อสังหาริมทรัพย์

โพล REIC ที่ดินเปล่าขึ้นปีละ 24-29% ท็อป 5 แนวรถไฟฟ้า-คอนโดตร.ม.แสนห้าแข่งดุ

ศูนย์ข้อมูลอสังหาฯ ธอส.เปิดโพยสำรวจราคาที่ดินเปล่า 6 ปี (2555-2560) “ผังเมือง-รถไฟฟ้า” ตัวการดันราคาพุ่ง 22-24% เผยท็อป 5 แนวรถไฟฟ้า 5 เส้นทางราคาขึ้นเฉลี่ยปีละ 24-29% “อนันดาฯ-เมเจอร์” ชี้ห้องชุดคอมแพ็กต์ลักเซอรี่ตลาดเรดโอเชี่ยนอยู่ในกลุ่มราคาตารางเมตรละ 1.5 แสนบวกลบ “ฮาบิแทท” มองต่างมุม ทำเลริมถนนถ้าแพงนักก็หลบเข้าซอย-ดีมานด์มีแน่นอน

ดร.วิชัย วิรัตกพันธ์ รักษาการผู้อำนวยการศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ธนาคารอาคารสงเคราะห์ (REIC) เปิดเผย “ประชาชาติธุรกิจ” ว่า REIC ศึกษาข้อมูลการเปลี่ยนแปลงราคาที่ดินเปล่าในเขตกรุงเทพฯ-ปริมณฑล 5 จังหวัด (นนทบุรี ปทุมธานี สมุทรปราการ สมุทรสาคร นครปฐม) โดยใช้ปี 2555 เป็นปีฐานในการสำรวจ พบว่า ณ ไตรมาส 4/2560 ราคาที่ดินเปล่ามีค่าดัชนีเท่ากับ 165.6 จุด เพิ่ม 65.6% เทียบกับปี 2555 และเพิ่ม 13.2% เมื่อเทียบกับปี 2559

ผังเมือง-รถไฟฟ้าดันราคา

โดยดัชนีปรับเพิ่มมากที่สุดเป็นสถิติในปี 2556 โดยเพิ่ม 14.9% ในขณะที่ดัชนีราคาที่ดินเปล่าเพิ่มน้อยที่สุดในปี 2559 โดยเพิ่มขึ้น 4.6%

ทั้งนี้ วิเคราะห์ปัจจัยที่มีผลกระทบต่อราคาที่ดินเปล่าพบว่ามี 2 ปัจจัยหลัก คือ ผังเมืองกับแนวเส้นทางรถไฟฟ้า โดยปี 2555-2560 หากมีการเปลี่ยนแปลงกฎหมายเกี่ยวกับผังเมืองที่มีข้อกำหนดการใช้ประโยชน์ที่ดินมีผลต่อราคาที่ดินเปล่าปรับเพิ่ม 22.8%

ในเวลาเดียวกัน ภาพรวมการลงทุนก่อสร้างรถไฟฟ้าสายใหม่มีผลกระทบต่อการปรับราคาที่ดินเปล่าเช่นกัน ตั้งแต่เริ่มต้นโครงการ การก่อสร้าง ตลอดจนการเปิดให้บริการ โดยมีการปรับราคาเพิ่ม 24.6%

ท็อป 5 สถานีรถไฟฟ้าฮอต

ดร.วิชัยกล่าวว่า ข้อสังเกตที่น่าสนใจคือ สถิติ 5 อันดับแรกของราคาที่ดินเปล่าตามแนวเส้นทางรถไฟฟ้า ณ ไตรมาส 4/2560 เทียบกับไตรมาส 4/2555 ที่มีการเพิ่มราคาขึ้นมากที่สุด ประกอบด้วยแนวเส้นทางรถไฟฟ้า MRT ราคาที่ดินปรับเพิ่มสูงสุดเฉลี่ยปีละ 29% รองลงมาสายสีแดงเข้ม (บางซื่อ-หัวลำโพง) เพิ่มเฉลี่ยปีละ 28.2%, สายสีทอง (ธนบุรี-ประชาธิปก) เพิ่มเฉลี่ยปีละ 24.8%, สายสีเขียว (หมอชิต-สะพานใหม่-คูคต) เพิ่มเฉลี่ยปีละ 24.1% (ดูตารางประกอบ)

อาทิ สายสีเขียวต่อขยายหมอชิตถึงคูคต ระยะทาง 13 กิโลเมตร มี 17 สถานี มีการพัฒนาคอนโดมิเนียมในรัศมี 500 เมตร จากสถานีรถไฟฟ้ารวมกัน 25 โครงการ 10,800 หน่วย มูลค่ารวมกัน 58,000 ล้านบาท แนวโน้มเป็นทำเลที่มีการแข่งขันสูงต่อเนื่อง และราคาห้องชุดปรับตัวขึ้นตลอด ปัจจุบันห้องชุดราคาถูกสุด 5-6 หมื่นบาท/ตารางเมตร แพงสุด 1.7-1.8 แสนบาท/ตารางเมตร ค่าเฉลี่ยสายสีเขียวอยู่ที่ 9.3 หมื่น/ตารางเมตร

“ในด้านซัพพลายมองว่าไม่น่ากังวลสำหรับสายสีเขียวไปคูคต เพราะมีอัตราการขาย 7% ต่อเดือน เทียบกับทำเลแนวรถไฟฟ้าในภาพรวมมีอัตราการขาย 4-5% ต่อเดือน ถือว่าสูง ขณะเดียวกันราคาที่ดินยังปรับเพิ่มได้อีกเป็นไปตามความคืบหน้าการก่อสร้างรถไฟฟ้า” ดร.วิชัยกล่าว

คอนโดฯ 1.5 แสนแข่งดุ

นายชานนท์ เรืองกฤตยา ประธานเจ้าหน้าที่บริหารและกรรมการผู้จัดการใหญ่ บริษัท อนันดา ดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด (มหาชน) กล่าวว่า ต้นทุนราคาที่ดินซึ่งเป็นวัตถุดิบในการนำมาพัฒนาโครงการ โดยมีการซื้อขายตารางวาละ 3 ล้านบาท ทำเลใจกลางเมืองถือว่าราคาแรง กระทบราคาห้องชุดตกตารางเมตรละ 5-6 แสนบาท ในขณะที่บริษัทซื้อที่ดินตารางวาละ 1.5-2.5 ล้านบาท กระทบต่อราคาขายห้องชุดตารางเมตรละ 3 แสนบาท มองว่ายังมีดีมานด์รองรับอนันดาฯเน้นกลุ่มลูกค้าเป้าหมายตลาดคอมแพ็กต์ลักเซอรี่ โดยมีห้องชุดเปิดขายราคาตั้งแต่ตารางเมตรละ 7-8 หมื่นบาท จนถึง 3 แสนบาท อย่างไรก็ตาม ลูกค้าหลักเป็นผู้ซื้อห้องชุดราคา 1-1.5 แสนบาท/ตารางเมตร เป็นคนหนุ่มสาวอยู่ในวัยเริ่มต้นทำงาน เริ่มต้นสร้างครอบครัว รับราคานี้ได้ เรียกว่าเป็น affordable luxury

ดร.สุริยา พูลวรลักษณ์ กรรมการผู้จัดการ บริษัท เมเจอร์ ดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด (มหาชน) เปิดเผยว่า เมเจอร์ฯซื้อที่ดินตารางวาละ 2.1 ล้านบาท ทำเลในซอยต้นสน ซอย 7 แพงที่สุดที่เคยซื้อมาขนาดที่ดิน 566 ตารางวา พัฒนาคอนโดฯ แบรนด์มิวนีค หลังสวน สูง 28 ชั้น 166 ยูนิต ราคา 12.9-90 ล้านบาท/ยูนิต ราคาเริ่มต้นตารางเมตรละ 2.65 แสนบาท ราคาเฉลี่ยทั้งตึกอยู่ที่ 3.1 แสนบาท/ตารางวา

“ที่ดินแพงยังไงก็ตาม ทำเลตลาดลักเซอรี่อย่างราชประสงค์ ราชดำริ หลังสวน วิทยุ มองว่าพัฒนาโครงการแล้วมีกำลังซื้อตอบรับ แต่ก็อย่าแพงเกินไปเพราะคนที่จะซื้อห้องชุดแพงมาก ๆ ได้ มีไม่เยอะ ผมมองว่าตลาดลักเซอรี่ที่แข่งขันรุนแรงคือเซ็กเมนต์ตารางเมตรละ 1.5 แสนบวกลบ ไซซ์ 30 ตารางเมตร ห้องละ 3-5 ล้าน จุดขายอย่างหนึ่งคือซื้อวันนี้ราคาปรับขึ้นแน่นอน เพราะโครงการใหม่มาเปิดทีหลังต้นทุนที่ดินน่าจะแพงกว่าเรา ราคาต้องสูงกว่า” ดร.สุริยากล่าว

ชี้ “แพงนักก็หลบเข้าซอย”

นายชนินทร์ วานิชวงศ์ ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท ฮาบิแททกรุ๊ป จำกัด กล่าวว่า ราคาที่ดินแพงขึ้นมาก ทำให้บริษัทรายเล็กมีโอกาสเบียดตลาดทำเลอสังหาฯลักเซอรี่ โดยเน้นทำไซซ์เล็ก ๆ มูลค่าโครงการ 700-800 ล้านบาท บนที่ดิน 200-250 ตารางวา ซึ่งเป็นกลุ่มเป้าหมายที่บิ๊กแบรนด์ไม่สนใจลงทุนเนื่องจากไซซ์เล็กเกินไป

“ตอนนี้เจ้าของที่ดินเปิดราคาออกมาในทองหล่อวาละ 1.5 ล้าน ซอยพร้อมพงษ์วาละ 1 ล้าน เพราะฉะนั้น ถ้าซื้อแพงอยู่ริมถนนต้องแข่งกันขายตารางเมตรละ 2.2-2.5 แสน แต่ยอมหลบเข้าซอยแล้วหาที่ดินสร้างคอนโดฯ ขายตารางเมตรละ 1.5-2 แสนบาท มีดีมานด์ตอบรับแน่นอนเพราะยังมีช่องให้อัพราคาขึ้นได้ปีละ 1-1.5 หมื่น/ตารางเมตร ตอบโจทย์ทั้งซื้อไว้อยู่เองหรือลงทุน” นายชนินทร์กล่าว