ผังเมืองรวมนนทบุรีป่วน หลังปล่อยมา 5 ปี นายกอสังหาฯเมืองนนท์ออกโรง “ข้อกำหนด” ไม่เอื้อต่อการลงทุน ปิดช่องพัฒนาโครงการใหม่ ๆ ชี้คอนโดฯโลว์ไรส์ขนาด 8 ชั้นจะสูญพันธุ์ เจ้าของที่ดินในซอยกระอักเจอ 2 เด้ง ขายที่ยาก ต้องเสียภาษี พ.ร.บ.ใหม่ บิ๊กจัดสรรเผยกฎเหล็กเข้ม หวังจัดระเบียบเมือง ยกระดับคุณภาพชีวิต โบรกเกอร์ชี้คุมกำเนิดซัพพลายคอนโดฯสายสีม่วงจริงจัง
หลัง “ผังเมืองรวมนนทบุรี” ขาดอายุมานานถึง 5 ปี และกลายเป็น “สุญญากาศ” ทำให้การพัฒนาเมืองเติบโตอย่างไร้ทิศทาง มีโครงการใหม่ ๆ เกิดขึ้นเป็นจำนวนมาก ทั้งคอนโดมิเนียม บ้านจัดสรร ห้างสรรพสินค้า รวมถึงโครงสร้างพื้นฐานทั้งถนน สะพาน รถไฟฟ้าสายสีม่วง ยิ่งทำให้สภาพพื้นที่เปลี่ยนแปลงอย่างรวดเร็ว ที่สำคัญ เมื่อความเจริญเข้ามาถึง “ที่ดิน” ถูกพัฒนาไปเป็นจำนวนมาก และทำให้พื้นที่เกษตรกรรมหายไป 1 แสนไร่ส่งผลให้องค์การบริหารส่วนจังหวัดนนทบุรี (อบจ.) เร่งยกร่างผังเมืองรวมฉบับใหม่ เพื่อประกาศใช้ควบคุมให้ทันต่อการเปลี่ยนแปลงที่เกิดขึ้น และผ่านการอนุมัติจากคณะกรรมการผังเมืองเรียบร้อยแล้ว ล่าสุด อยู่ระหว่างปิดประกาศ 90 วัน เปิดโอกาสให้ผู้มีส่วนได้ส่วนเสียยื่นคำร้องแก้ไข คาดว่าจะประกาศบังคับใช้ภายในปลายปี 2561
- เปิด 10 อันดับมหาวิทยาลัยรัฐ-ราชภัฏ-เอกชน ที่ได้รับความนิยมมากสุด
- ยูโอบี ย้ำลูกค้าบัตรเครดิตซิตี้ ยังใช้งานได้ปกติ แจงสิ่งควรรู้หลังโอนพอร์ต
- โปรดเกล้าฯ พระราชทานยศ ข้าราชการในพระองค์ฝ่ายทหาร 3 ราย
“ผังเมืองรวมฉบับใหม่” จะมีความเข้มข้นมากขึ้น เปรียบเสมือน “กฎเหล็ก” ที่วางข้อกำหนดการใช้ประโยชน์ที่ดิน ในรูปแบบเดียวกับกรุงเทพมหานคร (กทม.) เพื่อเป็นแนวทางการพัฒนา เช่น นำ FAR (อัตราส่วนพื้นที่อาคารรวมต่อพื้นที่ดิน) และ OSR (อัตราส่วนของที่ว่างต่อพื้นที่อาคารรวม) มาใช้ และส่งเสริมการพัฒนาในทำเลรัศมี 500 เมตรจากสถานีรถไฟฟ้า ทำให้พื้นที่นอกเหนือจากบริเวณดังกล่าว จะพัฒนาได้ยากขึ้นกว่าเดิม เพราะ อบจ.ต้องการวางผังสร้างเมืองให้น่าอยู่และกระชับ ปรากฏว่า เกิดปัญหา “มองต่างมุม” เมื่อนักธุรกิจบางกลุ่มในพื้นที่ไม่เห็นด้วยกับ “ผังเมืองใหม่” เพราะมีรายละเอียดที่ส่งผลกระทบต่อระบบเศรษฐกิจโดยรวมของจังหวัด
ผังเมืองใหม่ทุบอสังหาเมืองนนท์
นายเลิศมงคล วราเวณุชย์ เลขาธิการสมาคมอสังหาริมทรัพย์ไทย และนายกสมาคมอสังหาริมทรัพย์ จ.นนทบุรี เปิดเผย “ประชาชาติธุรกิจ” ว่า ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ของ จ.นนทบุรี ในไตรมาส 3 และไตรมาส 4 ของปีนี้ เริ่มเห็นสัญญาณคึกคักกว่าไตรมาสที่ผ่านมา ตัวเลขโดยรวมทั้งกรุงเทพฯและปริมณฑลสอดคล้องไปในทิศทางเดียวกัน ในช่วง 6 เดือนแรก หลังมีการเชื่อมต่อรถไฟฟ้าสายสีม่วงที่สถานีเตาปูน-บางซื่อ ตัวเลขล่าสุดวันที่ 12 ส.ค.ที่ผ่านมา มีผู้ใช้บริการเพิ่มขึ้น 3 เท่า จากที่ยังไม่มีการเชื่อมต่อ 2 หมื่นคน/วัน เป็น 6-7 หมื่นคน/วัน แต่ยังคงต่ำกว่าการคาดการณ์ของการรถไฟฟ้าขนส่งมวลชนแห่งประเทศไทย (รฟม.) ที่คาดการณ์ไว้ 1.2 แสนคน/วัน
และแม้ว่าจะมีการสร้างรถไฟฟ้าสายสีชมพู คาดว่าจะกระตุ้นให้เกิดการลงทุนใน จ.นนทบุรีเพิ่มขึ้น แต่แนวโน้มและทิศทางดังกล่าวกลับมีปัญหา โดยเฉพาะเรื่องผังเมืองที่ไม่เอื้อต่อการลงทุนภาคอสังหาริมทรัพย์
ปัญหาสำคัญการลงทุนธุรกิจอสังหาฯนนทบุรี คือ ผังเมืองใหม่ ที่เปิดประกาศตั้งแต่วันที่ 19 ต.ค. 2560 ที่ผ่านมา ให้ผู้มีส่วนคัดค้านได้ภายใน 90 วัน ทำให้ธุรกิจอสังหาฯเหมือนถูกแช่แข็งไปโดยปริยาย จนกว่าจะมีผังเมืองใหม่ประกาศใช้อย่างเป็นทางการจึงจะรู้ทิศทางที่แน่ชัด เพราะผังเมืองฉบับนี้มีพื้นที่สีเขียวเกือบครึ่งหนึ่งจากทั้งหมดของจังหวัด โดยระบุว่าหากจะสร้างบ้านเดี่ยว ทาวน์เฮาส์ หรือตึกแฝด ต้องมีถนนกว้าง 12 และ 14 เมตร
“ความกว้างถนนขนาดนี้ต้องเป็นถนนเส้นหลักเท่านั้น ซึ่งราคาที่ดินสูง 3-5 หมื่นบาท/ตร.ว.ไม่สามารถลงทุนได้ ส่วนในซอยก็ไม่สามารถพัฒนาได้เพราะถนนมีขนาดเล็ก”
ขณะที่บางประเภทไม่ได้กำหนดขนาดถนน แต่กำหนดสีในผังเมืองแทน แต่ละสีมีราคาประเมินที่แพงมาก เช่น การจัดสรรที่อยู่อาศัยในพื้นที่สีเหลือง สีส้ม ราคาประมาณ 1.5 แสนบาท/ตร.ว. สีน้ำตาล ราคาประมาณ 2 แสนบาท/ตร.ว. สีแดง ราคาประมาณ 3 แสนบาท/ตร.ว. ส่วนใหญ่อยู่ในแนวรถไฟฟ้า เมื่อราคาที่ดินแพงไร่ละ 50-60 ล้านบาท จึงพัฒนาแนวราบไม่ได้ ส่วนใหญ่ต้องสร้างคอนโดฯ และต้องสูงระดับ 20 ชั้นถึงจะคุ้มทุน แต่คอนโดฯก็ต้องมาติดข้อบัญญัติเทศบาลนครนนทบุรี และข้อบัญญัติเทศบาลนครปากเกร็ด ที่กำหนดสร้างที่จอดรถ 1 คัน 1 ยูนิต ทำให้ต้นทุนเพิ่มขึ้นกว่า 4 เท่า หากลงทุนคอนโดฯจะแพงขึ้น และกระทบผู้บริโภคซื้อไม่ไหว
ห่วงเงินลงทุนเมืองนนท์หาย
“อนาคตคอนโดฯ 8 ชั้นจะหายไปจากนนทบุรี เพราะติดข้อกำหนดถนน 12 เมตร ต้องทำคอนโดฯหรือตึกสูง 20 ชั้นขึ้นไปถึงจะคลุมต้นทุน แต่ราคาคอนโดฯก็ต้องแพงขึ้น ไม่มีราคา 1 ล้านกว่าบาทแล้ว สมาคมอสังหาริมทรัพย์ของจังหวัดนนทบุรีได้เข้าไปร้องเรียนถึงปัญหาดังกล่าว โดยเฉพาะการออกข้อบัญญัติตามพื้นที่ปริมณฑลจะต้องสอดคล้องกับกรุงเทพฯ ไม่เช่นนั้นจะส่งผลกระทบ แม้ว่ารถไฟฟ้าสายสีชมพูจะเริ่มสร้างแต่ทิศทางการลงทุนยังคงไม่แน่ชัด เงินลงทุนในจังหวัดนนทบุรีน่าจะหายไปเยอะ ประมาณการไม่ถูกว่ามากน้อยแค่ไหน เพราะเมื่อเปิดผังเมืองแล้วยากที่จะหาพื้นที่การลงทุนได้ ซึ่งคอนโดฯ 8 ชั้น ตามซอยที่สร้างก่อนหน้านี้แนวรถไฟฟ้าสีม่วงก็โชคดีไป เพราะไม่มีคู่แข่งแล้ว” นายเลิศมงคลกล่าวและว่า ข้อกังวลอีกเรื่อง คือ ที่ดินเปล่าในซอยที่ต่อไปไม่สามารถสร้างคอนโดฯได้แล้ว จะทำอย่างไร หากมีการบังคับใช้ พ.ร.บ.ที่ดิน ก็ต้องกระทบ ที่รกร้างว่างปล่าเก็บภาษี 5% ส่งผลต่อเจ้าของที่ดินในจังหวัดนนทบุรีอย่างมาก
ท้องถิ่นย้ำต้องเสียสละ
ด้านพันตำรวจเอกธงชัย เย็นประเสริฐ นายกองค์การบริหารส่วนจังหวัด (อบจ.) นนทบุรี เปิดเผยว่า ตั้งแต่ประกาศผังเมืองใหม่ มองว่าธุรกิจอสังหาฯจะเริ่มดีขึ้น เพราะรถไฟฟ้าก็เชื่อมต่อแล้วผู้คนก็เริ่มใช้บริการกันมากขึ้น ส่วนเรื่องราคาที่ดินแพงเป็นเรื่องปกติ เราพยายามวางผังเมืองอยากให้เมืองนนทบุรีกลายเป็นพื้นที่บ้านจัดสรรที่น่าอยู่ ผังเมืองใหม่เราออกมาป้องกันรถติด ไม่ให้ปลูกสร้างที่อยู่อาศัยอย่างไร้ระเบียบ ซึ่งจะทำให้พื้นที่ไม่ใช่ที่อยู่ชั้นดี
“ผู้ประกอบการต้องเสียสละยอมลงทุนด้วยต้นทุนที่สูงขึ้น เพื่อให้ที่อยู่อาศัยและถนนดีขึ้นในอนาคต เราต้องมองไกล โดยการบังคับถนนให้การเข้าออกสะดวกขึ้น โดยแตกต่างจากผังเมืองเดิม คือ ทาวน์เฮาส์จะสร้างในซอยแคบไม่ได้แล้ว บ้านจัดสรรก็จะต้องสร้างอยู่ในโซนที่มีมาตรฐานขึ้น จะสร้างตามใจเหมือนแบบเดิมไม่ได้แล้ว เพียงแต่ว่าระยะแรกอาจจะชะลอตัวเพราะข้อจำกัดมีเยอะพอสมควร”
ขณะนี้การประกาศผังเมืองอยู่ในขั้นตอนการยื่นร้องเรียน 90 วันสุดท้าย ก่อนประกาศผังเมืองใหม่อย่างเป็นทางการ โดยปัญหาที่เด่นชัดในบางพื้นที่ คือ อยากจะเปลี่ยนสีเขียวไปเป็นเหลือง ซึ่งทางคณะกรรมการได้มองถึงความจำเป็นหลายพื้นที่ที่ไม่สามารถเปลี่ยนแปลงได้ แม้จะมีขัดใจกันบ้าง แต่ต้องยอมเพื่ออนาคตที่ดีของลูกหลาน
ส่วนเรื่องเทศบัญญัติที่จอดรถออกมาเพื่อแก้ปัญหาจราจร ซึ่งเดิมที่พื้นที่จอดรถไม่เพียงพอ ประชาชนมักจะเอารถมาจอดข้างถนน กินเส้นทางสัญจรไปมาตลอด ยิ่งตอนกลางคืนถนนยิ่งเป็นที่จอดรถ เพราะไม่มีที่จอดรถเป็นของตัวเอง ยอมรับว่าเห็นด้วยกับเทศบัญญัตินี้ที่ต่อไปในอนาคตควรมีมากกว่าปัจจุบัน
บิ๊กจัดสรรชี้ในข้อเสียมีข้อดี
นายประเสริฐ แต่ดุลยสาธิต กรรมการและรองกรรมการผู้จัดการ บมจ.พฤกษา เรียลเอสเตท เปิดเผย “ประชาชาติธุรกิจ” ว่า ผังเมืองรวมนนทบุรีที่จะประกาศใช้ในปี 2561 คงต้องดูรายละเอียดข้อกำหนดการใช้ประโยชน์ที่ดินมีการเปลี่ยนแปลงอีกครั้งหนึ่ง เบื้องต้นมองว่าเป็นอุปสรรคในการพัฒนาที่ดิน เช่น การกำหนดขนาดถนนสาธารณะ บ้านจัดสรร และเขตทางสาธารณะ ซึ่งจังหวัดนนทบุรีมีพื้นที่กว้าง แต่ส่งเสริมให้ก่อสร้างที่อยู่อาศัยรอบสถานีรถไฟฟ้า ทำให้การพัฒนาที่ดินในระยะยาวขาดศักยภาพ
“ผังเมืองรวมนนทบุรีมีข้อบังคับที่เข้มกว่า กทม. ทั้งที่จอดรถในคอนโดฯ ขนาดถนนสาธารณะ หลายปีที่ผ่านมา จังหวัดนนทบุรีถูกพัฒนาที่อยู่อาศัยโดยที่ไม่มีผังเมืองรวม ทำให้ถูกพัฒนาเศรษฐกิจโดยดีเวลอปเปอร์มาเป็นระยะเวลานาน การกำหนดผังเมืองใหม่อาจจะทำให้เสน่ห์การพัฒนานนทบุรีลดลง ต้องใช้ความรอบคอบในการพิจารณาต่อไป เพราะจะมีการออกกฎหมายอื่นที่เกี่ยวข้องมาบังคับใช้เพิ่มอีก”
นายไตรเตชะ ตั้งมติธรรม กรรมการผู้จัดการ บมจ.ศุภาลัย กล่าวว่า จังหวัดนนทบุรีพยายามกำหนดกรอบพัฒนาผังเมืองให้เป็นพื้นที่ที่อยู่อาศัย โดยเฉพาะรอบพื้นที่สถานีรถไฟฟ้าสามารถทำอะไรได้มากขึ้น ซึ่งแนวโน้มเหมาะกับการพัฒนาบ้านจัดสรร เพื่อยกระดับความเป็นอยู่ที่ดีขึ้น เนื่องจากใน กทม.จะพัฒนาบ้านจัดสรรยาก เพราะที่ดินแพง เป็นธรรมดาในข้อเสียก็มีข้อดี
นายพีระพงศ์ จรูญเอก ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บมจ.ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ กล่าวว่า บริษัทยังมีโครงการอสังหาฯในพื้นที่จังหวัดนนทบุรีน้อย ยังไม่ได้รับผลกระทบจากผังเมืองรวมที่จะประกาศใช้ในปีหน้ามากนัก แต่มองว่าจะทำให้คอนโดมิเนียมก่อสร้างยากมากขึ้น แต่มีผลดี คือ ทำให้ซัพพลายคอนโดฯในแนวรถไฟฟ้ามีไม่มากหรือไม่มีโอเวอร์ซัพพลาย และราคาคอนโดฯจะปรับตัวมากขึ้น
ชี้ช่วยคุมกำเนิดซัพพลายคอนโดฯใหม่
นายสุรเชษฐ กองชีพ รองผู้อำนวยการ ฝ่ายวิจัยและพัฒนา บจ.คอลลิเออร์ส อินเตอร์เนชั่นแนล (ประเทศไทย) กล่าวว่า ผังเมืองรวมนนทบุรีฉบับใหม่ ทำให้การพัฒนาพื้นที่มีระเบียบมากขึ้น หลังที่ผ่านมาปล่อยให้มีการพัฒนาไปจำนวนมาก โดยเฉพาะคอนโดมิเนียมในแนวรถไฟฟ้าสายสีม่วง จนทำให้เกิดซัพพลายล้นในขณะนี้
สำหรับข้อกำหนดการใช้ประโยชน์ที่ดินในผังเมืองใหม่ จะใช้รูปแบบเดียวกับ กทม. เพื่อให้การพัฒนาเชื่อมโยงกันแบบไร้รอยต่อ โดยจะส่งเสริมการพัฒนาในรัศมี 500 เมตรจากสถานีรถไฟฟ้าในสถานีใหญ่ ๆ เช่น บางใหญ่ กำหนดให้เป็นพื้นที่สีแดง จะพัฒนาได้เต็มที่
ส่วนพื้นที่ถัดจากนี้จะคุมเข้มมากขึ้น เพราะจะสร้างตึกสูงยาก เนื่องจากการพัฒนาจะถูกกำหนดโดยขนาดของถนน แต่มีข้อดีจะคุมกำเนิดซัพพลายใหม่ได้ ขณะที่ราคาที่ดินแนวรถไฟฟ้าจะปรับตัวสูงขึ้นตามสีผังเมืองที่ปรับเปลี่ยน เช่น เป็นพื้นที่สีแดง อย่างไรก็ตาม โครงการแนวราบจะสามารถพัฒนาได้มากขึ้น ซึ่งจังหวัดนนทบุรีถูกกำหนดให้เป็นแหล่งที่อยู่อาศัยอยู่แล้ว และที่ผ่านมาการพัฒนาแนวราบมีโครงการเปิดใหม่ต่อเนื่องทุกปี
ปัจจุบันแนวสายสีม่วงมีบ้านจัดสรรเหลือขายประมาณ 800 ยูนิต และคอนโดฯเหลือขายประมาณ 9,800 ยูนิต