จังหวะเวลาซีพีเอ็น (2)

คอลัมน์ เรื่องราวกับความคิด

โดย วิรัตน์ แสงทองคำ http//: viratts.wordpress.com

เมื่อ “เซ็นทรัลต้องโต” ซีพีเอ็นในฐานะ “หัวหอก” สำคัญ จึงจำเป็นเดินหน้าสปีดอย่างเต็มกำลัง

ดีลล่าสุดถือว่ามีความสำคัญอย่างมาก ๆ

— 12 กันยายน 2561 บริษัท เซ็นทรัลพัฒนา จํากัด (มหาชน) หรือ CPN ผ่านบริษัทย่อย เข้าซื้อหุ้นสามัญของบริษัท แกรนด์ คาแนล แลนด์ จํากัด (มหาชน) หรือ GLAND จากผู้ถือหุ้นรายใหญ่ จํานวนทั้งสิ้น 3,278,132,406 หุ้น ในราคา 3.10 บาทต่อหุ้น หรือในสัดส่วนร้อยละ 50.43 ของจํานวนหุ้นทั้งหมด มูลค่ารวมทั้งสิ้น 10,162,210,458.60 บาท

— 25 กันยายน 2561-31 ตุลาคม 2561 เป็นช่วงเวลา CPN เสนอซื้อหลักทรัพย์ GLAND ที่เหลือ (mandatory tender offer) โดยคาดว่าจะใช้เงินทั้งหมด 9,987,261,490.50 บาท โดยแหล่งเงินทุนที่ใช้จะมาจากการกู้ยืมจากสถาบันการเงิน–ธนาคารกรุงเทพ จํากัด (มหาชน) ในวงเงิน 12,000,000,000 บาท


สาระสำคัญข้างต้น สรุปความจาก “คําเสนอซื้อหลักทรัพย์ของบริษัท แกรนด์ คาแนล แลนด์ จํากัด (มหาชน)” หรือแบบ 247-4 โดยบริษัทหลักทรัพย์ บัวหลวง จํากัด (มหาชน) เป็นผู้จัดเตรียมคําเสนอซื้อและตัวแทนในการรับซื้อหลักทรัพย์

บทสรุปเบื้องต้น ดีล CPN-GLAND จึงมีมูลค่าราว ๆ สองหมื่นล้านบาท ถือว่าเป็นแผนการลงทุนใหญ่ที่สุดในประวัติศาสตร์ CPN เลยก็ว่าได้ โดยเปรียบเทียบแค่เงินลงทุนเริ่มต้นมากกว่าโครงการใหญ่ก่อนหน้านั้น

ไม่ว่า Central Plaza I-City ในมาเลเซีย หรือดีลร่วมทุนดุสิต-เซ็นทรัล (ดังที่กล่าวมาในตอนที่แล้ว) ทั้งนี้ ยังไม่รวมกับแผนการลงทุนใหม่ ๆ อีกมาก เพื่อพัฒนาต่อเนื่อง

ผู้ซื้อ-ผู้ขาย ข้อมูลซึ่งควรยกขึ้นอ้างอิงไว้อีกครั้งหนึ่ง จากเอกสารข้างต้น จะให้ภาพที่เชื่อมโยงกัน

“บริษัท เซ็นทรัลพัฒนา จํากัด (มหาชน) (CPN) ประกอบธุรกิจพัฒนาโครงการศูนย์การค้า และอสังหาริมทรัพย์ประเภทอื่นที่เกี่ยวเนื่องในรูปแบบโครงการอสังหาริมทรัพย์แบบผสม (mixed-use development) ประกอบด้วย อาคารสํานักงาน โรงแรม และที่พักอาศัย เพื่อเพิ่มมูลค่าให้กับโครงการ โดย ณ สิ้นปี 2560 CPN มีอสังหาริมทรัพย์ภายใต้การบริหาร ประกอบด้วย ศูนย์การค้า 32 แห่ง อยู่ในกรุงเทพมหานครและปริมณฑล 14 แห่ง และในต่างจังหวัด 18 แห่ง อาคารสํานักงาน 7 แห่ง ในกรุงเทพฯ โรงแรม 2 แห่ง คือ โรงแรมเซ็นทาราและคอนเวนชันเซ็นเตอร์ อุดรธานี และโรงแรมฮิลตัน พัทยา และโครงการที่พักอาศัย 2 โครงการในกรุงเทพฯและปริมณฑล และ 6 โครงการในต่างจังหวัด นอกจากนี้ CPN ยังมีการลงทุนในทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ CPN รีเทล โกรท (CPNREIT) และกองทุนรวมสิทธิการเช่าอสังหาริมทรัพย์ CPN คอมเมอร์เชียล โกรท (CPNCG)”

ส่วนผู้ขายมีความเป็นมาค่อนข้างซับซ้อน สะท้อนปัญหาและโอกาสธุรกิจอันพลิกผันตามสถานการณ์

“บริษัท แกรนด์ คาแนล แลนด์ จํากัด (มหาชน) (GLAND) เดิมชื่อบริษัท มีเดีย ออฟ มีเดียส์ จํากัด (มหาชน) ก่อตั้งขึ้นเมื่อวันที่ 22 เมษายน 2528 เข้าจดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทย เมื่อวันที่ 8 กุมภาพันธ์ 2539 ซึ่งขณะนั้นประกอบธุรกิจผลิตรายการโทรทัศน์และจําหน่ายเวลาโฆษณาในรายการโทรทัศน์ กิจการได้มีการเปลี่ยนแปลงการดําเนินธุรกิจครั้งสําคัญในปี 2552 โดยทํารายการได้มาซึ่งสินทรัพย์ในธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ ด้วยกระบวนการโอนกิจการทั้งหมด (entire business transfer : EBT) จากบริษัท แกรนด์ คาแนล จํากัด ซึ่งเป็นบริษัทในกลุ่มเจริญกฤษ และการซื้อสินทรัพย์จากกลุ่มรัตนรักษ์ ถือเป็นการจดทะเบียนกับตลาดหลักทรัพย์ฯทางอ้อม (backdoor listing) และส่งผลให้กิจการมีการเปลี่ยนแปลงการดําเนินธุรกิจครั้งสําคัญ โดยการเปลี่ยนจากธุรกิจโทรทัศน์ไปสู่ธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ และกลุ่มเจริญกฤษได้เข้ามาเป็นผู้ถือหุ้นรายใหญ่ และเป็นผู้บริหารหลักของกิจการ”

จากการติดตามความเป็นไป รวมทั้งศึกษาเอกสารหนา 39 หน้า ที่อ้างถึงดังกล่าว พอจะมองเห็นภาพยุทธศาสตร์ใหญ่ของกลุ่มเซ็นทรัล และ CPNภาพนั้นโฟกัสมายังโครงการเดอะ แกรนด์ พระราม 9 (The Grand Rama 9) “โครงการอสังหาริมทรัพย์ขนาดใหญ่บนพื้นที่ประมาณ 73 ไร่ ตั้งอยู่บนถนนพระราม 9 ตัดถนนรัชดาภิเษก (มีทางเชื่อมสู่สถานีรถไฟฟ้าใต้ดิน สถานีพระราม 9 ทางออกที่ 3) ที่สามารถเชื่อมต่อถนนสําคัญหลายสาย ซึ่งเป็นทําเลที่มีศักยภาพในการตอบรับทุกการเดินทาง โดยกิจการมีเป้าหมายที่จะพัฒนาโครงการดังกล่าวให้มีลักษณะเป็นย่านศูนย์กลางธุรกิจ (central business district : CBD) ใจกลางกรุงเทพมหานคร โครงการเดอะ แกรนด์ พระราม 9 ประกอบด้วย อาคารสํานักงาน พื้นที่ค้าปลีก หอประชุม โรงแรม และอาคารชุดพักอาศัย” (อีกตอน ตามเอกสารที่อ้างแล้ว)

ทั้งนี้ ถือเป็นจุดเริ่มต้นความสัมพันธ์ทางธุรกิจครั้งสำคัญ ระหว่าง CPN กับ GLAND ก่อนจะมาถึงดีลครั้งใหญ่ ด้วยใช้เวลาเดินทางราวหนึ่งทศวรรษ

จุดเชื่อมโยงกับโครงการเซ็นทรัลพลาซา แกรนด์ พระราม 9 ศูนย์การค้าและอาคารสํานักงาน ซึ่งเปิดดําเนินการเมื่อธันวาคม 2554 ขณะนั้นเป็นโครงการใหม่ของ CPN ลงทุนเองทั้งหมด หากคิดมูลค่าในปัจจุบันมากกว่า 5,000 ล้านบาท ภายใต้สัญญาเช่าที่ดิน GLAND ตามสัญญาฉบับนั้นจะสิ้นสุดในปี 2583

ทว่าจากนี้ที่ดินเช่าจะกลายเป็นทรัพย์สินของตนเอง ในเวลานั้นถือเป็นโครงการใหญ่ มีความสำคัญ และเอื้อประโยชน์ทางธุรกิจร่วมกันอย่างแท้จริง

สำหรับกลุ่มเซ็นทรัลถือว่าเป็นไปตามแผนการขยายเครือข่าย บุกเบิกในทำเลใหม่ที่สำคัญ อีกด้านเซ็นทรัลพลาซา

โครงการใหม่ ริมถนนรัชดาภิเษก เลยแยกถนนพระราม 9 ไปไม่ไกล อยู่ด้านหน้าพื้นที่โครงการเดอะ แกรนด์ พระราม 9 ย่อมมีผลดีตามแผนการกระตุ้นให้โครงการดังกล่าว เดินหน้าสู่แผนการที่ใหญ่ขึ้น ๆ ต่อ “จิ๊กซอว์” ในอาณาบริเวณเดียวกันอย่างเป็นจังหวะก้าว

ตั้งแต่คอนโดมิเนียม เบ็ล (เปิดดําเนินการปี 2555) ตามมาด้วย อาคารสำนักงานเดอะไนน์ ทาวเวอร์ส กับยูนิลีเวอร์เฮาส์ (ปี 2557) และอาคารสำนักงานจีทาวเวอร์ (ปี 2559)

จนมาถึงโครงการยักษ์ The Super Tower ซึ่งโยธิน บุญดีเจริญ ประธานกรรมการ (ขณะนั้น) บริษัท แกรนด์ คาแนล แลนด์ จำกัด (มหาชน) หรือ GLAND แถลง (เมื่อปี 2557) อย่างครึกโครมว่า จะสร้างประวัติศาสตร์หน้าใหม่ให้กับวงการอสังหาริมทรัพย์เมืองไทย ด้วย “การเนรมิตโครงการมูลค่ากว่า 1 แสนล้านบาท เป็นปรากฏการณ์ใหม่ตึกระฟ้าเมืองไทยที่สูงที่สุดในอาเซียน และติดอันดับ 1 ใน 10 ของโลก”

โครงการที่มีความทะเยอทะยานอย่างมาก ตามแผนการสร้างอาคารสูง 615 เมตร มี 125 ชั้น เป็นทั้งศูนย์ประชุม อาคารสำนักงาน พื้นที่ค้าปลีก และโรงแรม เมื่อสร้างเสร็จอ้างว่า จะเป็นอาคารที่สูงที่สุดในประเทศไทยและในอาเซียน ถือเป็นอาคารแรกในประเทศไทยที่มีความสูงมากกว่า 100 ชั้น

ตามเอกสารของ บล.บัวหลวงระบุว่า “โครงการ The Super Tower และศูนย์ประชุม อาคารสํานักงาน และหอประชุม อยู่ระหว่างการพัฒนา โดยคาดว่าจะเปิดดําเนินการบางส่วนในไตรมาส 1 ปี 2564” เป็นเรื่องน่าติดตามว่า หลังจากเปลี่ยนมือเป็นของ CPN แล้ว แผนการใหญ่ดังกล่าวจะเป็นไปอย่างไร

แม้ว่า GLAND จะมีโครงการอสังหาริมทรัพย์อื่น ๆ อีก โดยเฉพาะในย่านกรุงเทพฯตอนเหนือ กับมีที่ดินเปล่าอีกส่วนหนึ่ง แต่เชื่อว่าความสำคัญในเชิงยุทธศาสตร์ธุรกิจ คงอยู่ที่เดอะ แกรนด์ พระราม 9

โครงการผสมผสาน (mixed-use) ต้องเดินหน้าต่อเนื่องไป เป็นพัฒนาการก้าวไปอีกขั้นของ CPN หลังจากผ่านประสบการณ์แรกในยุคก่อตั้ง เมื่อกว่า 3 ทศวรรษที่แล้ว และจะกลายเป็นโครงการที่ใหญ่ที่สุดของกลุ่มเซ็นทรัลในกรุงเทพฯ