อสังหาริมทรัพย์

ชงบิ๊กตู่ทุบโต๊ะทีโออาร์ EEC ดึงเอกชนลงทุน 3 แสนล้าน

“สมคิด” เคาะทีโออาร์รถไฟไฮสปีดกรุงเทพฯ-ระยอง ชง “บิ๊กตู่” ทุบโต๊ะแผนลงทุน 2.96 แสนล้านไฮไลต์จูงใจยักษ์เอกชนร่วมทุน เลขาฯอีอีซีเผยช่วยเศรษฐกิจโต รัฐมีรายได้เพิ่ม เก็บภาษีที่ดิน 2 ข้างทาง เปิดช่องเอกชนลงทุนลดภาระ ร.ฟ.ท. ผู้ชนะประมูลเตรียมควัก 5 หมื่นล้าน จ่ายค่าเช่าที่มักกะสัน 140 ไร่ ค่าควบรวมแอร์พอร์ตลิงก์อีกหมื่นล้าน

โครงการรถไฟความเร็วสูงสายกรุงเทพฯ-ระยอง เพื่อเชื่อม 3 สนามบิน คือ ดอนเมือง สุวรรณภูมิ และอู่ตะเภา ซึ่งเป็นโครงการลงทุนใหญ่ที่สุดของรัฐบาลนี้ จึงต้องมีข้อกำหนดในทีโออาร์ ที่จูงใจนักลงทุน ให้สิทธิทางภาษีและสร้างความคุ้มทุนให้กับภาครัฐในอนาคตด้วย โครงการนี้จึงเป็นที่จับตาของภาคเอกชนยักษ์ใหญ่ ทั้งกลุ่มอุตสาหกรรมก่อสร้าง ห้างค้าปลีก และกลุ่มผู้ประกอบการร้านค้าปลอดภาษี

ดีเดย์ชง “บิ๊กตู่” ทุบโต๊ะ

แหล่งข่าวจากทำเนียบรัฐบาลเปิดเผยว่า โครงการรถไฟไฮสปีดจะถูกเสนอให้ พล.อ.ประยุทธ์ จันทร์โอชา นายกรัฐมนตรี และหัวหน้า คสช. พิจารณาในการประชุมคณะกรรมการพัฒนาระเบียงเศรษฐกิจพิเศษภาคตะวันออก (กนศ.) ในวันที่ 26 กุมภาพันธ์นี้ ซึ่งได้บรรจุวาระการพิจารณาโครงการรถไฟความเร็วสูงเชื่อม 3 สนามบิน และรายงานความคืบหน้าร่างพระราชบัญญัติเขตพัฒนาพิเศษภาคตะวันออกด้วย

สำหรับวงเงินและรายละเอียดการลงทุนโครงการรถไฟไฮสปีดเชื่อม 3 สนามบิน ประกอบด้วยเงินลงทุนรถไฟความเร็วสูง 214,308 ล้านบาท ลงทุนพัฒนาพื้นที่พาณิชยกรรมที่ดินมักกะสัน 56,685 ล้านบาท ลงทุนพัฒนาพื้นที่รอบสถานี 4 แห่ง คือ ฉะเชิงเทรา, ศรีราชา, พัทยา และระยอง รวม 25,428 ล้าน รวมลงทุนทั้งโครงการประมาณ 296,421 ล้านบาท

นายสมคิด จาตุศรีพิทักษ์ รองนายกรัฐมนตรี เปิดเผย “ประชาชาติธุรกิจ” ว่า ขณะนี้ร่างทีโออาร์ประกาศเชิญชวนนักลงทุน ร่วมประมูลโครงการรถไฟความเร็วสูง กรุงเทพฯ-ระยอง ซึ่งเป็นโครงการสำคัญในระเบียงเศรษฐกิจภาคตะวันออก (อีอีซี) ใกล้เสร็จเรียบร้อยแล้ว

ประเด็นสำคัญคือ ต้องการจูงใจให้ภาคเอกชนทุกเซ็กเตอร์ร่วมลงทุน หรือเป็นกิจการร่วมค้า เข้าร่วมในโครงการนี้ เพราะไม่ใช่เพียงเป็นโครงการรถไฟความเร็วสูง แต่เป็นการพัฒนาพื้นที่ด้านอื่น ๆ ด้วย

เอกชนคือหัวใจความสำเร็จ

“หัวใจความสำเร็จที่สำคัญของโครงการรถไฟความเร็วสูงในอีอีซี คือภาคเอกชน ที่ต้องได้รับแรงจูงใจพิเศษ ให้เข้าร่วมลงทุน โครงการนี้เป็นโครงการใหญ่ และระยะเวลาสัมปทานนาน หากเอกชนไม่เข้าร่วมอย่างคึกคัก โครงการนี้ก็ขับเคลื่อนยาก” นายสมคิดกล่าว

นายคณิศ แสงสุพรรณ เลขาธิการคณะกรรมการนโยบายพัฒนาระเบียงเศรษฐกิจพิเศษภาคตะวันออก เปิดเผยว่า โครงการรถไฟความเร็วสูงเชื่อม 3 สนามบิน มีผลตอบแทนทางเศรษฐกิจสูง แต่การลงทุนโครงการรถไฟทั่วโลก ผู้ลงทุนจะขาดทุนเสมอ เพราะต้องลงทุนสร้างระยะสั้นสูง แต่เก็บค่าโดยสารไม่คุ้มค่าเงินลงทุน แต่จะได้ผลตอบแทนทางเศรษฐกิจดี เพราะมีการเปิดพื้นที่สร้างรายได้ อีกทั้งรัฐบาลก็จะมีรายได้จากการจัดเก็บภาษีได้เพิ่ม เมื่อเศรษฐกิจในบริเวณนั้นเกิดการขยายตัว หรือเก็บภาษีที่ดินจากบริเวณข้างทางเพิ่มเติมในระยะยาว

โครงการนี้รัฐบาลหลีกเลี่ยงการลงทุนเองทั้งหมด เพื่อเป็นการลดภาระงบประมาณระยะสั้นของรัฐบาล และให้เป็นการร่วมทุนกับเอกชน เพราะภาคเอกชนมีความเชี่ยวชาญในการบริหารและการให้บริการ และเพื่อให้ภาระทางการเงินของรัฐบาลลดลง จึงให้มีการพัฒนาพื้นที่และสถานีในบริเวณทางผ่านตามความเหมาะสม

ผู้ชนะจ่าย ร.ฟ.ท. 6 หมื่นล้าน

เลขาธิการอีอีซีกล่าวด้วยว่า กรณีที่ดินของการรถไฟแห่งประเทศไทย (ร.ฟ.ท.) ย่านมักกะสัน ส่วนหนึ่งต้องพัฒนาเป็นสถานีหลักของโครงการรถไฟความเร็วสูงสายนี้ เพื่อแก้ปัญหาที่มีอยู่เดิม คือสถานีไม่เชี่อมต่อกับรถไฟฟ้า และต้องจัดที่จอดรถ รวมทั้งปรับการจราจรใหม่ทั้งหมด ผู้รับไปพัฒนาต้องจ่ายค่าเช่าที่ดิน 100 กว่าไร่ เฉพาะบริเวณนี้ ไม่รวมพื้นที่บึงมักกะสัน 4,000 กว่าไร่ ให้ ร.ฟ.ท.รวมกว่า 50,000 ล้านบาทตลอดระยะเวลาโครงการ และให้รัฐมีส่วนในกำไรเมื่อโครงการสร้างกำไรในอนาคต (revenue sharing)

สำหรับการบริหารการเชื่อมต่อกับโครงการรถไฟแอร์พอร์ตลิงก์ ปัจจุบันดำเนินงานขาดทุนสะสม 1,785 ล้านบาท โดยในปี 2560 ขาดทุน 280 ล้านบาท และเป็นหนี้จากการก่อสร้างประมาณกว่า 33,000 ล้านบาท เมื่อต้องดำเนินการรถไฟความเร็วสูงเชื่อม 3 สนามบิน จึงนำโครงการแอร์พอร์ตลิงก์มารวมในโครงการนี้ด้วย เพื่อเป็นการแก้ปัญหาการขาดทุนไปในคราวเดียวกัน ทั้งนี้ ผู้ลงทุนต้องซื้อกิจการประมาณ 10,000 ล้านบาท สามารถนำไปลดยอดหนี้ของ ร.ฟ.ท.ได้

อู่ซ่อมศรีราชา 100 ไร่

นายคณิศยังได้กล่าวถึงกรณีการบริการจัดการที่ดิน อ.ศรีราชา ประมาณ 100 ไร่ ด้วยว่า ร.ฟ.ท.ไม่ได้ใช้ทำประโยชน์ แต่จะทำให้เป็นสถานีและอู่ซ่อม โดยผู้ลงทุนจะต้องจ่ายค่าเช่าให้ ร.ฟ.ท.ด้วย

สำหรับแนวทางการประมูลโครงการ จะใช้หลักการเดียวกับโครงการรถไฟฟ้าสายสีเหลือง กับสายสีชมพู คือรายใดเสนอให้ผลตอบแทนสูงสุด จะได้เป็นผู้ชนะการประมูล

“โครงการใหญ่โครงการนี้ จะพิจารณาให้มีการใช้วิศวกรไทย และใช้ชิ้นส่วนอุตสาหกรรมภายในประเทศให้มากที่สุด” นายคณิศกล่าว

โมเดลลงทุนสายสีเหลือง-ชมพู

นายอานนท์ เหลืองบริบูรณ์ ผู้ตรวจราชการกระทรวงคมนาคม และรักษาการผู้ว่าการการรถไฟแห่งประเทศไทย (ร.ฟ.ท.) เปิดเผยว่า วันที่ 26 ก.พ. 2561 จะเสนอโครงการประมูลโครงการรถไฟความเร็วสูงเชื่อม 3 สนามบิน (ดอนเมือง-สุวรรณภูมิ-อู่ตะเภา) ระยะทาง226 กม. ให้คณะกรรมการอีอีซี ที่มี พล.อ.ประยุทธ์ จันทร์โอชา นายกรัฐมนตรีเป็นประธาน พิจารณาอนุมัติโครงการ จากนั้นจะเสนอให้คณะรัฐมนตรี (ครม.) พิจารณาอนุมัติ เพื่อประกาศทีโออาร์ประมูลภายในเดือน มี.ค.นี้ รูปแบบการลงทุนจะเหมือนกับรถไฟฟ้าสายสีเหลือง (ลาดพร้าว-สำโรง) และสีชมพู (แคราย-มีนบุรี) เป็น PPP net cost เอกชนลงทุนก่อสร้างงานโยธา และระบบกว่า 1.6 แสนล้าน และลงทุนพัฒนาพื้นที่มักกะสัน และศรีราชา 45,155 ล้านบาท รวม 2.06 แสนล้านบาท

จ่ายเงินคืนเอกชนตั้งแต่ปีแรก

โดยเอกชนจะได้สัมปทานเดินรถและได้สิทธิ์พัฒนาพื้นที่สถานี ที่ดินมักกะสัน 140 ไร่ และศรีราชา 30 ไร่ รวมถึงได้สิทธิ์เดินรถแอร์พอร์ตลิงก์เดิม เป็นระยะเวลา 50 ปี ส่วนภาระหนี้ของแอร์พอร์ตลิงก์กว่า 3 หมื่นล้านบาท ยังอยู่ที่การรถไฟฯ

ขณะที่ภาครัฐจะเวนคืนที่ดินให้ 3,787 ล้านบาท และสนับสนุนเงินลงทุนไม่เกินค่างานโยธา ซึ่งโครงการนี้ใช้เงินก่อสร้าง 1.2 แสนล้านบาท โดยจะเริ่มจ่ายเงินให้เอกชนในปีแรกที่เปิดบริการ คือในปี 2566 เนื่องจากโครงการใช้เวลาก่อสร้าง 5 ปี และจ่ายให้เอกชนเป็นระยะเวลา 10 ปี เหมือนกับสายสีชมพูและสีเหลือง ส่วนจะชำระปีละเท่าไหร่ขึ้นอยู่กับขีดความสามารถของเอกชนในการบริหารต้นทุนการเงินเอกชนรายไหนที่รัฐสนับสนุนเงินลงทุนน้อยที่สุด และให้ผลตอบแทนจากการเดินรถและพัฒนาพื้นที่มากที่สุดจะได้รับคัดเลือก

ที่ดินมักกะสัน 50 ปี/5 หมื่น ล.

“เราไม่ได้ให้เอกชนใช้สิทธิ์เดินรถแอร์พอร์ตลิงก์เฉย ๆ ร.ฟ.ท.จะมีรายได้จากการเก็บค่าใช้ประโยชน์จากโครงสร้างตลอด 50 ปี ส่วนที่ดินมักกะสันและศรีราชาที่ให้เอกชนนำมาพัฒนา จะต้องจ่ายผลตอบแทนให้ ร.ฟ.ท.ประมาณ 5 หมื่นล้านบาท”

สำหรับการพัฒนาพื้นที่สถานีของรถไฟเชื่อม 3 สนามบินทั้ง 9 สถานี มี 3 แห่งที่เอกชนจะได้สิทธิ์ใช้เฉพาะพื้นที่ขายตั๋วโดยสาร ได้แก่ สถานีบางซื่อ รถไฟมีแผนบริหารพื้นที่ในสถานีเองโดยจ้างเอกชนดำเนินการ

ส่วนสถานีสุวรรณภูมิเป็นพื้นที่ของ บมจ.ท่าอากาศยาน (ทอท.) และสถานีอู่ตะเภาของกองทัพเรือไทย อยู่ที่การพิจารณาของบอร์ดอีอีซีถกทีโออาร์หุ้นต่างชาติ

“ทีโออาร์ล่าสุดยังไม่สรุป เพราะเมื่อเสนอต่อที่ประชุมมีความคิดเห็นหลากหลาย โดยเฉพาะเรื่องข้อกฎหมาย เช่น ต่างชาติถือหุ้นเกิน 50% ได้หรือไม่ จะเปิดให้มากที่สุด ซึ่งมีเอกชนไทยและต่างชาติสนใจจำนวนมาก เช่น ผู้ประกอบการเดินรถ ผู้รับเหมา นักลงทุนจากจีน ญี่ปุ่น”

ทั้งนี้ รถไฟความเร็วสูงเชื่อม 3 สนามบิน เป็นรถไฟที่เดินรถแบบไร้รอยต่อ จะใช้โครงสร้างและแนวการเดินรถเดิมของแอร์พอร์ตลิงก์ในปัจจุบัน จะสร้างทางรถไฟขนาด 1.435 เมตร มีส่วนต่อขยาย 2 ช่วง จากสถานีพญาไท-สนามบินดอนเมือง และลาดกระบัง-สนามบินอู่ตะเภา และ จ.ระยอง โดยใช้เขตทางรถไฟรวมระยะทาง 260 กม. โดยมีผู้เดินรถรายเดียวกัน ซึ่งระบบรถที่วิ่งในพื้นที่ชั้นในมีความเร็ว 160 กม./ชม. และ 250 กม./ชม.ในเขตนอกเมือง จะเปิดบริการในปี 2566 คาดว่าจะมีผู้โดยสาร 169,550 เที่ยวคนต่อวัน แยกเป็นผู้ใช้บริการรถไฟธรรมดา 103,920 เที่ยวคนต่อวัน รถไฟความเร็วสูง 65,630 เที่ยวคนต่อวัน ส่วนค่าโดยสารจากสนามบินดอนเมือง-อู่ตะเภา 500 บาท/เที่ยว จากสนามบินสุวรรณภูมิ-สนามบินอู่ตะเภา 300 บาท/เที่ยว