ยอดขาย “อสังหา” หนักกว่าโควิด บ้านหรูอืด-ต่ำกว่า 3 ล้านหยุดซื้อ

สมาคมคอนโดฯเปิดตัวเลขยอดขาย (พรีเซล) บ้านและคอนโดฯ ครึ่งปีแรก 2567 กทม.-ปริมณฑลต่ำสุดรอบ 10 ปี มูลค่ารวมลดลง -28% หน่วยขายใหม่ลดลง -35% สินค้า “ทาวน์เฮาส์” เจาะตลาดเฟิรสต์จ็อบเบอร์ร่วงแรง -57% สัญญาณอันตรายบ้านหรู 20-50 ล้านเริ่มขายอืด กลุ่มราคาตลาดแมสต่ำ 3 ล้านหดเกินครึ่ง -51% จี้แบงก์ชาติยกเลิก LTV-ปลดล็อกดอกเบี้ยแพง ลดภาระค่าผ่อนบ้าน

ผ่านพ้นครึ่งปีแรก 2567 ไปอย่างยากลำบากสำหรับภาคธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ประเภทที่อยู่อาศัย โฟกัสพื้นที่กรุงเทพฯ-ปริมณฑลที่มีมูลค่าโอนบ้านและคอนโดมิเนียมปีละ 5-6 แสนล้านบาท โดยตัวชี้วัดทุกคนในวงการเฝ้ารอผู้ประกอบการรายใหญ่หรือบิ๊กแบรนด์อสังหาฯ ที่มีหน้าที่ต้องรายงานผลประกอบการทุกไตรมาสต่อตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทย ในขณะที่มีอีกตัวเลขที่ถือว่าเป็นตัวชี้วัดภาวะรุ่งหรือร่วงของผลประกอบการ นั่นก็คือ “ตัวเลขยอดขาย” ที่เก็บสถิติจากภาคสนาม (ดูกราฟิกประกอบ)

โดยครึ่งปีแรกที่ยากลำบากของปีนี้ เป็นเพราะสถิติยอดขายจากภาคสนามฟันธงออกมาว่า ยอดขายใหม่และยอดโอนกรรมสิทธิ์ที่จะต้องฝ่าด่านการขอสินเชื่อ มีตัวเลขตกต่ำในรอบ 10 ปี นั่นหมายความว่าภาคอสังหาฯ กำลังเผชิญภาวะวิกฤตเศรษฐกิจอย่างแท้จริง ที่รุนแรงและหนักหน่วงกว่ายุคโควิด และอาจเทียบเท่ากับยุคต้มยำกุ้งด้วยซ้ำไป

ต่ำ 3 ล้านหยุดซื้อเกินครึ่ง

นายประเสริฐ แต่ดุลยสาธิต นายกสมาคมอาคารชุดไทย หรือสมาคมคอนโดมิเนียม เปิดเผย “ประชาชาติธุรกิจ” ว่า ไตรมาส 2/67 ตลาดอสังหาฯหดตัวรุนแรงต่อเนื่อง -28% เทียบกับไตรมาส 2/66 แสดงให้เห็นชัดเจนว่าคนไทยกลุ่มรายได้ระดับกลาง-ล่าง หมดความสามารถในการมีบ้านเป็นของตนเอง จากภาวะเศรษฐกิจตกต่ำต่อเนื่อง ภาระค่าครองชีพที่สูงขึ้น ดอกเบี้ยที่อยู่ในระดับสูงลดทอนกำลังซื้อ และนโยบาย LTV (บังคับเงินดาวน์แพง) ทำลายโอกาสคนไทยในการมีบ้านเป็นของตนเอง

“ภาคอสังหาฯขอความช่วยเหลือปลดล็อก LTV จากแบงก์ชาติมาหลายปีแล้ว แต่ที่ผ่านมาเป็นการนั่งคุยแบบตั้งโต๊ะ วันนี้เราคุยกันด้วยตัวเลขที่เกิดขึ้นจริง ปกติตลาดแมสหรือกำลังซื้อระดับกลาง-ล่างที่คนไทยส่วนใหญ่ซื้อได้ ราคาไม่เกิน 5 ล้านบาท ยอดขายใหม่ติดลบ 40-50% เซ็กเมนต์ตลาดล่างไม่เกิน 3 ล้าน ยอดขายลดลงต่อเนื่อง คนไทยรากหญ้าหยุดซื้อเพราะซื้อไม่ไหว ตอนนี้ไม่ใช่เรื่องกระตุ้นเศรษฐกิจอะไรอีกแล้ว แต่กลายเป็นปัญหาสังคมที่มีความเหลื่อมล้ำมากขึ้น ตลาดแมสหยุดซื้อทั้ง ๆ ที่ยังมีดีมานด์ต้องการที่อยู่อาศัยเป็นของตนเองอยู่ตลอดเวลา”

ดังนั้น สมาคมคอนโดฯจึงมีข้อเสนอรัฐบาลต้องเร่งเข้ามาดูแลและมีโครงสร้างการเยียวยาระยะสั้น และระยะยาว เพื่อสนับสนุนการมีบ้านของคนไทย แบ่งเป็นมาตรการระยะเร่งด่วน 1.เสนอให้แบงก์ชาติ หรือธนาคารแห่งประเทศไทย ยกเลิกมาตรการ LTV ชั่วคราว เปิดให้มีการขอสินเชื่อวงเงิน 100% ได้ทุกระดับราคาอสังหาฯ โดยไม่ต้องมีเงินดาวน์ จนกว่าภาวะเศรษฐกิจจะกลับมาปกติ

“ถ้าเศรษฐกิจดีขึ้น แบงก์ชาติจะกลับมาบังคับ LTV ก็ไปเริ่มบังคับกับสินเชื่อหลังที่ 3 แต่ตอนนี้รอให้เศรษฐกิจดีขึ้นก่อน ธุรกิจอสังหาฯเป็นเสาหลักของเศรษฐกิจ มีขนาดตลาด 1 ล้านล้านบาทต่อปี มีตัวทวีคูณหรือมัลติไพเออร์ 2.9 เท่า มีสัดส่วน 10-15% ของจีดีพี ซึ่งเรื่องเศรษฐกิจก็สำคัญ แต่เรื่องที่สองคือความเหลื่อมล้ำ การไม่มีบ้านเป็นของตนเองของคนไทย วันนี้อะไรที่เป็นอุปสรรคต้องปลดล็อกให้หมด โดยเฉพาะนโยบาย LTV มีผลต่อคนไทยโดยตรง”

แนะจัดเก็บภาษีคนต่างชาติ

รวมทั้งเสนอให้แบงก์ชาติปลดล็อกปัญหาดอกเบี้ยแพง เนื่องจากมีผลกระทบทำให้กำลังซื้อคนระดับกลาง-ล่างถดถอยลง มาเจอกับสถานการณ์เศรษฐกิจยังไม่ฟื้นตัว หนี้ครัวเรือนที่สูงขึ้น ค่าครองชีพที่สูงขึ้น ทุกปัญหามาเจอกันหมดทุกเรื่องในตอนนี้ จำเป็นต้องให้แบงก์รัฐปลดล็อกสินเชื่อให้กับกลุ่มตลาดกลาง-ล่าง ซึ่งระบบแบงก์เอกชนไม่สนใจจะปล่อยกู้

“เท่าที่มีการประเมินว่าเราจะฟื้นตัวแบบเคเชป-K Shape แต่ดอกเบี้ยที่สูง ค่าครองชีพที่สูง ทำให้กำลังซื้อคนต่ำลง ขณะที่ดอกเบี้ยสูงทำให้ราคาบ้านปรับขึ้น ราคาที่ดินที่ไม่ลดลง แต่ราคาบ้านที่สูงขึ้นทำให้ไม่มาเจอกันแล้ว เป็นเคเชปที่ไม่มีจุดตัด ระหว่างกำลังซื้อกับราคาบ้าน สะท้อนให้เห็นกลุ่มราคาต่ำกว่า 5 ล้านบาท เป็นกลุ่มที่น่าเป็นห่วงที่สุด”

นายประเสริฐกล่าวต่อว่า มาตรการระยะยาว รัฐบาลต้องมีการ Subsidy ให้คนไทยที่มีกำลังซื้อบ้านไม่เกิน 5 ล้านบาท ที่เป็นโครงสร้างถาวร เพราะถ้ารัฐบาลไม่ช่วยคนกลุ่มนี้จะไม่สามารถเข้าถึงสินเชื่อและไม่มีบ้านเป็นของตนเอง ข้อเสนอคือให้เก็บภาษีอสังหาฯสำหรับคนต่างชาติ ได้แก่ 1.เก็บภาษีการเช่าของคนต่างชาติ ไม่ว่าจะเช่า 60 ปี หรือ 99 ปี 2.เก็บภาษีซื้อหรือภาษีโอนที่มีอัตราสูงกว่าคนไทย

3.เก็บภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างสูงกว่าคนไทยจ่าย เบื้องต้นคาดว่ามีรายได้จากภาษีคนต่างชาติปีละ 1 หมื่นล้านบาท โดยไม่ทำให้เป็นภาระงบประมาณแผ่นดิน แล้วนำมาสนับสนุนให้คนไทยผู้มีรายได้น้อยและปานกลาง สามารถเข้าถึงสินเชื่อและซื้อที่อยู่อาศัยของตนเองได้

ทุบสถิติ New Low 10-12 ปี

สำหรับสถิติยอดขายในไตรมาส 2/67 และช่วงครึ่งปีแรก (มกราคม-มิถุนายน 2567) พบว่า มีหลายรายการที่เป็นยอดขายตกต่ำสุดในรอบ 10-12 ปี ดังนี้

“โครงการเปิดใหม่” จากไตรมาส 1/67 ที่ยอดขาย-ยอดโอน-ยอดลงทุนใหม่ พร้อมใจกันชะลอตัวรุนแรงในรอบ 12 ปี นับจากเหตุการณ์น้ำท่วมใหญ่ในปี 2554 ส่งผลกระทบสืบเนื่องถึงไตรมาส 2/67 ถึงแม้เทียบกับไตรมาส 1 ที่ชะลอตัวสาหัส ทำให้ภาพรวมปรับตัวดีขึ้นเล็กน้อย โดยมูลค่าเพิ่มขึ้น 4% จำนวนหน่วยเพิ่มขึ้น 1% แต่เมื่อเทียบกับไตรมาส 2/66 กลับพบว่าภาพรวมยังติดลบในด้านมูลค่า -28% และด้านจำนวนหน่วย -34%

โดยบ้านและคอนโดฯเปิดใหม่เทียบกับช่วงเดียวกันปีที่แล้ว ทาวน์เฮาส์ลงทุนใหม่ลดลง -56% บ้านเดี่ยว -27% คอนโดฯ -20% เท่ากับตลาดรวม -30% สถิตินี้ชี้ให้เห็นว่าสินค้าทาวน์เฮาส์ลดลงต่ำสุดในรอบ 11 ปี

“ยอดขายใหม่” เทียบกับไตรมาส 2/66 ทาวน์เฮาส์ลดลง -56% บ้านเดี่ยวหายไป -17% และคอนโดฯ -22% ไฮไลต์อยู่ที่สินค้าทาวน์เฮาส์มีการลดลงต่อเนื่องต่ำที่สุดในรอบ 12 ปี

“เซ็กเมนต์หดตัวรุนแรง” พบว่ายอดขายไตรมาส 2/67 เทียบกับไตรมาส 2/66 ตลาดบ้านหรูเริ่มต้น 50 ล้านบาท หดตัว -22%, ราคา 7-10 ล้านบาท ลดลง -26%, ราคา 20-50 ล้านบาท ยอดขายทรงตัว และราคา 10-20 ล้านบาท ที่เคยเป็นเซ็กเมนต์ยอดนิยม บวกน้อยลงมากเพียง 6% ส่งสัญญาณภาวะยอดขายชะลอตัวในกลุ่มบ้านหรู ซึ่งต้องนับเป็นสัญญาณอันตรายหลังจากมีภาวะบูมต่อเนื่องตั้งแต่สถานการณ์
โควิด เป็นต้นมา

ครึ่งปีแรก’67 หนักกว่ายุคโควิด

ไฮไลต์อยู่ที่กลุ่มราคาตลาดแมสที่มี 2 กลุ่มราคา คือ ราคา 3-5 ล้านบาท รองรับกำลังซื้อระดับกลาง หดตัว -43% ขณะที่กลุ่มกำลังซื้อระดับล่างไม่เกิน 3 ล้านบาท หดตัวแรงกว่าที่ -54% สร้างสถิติ New Low ที่ยอดขายบ้าน-คอนโดฯต่ำ 3 ล้านบาท ลดลงต่ำที่สุดในรอบ 12 ปี

นำมาสู่ภาพรวมครึ่งปีแรก ยอดโอนจากกรมที่ดิน (5 เดือนแรก มกราคม-พฤษภาคม 2567) เทียบกับไตรมาส 1/67 มูลค่าหดตัวแรง -25% หน่วยหดตัวแรง -24% หากเทียบกับไตรมาส 2/66 มูลค่าหดตัว -13% หน่วยหดตัว -12% ถือเป็นยอดโอนต่ำที่สุดในรอบ 6 ปี
โดยสินค้าทาวน์เฮาส์มียอดโอนตกต่ำที่สุดในรอบ 12 ปี ด้วยมูลค่าโอนที่หดตัว -17% เทียบช่วงเดียวกันปีต่อปี และยอดขายตกต่ำที่สุดในรอบ 12 ปีเช่นกัน จากยอดขายที่หดตัวถึง -57%

“ครึ่งปีแรก 2567 บ้านและคอนโดฯในกรุงเทพฯ-ปริมณฑล ยอดขายตกต่ำลงหนักกว่ายุคโควิด และคิดว่าหนักไม่แพ้ยุควิกฤตต้มยำกุ้งในปี 2540 ซึ่งความยากในการประคับประคองสถานการณ์จะยากกว่า เพราะต้มยำกุ้งมีผลกระทบกับเจ้าของกิจการ

แต่วิกฤตรอบนี้มีผลกระทบกับกำลังซื้อคนหาเช้ากินค่ำ ประเด็นที่เป็นห่วง ความสามารถในการมีบ้านเป็นของตนเองของคนไทยในระดับเริ่มต้นของชีวิต จะไม่มีโอกาสแล้ว คนทำงานใหม่ ๆ จะไม่มีโอกาสมีบ้านเป็นของตนเองอีกแล้ว ถ้ารัฐบาลไม่ช่วยอย่างจริงจัง และต้องช่วยแบบเร่งด่วนด้วย” นายประเสริฐกล่าว

​