สมาคมคอนโดขอแบงก์ชาติแก้ LTV “กู้ซื้อบ้านหลังที่ 2 คือความจำเป็น ไม่มีเก็งกำไร”

แตกตื่นกันไปทั้งวงการอสังหาริมทรัพย์ หลังจากตัวเลข “ยอดโอน-ยอดสินเชื่อปล่อยใหม่” ไตรมาส 1/67 ต่ำสุดในรอบ 25 ไตรมาสที่ผ่านมา

ในขณะที่อนาคตฝากไว้กับปัจจัยท้าทายรอบด้าน ทำให้แนวโน้มไตรมาส 2/67 น่าจะไม่แตกต่างจากไตรมาสแรก จึงเป็นอีกครั้งที่ทำให้สมาคมที่เกี่ยวข้องต้องออกโรงขอการสนับสนุนจากภาครัฐ

“ประชาชาติธุรกิจ” สัมภาษณ์พิเศษ “ประเสริฐ แต่ดุลยสาธิต” นายกสมาคมอาคารชุดไทย ที่ได้ส่งหนังสือถึง “ธปท.-ธนาคารแห่งประเทศไทย” หรือแบงก์ชาติ เพื่อขอให้พิจารณาทบทวนมาตรการบังคับใช้ LTV-Loan to Value ซึ่งเป็นมาตรการบังคับเงินดาวน์แพงในการขอสินเชื่อซื้อที่อยู่อาศัยหลังที่ 2 เป็นต้นไป

สาระสำคัญ ขอให้ผ่อนเกณฑ์ LTV สำหรับการขอสินเชื่อซื้อบ้านและคอนโดมิเนียมหลังที่ 2 ให้สามารถกู้ได้ 100% จากปัจจุบันที่ตั้งเกณฑ์ LTV ปล่อยกู้ 70-80% ทำให้ต้องมีเงินดาวน์แพง 20-30% เพราะพฤติกรรมการซื้อยุคนี้ ซื้อหลังที่ 2 เพราะความจำเป็นในการใช้ชีวิต ไม่ได้มีการเก็งกำไรตามที่แบงก์ชาติให้ความเป็นห่วง

Q : ที่มาที่ไปขอให้ผ่อนเกณฑ์ LTV

เรื่องใกล้ตัวคือสถานการณ์อสังหาริมทรัพย์ที่เกิดขึ้นจริงในไตรมาส 1/67 (ดูกราฟิกประกอบ) ซึ่งเป็นข้อมูลสดใหม่จากภาคสนาม ชี้ให้เห็นว่าธุรกิจที่อยู่อาศัยมีผลประกอบการที่ดิ่งลึกจริง ๆ ซึ่งก่อนหน้านี้ มาตรการ LTV ทางดีเวลอปเปอร์มีการเรียกร้องกันมาโดยตลอด แบงก์ชาติก็ยังยืนยันใช้เกณฑ์ที่เข้มงวดเหมือนเดิมในปี 2567 แต่ก็มีออปชั่นให้ไว้ว่ายินดีจะพิจารณาทบทวนถ้ามีข้อมูลใหม่ ๆ ที่แสดงถึงเหตุผลความจำเป็น

เมื่อช่วงเดือนพฤษภาคมที่ผ่านมา สมาคมคอนโดฯได้ส่งหนังสือแสดงข้อมูลเชิงสถิติของสถานการณ์ตลาดบ้าน-คอนโดฯ ในเขตกรุงเทพฯ-ปริมณฑล ณ ไตรมาส 1/67 ส่งตรงถึงผู้ว่าการแบงก์ชาติ (เศรษฐพุฒิ สุทธิวาทนฤพุฒิ) ซึ่งเป็นข้อมูลที่ครบเครื่องและครบถ้วนที่สุด เพราะรวบรวมจากหลายแหล่ง ไม่ว่าจะเป็นข้อมูลของ AREA (เอเจนซี่ ฟอร์เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส) ที่เด่นข้อมูลตลาดระดับกลาง-ล่าง, CBRE ที่เด่นข้อมูลระดับกลาง-บน

ไฮไลต์อยู่ที่มีเพิ่มเติมข้อมูลจากแผนกดาต้าอินเทลลิเจนซ์ ของ บมจ.อนันดา ดีเวลอปเม้นท์ ที่เป็นตัวเลขยอดพรีเซลหรือยอดขายอยู่ระหว่างดาวน์ จึงเป็นข้อมูลเดียวที่มีครบถ้วนทั้งอุตสาหกรรมที่อยู่อาศัยมากที่สุด

โดยไตรมาส 1/67 ที่ยังมีตัวเลขเขียวหรือตัวเลขเป็นบวกมีเพียง 2 จุด คือ สินค้าบ้านลักเซอรี่ราคาเกิน 50 ล้านบาทขึ้นไป เทียบไตรมาส 1/67 เทียบกับไตรมาส 4/66 เติบโต 6% แต่ถ้าเทียบกับไตรมาส 1/66 โตถึง 29%

อีกจุดหนึ่งคือยอดโอนกรรมสิทธิ์ของลูกค้าต่างชาติ ทั้ง ๆ ที่มีข้อจำกัดว่าเป็นการโอนจากการซื้อคอนโดฯเพียงอย่างเดียว และจำกัดโควตาซื้อ 49% ด้วย แต่ยอดโอนคอนโดฯก็ยังสูงที่สุดในรอบ 6 ปี หรือสูงกว่ายุคก่อนโควิดด้วย โดยในด้านมูลค่าโอนทั่วประเทศโตขึ้น 10% โฟกัสเฉพาะยอดโอนโซนกรุงเทพฯ-ปริมณฑลโตขึ้นถึง 25%

สิ่งที่อยากชี้ให้เห็น ภาคธุรกิจอสังหาฯเป็นโลคอลคอนเทนต์ 90% แรงงานก็คนไทยเยอะ ภาครัฐควรสนับสนุน ประกอบกับแบงก์ชาติบอกว่าถ้ามีข้อมูลใหม่ ก็ยินดีที่จะ Reconsider เกี่ยวกับเกณฑ์ LTV ฉะนั้น พี่ส่งฟูลรีพอร์ตให้กับแบงก์ชาติเลย และก็ยินดีที่จะชี้แจงด้วย ถึงได้เปิดข้อมูลให้ขนาดนั้น

เบื้องต้นต้องเข้าใจตรงกันก่อนว่า นโยบาย LTV ยังเป็นนโยบายที่ดี แต่ข้อเสนอในการปรับเงื่อนไข LTV ครั้งนี้เป็นการผ่อนเกณฑ์ชั่วคราว เพื่อจะประคับประคอง ไม่ใช้คำว่ากระตุ้นอสังหาฯ แต่เพื่อประคับประคองภาคธุรกิจอสังหาฯ ไม่ให้ลงลึกไปมากกว่านี้ เพราะวันนี้ลึกมากกว่ายุคโควิดซะอีก เรียกว่าผลประกอบการลงลึกสุดใจเลยก็แล้วกัน

Q : เกิดอะไรขึ้นใน Q1/67

จากประสบการณ์ที่เห็น อัตราดอกเบี้ยก่อนโควิดอยู่ในระดับต่ำต่อเนื่องมานานแล้ว สถานการณ์โควิดที่ดอกเบี้ยเคยมี 2% กว่า ปรับขึ้นอีก 2-3% เท่ากับปรับเพิ่มเท่าตัวแล้วตอนนี้ ทำให้กำลังซื้อประชาชนถดถอย ดอกเบี้ยที่ขึ้น 1% ทำให้กำลังซื้อประชาชนถดถอยหรือเพิ่มภาระขึ้น 7-8% มันคือฝั่งดีมานด์ ส่วนฝั่งซัพพลาย ดอกเบี้ยขึ้น 1% มีผลต่อราคาอสังหาฯปรับขึ้น 3%

นั่นคือทุกครั้งที่ดอกเบี้ยขึ้น 1% มีผลต่อฝั่งดีมานด์และซัพพลายในภาพรวมอยู่ที่ 11-14%

และช่วง 1 ปีครึ่งที่ผ่านมา ดอกเบี้ยขึ้นแล้ว 2-3% ทำให้กระทบต่ออสังหาฯ ซึ่งผลประกอบการฟ้องได้ตัวเลขเป๊ะเลย ตลาดถดถอย 20% กว่า เพราะคนเข้าถึงสินเชื่อไม่ได้ เราโชคดีที่ยังมีดีมานด์ต่างชาติเข้ามา ซึ่งในภาพรวมกำลังซื้อต่างชาติมีสัดส่วน 25-30% ของการโอนกรรมสิทธิ์คอนโดฯทั่วประเทศรวมกัน เป็นตัวเลขสัดส่วนที่สูงขึ้น ซึ่งเราไม่เคยเห็นสูงขนาดนี้

สัดส่วน 30% ของอาคารชุด ผ่านการโอนที่ถูกต้องตามช่องกฎหมายที่มีช่องเดียว มีการโอนถึง 25-30%

เรื่องที่สอง สินค้าบ้านลักเซอรี่ราคาเกิน 50 ล้านบาทขึ้นไป ก็ไม่ใช่คนไทยซื้อ แต่เป็นการซื้ออสังหาฯที่เป็นบ้านแนวราบ ผ่านนอมินีหรือสัญญาเช่าของชาวต่างชาติ ซึ่งไม่ได้ถูกรีจิสเตอร์เป็นคนไทย แบงก์ชาติและศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ หรือ REIC ก็ไม่เห็น นั่นคือทั้งสองกิ่งนี้ ทั้งอุตสาหกรรม (ที่อยู่อาศัย) จะเห็นว่ายอดโอนทั้งประเทศปีละ 1 ล้านล้านบาท สัดส่วน 20% เป็นการโอนของต่างชาติ ไทยมีสถานะเป็นโกลบอลพร็อพเพอร์ตี้ไปแล้ว เลี่ยงไม่ได้

ลูกค้าต่างชาติมาซื้อในภูเก็ต เราเห็นมาสิบปีแล้ว เดิมวิลล่าราคา 1 ล้านเหรียญ บอกว่าแพงแล้ว ห้องละ 35 ล้านบาท ปัจจุบันหลังละ 10 ล้านเหรียญสหรัฐ ห้องละ 200-300 ล้านบาท ไม่ใช่คนไทยซื้อ เขาก็หาช่องมาซื้อเพราะบ้านเราห้ามไปหมด เขาก็ซื้อผ่านนอมินีหรือสัญญาเช่า เป็นสิ่งที่เราเลี่ยงไม่ได้ และไม่ถูกรีจิสเตอร์ในระบบ

Q : ข้อเสนอแนะต่อรัฐบาล

สมาคมคอนโดฯคิดว่าถึงเวลาที่ต้องจัดระเบียบให้สิ่งเหล่านี้เข้ามาอยู่ในระบบ เช่น การเสนอให้โควตาต่างชาติซื้อคอนโดฯ 49% ในปัจจุบัน ทำเพิ่มเติมในเรื่องเพิ่มการจัดเก็บภาษีโอนกรรมสิทธิ์เลยไหม อาจจะ 2-4% แล้วนำรายได้ภาษีตรงนี้มาตั้งกองทุนเพื่อที่อยู่อาศัยสำหรับผู้มีรายได้น้อยและปานกลาง เพิ่มโอกาสให้คนไทยกลุ่มนี้สามารถเข้าถึงสินเชื่อซื้อที่อยู่อาศัยได้มากขึ้น

ขณะเดียวกันคอนโดฯบางทำเลที่ต่างชาติซื้อเกิน 49% อยู่แล้ว แต่ส่วนที่เกิน 49% เขาซื้อแบบมีนอมินี (ซื้อแบบมีตัวแทนคนไทยรับสมอ้างเป็นผู้ถือกรรมสิทธิ์) ทำให้ไม่ได้เข้าระบบภาษี แต่ถ้าหากขยายโควตาการซื้อเป็น 75% สมมติว่าภาพรวมต่างชาติมียอดโอน 2 แสนล้านบาท เก็บภาษี 2% ก็จะเท่ากับรายได้ภาษี 4,000 ล้านบาทแล้ว

ข้อเสนอนโยบายทำควบคู่กันคือ หยิบโครงสร้างภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างมาพิจารณาทบทวนเพิ่มเติม ในส่วนของการจ่ายภาษีของคนต่างชาติ เขามาซื้ออสังหาฯในเมืองไทย ทำไมให้เขาเสียภาษีในอัตราเดียวกับคนไทยล่ะ ซึ่งข้อดีคือภาษีที่ดินฯจัดเก็บรายปี หรือเก็บทุกปี

ปัจจุบันอัตราจัดเก็บประเภทที่อยู่อาศัยคนไทยเสียภาษีเริ่มต้น 0.02% หรือล้านละ 200 บาท แต่ถ้าเป็นคนต่างชาติก็ให้เก็บบนฐานภาษีพาณิชยกรรมหรืออื่น ๆ ไปเลย ซึ่งมีฐานภาษีเริ่มต้น 0.3% หรือล้านละ 3,000 บาท รายได้ภาษี 2 รายการนี้รวมกันคาดว่าเกินปีละ 1 หมื่นล้านบาทแล้ว

ประเด็นที่ต้องลงลึกรายละเอียดมากไปกว่านั้น อยู่ที่สถานการณ์ทุกวันนี้ Property Inflation มาจากลูกค้าต่างชาติ ทำให้คนไทยมีบ้านได้ยากขึ้น ก็ต้องเอาตรงนี้มาสนับสนุนคนไทยผู้มีรายได้น้อยและปานกลางให้ได้มีโอกาสเข้าถึงบ้านและคอนโดฯได้

จากการทำสตัดดี้ คนต่างชาติที่มาซื้อคอนโดฯในเมืองไทย มีการขายออกแค่ 3% เท่านั้นเอง ต่างชาติเก็บเป็น Investment Asset เก็บเป็นทรัพย์สิน รวมทั้งไม่ได้ใช้สินเชื่อบ้านเราเลย เป็นการซื้อเงินสด นี่คือข้อมูลที่ส่งให้กับแบงก์ชาติ ควรจะมีการทบทวนเกณฑ์ LTV เพราะพร็อพเพอร์ตี้ อินเฟลชั่น ไม่ได้เกิดจากคนไทย เกิดจากเม็ดเงินต่างชาติที่เข้ามา ซึ่งประเทศไทยน่าอยู่ มันช่วยไม่ได้จริง ๆ (ยิ้ม)

เหมือนกับต่างชาติซื้อที่อยู่อาศัยในฮ่องกง สิงคโปร์ ซื้อเป็นอินเวสต์เมนต์แอสเสตไปแล้ว คนพวกนี้ไม่ได้มาซื้อเก็งกำไร เป็นลองเทอมอินเวสต์เมนต์ เป็นการกระจายความเสี่ยงของเขาผ่านการซื้ออสังหาฯในเมืองไทย แต่กลับกลายเป็นว่าเกณฑ์ LTV กลับมีผลกระทบต่อคนไทยโดยตรง

Q : ทำไมต้องผ่อนเกณฑ์ LTV

เป็นคำถามที่ดี คนไทยวันนี้มี 2 เหตุผล สมาคมคอนโดฯเสนอให้ยกเลิกเกณฑ์ LTV แบบปีต่อปี โดยให้แมตชิ่งกับมาตรการกระตุ้นอสังหาฯของรัฐบาล ถ้ารัฐบาลออกมาตรการถึงสิ้นปี 2567 นี้ ก็บรรเทาเกณฑ์ LTV ให้ถึงสิ้นปีนี้ไปก่อน ถ้ารัฐบาลต่ออายุมาตรการกระตุ้นอสังหาฯ ก็เป็นการประสานกันระหว่างกระทรวงการคลังกับแบงก์ชาติ ให้ได้ร้องเพลงทำนองเดียวกัน ทำงานเป็นทีมเดียวกัน เป็นทีมไทยแลนด์ชุดเดียวกัน ผ่อนปรนเกณฑ์ LTV แบบปีต่อปี ไม่ต้องถาวร เพราะฉะนั้น มาตรการ LTV ก็ยังคงอยู่

ถ้าหลังจากนั้น สถานการณ์เศรษฐกิจคลี่คลายก็ค่อยไปพิจารณาผ่อนเกณฑ์ LTV สำหรับสินเชื่อซื้อที่อยู่อาศัยหลังที่ 3 เพื่อรักษาสิทธิให้คนไทย เพราะวันนี้คนรากหญ้าที่พี่ทำพัฒนาโครงการมาทั้งชีวิต เมื่อก่อนคนระดับกลางซื้อทาวน์เฮาส์อยู่นอกเมือง วันนี้เขายังผ่อนไม่หมดเลย ขณะที่ในช่วง 5 ปีแมสทรานสิตเปลี่ยน

เพราะ 5 ปีที่แล้ว รัฐบาลประยุทธ์ จันทร์โอชา ขับเคลื่อนรถไฟฟ้ามาได้ตั้งหลายเส้นทาง ทำให้การเดินทางต้องมาพึ่งพารถไฟฟ้ามากขึ้น แต่บ้านชานเมืองเขายังผ่อนไม่หมด เขาต้องมาซื้อบ้านในเมืองหลังที่ 2 ส่วนใหญ่ก็เป็นสินค้าคอนโดฯ

เขาซื้อเป็นบ้านหลังที่ 2 แต่มีความสำคัญกว่าบ้านหลังแรก พี่เรียกว่าเป็นบ้านหลังที่ 0.5 เพราะมีความจำเป็นต้องพักอาศัยใกล้โรงเรียนลูก พ่อแม่ต้องทำงานไม่มีคนไปรับลูกหรอก เพราะลูกเลิกเรียน 15.00 น. พ่อแม่เลิกทำงาน 17.00-18.00 น. ต้องอาศัยรถไฟฟ้าอยู่ใกล้สถานี เป็นคอนโดห้องเล็ก ๆ สุดท้ายพ่อแม่ลูกอยู่ในเมืองวันจันทร์-ศุกร์ อยู่ในห้องชุดสตูดิโอไทป์ในเมือง อยู่ติดรถไฟฟ้า ส่วนวันเสาร์และอาทิตย์ก็ย้ายไปอยู่บ้านชานเมือง และกลับมาอยู่คอนโดฯในเมืองเย็นวันอาทิตย์

ซึ่งบ้านชานเมืองยังผ่อนไม่หมด ยังขายไม่ได้ แต่ความจำเป็นในการใช้ชีวิตต้องมาซื้อคอนโดฯในเมือง ถูกตีความเป็นสินเชื่อซื้อบ้านหลังที่สอง ในขณะที่ LTV ไม่ได้มีผลกระทบกับลูกค้าต่างชาติ เพราะไม่ได้ใช้สินเชื่อบ้านเราเลย ซื้อด้วยเงินสด ดังนั้นกลายเป็นว่า เกณฑ์ LTV มาจำกัดสิทธิลูกค้าคนไทย

ข้อเสนอคือให้ใช้เกณฑ์ LTV ไปเริ่มต้นกับการขอสินเชื่อซื้อบ้านหลังที่ 3 แทน ซึ่งปัจจุบัน LTV มีผลกระทบกับคนไทย กำลังซื้อตลาดกลาง-ล่าง แต่ในอนาคตคนไทยกำลังซื้อตลาดกลาง-บน ถ้าไปบังคับ LTV เยอะ ๆ อีกหน่อยกำลังซื้อตลาดบนก็จะเสียโอกาสเหมือนกัน เพราะไปซื้อแข่งกับชาวต่างชาติไม่ได้ ซึ่งต่างชาติมีกำลังซื้อมหาศาลกว่าเรา

ในอนาคตก็ไม่แน่นัก อีกหน่อยโควตาคอนโดฯลักเซอรี่จะเป็นของต่างชาติหมดเลย ไม่ใช่เป็นของคนไทย เพราะคนไทยต้องเจอเกณฑ์ LTV ต้องมีเงินดาวน์แพง จะเกิดภาพคนไทยไปเช่าคอนโดฯที่ต่างชาติเป็นเจ้าของกันหมดในประเทศไทย ดังนั้นแบงก์ชาติน่าจะถึงเวลาพิจารณาทบทวนเกณฑ์ LTV ได้แล้ว

Q : เทรนด์ขาลงจะเกิดขึ้นในไตรมาส 2/67 หรือไม่

(นิ่งคิด) อืมม์ แนวโน้มน่าจะออกมาในทิศทางเดียวกัน เพราะต้องยอมรับก่อนว่า 1.ตลาดลูกค้าคนไทยไม่ฟื้นแน่นอน 2.คอนโดฯที่เป็นตึกสร้างเสร็จในไตรมาส 2/67 น้อยกว่าตึกที่สร้างเสร็จในไตรมาส 1/67

ซึ่งตึกสร้างเสร็จไตรมาส 1/67 มีมูลค่ารวมกัน 34,000 ล้านบาท แต่มูลค่าตึกสร้างเสร็จในไตรมาส 2/67 อยู่แค่ 20,000 ล้านบาทเท่านั้นเอง สำหรับคนในวงการเป็นที่ทราบกันดีว่า ส่วนใหญ่ผลการกระตุ้นอสังหาฯจากการโอน มักมาจากคอนโดฯที่สร้างเสร็จพร้อมอยู่ในไตรมาสนั้น ๆ

เราจึงมอนิเตอร์ว่า 1.ทำให้การโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยในไตรมาส 2/67 ไม่น่าจะฟื้น 2.ลูกค้าต่างชาติ ดีมานด์ดรอปลงอย่างมีนัยสำคัญ เพราะปัญหาภูมิรัฐศาสตร์ โดยเฉพาะลูกค้าเมียนมาถูกเบรกโดยนโยบายรัฐบาลเมียนมา เพราะไม่ต้องการให้เงินไหลออกนอกประเทศมากเกินไป รวมทั้งเศรษฐกิจภายในของจีนก็ยังไม่ฟื้นตัว

Q : การแก้ไขกฎหมายมักล่าช้า ?

ก็ถือเป็นอีกโจทย์หนึ่งที่หน่วยงานรัฐต้องสนับสนุนเพื่อไม่ให้ช้าเกินไป เท่าที่ทราบฝ่ายกฎหมายรัฐบอกว่าการแก้ไขพระราชบัญญัติใช้เวลา 5 ปี ซึ่งข้อเท็จจริงที่เศรษฐกิจลงลึกต่ำกว่าที่คิด เราคงรอห้าปีไม่ไหวหรอก ขอให้เร็วที่สุด ปีนี้ได้ยิ่งดี คิดว่าเป็นสถานการณ์เร่งด่วนที่ต้องช่วยกันทุกกระทรวง รวมถึงรัฐบาลทั้งรัฐบาลต้องช่วยกัน

ความจำเป็นของการผ่อนปรนเกณฑ์ LTV ควรจะทำทันที และจริง ๆ เรื่อง LTV การปรับปรุงเกณฑ์สามารถทำได้ทันที ด้วยวิธีการแก้ Regulation ของแบงก์ชาติเท่านั้นเอง ไม่ต้องเข้ากฎหมายอะไรเลย ประกาศวันนี้มีผลวันนี้ได้เลย

ในมุมแบงก์ก็ระมัดระวังในการปล่อยสินเชื่ออยู่แล้ว ถึงแม้จะแก้เกณฑ์ LTV แบงก์เอกชนก็ระมัดระวังในการปล่อยสินเชื่อ มีกฎเครดิตสกอริ่งรองรับในการพิจารณาสินเชื่อ มีการกลั่นกรองชั้นที่ 2-3 รองรับอยู่แล้ว การจะปล่อยสินเชื่อได้ 100% คนต้องมีความพร้อมจริง ๆ มีขั้นตอนการพิจารณาสินเชื่อรองรับ

สิ่งที่คนในวงการอสังหาฯวิพากษ์กันก็คือ LTV แก้วันนี้ก็ไม่มีผลกับตลาดกลาง-ล่าง เพราะ Too Late แล้ว แต่จะมีผลกับตลาดกลาง-บนที่ยังมีกำลังซื้ออยู่บ้าง เป็นการประคับประคองธุรกิจที่เป็นตลาดกลาง-บนขึ้นไป แต่ถ้าการปรับแก้เกณฑ์ LTV ทำช้า ทำไม่ทันสถานการณ์ ตลาดบนก็จะกระตุ้นไม่ขึ้นอีก คือถ้ามาพูดคุยกันใน 6 เดือนหน้า ตลาดบนก็จะกระตุ้นไม่ขึ้นเพราะไม่ทันสถานการณ์แล้ว

​