เอพี Empower Together เจียระไนกลยุทธ์ “แคชโฟลว์แมเนจเมนต์”

วิทการ จันทวิมล
วิทการ จันทวิมล

เอพี ไทยแลนด์ ประกาศ Business Plan 2024 สรุปสาระสำคัญอยู่ที่สร้างความแข็งแกร่งจากภายใน ด้วยการบริหารจัดการกระแสเงินสด-Cash Flow Management รู้ให้เท่าทันวิกฤตเศรษฐกิจ เพื่อให้รบร้อยครั้งชนะร้อยหน

แผนลงทุนใหม่วางไว้ 48 โครงการ มูลค่ารวม 58,000 ล้านบาท แน่นอนว่าศักยภาพทำได้มากกว่านั้นเยอะ แต่คีย์เวิร์ดอยู่ที่ศักยภาพของเอพี ขนาดธุรกิจที่มีพอร์ตโฟลิโอที่ยังแอ็กทีฟสะสมรวมกัน 200 โครงการบวกลบ เป็นขนาดการทำธุรกิจที่มีประสิทธิภาพสูงสุด จึงเป็นคำตอบที่จะเติมซัพพลายใหม่ด้วยจำนวนเท่านี้

การเงินแกร่ง-ดีอี 0.79 เท่า

“ปี 2567 ถือเป็นปีของตัวจริง” คำกล่าวเปิดประเด็นของ “วิทการ จันทวิมล” รองกรรมการผู้อำนวยการ สายงานกลยุทธ์องค์กรและการสร้างสรรค์ บริษัท เอพี ไทยแลนด์ จำกัด (มหาชน)

“ปีที่แล้วอึดอัด (เศรษฐกิจฝืด) เราต้องปรับกลยุทธ์ตลอดเวลาตั้งแต่ไตรมาส 1-2-3-4 ปิดปี 2566 ประสบความสำเร็จในระดับน่าพึงพอใจ เปิด 56 โครงการ สำเร็จทุกไตรมาส ทุกสินค้าทั้งบ้านและคอนโดมิเนียม”

คำถามสำคัญ มีกลยุทธ์อะไรบ้างเพื่อรองรับความท้าทายของการทำธุรกิจในปี 2567 นี้

“ปีนี้ไม่ต่างจากปีที่แล้ว เปรียบการทำธุรกิจเหมือนถนน ก็ยังเป็นถนนขรุขระ เต็มไปด้วยความไม่รู้ คาดไม่ถึง เราวิ่งด้วยรถออฟโรด เครื่องยนต์เศรษฐกิจที่จะมาผลักดัน มองปัจจัยภายนอกไม่ติดเต็มที่ เทรนด์เศรษฐกิจยังไม่รู้ จีดีพีจะ 2-2.5-2.6% เราไม่รู้ ดอกเบี้ยไม่รู้ สำคัญสุดคือหนี้ครัวเรือนวันนี้ 90% กว่า สรุปว่าเครื่องยนต์ทั้งหมดไม่พร้อมให้เราวิ่งไปได้”

นาทีของ Unknown Factor ดังกล่าว เอพีในฐานะผู้ประกอบการจึงต้องโมดิฟายด์เครื่องยนต์ตัวเอง ทำตัวให้เป็นรถ SUV (รถยนต์สมรรถนะสูง มีความสมบุกสมบันพอสมควร และสามารถขับแบบ Off-road ได้)

“อนาคตเศรษฐกิจปีนี้เหมือนถนนขรุขระ เอพีต้องเป็นรถ SUV เจอสถานการณ์ไม่คาดฝันอะไร เราสามารถปรับตัวได้เร็วแค่ไหน เหมือนกับมีเกียร์เร็ว เกียร์สโลว์ เพื่อให้วิ่งบนถนนขรุขระได้เร็วกว่าคนอื่น เป้าหมายเพื่อสร้างความสำเร็จในธุรกิจอสังหาฯ อีกปีในปีนี้”

สิ่งที่สำคัญสุดที่จะทำให้องค์กรเดินไปอย่างไม่สะดุดท่ามกลางแรงกระเพื่อมทางเศรษฐกิจ ถอดรหัสออกมาเป็นกลยุทธ์การรักษาเสถียรภาพทางการเงินให้แข็งแกร่ง ผ่านความเข้มงวดในวินัยทางการเงิน เพื่อนำมาสู่สภาพคล่องทางการเงินที่คล่องตัว และมากเพียงพอที่จะสนับสนุนธุรกิจในระยะยาว

อัพเดตล่าสุด ณ สิ้นปี 2566 เอพีมีสัดส่วนหนี้สินต่อทุนอยู่ที่ 0.79 เท่า แสดงถึงความแข็งแกร่งทางการเงิน และเป็นคีย์สำคัญที่ทำให้ประสบความสำเร็จเป็นหนึ่งในทุกมิติ

212 โครงการหนุนเติบโต

ไฮไลต์ปีนี้ สานต่อความเป็นหนึ่งภายใต้กลยุทธ์ Empower Together โดยทุกสินค้าทั้งบ้านเดี่ยว ทาวน์โฮม บ้านแฝด คอนโดฯ ตั้งเป้าหมายส่งมอบนวัตกรรมพื้นที่เพื่อชีวิตดี ๆ ที่เลือกเองได้ เพื่อให้ทุกพื้นที่ในบ้านเอพี เติบโตไปพร้อมกับทุกคน

โดยปี 2567 ตั้งเป้ามีโครงการเอพีพร้อมขายทั่วประเทศ 212 โครงการ เพื่อครองภาพการเป็นที่หนึ่งในอุตสาหกรรมที่อยู่อาศัย ทั้งในด้านยอดขาย รายได้ และผลกำไร โดยปี 2566 สร้างยอดขายสูงถึง 51,390 ล้านบาท รายได้รวม 48,757 ล้านบาท กำไรสุทธิ 6,054 ล้านบาท

ถอดรหัสสถิติ 212 โครงการในปีนี้ แบ่งเป็น การเปิดตัวบ้าน-คอนโดฯ ใหม่ 48 โครงการ มูลค่า 58,000 ล้านบาท แบ่งเป็น บ้านเดี่ยว 15 โครงการ มูลค่า 23,000 ล้านบาท ทาวน์โฮมและบ้านแฝด จำนวน 23 โครงการ มูลค่า 19,300 ล้านบาท คอนโดฯ 6 โครงการ มูลค่า 12,500 ล้านบาท และต่างจังหวัด 4 โครงการ มูลค่า 3,200 ล้านบาท

รวมกับโครงการที่อยู่ระหว่างการขาย หรือ Ongoing Projects อีก 164 โครงการ เป็นคีย์สำคัญในการสร้างรายได้อย่างต่อเนื่อง (Cash Inflow)

ต่อจิ๊กซอว์การเงิน 4 มิติ

เมื่อต่อจิ๊กซอว์เสถียรภาพการเงินของบริษัทถือว่ามีความแข็งแกร่งอย่างสูง เป็นผลจากการรักษาวินัยทางการเงินอย่างเคร่งครัด บริหารการเงินให้มีประสิทธิภาพ ส่งผลให้เอพีมีสภาพคล่องทางการเงินที่ดีเยี่ยม และเพียงพอต่อการเติบโตอย่างมั่นคงในระยะยาว

รวมทั้งมีศักยภาพในการเข้าถึงแหล่งเงินทุนหลากหลายช่องทาง ได้แก่ 1.ตลาดเงิน เมื่อต้นปีได้ชำระหุ้นกู้มูลค่า 2,500 ล้านบาทเสร็จสิ้นตามกำหนด และหุ้นกู้ออกใหม่มูลค่า 3,500 ล้านบาทผลตอบรับท่วม หรือ Over Subscription

2.วงเงินสินเชื่อพร้อมเบิกใช้จากสถาบันการเงินอยู่ที่ 12,700 ล้านบาท 3.เม็ดเงินร่วมลงทุนจากพันธมิตรธุรกิจ “มิตซูบิชิ เอสเตท กรุ๊ป” ยักษ์อสังหาฯ จากญี่ปุ่น ผ่านทุนจดทะเบียนบริษัทร่วมทุนที่มากถึง 12,619 ล้านบาท

และ 4.รายได้จากการขายและโอนอสังหาฯ ที่กระจายความเสี่ยงครอบคลุมทุกเซ็กเมนต์กว่า 200 โครงการ ที่ซัพพอร์ตเป้ารับรู้รายได้ในปีนี้มูลค่า 53,700 ล้านบาท

ทั้งหมดนี้ ถือเป็นข้อได้เปรียบสนับสนุนการดำเนินงานตามแผนธุรกิจให้เป็นไปตามเป้าหมายอย่างเต็มศักยภาพ

พร้อมรบตลาดบ้านร้อยล้าน

เรื่องใหม่ปีนี้ กลุ่มธุรกิจบ้านเดี่ยววางแผนลงทุนเปิดตัว 15 โครงการใหม่ มูลค่า 23,000 ล้านบาท ย้ำจุดยืน Functional is Beautiful-บ้านที่เข้าใจชีวิต ที่เป็น DNA สำคัญที่ผลักดันให้บ้านเดี่ยวเอพีเติบโตอย่างต่อเนื่อง

ไฮไลต์ต้องการเพิ่มมาร์เก็ตแชร์ในเซ็กเมนต์บ้านซูเปอร์ลักเซอรี่ราคา 100 ล้านบาท ผ่านแบรนด์ The Palazzo คฤหาสน์หรูในบริบทใหม่ พื้นที่ใช้สอยมากกว่า 1,000 ตารางเมตร ใน 2 ทำเล “กรุงเทพกรีฑา-ปิ่นเกล้า” ควบคู่บุกแบรนด์บ้านเดี่ยวในเมือง “บ้านกลางกรุง” ทำเลสาธุประดิษฐ์ จะเปิดตัวในช่วงครึ่งปีหลัง 2567 นี้

รวมถึงการพัฒนาแบบบ้านแบรนด์ “The City-Centro-Moden” อย่างไม่หยุดยั้งหลังจากประสบความสำเร็จอย่างสูงในปี 2566

ถัดมา กลุ่มธุรกิจทาวน์โฮมและบ้านแฝด วางแผนเปิดตัว 23 โครงการใหม่ มูลค่า 19,300 ล้านบาท

บริษัทตั้งเป้าเป็นผู้นำตลาดบ้านแฝด 2-3 ชั้นทำเลในเมือง ภายใต้จุดยืนที่ต้องการส่งมอบนวัตกรรมพื้นที่ชีวิตที่ให้คุณเลือกขยายพื้นที่ให้พอดีกับทุกความสุข ผ่านแบรนด์หลัก “บ้านกลางเมือง คลาสเซ่-บ้านกลางเมือง ดิ อิดิชั่น-แกรนด์ พลีโน่” ชูจุดขายบางแบบบ้านมีหน้ากว้างสูงสุด 14.7 เมตร มีให้เลือกทั้งบ้านแฝด 3 ชั้น ที่ดิน 35-46 ตารางวา พื้นที่ใช้สอย 218-298 ตารางเมตร กับบ้านแฝด 2 ชั้น ที่ดิน 35-44 ตารางวา พื้นที่ใช้สอย 133-200 ตารางเมตร เริ่ม 3.19 ล้านบาท

ท่องเที่ยวฟื้นปลุกชีพคอนโดฯ

สำหรับกลุ่มธุรกิจคอนโดฯ มีการเติบโตอย่างต่อเนื่อง ปี 2566 สร้างยอดขายถึง 17,908 ล้านบาท เติบโต 57% รายได้รวม (100% JV) ก็เติบโตต่อเนื่องอยู่ที่ 13,184 ล้านบาท สะท้อนถึงการฟื้นตัวของดีมานด์อย่างชัดเจน

ปีนี้ คอนโดฯ เอพี ทำงานภายใต้จุดยืนเดิม กล่าวคือเริ่มชีวิตที่อยากใช้ AP คอนโดฯ เพื่อส่งมอบพื้นที่ชีวิตที่ทุกคนเลือกเองได้ วางแผนเปิดตัว 6 คอนโดฯใหม่ มูลค่า 12,500 ล้านบาท โดยมีแบรนด์ธง “Life-Aspire” โดยมี Life เจริญนคร-สาทร และ Aspire ห้วยขวาง เป็นไฮไลต์เด็ดของปี

ควบคู่เตรียมรับรู้รายได้จากการโอนกรรมสิทธิ์ 3 คอนโดฯ พร้อมอยู่ มูลค่ารวม 11,500 ล้านบาทแบบรัว ๆ ได้แก่ Life พหลฯ-ลาดพร้าว, Life พระราม 4-อโศก และ Aspire รัชโยธิน

ข้อมูล ณ 11 กุมภาพันธ์ 2567 เอพีมีบ้านและคอนโดฯ รอรับรู้รายได้ หรือ Backlog มูลค่า 37,191 ล้านบาท ทยอยรับรู้ต่อเนื่องไปถึงปี 2027