เวลคัม “รัฐบาลแพทองธาร”

คอลัมน์​ : สามัญสำนึก
ผู้เขียน : เมตตา ทับทิม

ไตรมาส 3/67 อยู่กับบรรยากาศยินดีต้อนรับรัฐบาลชุดใหม่ “รัฐบาลแพทองธาร ชินวัตร”

โฟกัสวงการอสังหาริมทรัพย์ การเปลี่ยนผ่านจากรัฐบาลเศรษฐา ทวีสิน มาสู่รัฐบาลแพทองธาร ชินวัตร มีจุดร่วมที่เหมือนกันหลายประการ ทั้งการเป็นรัฐบาลพรรคเพื่อไทยเหมือนเดิม และการมีนายกรัฐมนตรีที่ถือได้ว่าเป็นนักธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ด้วยกันทั้งคู่

ความคาดหวังในการแก้ไขปัญหาวงการอสังหาริมทรัพย์จึงอาจไม่ลดน้อยลงกว่าเดิม

สิ่งหนึ่งที่ต้องเอาใจช่วยหนักมาก เป็นนายกรัฐมนตรีที่ต้องมาบริหารจัดการ Crisis Management รอบด้าน ทั้งเศรษฐกิจ สังคม ความเหลื่อมล้ำ ความยั่งยืน แก้ปัญหาปากท้องพี่น้องประชาชน รวมทั้งเรื่องที่ยากที่สุดในโลก คือบริหารความคาดหวังคนไทย

เหลียวกลับมาดูก่อนหน้านี้ 18 สมาคมอสังหาริมทรัพย์ทั่วไทย ได้ยื่นหนังสือปกขาวถึงรัฐบาลเศรษฐา ขอให้สนับสนุนออกมาตรการเร่งด่วน 2 เรื่องหลัก ได้แก่ 1.การขยายสิทธิการเช่า ปัจจุบันกฎหมายไทยผ่าน พ.ร.บ.แพ่งและพาณิชย์ อนุญาตให้เช่ายาว 30 ปี กับ พ.ร.บ.การเช่าอสังหาริมทรัพย์เพื่อการพาณิชย์และอุตสาหกรรม อนุญาตการเช่ายาว 50 ปี

ข้อเสนอขอให้พิจารณาขยายสิทธิการเช่าตามกฎหมายไทย โดยใช้ พ.ร.บ. 50 ปี ต่ออายุได้ 1 ครั้งไม่เกิน 50 ปี ทำให้กลายเป็นข้อเสนอที่อธิบายกับสังคมว่า ขอขยายเวลาเช่าจากเดิม 30 ปี เป็นเช่ายาว 99 ปี (50 ปี+49 ปี)

2.เสนอขอให้ขยายโควตาลูกค้าต่างชาติซื้อคอนโดมิเนียม ปัจจุบันกฎหมายไทยอนุญาตให้ซื้อและโอนกรรมสิทธิ์ได้ 49% เสนอขยายเป็นโควตา 75%

อย่างไรก็ตาม เนื่องจากเป็นกฎหมายที่ล่อแหลมกับวาทกรรมขายชาติ ตัวแทน 18 สมาคมอสังหาริมทรัพย์จึงมีออปชั่นเพิ่มเติม เพื่อป้องกันและทำให้พี่น้องประชาชนสบายใจ ไม่ว่าจะเป็นการกำหนดให้โซนนิ่ง ไม่ใช่ทำได้ทุกพื้นที่ทั่วประเทศไทย

เช่น การขยายโควตาต่างชาติซื้อคอนโดฯ เป็น 75% จำกัดพื้นที่เฉพาะทำเลที่ต่างชาตินิยมซื้อ มี 3 จังหวัด จาก 77 จังหวัด ได้แก่ “ภูเก็ต พัทยา กรุงเทพฯ (สุขุมวิท)” เป็นต้น รวมทั้งสิทธิการเช่าระยะยาว 99 ปี ได้ประโยชน์ทั้งคนไทยที่เป็นเจ้าของที่ดิน ขณะที่ผู้เช่าชาวต่างชาติมีข้อเสนอให้เก็บภาษีอสังหาริมทรัพย์ ซึ่งมีอย่างน้อย 2 รายการคือ ภาษีโอนกรรมสิทธิ์ กับภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง หรือ Property Tax

ข้อเสนออ้างอิงโมเดลจากต่างประเทศรอบโลก โดยเก็บภาษีให้แพงกว่าคนไทย จากนั้นนำเงินส่วนต่างภาษี เช่น คนไทยจ่ายภาษีที่ดินฯ ประเภทที่อยู่อาศัยเริ่มต้นล้านละ 200 บาท แต่ให้จัดเก็บต่างชาติในอัตราล้านละ 3,000 บาท เป็นต้น ภาษีโอนก็ควรเพิ่มฐานภาษีคนละฐาน ไม่ใช่ให้จ่ายเท่ากันทั้งไทยและเทศ

โดยทางสมาคมอสังหาฯ ประเมินว่าจะทำให้รัฐบาลมีรายได้ทันทีอย่างต่ำปีละ 10,000-20,000 ล้านบาท จากนั้นนำมาอุดหนุนด้วยการจัดตั้งกองทุนสนับสนุนผู้มีรายได้น้อยและปานกลาง ได้รับสิทธิประโยชน์ อาจจะดอกเบี้ยต่ำสำหรับการซื้อบ้านไม่เกิน 3-5 ล้านบาท ลดภาระงบประมาณแผ่นดิน เป็นต้น

รายละเอียดปลีกย่อยมีอีกมากโขอยู่ ถ้าหากทีมงานนายกฯแพทองธารสนใจ สามารถติดต่อได้ที่ตัวแทน 18 สมาคมอสังหาริมทรัพย์ได้ตลอดเวลา

ยังมีอีกมุมที่คิดว่าน่าสนใจ มีโอกาสได้พูดคุยกับ “รศ.ดร.เกษรา ธัญลักษณ์ภาคย์” หรือ ดร.ยุ้ย กรรมการผู้จัดการ เสนา ดีเวลลอปเม้นท์ มหาชน มีประเด็นใหม่ที่ฟังแล้วอึ้งไปเหมือนกันเสนาฯ เป็นดีเวลอปเปอร์ที่มีพอร์ตบ้านและคอนโดฯ ราคาตลาดแมส ไม่เกิน 3 ล้าน สัดส่วน 60-70%

ตอนนี้เสนาฯ กำลังเจอปัญหาที่น่าจะแก้ไขโค-ตะ-ระยาก นั่นคือสินเชื่ออนุมัติแล้ว แต่ลูกค้าขอปฏิเสธการกู้เสียเอง เอ๊า…อย่างนี้ก็มีดั๊วะ

เวลาเศรษฐกิจไม่ดี คนชะลอการตัดสินใจซื้อบ้านจาก 3 เดือน เพิ่มเป็น 6-7 เดือน เจอปัญหาแล้วหนึ่งดอก ขายเร็วแต่โอนได้ช้าลง

เศรษฐกิจไม่ดี บวกกับบริษัทปิดกิจการเยอะ คนตกงานแยะ คนไม่มั่นใจเรื่องรายได้ เรื่องความมั่นคงของการมีงานทำ กลายเป็นลูกค้าผู้กู้ปฏิเสธการใช้สินเชื่อซะเอง กลายเป็น New Normal ที่ไม่อาจมองข้าม และเป็นหนึ่งในเผือกร้อนรอให้รัฐบาลแพทองธารเข้ามาดูแลแก้ไขค่ะ