อสังหาริมทรัพย์

แฟชั่นใหม่ลงทุน เซอร์วิสอพาร์ตเมนต์ “อนันดา-ออริจิ้น-ศุภาลัย” แห่แจม !

ผลสำรวจร้อนฉ่าว่าด้วยตลาดเซอร์วิสอพาร์ตเมนต์ในพื้นที่กรุงเทพมหานครจากบริษัท คอลลิเออร์ส อินเตอร์เนชั่นแนล ประเทศไทย จำกัด ระบุปีนี้กำลังจะมีซัพพลายใหม่เพิ่ม 5,000-6,000 ยูนิต

ตลาดรวม 20,252 ยูนิต

ทั้งนี้ สถิติ ณ ไตรมาส 1/61 ภาพรวมทั้งตลาดมีเซอร์วิสอพาร์ตเมนต์ 20,252 ยูนิต กระจายทำเลอยู่ในโซนสุขุมวิทสัดส่วน 23% แบ่งเป็นสุขุมวิทตอนต้น 13% และสุขุมวิทตอนปลาย 10% ของตลาดรวม ที่เหลืออยู่ในทำเลรอบสวนลุมพินี 17% พื้นที่รอบเมืองทิศใต้ 5% และทำเลทั่วไปอีก 42%

ในจำนวนนี้เป็นซัพพลายใหม่เข้ามาเติมตลาดในช่วงไตรมาส 1/61 จำนวนเพียง 70 ยูนิต ทำเลโซนซีบีดีหรือย่านศูนย์กลางธุรกิจในด้านค่าเช่า พบว่าทำเลซีบีดีมีค่าเฉลี่ยสูงสุดอยู่ที่ 1,460 บาท/ตารางเมตร/เดือน (ดูตารางประกอบ) ในขณะที่บางโครงการสามารถทำราคาค่าเช่าขึ้นไปแตะ 1,700 บาท/ตารางเมตร/เดือน

ในขณะที่อัตราการพัก (occupency rate) ตลาดเซอร์วิสอพาร์ตเมนต์ทุกทำเลในกรุงเทพฯ ทำค่าเฉลี่ย 70% ถือว่าสูง บางโครงการขยับสูงขึ้นไปอยู่ที่ 90-93% โดยเฉพาะทำเลลูกค้าผู้เช่าชาวญี่ปุ่น พฤติกรรมเช่าระยะยาว โดยมีอัตราเข้าพัก 100% ข้อสังเกตคือไม่ต้อนรับชาติอื่น แต่อยู่อาศัยเป็นชุมชนชาวญี่ปุ่น ทำเลยอดนิยมผู้เช่าญี่ปุ่นคือสุขุมวิท 24, 33, 39 จนถึงซอยทองหล่อ (สุขุมวิท 55)

คอนโดฯหรูคู่แข่งหลัก

ในด้านซัพพลาย พบว่าปัจจุบันมีโครงการอยู่ระหว่างก่อสร้าง ตามแผนจะก่อสร้างแล้วเสร็จในช่วง 2-3 ปีหน้า เรียงลำดับคือ ปี 2561 ซัพพลายใหม่ 1,337 ยูนิต, ปี 2562 ซัพพลายใหม่ 1,400 ยูนิต, ปี 2563 ซัพพลายใหม่ 1,469 หน่วย, ปี 2564 ประมาณ 1,120 ยูนิต เท่ากับภายใน 4 ปีหน้ามีซัพพลายใหม่เพิ่ม 5,326 ยูนิต

ข้อสังเกตคือ เซอร์วิสอพาร์ตเมนต์ที่เป็นซัพพลายใหม่อยู่ในโครงการมิกซ์ยูสทั้งห้างและออฟฟิศในโครงการเดียวกัน

คำถามน่าสนใจคือ ในอนาคตเมื่อมีซัพพลายใหม่เพิ่มขึ้นเป็นแรงกดดัน อัตราเข้าพักลดต่ำกว่า 70% หรือไม่ 

“เซอร์วิสอพาร์ตเมนต์ผู้เช่าหลักคือ expat หรือคนต่างชาติที่ทำงานในประเทศไทย ปัจจุบันมี 86,000 คน เป็นกลุ่มลูกค้าหลัก แต่ปัจจุบันมีการแข่งราคา ผู้เช่าส่วนนี้สนใจเช่าคอนโดฯ หรู ๆ เพราะค่าเช่าถูกกว่าเซอร์วิสอพาร์ตเมนต์เล็กน้อยแต่ทำเลโดดเด่นกว่า เพราะฉะนั้นคอนโดฯหรูจึงเป็นปัจจัยหลักที่มีผลกระทบต่อเซอร์วิสอพาร์ตเมนต์” คำอธิบายของ “ภัทรชัย ทวีวงศ์” ผู้จัดการอาวุโส ฝ่ายวิจัย

บิ๊กอสังหาฯแห่ลงทุน

สืบเนื่องจากอัตราค่าเช่าสร้างผลตอบแทนสูงจึงดึงดูดผู้ประกอบการจากวงการอสังหาริมทรัพย์เข้ามาลงทุนมากขึ้น โดยรายได้เซอร์วิสอพาร์ตเมนต์เป็นพอร์ตรายได้ประจำ (recurring income) ล่าสุดความเคลื่อนไหวที่เพิ่งเปิดตัวเป็นทางการคือกลุ่มอนันดา ดีเวลลอปเม้นท์

โดยกลุ่มอนันดาฯ ร่วมกับดิ แอสคอทท์ ลิมิเต็ด วางแผนลงทุนเปิดบริการเซอร์วิสอพาร์ตเมนต์ 4 แห่ง มูลค่ารวม 1 หมื่นล้านบาท จำนวน 1,400 ยูนิต บนทำเลนิวซีบีดี ประเดิมโครงการแรกแบรนด์ซัมเมอร์เซ็ท รามา 9 บางกอก 445 ยูนิต มูลค่า 2,500 ล้านบาท

ขณะเดียวกันมีแผนลงทุนในช่วง 2-3 ปีหน้าอีก 4 โครงการ อยู่บนทำเลสาทร 397 ยูนิต, รัชดาภิเษก 445 ยูนิต, นานา 193 ยูนิต และทองหล่อ 365 ยูนิต กลยุทธ์เน้นตลาดเช่าระยะยาว 60% ค่าเช่าเฉลี่ย 1,000 บาท/ตารางเมตร/เดือน เช่ารายวันอีก 40% ค่าเช่า 2,000-2,500 บาท

ในขณะที่บิ๊กแบรนด์รายอื่น อาทิ ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ วางแผนเปิดตัวเซอร์วิสอพาร์ตเมนต์ทำเลสุขุมวิท 24 อยู่ในโครงการมิกซ์ยูส อีกทำเลในซอยทองหล่อ รวมกัน 500 ยูนิต, ศุภาลัยวางแผนให้บริการในโครงการศุภาลัย ไอคอน บนสถานทูตออสเตรเลียเดิม 200 ยูนิต เป็นต้น

ทั้งนี้ กลยุทธ์ของบิ๊กแบรนด์อสังหาฯ จดทะเบียนโรงแรมแต่ปล่อยเช่าผสมทั้งรายวันและรายเดือน รวมทั้งจับมือกับพันธมิตรธุรกิจรับประกันอัตราการเช่าไม่ต่ำกว่า 40% ซึ่งเป็นผลตอบแทนในระดับที่มีความมั่นใจในการลงทุน