“ศูนย์การค้าสหรัฐ” ทรานส์ฟอร์ม เปลี่ยนห้างเป็นที่อยู่อาศัย

คอลัมน์ : Market Move

การแห่ปิดตัวของห้างสรรพสินค้าเพราะขาดผู้เช่า-ลูกค้า และการขาดแคลนที่อยู่อาศัยราคาเข้าถึงได้ เป็น 2 ปัญหาสำคัญที่กำลังคุกคามเศรษฐกิจและสังคมอเมริกันมาอย่างยาวนาน โดยการปิดตัวของห้างทำให้ปัจจุบันศูนย์การค้าของสหรัฐมีพื้นที่เช่าเหลือถึงเกือบ 34 ล้านตารางฟุต หรือประมาณ 3.17 ล้านตารางเมตร ส่วนด้านที่อยู่อาศัยยังมีความต้องการบ้านถึง 4.5 ล้านหลังคาเรือน

แต่ล่าสุด ผู้ประกอบการศูนย์การค้า และผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ในสหรัฐได้ผนึกกำลังกัน สร้างโซลูชั่นที่สามารถแก้ไขทั้ง 2 ปัญหาได้พร้อมกันแบบยิงปืนนัดเดียวได้นก 2 ตัว ด้วยการเปลี่ยนพื้นที่บางส่วนหรือทั้งหมดของห้างสรรพสินค้าที่ว่างอยู่ให้กลายเป็นที่อยู่อาศัย

สำนักข่าว ซีเอ็นบีซี รายงานว่า บรรดาศูนย์การค้าในสหรัฐอเมริกา ต่างหันไปผนึกกำลังกับผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ เพื่อทรานส์ฟอร์มพื้นที่ห้างที่ปิดไปแล้ว หรือบางส่วนของพื้นที่ห้างที่ยังไม่มีผู้เช่าให้กลายเป็นที่อยู่อาศัย รวมไปถึงการสร้างอาคารอพาร์ตเมนต์ทั้งหลัง ลงบนลานจอดรถของห้าง

ทั้งนี้ เพื่อดึงผู้บริโภคให้เข้ามาใกล้กับศูนย์การค้า และปรับสัดส่วนพื้นที่ใหม่ให้มีส่วนผสมของพื้นที่ค้าปลีก, ร้านอาหาร, ที่อยู่อาศัย, พื้นที่สีเขียวและพื้นที่จัดอีเวนต์ หวังเพิ่มโอกาสการมาใช้บริการให้ถี่ขึ้น

โดยเทรนด์นี้เริ่มเห็นได้ตั้งแต่ช่วงหลังการระบาดของโรคโควิด-19 และเข้มข้นขึ้นอย่างต่อเนื่อง โดยศูนย์การค้าทั่วสหรัฐต่างมีโครงการสร้างที่อยู่อาศัย อาทิ ในรัฐแคลิฟอร์เนีย ฟลอริดา แอริโซนา และเทกซัส สะท้อนจากข้อมูลของเรียลลอจิก บริษัทที่ปรึกษาด้านอสังหาฯ เมื่อเดือนมกราคม 2022 ศูนย์การค้าอย่างน้อย 192 แห่งในสหรัฐอเมริกากำลังวางแผนเพิ่มที่อยู่อาศัยเข้ามาในพื้นที่ และอย่างน้อย 33 แห่ง ลงมือสร้างอพาร์ตเมนต์แล้ว

จนปัจจุบันศูนย์การค้าหลายแห่งยังคงเดินหน้าสร้างพื้นที่อยู่อาศัยอย่างต่อเนื่อง อาทิ ศูนย์การค้าลาฟาแยตต์สแควร์ ในเมืองอินเดียแนโพลิส ที่ในปี 2025 นี้เตรียมเปิดอพาร์ตเมนต์ขนาด 1,200 ยูนิต ซึ่งรวมถึงที่อยู่อาศัยราคาประหยัดในอาคารห้างเซียส์เดิม ส่วนศูนย์การค้าพาราไดซ์วัลเลย์ ในเมืองฟีนิกซ์ เพิ่งเปิดอพาร์ตเมนต์หรูหรา 400 ยูนิต ไปเมื่อวันที่ 15 พฤศจิกายนที่ผ่านมา

และยังมีเวสต์ฟิลด์ การ์เดนสเตต พลาซา ในพารามัส รัฐนิวเจอร์ซีย์ ซึ่งเป็นหนึ่งในศูนย์การค้าที่ใหญ่ที่สุดและมียอดขายสูงที่สุดในสหรัฐอเมริกา ซึ่งมีแผนสร้างที่อยู่อาศัยด้วยเช่นกัน

“ออสการ์ ปาร์รา” ผู้อำนวยการของหน่วยสถานการณ์พิเศษ ของแปซิฟิก รีเทล แคปิตอล พาร์ตเนอร์ส อธิบายว่า ตอนนี้สหรัฐอเมริกามีพื้นที่ค้าปลีกมากเกินไปแล้ว ดังนั้น ศูนย์การค้าที่มีพื้นที่เหลือจึงมองการเพิ่มที่อยู่อาศัยเข้ามาแทน โดยเฉพาะเมื่อศูนย์สามารถทำยอดขายได้ดีอยู่แล้ว

“เจค็อบ คนุดเซ่น” รองประธานฝ่ายพัฒนาบริษัทมาเซริช ซึ่งสร้างที่อยู่อาศัยลงในพื้นที่ศูนย์การค้าแฟรทไอรอน ครอสซิ่งมอลล์ ในเมืองบรูมฟิลด์ รัฐโคโลราโด กล่าวว่า การสามารถอยู่อาศัย ทำงาน ไปร้านอาหาร และร่วมกิจกรรมต่าง ๆ ในพื้นที่ศูนย์การค้าเป็นเทรนด์ที่กำลังมาแรง และช่วยให้ศูนย์การค้ากลับมาอยู่ในความสนใจของผู้บริโภคอีกครั้ง

อย่างไรก็ตาม การจะเปลี่ยนห้างสรรพสินค้าให้กลายเป็นที่อยู่อาศัยยังมีทั้งอุปสรรคและความท้าทายทั้งค่าก่อสร้างที่สูง และความซับซ้อนของการขออนุญาตก่อสร้าง เนื่องจากศูนย์การค้ามักอยู่นอกโซนสำหรับสร้างที่อยู่อาศัย และโครงสร้างตัวอาคารห้างก็ไม่เหมาะสมกับการเปลี่ยนเป็นที่อยู่อาศัยในทันที ต้องอาศัยการรีโนเวตขนาดใหญ่ หรือต้องรื้อถอนโครงสร้างเดิมออกก่อน

สำหรับจำนวนเงินที่ต้องจ่ายเพื่อเข้าอาศัยอยู่ในโครงการที่พักอาศัยในพื้นที่ห้างสรรพสินค้านี้ จะแตกต่างกันไปจากหลายปัจจัย โดย “สกอตต์ ชีแฮน” ที่ปรึกษาด้านภาษีและนักลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์ ซึ่งเป็นเจ้าของอพาร์ตเมนต์ในห้างสรรพสินค้าแห่งหนึ่งระบุว่า ตนซื้อห้องในอพาร์ตเมนต์นี้มาในมูลค่า 250,000 ดอลลาร์สหรัฐ ซึ่งคาดว่าหากปล่อยเช่าให้นักท่องเที่ยวผ่านแพลตฟอร์ม Airbnb อาจสามารถสร้างรายได้ได้ถึง 25,000-45,000 ดอลลาร์สหรัฐ/ปี

ส่วนประสบการณ์การอาศัยในที่อยู่อาศัยสไตล์นี้นั้น “เอมี่ เฮเนียน” นักออกแบบกราฟิก อายุ 33 ปี ซึ่งอาศัยในโครงการที่อยู่อาศัยของ ดิ อาร์เคด (The Arcade) ศูนย์การค้าในเมืองโพรวิเดนซ์ รัฐโรดไอแลนด์ มานาน 2 ปี กล่าวว่า ความสะดวกเป็นจุดเด่นหลัก ตั้งแต่ด้านอาหารการกิน ไปจนถึงบริการ เช่น การตัดผม ที่สามารถหาได้โดยไม่ต้องออกไปนอกอาคาร

ขณะที่ “จอห์น บอร์ชาร์ดต์” ผู้อาศัยในศูนย์การค้าแกรนด์อเวนิว เสริมว่า การมีร้านอาหารและฟู้ดคอร์ตอยู่ใกล้มากนั้นสะดวกก็จริง แต่อาจเป็นดาบสองคมได้ เพราะทำให้เสียเงินไปกับการทานอาหารนอกบ้านมากขึ้นโดยไม่รู้ตัว

ทั้งนี้ที่ผ่านมา ห้างสรรพสินค้าในสหรัฐอยู่ในภาวะใกล้สูญพันธุ์ หลังห้างทั่วประเทศไม่ว่าจะเป็น เมซีส์ (Macy’s), เจซีเพนนี (JCPenney), เซียส์ (Sears) และอื่น ๆ ยอดขายลดลง ยอดขายหดตัวต่อเนื่องมาตั้งแต่ปี 2001 หลังสภาพเศรษฐกิจ และพฤติกรรมการช็อปปิ้งที่เปลี่ยนแปลงไป ทำให้ห้างขนาดเล็กหลายแห่งต้องปิดตัวลงไปอย่างต่อเนื่อง

ดังนั้นต้องรอดูกันว่า การเปลี่ยนพื้นที่ห้างสรรพสินค้าให้กลายเป็นที่อยู่อาศัยนี้จะสามารถเติมเต็มช่องว่างที่เกิดขึ้นในศูนย์การค้า และกระตุ้นการจับจ่ายในศูนย์ให้สูงขึ้นได้มากน้อยเพียงใด