูก

ท่ามกลางวิกฤตอสังหาฯและโรงแรม ผู้ประกอบการใหญ่ กลาง เล็ก ต่างเจ็บตัวกันถ้วนหน้า แต่ “จักรรัตน์ เรืองรัตนากร” กรรมการผู้จัดการ บริษัท รัตนากรแอสเซท จำกัด ผู้ประกอบการธุรกิจอสังหาริมทรัพย์และโรงแรมในจังหวัดชลบุรี ภูเก็ต กระบี่ เกาะสมุย กลับบอกว่า ธุรกิจเครือรัตนากรแอสเซทยังเดินหน้าต่อไปได้ และมีเงินสดในมือเหลือ พร้อมเข้าซื้อกิจการที่ราคาสมเหตุสมผล เพื่อทำกำไรต่อในอนาคต เนื่องจากมีบริษัทในเครือ 40 บริษัท 20 กลุ่มธุรกิจ แม้ที่ผ่านมารายได้จากธุรกิจอสังหาฯหายไป 60-70% และธุรกิจโรงแรมหายไป 70% แต่มีรายได้จากธุรกิจอื่นมาทดแทน ดังนั้น ผลประกอบการปีนี้คาดว่ากำไรสุทธิลดลงเหลือประมาณ 1,300 ล้านบาท จากปี 2562 อยู่ที่ 1,600 ล้านบาท โดยไตรมาสแรกลดลง 10% ไตรมาส 2 ลดลง 30% ไตรมาส 3 ลดลง 30% ไตรมาส 4 ลดลง 10% รวมทั้งปี 2563 คาดว่ารายได้ลดลงเพียง 20%

สำหรับธุรกิจในเครือประกอบด้วย 1.บ้านจัดสรร มี 103 โครงการ ในนามบ้านรัตนากร และบ้านธัญญวันท์ 2.กลุ่มธุรกิจอาคารชุด มี 4,500 ยูนิต ในนาม Life Condo และ T.W. Condo 3.กลุ่มธุรกิจโรงแรม ในนาม R-Con มี 1,250 ห้อง 4.กลุ่มธุรกิจ international service residence (Ascott Group) มี 4 แห่ง รวม 1,000 ห้อง 5.กลุ่มธุรกิจ international hotel chain (IHG Group) มี 8 แห่ง 2,000 ห้อง 6.กลุ่มธุรกิจอพาร์ตเมนต์ มี 850 ห้อง 7.กลุ่มธุรกิจรีสอร์ต มี 600 ห้อง 8.กลุ่มธุรกิจตลาด มี 10 แห่ง กว่า 12,000 แผงค้า 9.กลุ่มธุรกิจให้เช่าเพื่อการพาณิชย์ มีกว่า 500 ยูนิต

10.กลุ่มธุรกิจรับเหมาก่อสร้างและเครื่องมือหนัก 11.กลุ่มโรงงานผลิตวัสดุก่อสร้าง 12.กลุ่มร้านค้าวัสดุก่อสร้างและโกดัง 13.กลุ่มธุรกิจการเงินและการลงทุน 14.กลุ่มธุรกิจพัฒนาโครงการอาคารพาณิชย์ มี 31 โครงการ 15.กลุ่มธุรกิจ land bank มีที่ดินกว่า 2,400 ไร่ ใน 20 ทำเล 10 จังหวัด 16.กลุ่มธุรกิจโรงเรียน ทั้งโรงเรียนสามัญ, อาชีวะ และนานาชาติ 17.กลุ่มอุตสาหกรรมการเกษตร ผลิตปุ๋ยออร์แกนิก 18.กลุ่มธุรกิจโรงแรมที่พักอาศัยสำหรับผู้สูงอายุ 19.กลุ่มธุรกิจไลฟ์สไตล์ และ 20.กลุ่มสุขภาพและการแพทย์

“หลักการทำธุรกิจยุทธศาสตร์ต้องชัด คาดการณ์ล่วงหน้าต้องแม่นยำ รู้ก่อน ปรับก่อน แก้ก่อน มีการวางแผนงานอย่างน้อย 3-5 แผนงาน ทำอะไรระมัดระวัง และไม่ทำเกินตัว เวลาดี ก็ระวัง เวลาไม่ดี ต้องไม่กลัว ต้องชนะตลาดเสมอ ถ้าดีต้องดีกว่าตลาด ถ้าแย่ต้องดีกว่าตลาด ต้องบริหารความเสี่ยงดี ปรับตัวให้เร็ว และต้องพัฒนาความสามารถ ปรับตัวเรื่อย ๆ ต้องเอาตัวรอดทุกสถานการณ์”

“ผมผ่านประสบการณ์มาเยอะกว่าจะมองได้แม่นยำขนาดนี้ ผมทำธุรกิจหลากหลายมานานแล้ว ผมไม่เชื่อใจใคร เพราะธุรกิจทุกอย่างมีขึ้นมีลง ผมทำหลากหลาย ตัวไหนไม่ดีก็ปิด ตัวไหนดีเราก็ทำต่อ”ผู้บริหารดีกรีวิศวะโยธาวัย 35 ปีกล่าวทิ้งท้าย

ไม่พลาดข่าวสำคัญ เจาะลึกทุกประเด็น
เพิ่มเราเป็นเพื่อนทาง @prachachat

ติดตามข่าวธุรกิจ