เศรษฐกิจภูมิภาค

“รัตนากร” ฝ่าวิกฤต 6 โรงแรม ทำ “เซอร์วิสอพาร์ตเมนต์” รับ Expats

ขณะที่ผู้ประกอบการในอุตสาหกรรมท่องเที่ยว และธุรกิจเกี่ยวเนื่องต่างเร่งให้ภาครัฐระดมฉีดวัคซีนป้องกันโควิด-19 โดยคาดหวังจะมีรายได้จากการเปิดเมืองรับนักท่องเที่ยวต่างชาติในช่วงโค้งสุดท้ายปลายปี 2564

หลายจังหวัดเร่งจัดทำร่างแผน “แซนด์บอกซ์” เฟส 2 เฟส 3 กัน ให้เสร็จทันก่อนวันที่ 1 พฤศจิกายน ซึ่งปกติก่อนโควิดแพร่ระบาด ชาวต่างชาติจำนวนมากมักหนีความหนาวเย็นมาเยือนเมืองไทย

ท่องเที่ยวอีก 2 ปีเริ่มฟื้น

แต่ในทางกลับกัน “จักรรัตน์ เรืองรัตนากร” กรรมการผู้จัดการ บริษัท รัตนากร แอสเซท จำกัด ผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ โรงแรม 12 แห่ง ในจังหวัดชลบุรี ภูเก็ต และเกาะสมุย จังหวัดสุราษฎร์ธานี และธุรกิจในเครืออีกกว่า 37 กลุ่มธุรกิจ เปิดเผย “ประชาชาติธุรกิจ” ว่า การเปิดเมืองรับต่างชาติตอนนี้ ผู้ประกอบการไม่ได้พร้อม แต่จำเป็นต้องเปิด เพราะธุรกิจไปไม่ไหวแล้ว

“ไตรมาส 4 ปีนี้ไม่เหลืออะไรให้หวัง เพราะคนไทยเดินทางท่องเที่ยวน้อยลง ส่วนต่างชาติอย่างมากมาภูเก็ตแซนด์บอกซ์ ประมาณ 1-2% ไม่มาก ดังนั้น กิจการโรงแรม 2 แห่งระดับ 3 ดาว

คือ โรงแรมเดอะ เทรนด์ กมลา (The Trend Kamala Hotel) จ.ภูเก็ต ขนาด 126 ห้องและโรงแรมเดอะ ลอฟท์ สมุย (THE LOFT SAMUI) จ.สุราษฎร์ธานี ขนาด 137 ห้อง ของกลุ่มรัตนากร

คิดว่ายังไม่คุ้มที่จะเปิดกิจการ กว่านักท่องเที่ยวจะกลับมาคาดว่าจะเริ่มกลับมาประมาณปี 2566 หรือ 2567

สมมุติจากดีมานด์นักท่องเที่ยว 100% ซัพพลายโรงแรม 100% อยู่ดี ๆ ดีมานด์นักท่องเที่ยวลดไปเหลือ 1% แต่ซัพพลายยังอยู่ 100% เท่าเดิม โรงแรมที่เปิดกิจการ20-30% ก็ขาดทุน

ส่วนอีก 70% ที่ยังไม่เปิดกิจการก็ไม่มีรายได้ ตอนนี้ขึ้นอยู่กับใครมีสายป่านได้ยาวกว่ากัน ใครจะอดทนให้ผ่านช่วงนี้ไปได้” จักรรัตน์กล่าว

ปรับโรงแรมสู่เซอร์วิสอพาร์ตเมนต์

จักรรัตน์บอกว่า ในเครือรัตนากรมีธุรกิจโรงแรมทั้งหมด 12 แห่งใน 3 จังหวัด โดยโรงแรม 2 แห่งใน จ.ภูเก็ต และเกาะสมุย จ.สุราษฎร์ธานี ยังปิดกิจการ เนื่องจากเป็นเมืองท่องเที่ยว

ไม่สามารถปรับรูปแบบธุรกิจได้มากนัก ส่วนอีก 10 แห่งในจังหวัดชลบุรี เปิดกิจการโรงแรมปกติ 3 แห่ง กิจการรีสอร์ต 1 แห่ง ส่วนอีก 6 แห่ง เปลี่ยนมาทำธุรกิจ “เซอร์วิสอพาร์ตเมนต์” 6 แห่ง (ดูตาราง) เพื่อประคองค่าใช้จ่ายเอาไว้

เนื่องจากที่ผ่านมา กลุ่มรัตนากรมีประสบการณ์ในการทำธุรกิจอพาร์ตเมนต์และเซอร์วิสอพาร์ตเมนต์มาตั้งแต่ปี 2544-2545 ถึงปัจจุบันมีกิจการอพาร์ตเมนต์อยู่ 29 แห่ง

ดังนั้น จึงคิดว่าแทนที่จะปิดกิจการไว้เพราะไม่มีนักท่องเที่ยวเปลี่ยนมาทำธุรกิจเซอร์วิสอพาร์ตเมนต์เช่าให้มีรายได้เข้ามา

โดยโรงแรม 6 แห่งที่นำมาทำเซอร์วิสอพาร์ตเมนต์ รวม 1,160 ห้อง ได้แก่ 1.อาร์คอน เรสซิเดนซ์ (R-Con Residence) ตั้งอยู่พัทยากลาง ระดับ 3 ดาว มี 165 ห้อง กลุ่มลูกค้า กลุ่มคนทำงาน เช่น พนักงานบริษัท พนักงานห้างสรรพสินค้า รวมถึงชาวต่างชาติ

2.อาร์คอน บลู โอเชียน โฮเต็ล (R-Con Blue Ocean Hotel) ตั้งอยู่พัทยาใต้ ระดับ 3 ดาว+ มี 155 ห้อง กลุ่มลูกค้า กลุ่มคนทำงาน เช่น พนักงานบริษัท พนักงานห้างสรรพสินค้า เป็นต้น

3.อาร์คอน ซี เทอเรซ (R-Con Sea Terrace) ตั้งอยู่หาดจอมเทียน ระดับ 3 ดาว มี 110 ห้อง กลุ่มลูกค้า เช่าเหมารายเดือนให้พนักงานบริษัทที่ไม่ติดเชื้อพักอาศัยรูปแบบ bubble and seal

4.อาร์คอน วงศ์อมาตย์ (R-Con Wong Amat) ตั้งอยู่นาเกลือ ระดับ 4 ดาว+ มี 450 ห้อง กลุ่มลูกค้า เช่าเหมารายเดือนให้พนักงานบริษัทที่ไม่ติดเชื้อพักอาศัย รูปแบบ bubble and seal

5.อาร์คอน แอท สยาม (R-Con @siam) ตั้งอยู่พัทยากลาง ระดับ 3 ดาว+ มี 200 ห้อง กลุ่มลูกค้า 1.กลุ่มคนทำงาน เช่น พนักงานบริษัท พนักงานห้าง บริษัทรับเหมาก่อสร้าง เป็นต้น 2.ชาวต่างชาติ

6.จัสมิน โฮเต็ล (Jasmine Hotel) ตั้งอยู่พัทยาใต้ ระดับ 3 ดาว มี 80 ห้อง กลุ่มคนทำงาน เช่น พนักงานบริษัท พนักงานห้างสรรพสินค้า เป็นต้น

จับตลาดคนต่างชาติในไทย

จักรรัตน์เล่าว่า ที่ผ่านมากลุ่มรัตนากรมีธุรกิจอพาร์ตเมนต์ดั้งเดิมอยู่ 24 แห่ง รวม 2,273 ห้อง ได้มีการนำคอนโดมิเนียมที่เหลือขายบางส่วนปรับมาทำเซอร์วิสอพาร์ตเมนต์ 5 แห่ง รวม 294 ห้องก่อนที่จะนำโรงแรมมาทำเป็นเซอร์วิสอพาร์ตเมนต์เพิ่มอีก 6 แห่ง

สถานการณ์แพร่ระบาดของโรคโควิด-19 ทำให้กลุ่มรัตนากรต้องปรับเปลี่ยนรูปแบบการทำธุรกิจ และปรับกลยุทธ์ทางการตลาดของธุรกิจเซอร์วิสอพาร์ตเมนต์ และอพาร์ตเมนต์ทั้งหมดใหม่ เพื่อแบ่งแยกกลุ่มเป้าหมายในการทำตลาดให้ชัดเจนจากจำนวนห้องเช่าที่เพิ่มขึ้น

“ความจริง 4 ตลาดนี้แข่งกันอยู่ ก่อนมีโควิดไม่ได้แข่งกัน เดิมก่อนโควิดระบาด โรงแรมปกติรับนักท่องเที่ยวรายวันธุรกิจโรงแรมรับนักท่องเที่ยวรายวันส่วนคอนโดมิเนียมและเซอร์วิสอพาร์ตเมนต์ตั้งเป้ารับลูกค้าต่างชาติที่มาท่องเที่ยวระยะยาว

แต่พอโควิดมา วันนี้ไม่มีลูกค้าต่างชาติเข้ามาใช้บริการ ราคาก็ตกส่วนอพาร์ตเมนต์ให้คนต่างจังหวัดที่เข้ามาทำงาน ปรากฏว่าคนเช่าน้อยลง เพราะตกงาน คนย้ายออก ราคาตก ต้องมาทำตลาดแข่งกับคอนโดฯด้วย ราคาตกอีก”

สิ่งที่รัตนากรทำ เราคิดไม่เหมือนคนอื่น

ในส่วนธุรกิจโรงแรมที่ปรับเป็นเซอร์วิสอพาร์ตเมนต์ และเซอร์วิสอพาร์ตเมนต์ที่มีอยู่เดิม วางลูกค้ากลุ่มเป้าหมายเป็นลูกค้าชาวต่างชาติที่มาทำงานประจำอยู่โรงงานในประเทศไทย (expats เอ็กซ์แพต) เหมือนกัน แต่เซอร์วิสอพาร์ตเมนต์เดิม ราคาค่าเช่าจะถูกกว่า 5-10%

ส่วนคอนโดมิเนียมที่ไม่มีคนต่างชาติมาเช่าพัก ก็ถอยลงมารับคนไทยที่ระดับ B และ B+

ส่วนอพาร์ตเมนต์รับลูกค้าเดิมคือ ตลาดคนไทย ถ้าทำเลดี ราคาสูง ถ้าทำเลไม่ดี ลดราคาลงมาเพื่อดึงลูกค้า

เซอร์วิสอพาร์ตเมนต์ยุคใหม่

จากประสบการณ์การทำธุรกิจอพาร์ตเมนต์อย่างมืออาชีพมากว่า 20 ปี จักรรัตน์ฉายภาพการทำธุรกิจ “ห้องเช่า” ยุคปัจจุบันกับในอดีตให้เห็นอย่างชัดเจนว่า รูปแบบของอพาร์ตเมนต์มีความแตกต่างกันอย่างมาก และการแข่งขันในธุรกิจอพาร์ตเมนต์ และเซอร์วิสอพาร์ตเมนต์

เรียกว่ารุนแรงมาก ราคาปรับขึ้นไม่ได้ ขณะที่ทุกคนเรียกร้องสิ่งอำนวยความสะดวกเพิ่มขึ้น เช่น ที่ตรวจความดัน ฟิตเนส สระว่ายน้ำ เคเบิลทีวี อินเทอร์เน็ตความเร็วสูง โฮมเธียเตอร์ โบว์ลิ้ง เกมรูม ฯลฯ

สมัยก่อนอพาร์ตเมนต์คือ ห้องเช่า ให้คนมาจ่ายค่าเช่าเป็นรายเดือน สมัยก่อนเป็นเหมือนการย้ายบ้าน จะเป็นห้องว่างไม่มีเฟอร์นิเจอร์ คนเช่ามีของตัวเองมา คนที่ต้องการห้องเช่าก็อาศัย โทร.ถามมีห้องว่างหรือไม่

ผู้ให้บริการต้องจัดคนมาเฝ้า ให้คนพาไปเปิดห้องให้ดู พอใจจะเช่าหรือไม่ จ่ายเงินกันตรงนั้นเลย หากเช่าจะอยู่ระยะยาวเป็นหลายปี แต่ปัจจุบันเปลี่ยนไปมาก สมัยนี้เช่าระยะเวลาสั้น เปลี่ยนเร็ว ย้ายเร็ว คนเช่ามีทั้งอายุน้อยลง และอายุมากขึ้น คนวัยกลาง ๆ เช่าเป็นปกติ

หากแยกให้เห็นภาพ เริ่มจาก 1.การบริการ เดิมต้องมีคนบริการ ปัจจุบันเปลี่ยนเป็นให้บริการตัวเองมากขึ้น ทุกวันนี้อพาร์ตเมนต์ทำเหมือนธุรกิจโรงแรม คนที่ต้องการเช่าเปิดดูข้อมูล

และชมภาพห้องผ่านอินเทอร์เน็ตจนพอใจ กดจองผ่านทางมือถือ แล้วนำคิวอาร์โค้ดมารับคีย์การ์ดจากตู้ ไม่ต้องมีคนมาบริการ ทำเหมือนบุ๊กห้องโรงแรมมารับกุญแจเช็กอิน

2.รูปแบบของห้องเช่า จากเดิมเป็นห้องเปล่า ปัจจุบันต้องมีเฟอร์นิเจอร์พร้อม คนที่ต้องการเช่ามาตัวเปล่า

3.กลุ่มลูกค้า ช่วงอายุคนเช่าแตกต่างกัน เดิมคนเช่าเป็นวัยทำงานที่ทำงานมาหลายปีแล้ว แต่ปัจจุบันคนเช่าอายุน้อยลงเพิ่งเริ่มทำงานไม่ได้อยู่กับพ่อแม่ก็มาเช่าห้อง และคนทำงานที่มีตำแหน่งสูงขึ้นก็ยังมาเช่า เพราะบางคนอยู่คนเดียวไม่อยากซื้อบ้าน

ส่วนนักเรียนเดิมเป็นนักเรียนระดับมัธยมปลาย อาชีวะ นักศึกษา แต่ปัจจุบันคนเช่าตั้งแต่ระดับประถมปลาย พ่อแม่มาเช่าให้จนถึงเด็กโต รวมถึงคนที่มีอายุมากขึ้นมาเช่า

เมื่อลูกหลานแยกบ้านกันไปหลังเกษียณแล้ว รูปแบบการเช่าเปลี่ยนไม่ใช่การเช่าเพียงเพื่ออยู่อาศัย แต่เพื่อมีสังคม มาท่องเที่ยวเพื่อจะมามีสังคม มาอยู่รวมกันมากขึ้น

4.ราคา การแข่งขันสูง ส่วนต่างราคาเล็กน้อย 50-100 บาท ก็มีผลต่อการย้ายห้องเช่า ยกตัวอย่าง เริ่มต้นเปิดบริการ 5,000 บาท แต่เวลาผ่านไป 10 ปี อาคารมีความเก่าโทรม

ราคาจะลดลงเรื่อย ๆ และคนจะย้ายออกไปหาที่อยู่ใหม่ที่ดีกว่า ขณะที่การปรับปรุงอาคารใช้เงินมาก กำไรแทบหมดไป

5.ทำเลที่ตั้ง มีผลต่อการตัดสินใจเช่า

6.ระยะเวลาการเช่า จากเดิมอยู่กันระยะยาวตั้งแต่ 1 ปีขึ้นไป ปัจจุบันอยู่สั้นลงเหลือ 3-4 เดือน

ด้วยราคาที่ดินและค่าก่อสร้างปรับเพิ่มขึ้นทุกปี ค่าครองชีพต่าง ๆ เพิ่มสูงขึ้น แต่ราคาค่าเช่า ณ วันที่เปิดกิจการ จนถึงหลังเปิดไม่ได้เพิ่มขึ้น พร้อมกับค่อย ๆ ลดลงอย่างช้า ๆ

ขณะที่ค่าปรับปรุงอาคารทำให้มาร์จิ้นที่ได้มาหมดเกลี้ยง แต่ไม่สามารถทำราคาค่าเช่าให้สูงเท่าเดิม จึงถือว่าการทำกำไรกับธุรกิจอพาร์ตเมนต์ยากมาก เพราะมีคู่แข่งในตลาดเพิ่มมากขึ้น ต่างกันไม่กี่ร้อยบาท คนก็ย้ายที่อยู่แล้ว เพราะฉะนั้น ต้องปรับปรุงไปเรื่อย ๆ

“มุมมองการเช่าอพาร์ตเมนต์เปลี่ยนไปจากเดิมมาก กลุ่มรัตนากรมีกลยุทธ์ในการทำตลาดอย่างมืออาชีพมากว่า 20 ปี ยังสามารถยืนหยัดในธุรกิจนี้ได้ท่ามกลางการแข่งขันที่รุนแรง”