เศรษฐกิจภูมิภาค

ลงทุนใหม่ขยาดที่ดินหนองคายแพง ริมโขงฮอต3-20ล้าน “อ.สังคม” รับอานิสงส์สกายวอล์ก

ราคาที่ดินหนองคายยังพุ่งไม่หยุด ตัวเมืองไร่ละไม่ต่ำกว่า 20 ล้าน ทำเลริมโขงเพิ่มขึ้นกว่า 3 เท่า อำเภอ “สังคม” ฮอตสุดอานิสงส์สกายวอล์ก ท่องเที่ยวบูม คนแห่กว้านซื้อที่ดินเก็งกำไร-ลงทุนรีสอร์ต ขณะที่ “บ้านจัดสรร” ราคาสูงเกินความเป็นจริง ผู้บริโภคหันไปซื้อบ้านในจังหวัดอุดรฯแทน

นายวีระชัยโชค มงคลภูมิรัตน์ รองนายกเทศมนตรีเมืองหนองคาย และที่ปรึกษาหอการค้าจังหวัดหนองคาย เปิดเผย “ประชาชาติธุรกิจ” ว่า ราคาที่ดินในจังหวัดหนองคายขณะนี้ถือว่าสูงมากจนเต็มเพดาน เช่น ราคาที่ดินในเขตตัวเมืองที่เป็นพื้นที่เศรษฐกิจหลักพื้นที่ 4 ไร่กว่า ราคาอยู่ที่ 100 กว่าล้านบาท ที่ดินริมฝั่งแม่น้ำโขง 3 ไร่ ราคา 75 ล้านบาท เป็นต้น ส่วนค่าเช่าที่ดินก็สูงเช่นกัน โดยมีการเช่าที่ดิน 30 ไร่ ระยะเวลา 30 ปี ค่าเช่าสูงถึง 60 ล้านบาท ซึ่งสาเหตุสำคัญที่ทำให้ราคาที่ดินและอสังหาริมทรัพย์อื่น ๆ ปรับราคาขึ้นตามไปด้วย เนื่องจากมีการลงทุนขนาดใหญ่เกิดขึ้นในจังหวัดหนองคาย

สอดคล้องกับข้อมูลของสำนักงานที่ดินพบว่า ตั้งแต่ปี 2553 เป็นต้นมาจนถึงขณะนี้ มีการซื้อขายที่ดินเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง ทำให้ราคาที่ดินสูงขึ้นอย่างก้าวกระโดด ปัจจัยสำคัญมาจากมีโครงการใหญ่ ๆ เข้ามาดำเนินโครงการที่จังหวัดหนองคาย ได้แก่ การจัดตั้งมหาวิทยาลัยขอนแก่น วิทยาเขตหนองคาย การก่อสร้างพิพิธภัณฑ์สัตว์น้ำ การก่อสร้างโรงแรมและรีสอร์ตเพิ่มขึ้นอีกหลายแห่ง การเข้าสู่ประชาคมเศรษฐกิจอาเซียน (AEC) รวมทั้งการพัฒนาโครงสร้างพื้นฐานของรัฐ เช่นโครงการเขตพัฒนาเศรษฐกิจพิเศษชายแดน โครงการรถไฟรางคู่ และโครงการรถไฟความเร็วสูง หรือไฮสปีดเทรน

ล่าสุดยังมีโครงการตัดถนนสาย ก ผังเมืองรวม ของกรมทางหลวงชนบท ระยะทาง 6.381 กม. งบประมาณ 233 ล้านบาท ระยะเวลาก่อสร้างวันที่ 1 มีนาคม 2559-18 กุมภาพันธ์ 2561 ซึ่งเป็นเส้นทางรอบเมืองที่ตัดจากถนนมิตรภาพ หนองคาย-อุดรธานี ก่อนจะเข้าในตัวเมืองหนองคาย ตัดไปยังถนนหนองคาย-โพนพิสัย บริเวณหมู่บ้านการเคหะแห่งชาติ เพื่อเป็นเส้นทางลัดไม่ต้องเข้าตัวเมือง และลดปัญหาการจราจรแออัด

ที่ดินริมโขงอำเภอสังคมพุ่งปรี๊ด

แหล่งข่าวในวงการอสังหาริมทรัพย์หนองคายกล่าวว่า ในช่วง 3 ปีนี้ (ปี 2558-2560) ถือเป็นปีที่ราคาที่ดินในจังหวัดหนองคายพุ่งสูงขึ้นอย่างรวดเร็ว โดยเฉพาะพื้นที่โดยรอบโครงการตัดถนนสาย ก ผังเมืองรวม ที่กำลังก่อสร้างขณะนี้ ทั้งในเขตตำบลหาดคำ และตำบลโพธิ์ชัย จากเดิมราคาอยู่ที่ 1.2-1.5 ล้านบาท/ไร่ ปัจจุบันราคาสูงขึ้นถึง 3 เท่า

ขณะเดียวกัน “ประชาชาติธุรกิจ” สำรวจข้อมูลล่าสุดพบว่า นอกจากราคาที่ดินในเขตอำเภอเมืองหนองคายจะปรับตัวสูงขึ้นอย่างมากแล้ว โดยเฉพาะที่ดินริมแม่น้ำโขงที่แพงที่สุดอยู่ในเขตเทศบาลเมืองหนองคาย ราคาซื้อขายสูงถึงไร่ละไม่ต่ำกว่า 20 ล้านบาท

นอกจากนั้น ที่ดินริมแม่น้ำโขงในต่างอำเภอทั้ง 5 อำเภอ คือ อำเภอโพนพิสัย ท่าบ่อ ศรีเชียงใหม่ รัตนวาปี และอำเภอสังคม ก็เพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง โดยเฉพาะอำเภอสังคม ราคาสูงขึ้นมากกว่าอำเภออื่น ๆ เนื่องจากมีแหล่งท่องเที่ยวเกิดขึ้นหลายแห่ง เช่น สกายวอล์ก น้ำตก รวมไปถึงภูห้วยอีสัน ภูหนอง และภูผาดัก ที่มีทะเลหมอกสวยงาม ซึ่งมีประชาชนเดินทางเข้ามาท่องเที่ยวเป็นจำนวนมาก ส่งผลให้ที่พักในอำเภอสังคมไม่สามารถรองรับนักท่องเที่ยวได้อย่างเพียงพอ ขณะนี้จึงเริ่มมีการหาซื้อที่ดินริมโขง เพื่อก่อสร้างโรงแรมที่พัก อีกทั้งยังมีการกว้านซื้อเพื่อเก็งกำไร ส่งผลให้ราคาที่ดินริมโขงในอำเภอสังคม จากเดิมไร่ละ 1 ล้านบาท เพิ่มขึ้นเป็นไร่ละ 3 ล้านบาทขึ้นไป

ราคาประเมินสูง 8-10 ล้าน/ไร่

สำหรับราคาประเมินที่สูงที่สุดนั้นจะอยู่ภายในเขตเทศบาลเมืองหนองคาย เช่น ที่ดินที่ติดกับถนนประจักษ์ ซึ่งเป็นถนนสายหลักภายในเขตเทศบาล ราคาประเมินสูงมากอยู่ระหว่าง 8-10 ล้านบาท/ไร่ แต่การซื้อขายกันจริงจะสูงกว่าราคาประเมินมาก โดยเฉพาะที่ดินแปลงสวย ๆ ราคาจะสูงเกิน 20 ล้านบาทขึ้นไป

นอกจากนั้น ทำเลริมถนนเสด็จจากตัวเมืองหนองคายไปด่านพรมแดนสะพานมิตรภาพไทย-ลาว ซึ่งขณะนี้ถือเป็นถนนสายเศรษฐกิจ ราคาประเมินอยู่ที่ 1.8-2 ล้านบาท/ไร่ แต่ซื้อขายกันจริงสูงถึง 8-9 ล้านบาท/ไร่ ส่วนการก่อสร้างอาคารพาณิชย์มากกว่า 100 ห้อง ก็สามารถขายได้หมดภายในเวลาไม่นาน จากเริ่มแรกราคา 1.9 ล้านบาท/ห้อง ขณะนี้พุ่งสูงถึง 5-7 ล้านบาท/ห้อง

หันไปซื้อบ้านที่อุดรฯแทน

ในส่วนของการลงทุนบ้านจัดสรรนั้นเกิดขึ้นหลายโครงการในปี 2558-2559 เช่น หมู่บ้านรุ่งอรุณ ซึ่งเป็นโครงการขนาดใหญ่ของกลุ่มทุนท้องถิ่นในจังหวัดหนองคาย ซึ่งการขยายเฟส 2 จำนวน 42 ยูนิต ในเขตตำบลหนองกอมเกาะ สามารถขายได้ทั้งหมดแล้ว

อย่างไรก็ตาม ราคาของบ้านจัดสรรเกือบทุกโครงการ เมื่อเริ่มต้นโครงการจะอยู่ที่ 2.3 ล้านบาท ซึ่งเป็นบ้านเดี่ยว 3 ห้องนอน พื้นที่ 70-80 ตร.ว. แต่หลังจากเห็นว่ามีกำลังซื้อและความต้องการซื้อเข้ามามาก ก็ได้มีการปรับราคาเพิ่มขึ้น 2-3 แสนบาท จนทำให้ผู้ที่คิดจะซื้อบ้านเริ่มมีการเปรียบเทียบราคากับบ้านจัดสรรที่อยู่จังหวัดอุดรธานีที่มีราคาถูกกว่า จึงหันไปซื้อบ้านที่จังหวัดอุดรธานีแทน ส่งผลให้ยอดขายบ้านจัดสรรที่สร้างขึ้นในจังหวัดหนองคายลดน้อยลงเรื่อย ๆ กระทั่งต้องมีการปรับราคาลงมาเท่ากับช่วงแรกที่เริ่มโครงการ ในขณะที่หลายโครงการมีการปรับขนาดพื้นที่ลง และตั้งราคาไม่เกิน 2 ล้านบาท เพื่อให้สามารถขายได้