เศรษฐกิจภูมิภาค

ไพรม์สแควร์อุดรพลิกสู้โควิด ปรับเช่าตึกจาก 30 ปี เป็น 1-3 ปีลูกค้าพุ่ง

“ไพรม์ แควร์” มูลค่า 1,800 ล้านบาท พลิกกลยุทธ์การตลาดสู้โควิด-19 ระบาด ปรับสัญญาให้เช่าอาคารพาณิชย์ระยะยาว 30 ปี มาเป็นระยะสั้น 1 ปี-3 ปี-5 ปี-10 ปี-15 ปี

ยอดลูกค้าขอเช่าพุ่ง กระแสเงินสดหมุน เผยพื้นที่ส่วนกลางที่เหลือ 30 ยูนิต กลุ่มคนจีนดูแลผลประโยชน์ทางรถไฟให้รัฐบาลจีนใน สปป.ลาว ติดต่อเหมาไปเรียบร้อย โควิดคลี่คลายเตรียมย้ายมาอยู่อุดรธานี แง้มปลายปี 2564 เตรียมลงทุนเฟส 3 บนที่ดิน 8 ไร่ วางแผนสร้างแลนด์มาร์กแห่งใหม่ของเมืองอุดร

นายพิชัย คุณะปุระ ผู้อำนวยการโครงการ “ไพรม์ สแควร์” ต.หมากแข้ง อ.เมือง จ.อุดรธานี ซึ่งอยู่ภายใต้การบริหารงานของบริษัท ไพร์ม โรด พร็อพเพอร์ตี้ จำกัด จ.อุดรธานี บริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ เปิดเผย “ประชาชาติธุรกิจ” ว่า

การแพร่ระบาดของโรคโควิด-19 ส่งผลกระทบต่อธุรกิจของโครงการไพรม์ สแควร์ ซึ่งพัฒนาพื้นที่ให้เช่าระยะยาว 30 ปีในรูปแบบอาคารพาณิชย์ ขนาด 160 ยูนิต บนที่ดิน 15 ไร่

จึงได้ปรับกลยุทธ์เปลี่ยนจากเช่าระยะยาว 30 ปี ลงมาเป็นสัญญาเช่าระยะสั้นให้สอดคล้องกับภาวะเศรษฐกิจ และความต้องการของลูกค้าตั้งแต่ระยะเวลา 1 ปี, 3 ปี, 5 ปี, 10 ปี และ 15 ปี

“ปกติลูกค้าที่สนใจเข้ามาเช่าอาคารพาณิชย์เพื่อทำธุรกิจ ต้องเตรียมเงินลงทุนประมาณ 6-7 ล้านบาท ตั้งแต่จ่ายเช่า เป็นค่าใช้จ่ายในการตกแต่งห้องและสต๊อกสินค้า

พอมีการซอยสัญญาเช่าตามกำลังของลูกค้า 1 ปี, 3 ปี, 5 ปี, 10 ปี, 15 ปี ทำให้มีลูกค้าเข้ามาเช่ามากขึ้น การปล่อยให้เช่าระยะสั้น ทำให้เกิดกระแสเงินสด ดีกว่าปล่อยเวลาผ่านไป ถ้ากิจการไปได้ ลูกค้าก็ยินดีจะเช่าจนถึง 30 ปี

เพราะโครงการไพรม์ สแควร์ตั้งอยู่บนทำเลทอง บนพื้นที่ 15 ไร่ เรียบทางรถไฟ ใกล้สถานที่สำคัญ อาทิ สถานีรถไฟอุดรธานี ศูนย์การค้ายูดี ทาวน์ อุดรธานี ศาลเจ้าปู่-ย่า อุดรธานี ตลาดสดหนองบัว เป็นต้น

รวมถึงทางโครงการได้อำนวยความสะดวกทางด้านอินเทอร์เน็ตให้ผู้เช่าจากเดิมมี 1 ราย คือ ทีโอที ได้เพิ่มบริการ 3BB เข้ามา เพื่อสำรองไม่ให้กระทบธุรกิจออนไลน์ที่เช่าทำการค้า” นายพิชัยกล่าวและว่า

โครงการไพรม์ สแควร์ ต้องปรับตัวตามสถานการณ์ พอโควิด-19 มา ก็ต้องมีรายได้เข้าบริษัท ปีที่ผ่านมาโควิด-19 รอบแรก ทางบริษัทมีโปรโมชั่นเปลี่ยนไปเรื่อยตามสถานการณ์

โดยจับทิศทางตลาดได้ว่า ส่วนใหญ่ผู้สนใจเข้ามาเช่าเป็นลูกค้าต่างถิ่น และลูกค้าจากส่วนกลาง เป็นกลุ่มที่ต้องการขยายสาขาจากต่างถิ่นมาที่ จ.อุดรธานี บางรายเป็นหมอมาขยายสาขาจากต่างถิ่น

บางรายเคยเป็นหุ้นส่วนกัน ก็แยกตัวมาทำธุรกิจของตัวเอง เฉพาะคลินิกเสริมความงามในโครงการมีประมาณ 20 ราย ไม่นับรวมที่จะย้ายมาจากศูนย์การค้าอีกหลายแบรนด์ เนื่องจากเทียบค่าเช่าต่อตารางเมตรของโครงการถูกกว่า

นายพิชัยกล่าวต่อไปว่า ขณะนี้ยังเหลืออาคารพาณิชย์ตรงพื้นที่ส่วนกลางเหลืออีกประมาณ 30 ยูนิต หลังสถานการณ์โควิดคลี่คลาย ทางกลุ่มคนจีนที่ดูแลผลประโยชน์รถไฟความเร็วสูงใน สปป.ลาวได้ติดต่อขอซื้อห้องที่เหลือและห้องที่ปล่อยเช่าระยะสั้นที่ไม่ถึง 30 ปีทั้งหมด

เพื่อนำคนเข้ามาอยู่ กลุ่มนี้จ่ายเงินสด 100% ซึ่งเหลือเท่าไหร่เหมาทั้งหมด เพียงแต่จะนำไปขายต่อเท่าไหร่เป็นเรื่องของคนจีน ต้องรับผิดชอบภาษีเอง การทำสัญญาลักษณะนี้เป็นสิทธิการเช่าที่คนต่างชาติสามารถถือสัญญาได้ ไม่ต้องมีนอมินี

โดยคนจีนกลุ่มนี้ถือเป็นผู้ที่จะเข้ามาดูแลผลประโยชน์ทางรถไฟให้รัฐบาลจีนใน สปป.ลาว จะย้ายมาอยู่ที่อุดรธานี หนึ่งในนั้นที่จะได้อานิสงส์ คือ นิคมอุตสาหกรรมอุดรธานี

ตอนนี้บริษัทมีแผนจะพัฒนาพื้นที่แปลงที่ 3 ซึ่งเป็นบ้านพักของพนักงานรถไฟ บนพื้นที่ 8 ไร่ ขณะนี้อยู่ระหว่างการออกแบบและเตรียมแผนรื้อ ซึ่งยังติดสัญญากับการรถไฟฯอยู่ คือ การรถไฟฯต้องตัดบัญชีถึงจะรื้อได้

ทางบริษัทวางแผนจะสร้างเป็นแลนด์มาร์กแห่งใหม่ของเมืองอุดร โดยไม่ใช่อาคารพาณิชย์หรือที่อยู่อาศัย แต่จะเป็นงานบริการ คาดว่าปลายปี 2564 จะเริ่มดำเนินโครงการได้ ส่วนนี้จะแยกการบริหารจัดการเป็นบริษัทลูก มีทั้งส่วนที่บริษัททำเอง ประมาณ 20 กว่าล้านบาท และอีกส่วนให้พาร์ตเนอร์ดำเนินการ

ปัจจุบันมีธุรกิจมาเช่าโครงการไพรม์ สแควร์ ค่อนข้างหลากหลาย ส่วนใหญ่เป็นทุนจากต่างถิ่น เช่น คลินิกเสริมความงามเป็นแพทย์จากต่างถิ่นมาเปิด และขยายสาขา, ธุรกิจร้านอาหาร, ธุรกิจโลจิสติกส์ อาทิ บริษัท เคอรี่ เอ็กซ์เพรส (ประเทศไทย) จำกัด (มหาชน)

ผู้ให้บริการจัดส่งพัสดุได้มาทำสัญญาเช่าเพื่อขยายสาขาในพื้นที่อำเภอเมืองอุดรธานี, แฟลช เอ็กซ์เพรส มี 2 สาขา, เจแอนด์ทีเอ็กซ์เพรส ประเทศไทย และบริษัท แพนด้า (ประเทศไทย) จำกัด ผู้ให้บริการฟู้ดดีลิเวอรี่ ภายใต้แบรนด์ฟู้ดแพนด้า รวมถึงสถาบันสอนภาษา เอ.ยู.เอ โรงเรียนสอนการแสดง เป็นต้น

นอกจากนี้ มีผู้ประกอบการธุรกิจในท้องถิ่นมาเช่า เช่น ร้านแอ็กเซสซารี่ นำเข้าสินค้าจากประเทศจีน มาเช่า 12 ห้อง หน้าและหลังชนกัน โดยชั้นล่างเป็นสต๊อกสินค้า ชั้นบนเป็นห้องถ่ายทอดสดขายสินค้าออนไลน์ 20 ห้อง

ซึ่งเป็นการเช่าระยะเวลา 5 ปี โดยเจ้าของเป็นนักธุรกิจรุ่นใหม่ที่ไปทำงานต่างถิ่นแล้วกลับมาบ้านที่ จ.อุดรธานี อีกรายทำสัญญาเช่าระยะยาว 30 ปี ชั้นล่างเปิดเป็นร้านกาแฟชาวดอย ส่วนชั้นบนขายเครื่องสำอางออนไลน์

อนึ่ง บริษัท ไพร์ม โรด พร็อพเพอร์ตี้ จำกัด บริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ในรูปแบบอาคารพาณิชย์ ภายใต้โครงการไพรม์ สแควร์ มูลค่าลงทุน 1,800 ล้านบาท ตั้งอยู่บนพื้นที่ 23.5 ไร่ ถนนนิตโย ต.หมากแข้ง อ.เมืองอุดรธานี จ.อุดรธานี

ทั้งนี้การพัฒนาที่ดินผืนดังกล่าวตั้งแต่ปลายปี 2558 เป็นการเช่าที่ดินของการรถไฟแห่งประเทศไทย (ร.ฟ.ท.) ระยะยาว 30 ปีต่อสัญญาได้อีก 30 ปี แบ่งโครงการออกเป็น 3 เฟส ได้แก่ เฟสแรก ลงทุน 1,000 ล้านบาท ก่อสร้างอาคารพาณิชย์ 160 ยูนิต บนพื้นที่ 15 ไร่ เฟส 2 และเฟส 3 ลงทุน 600 ล้านบาท บนพื้นที่ 8.5 ไร่ ทำเป็นสำนักงานและที่อยู่อาศัยในลักษณะมิกซ์ยูส