เปิดกลยุทธ์ JAS Asset สู้ศึกคอมมูนิตี้มอลล์แข่งเดือด

JAS Asset พลิกกลยุทธ์คอมมูนิตี้มอลล์ทั้งการบริหาร-ขยายสาขา-คัดเลือกคู่ค้า ชิงความได้เปรียบในธุรกิจคอมมูนิตี้มอลล์ ท่ามกลางการแข่งขันกับรายใหญ่อย่างเซ็นทรัลพัฒนา, โออาร์ ฯลฯ 

JAS Asset หนึ่งในผู้เล่นรายใหญ่ของวงการคอมมูนิตี้มอลล์ ด้วยการมี JAS ถึง 8 สาขา กระจายอยู่ทั่วกรุงเทพฯ – ปริมณฑล เผยยุทธศาสตร์สำหรับมือการแข่งขันดุเดือดในวงการ หลังช่วง 1-2 ปีนี้ ผู้เล่นรายใหญ่จากวงการอสังหาฯ, พลังงาน ต่างพากันลงทุนเปิดคอมมูนิตี้มอลล์ กันอย่างคึกคักไม่ว่าจะเป็น Market Place ของเซ็นทรัลพัฒนา และ OR Space ของปตท.น้ำมันและการค้าปลีก

คอมมูนิตี้มอลล์ ปี 2568 ท้าทายหนัก

สุพจน์ สิริกุลภัสสร์ CEO เจเอเอส แอสเซ็ท จำกัด (มหาชน) ผู้บริหารคอมมูนิตี้มอลล์ JAS ฉายภาพว่า ปี 2568 นี้ ธุรกิจคอมมูนิตี้มอลล์มีความท้าทายสูงมาก จากการแข่งขันดุเดือดหลังผู้เล่นรายใหญ่จากวงการอสังหาฯ, พลังงาน รวมไปถึงร้านสะดวกซื้อ เข้ามาร่วมเแข่งขันด้วยการเดินหน้าปักธงคอมมูนิตี้มอลล์ของตนเอง ขณะที่สถานการณ์ทางเศรษฐกิจที่ส่งผลกระทบต่อกำลังซื้อของผู้บริโภค และการลงทุนของภาคธุรกิจ

ปัจจัยท้าทายเหล่านี้ทำให้บริษัทต้องปรับกลยุทธ์ทั้งด้านการบริหารคอมมูนิตี้มอลล์แต่ละสาขาที่ดำเนินการอยู่แล้ว และการขยายสาขาใหม่ในอนาคตอย่าง ปรับรูปแบบ-สัดส่วนร้านค้าและบริการในแต่ละสาขาให้ตอบโจทย์ผู้บริโภค, เฟ้นหาคู่ค้าแม็คเน็ตมาดึงดูดลูกค้า, การหาทำเลที่มีศักยภาพสำหรับลงทุนปักธงสาขา รวมไปถึงการเตรียมการก่อนแต่เปิดสาขา เพื่อชิงความได้เปรียบในการแข่งขัน พร้อมกับสร้างการเติบโตให้กับบริษัทและคู่ค้า

“แม้การแข่งขันจะดุเดือด แค่คอมมูนิตี้มอลล์ยังมีโอกาสเติบโต เพราะค้าปลีกฟอร์แมทนี้ยังควรจะมีในชุมชน เพื่ออำนวยความสะดวกให้กับผู้บริโภค โดยเฉพาะในกรุงเทพฯ ที่มีชุมชนเกิดขึ้นตามซอยต่าง ๆ อีกหลายแห่ง”

ต่อยอด 3 จุดแข็งค่าเช่า-ทำเล-จำนวนสาขา

สุพจน์ สิริกุลภัสสร์ อธิบายว่า โมเดลคอมมูนิตี้มอลล์ มีจุดเด่นที่ค้าปลีกขนาดใหญ่อย่างห้างและศูนย์การค้าไม่มีอย่าง ค่าเช่าพื้นที่ที่ต่ำประมาณ 450-500 บาท/ตร.ม. และทำเลที่อยู่ใกล้ชิดชุมชนมาก หรือบางครั้งเรียกได้ว่าอยู่กลางชุมชน

นอกจากนี้ การที่คอมมูนิตี้มอลล์ JAS มีถึง 8 สาขา ยังเป็นอีกจุดแข็งสำคัญ เนื่องจากธุรกิจที่เข้ามาเป็นพันธมิตรสาขาขยายสาขาต่อเนื่องได้หลายโลเคชั่น ช่วยให้ธุรกิจมีวอลุมและอีโคโนมี่ออฟสเกลสูงขึ้นในเวลาไม่นาน

ทั้ง 3 ปัจจัยสามารถนำมาต่อยอดสร้างความได้เปรียบในการหาและชิงตัวร้านค้า-แบรนด์ที่มีศักยภาพสูงทั้งหน้าเก่าและหน้าใหม่ให้เข้ามาเปิดกิจการในสาขาได้

SMEs แบรนด์จีน แบรนด์กาแฟ คู่ค้าสำคัญ

โดยคู่ค้าที่มีความต้องการขยายสาขาในคอมมูนิตี้มอลล์นั้นมี 4 กลุ่มหลัก ๆ คือ กลุ่ม SMEs ซึ่งหลายรายต้องการขยายสาขาเข้าไปในห้าง-ศูนย์การค้า แต่อาจยังมีงบฯ ไม่มากพอหรือยังไม่เป็นที่รู้จักในเขตกรุงเทพฯ มากนัก การเข้ามาเปิดสาขาในคอมมูนิตี้มอลล์จึงเป็นโอกาสยกระดับภาพลักษณ์ และสร้างการรับรู้กับผู้บริโภคในราคาค่าเช่าที่เข้าถึงได้ เพื่อต่อยอดไปยังห้าง-ศูนย์การค้าขนาดใหญ่ในอนาคต

เช่นเดียวกับ แบรนด์จีน ซึ่งมีผู้เล่นหน้าใหม่จำนวนมากที่ต้องการทำเลตั้งสาขา เพื่อเริ่มต้นธุรกิจในประเทศไทย รวมถึงยังมีแบรนด์ร้านกาแฟทั้งหน้าใหม่และรายที่เคยถอนตัวจากไทยไปแล้ว ซึ่งต่างต้องการทำเลขยายสาขา

นอกจากกลุ่มธุรกิจหน้าใหม่แล้ว ธุรกิจรายใหญ่ที่มีสาขาในห้างหรือศูนย์การค้าอยู่แล้ว เป็นอีกกลุ่มที่มีความต้องการเปิดสาขาในคอมมูนิตี้มอลล์ เนื่องจากปัจจุบัน เกิดเทรนด์ที่แบรนด์สินค้า-บริการรายใหญ่ต่างต้องการขยายสาขาเจาะลึกเข้าใกล้ชุมชนให้มากที่สุด ซึ่งทำเลของคอมมูนิตี้มอลล์ สามารถตอบโจทย์นี้ได้

“สำหรับ JAS Asset ขณะนี้มองหาคีย์พาร์ทเนอร์ทั้งในกลุ่มธุรกิจฟู้ด น็อนฟู้ด และแฟชั่นไลฟ์สไตล์ ที่จะเข้ามาเปิดกิจการในสาขาเดิมและสาขาใหม่ที่จะขยายเพิ่มในอนาคต เหมือนสุกี้ตี๋น้อย ที่”

สร้างความแตกต่างด้วย Mixed Use แบบ Lifestyle Nursing Home

สุพจน์ เสริมว่า การบริการเป็นอีกแม็กเน็ตและตัวสร้างความแตกต่างสำคัญของคอมมูนิตี้มอลล์ ซึ่งบริษัทนำบริการด้านดูแลสูงวัยแบบ Lifestyle Nursing Home มาเป็นไฮไลท์ เนื่องจากปัจจุบันยังไม่มีคอมมูนิตี้มอลล์ที่มีบริการนี้ และศูนย์ดูแลผู้สูงวัยที่อยู่ติดห้าง-ชุมชนยังได้เปรียบในด้านการเดินทางมาเยี่ยมได้สะดวก-บ่อยขึ้น และมีกิจกรรมต่าง ๆ ให้ผู้สูงวัยและครอบครัวได้ทำร่วมกัน เช่น ช้อปปิ้ง  รวมบรรยากาศที่คึกคักช่วยสร้างกำลังใจให้ผู้สูงวัย อีกด้วย

โดยใช้สาขาคู้บอนซึ่งเป็นสาขาใหญ่ที่สุดมีพื้นที่กว่า 40 ไร่ เป็นต้นแบบของโมเดล ด้วยการพลักดันธุรกิจศูนย์ดูแลผู้สูงวัยซีเนร่า (SENERA) ซึ่งมีบริการทั้งดูแลผู้สูงอายุ และผู้ที่ต้องพักฟื้นจากอาการป่วย ด้วยจุดเด่นด้านความยืดหยุนของค่าใช้จ่าย เช่น ค่าใช้จ่ายที่ผู้บริโภคระดับกลางเข้าถึงได้เริ่มต้น 2.8 หมื่นบาท/เดือน โดยเปิดให้บริการแล้ว 2 สาขา คือ คู้บอน และ บางบัวทอง มีจำนวนเตียง 207 เตียงในการรองรับผู้สูงอายุ และผู้พักฟื้น และมีผู้ใช้บริการกว่า 300 ครอบครัวในช่วง 3 ปีที่ผ่านมา

รวมถึงเตรียมขยายสาขาซีเนร่า ไปยัง JAS ทั้ง 8 สาขา และเพิ่มบริการเสริมอย่าง Senera Home Care ที่เป็นบริการส่งพนักงานไปดูแลผู้สูงอายุ หรือผู้อยู่ในระยะพักฟื้นถึงบ้าน และบริการให้คำปรึกษาการออกแบบ-ปรับปรุงบ้านให้เหมาะกับผู้สูงอายุ ไปจนถึงรับปรับปรุงบ้านอีกด้วย

นอกจากนี้ในปี 2568 จะเปิดพื้นที่สำหรับสำนักงานให้เช่าเพิ่มขึ้น รองรับบริษัทเปิดใหม่ หรือต้องการขยายสาขาในโซนรอบเมือง ด้วยจุดเด่นความสะดวกทั้งการมีที่จอดรถ ร้านอาหาร-เครื่องดื่ม Food Court ซุปเปอร์มาร์เก็ต หลังโควิดทำให้หลายบริษัทใช้พื้นที่สำนักงานขนาดเล็กลง จนการเช่าพื้นที่ในคอมมูนิตี้มอลล์เป็นอีกทางเลือก

คัดทำเลละเอียด ดึงคู่ค้าร่วมตัดสินใจ

CEO เจเอเอส แอสเซ็ท กล่าวว่า ในสถานการณ์ทางเศรษฐกิจในปัจจุบัน การขยายสาขาต้องวางแผนอย่างละเอียด รอบด้าน รวมถึงเด็ดขาดเป็นพิเศษ เนื่องจากขณะนี้ต้นทุนที่ดินและอัตราดอกเบี้ยเพิ่มสูงขึ้นมากเมื่อเทียบกับช่วง 3-4 ปีก่อน

โดยการวางแผนธุรกิจของบริษัทนั้น จะประสานงานการพาร์ทเนอร์อย่างใกล้ชิด เช่น การตัดสินใจเลือกทำเลเปิดสาขาใหม่แต่ละแห่ง บริษัทจะสอบถามความเห็นของบรรดาผู้เช่ารายใหญ่หรือ คีย์แองเคอร์ (Key anchor) ก่อน

โดยหากมีผู้เช่าไม่ถึง 40% ที่ยืนยันจะไปเปิดสาขาในทำเลใหม่ด้วยกัน บริษัทจะตัดใจไม่ลงทุนสร้างคอมมูนิตี้มอลล์แห่งใหม่ในทำเลนั้น ๆ

เข้มการเงิน ลดภาระดอกเบี้ย

สุพจน์ ย้ำว่า ด้วยสภาพเศรษฐกิจ ทำให้บริษัทเพิ่มความเข้มงวดด้านการเงินมากขึ้น เริ่มจากการขยับแผนเปิด JAS สาขาขอนแก่นไปเป็นปลายปี 2569 หลังพบว่า ไลฟ์สไตล์ของผู้บริโภคแตกต่างจากกรุงเทพฯ มาก จึงหันมาโฟกัสกับการสร้างรายได้และกำไรของสาขาที่เปิดดำเนินการแล้วก่อน

โดยจะเร่งหาผู้เช่าให้กับพื้นที่เช่าอีกประมาณ 10,000 ตร.ม. ที่ยังว่างอยู่ และผลักดันใหธุรกิจซีเนร่า สามารถสร้างกำไรได้ภายในปีนี้ รวมถึงเดินหน้าขยายสาขาไอทีจังชั่น ตามเป้าสร้างการเติบโตของรายได้ที่ 8%