AREA ชี้ครึ่งปีแรกยอดขายเดี้ยงหนัก -30% พิษเศรษฐกิจคนชะลอตัดสินใจซื้อบ้านหรู

AREA เปิดเผยทิศทางตลาดที่อยู่อาศัย ณ กลางปี 2567 ภาพรวมอสังหาริมทรัพย์ไทยลดทุกดัชนีสำรวจ ทั้งการเปิดตัวโครงการใหม่ จำนวนโครงการลดลง มูลค่าโครงการลดลง ราคาขายเฉลี่ยต่อหน่วยเพิ่มขึ้น 41% จากเฉลี่ยหน่วยละ 4 ล้านเพิ่มเป็น 6 ล้าน แต่จำนวนหน่วยขายลดลง สาเหตุมีการลงทุนสร้างบ้านหรูจำนวนมาก

วันที่ 25 กรกฎาคม 2567 ดร.โสภณ พรโชคชัย ประธานศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก.เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอ สเตท แอฟแฟร์ส หรือ AREA เปิดเผยว่า ภาพรวมอสังหาริมทรัพย์ไทยในครึ่งปีแรก 2567 การเปิดตัวโครงการใหม่ มีจำนวนโครงการลดลง มูลค่าโครงการลดลง ราคาขายเฉลี่ยต่อหน่วยเพิ่มขึ้น แต่จำนวนหน่วยขายลดลง

ครึ่งปีแรก “มีนาคม” เปิดโครงการเยอะสุด

โดยการพัฒนาแยกเป็น 2 กลุ่มหลักที่สำคัญ คือ กลุ่มระดับกลาง ที่มีระดับราคาขายไม่เกิน 5 ล้านบาท และกลุ่มที่มีระดับราคาตั้งแต่ 5 ล้านบาทขึ้นไป

โดยพบว่าตั้งแต่เดือนมกราคม-มิถุนายน 2567 มีจำนวนโครงการอสังหาริมทรัพย์ทั้งหมด 191 โครงการ แบ่งเป็นโครงการที่อยู่อาศัยจำนวน 189 โครงการ และโครงการอสังหาริมทรัพย์ประเภทอื่น ๆ 2 โครงการ มีจำนวนหน่วยขายทั้งหมดที่ขายในตลาดรวมกัน 33,461 หน่วย มูลค่าการพัฒนารวม 211,516 ล้านบาท ราคาขายเฉลี่ยต่อหน่วย 6.321 ล้านบาท

ในเดือนมีนาคมเป็นเดือนที่มีจำนวนโครงการมากที่สุด 55 โครงการ มีจำนวนหน่วยขายและมูลค่าเปิดขายมากสุด ได้แก่ เปิดตัวใหม่จำนวน 8,998 หน่วย สัดส่วน 27.0% มูลค่าโครงการรวม 58,481 ล้านบาท สัดส่วน 28.0% เนื่องจากในเดือนนี้มีการเปิดขายแนวราบและอาคารชุดราคาปานกลางไปถึงราคาสูงเป็นจำนวนมาก จึงทำให้ภาพรวมของเดือนนี้มีจำนวนหน่วยขายสูงกว่าเดือนอื่นๆ

ส่วนราคาขายเฉลี่ยต่อหน่วยของอสังหาริมทรัพย์ในปี 2567 มีราคาขายเฉลี่ยที่ 6.321 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 14.3% จากปี 2566 ที่มีราคาเฉลี่ย 5.531 ล้านบาท หากพิจารณาเฉพาะราคาเฉลี่ยของกลุ่มที่อยู่อาศัย จะมีราคาเฉลี่ยที่ 6.317 ล้านบาท และถ้าเป็นกลุ่มอสังหาริมทรัพย์ประเภทอื่น ๆ จะมีราคาเฉลี่ยที่ 14.713 ล้านบาท

มูลค่าเปิดตัวใหม่ 2.1 แสนล้านบาท

สำหรับภาพรวม 6 เดือนแรกของปี 2567 การเปิดตัวโครงการที่อยู่อาศัยใหม่ตั้งแต่มกราคม-มิถุนายน 2567 มีจำนวน 189 โครงการ มูลค่าโครงการ 211,281 ล้านบาท หน่วยขายทั้งหมด 33,445 หน่วย และมีราคาขายเฉลี่ยที่ 6.317 ล้านบาท มีข้อสังเกตสำคัญ ดังนี้

1.การเปิดตัวใหม่ของที่อยู่อาศัยกลางปี 2567 นี้ มีจำนวนหน่วยขายลดลง -30.2% จำนวน 14,446 หน่วย เมื่อเปรียบเทียบกับกลางปี 2566 ที่มีการเปิดใหม่ 47,891 หน่วย เนื่องจากหลังจากสถานการณ์เศรษฐกิจชะลอตัว ดีมานด์ไม่มีกำลังซื้อ อีกทั้งส่วนหนึ่งมีปัญหาหนี้ครัวเรือนสูง เลยทำให้ผู้ประกอบการเปิดโครงการใหม่จำนวนเฉลี่ยต่อโครงการเล็กลง จำนวนหน่วยขายในครึ่งปีแรกจึงลดลง

2.มูลค่าโครงการที่เปิดใหม่กลางปี 2567 รวม 211,279 ล้านบาท ลดลง -1.3% จากกลางปี 2566 ที่จำนวน 214,075 ล้านบาท และราคาขายเฉลี่ยต่อหน่วยเพิ่มขึ้น 14.6% โดย ณ กลางปี 2566 มีราคาขายเฉลี่ยต่อหน่วย 4.470 ล้านบาท และกลางปี 2567 ราคาเฉลี่ยต่อหน่วยอยู่ที่ 6.317 ล้านบาท

การปรับเพิ่มขึ้นของราคาขายเฉลี่ยมากถึง 41.3% เนื่องจากบริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ได้หันมาพัฒนาสินค้าประเภทบ้านเดี่ยวราคาแพงมากขึ้น เพื่อรองรับดีมานด์ที่มีกำลังจ่ายสูงที่ไม่ได้รับผลกระทบจากเศรษฐกิจ และกลุ่มลูกค้าต่างชาติที่หันมาสนใจซื้อบ้านแพงในประเทศไทยเพิ่มมากขึ้น

3.จำนวนหน่วยที่เปิดขายมีจำนวนลดลง 30.2% แต่สัดส่วนมูลค่าการลงทุนลดลงเพียง 1.3% ราคาขายเฉลี่ยต่อหน่วยเพิ่มขึ้น 41.3% ส่วนยอดขายก็ลดจากกลางปี 2566ประมาณ 31.3% เนื่องจากเศรษฐกิจชะลอตัว กำลังซื้อหดตัว ทำให้คนซื้อบ้านชะลอการตัดสินใจซื้อ

 

บิ๊กแบรนด์กินส่วนแบ่งตลาดลงทุนใหม่ 80%

ดร.โสภณกล่าวต่อว่า การเปรียบเทียบการลงทุนระหว่างบริษัทมหาชน บริษัทในเครือมหาชน กับบริษัททั่วไป มีดังนี้

เฉพาะการเปิดโครงการใหม่ ณ กลางปี 2567 บริษัทมหาชนเปิดตัวรวมกันมูลค่า 113,897 ล้านบาท สัดส่วน 54% ของทั้งหมด และบริษัทในเครืออีก 54,303 ล้านบาท หรือ 26% ของทั้งหมด แสดงว่าบริษัทมหาชนรวมกับบริษัทในเครือมีมูลค่ามากถึง 168,200 ล้านบาท สัดส่วนถึง 80%

หากพิจารณาในแง่ของจำนวนหน่วย บริษัทมหาชนเปิดตัวสัดส่วน 40% ของหน่วยขายทั้งหมด และบริษัทในเครืออีก 30% รวม 23,281 หน่วย สัดส่วน 70% ของจำนวนทั้งหมด ชี้ชัดว่าบริษัทมหาชนเปิดตัวโครงการต่าง ๆ มากขึ้น และพัฒนาจำนวนหน่วยต่อโครงการมากขึ้น โดยเฉพาะการพัฒนาอาคารชุด และบ้านแนวราบมากขึ้น ซึ่งมีขนาดโครงการจำนวนมากขึ้น

สำหรับยอดขายที่อยู่อาศัยที่เปิดใหม่ ณ กลางปี 2567 มียอดขายเฉลี่ยที่ 9.36% ต่อเดือน โดยพบว่าบริษัทมหาชนขายได้ 10.03% ต่อเดือน บริษัทในเครือมหาชนขายได้ 13.16% ส่วนของบริษัททั่วไปขายได้ 4.78% ต่อเดือน ถือว่ายอดขายของบริษัทมหาชน และบริษัทในเครือจะขายได้ดีกว่าบริษัทพัฒนาที่ดินทั่วไป

บิ๊กแบรนด์มีอัตราขายดีกว่ารายกลาง-เล็ก

ทั้งนี้ ภาพรวมที่อยู่อาศัยที่ยังเปิดขายอยู่ ณ กลางปี 2567 พบว่า บริษัทมหาชนมีสัดส่วนมูลค่า 55% มีจำนวนหน่วย 51% ของทั้งตลาด และบริษัทมหาชนส่วนใหญ่สามารถผลิตที่อยู่อาศัยที่มีระดับราคาสูงกว่าบริษัทนอกตลาด ซึ่งเน้นการผลิตจำนวนหน่วยขายจำนวนมากแต่มีแบรนด์ จึงส่งผลให้มีสัดส่วนของมูลค่าโครงการในตลาดสูงกว่าบริษัททั่วไป โดยมีราคาขายเฉลี่ยที่ 4.808 ล้านบาท สูงกว่าบริษัทนอกตลาดหลักทรัพย์ที่มีราคาเฉลี่ย 3.754 ล้านบาท

สำหรับยอดขายที่อยู่อาศัยที่เปิดขายอยู่ทั้งหมด ณ กลางปี 2567 เฉลี่ยที่ 2.24% ต่อเดือน โดยบริษัทมหาชนขายได้ 2.12% ต่อเดือน บริษัทในเครือมหาชนขายได้ 3.21% ส่วนบริษัททั่วไปขายได้ 1.82% ต่อเดือน ถือว่ายอดขายของบริษัทมหาชน และบริษัทในเครือจะขายได้ดีกว่าบริษัทพัฒนาที่ดินทั่วไป

ท็อป 10 บริษัทอสังหาฯในและนอกตลาดหุ้น

ดร.โสภณกล่าวด้วยว่า หากพิจารณาเฉพาะจำนวนหน่วยและมูลค่าที่เปิดขายสูงสุด ของที่อยู่อาศัยที่เปิดตัวเฉพาะกลางปี 2567 พบว่า 10 อันดับแรกของบริษัทพัฒนาที่ดิน (บริษัทมหาชน) ที่มีจำนวนหน่วยขายมากที่สุด มีดังนี้

1.บริษัท เอพี (ไทยแลนด์) จำกัด (มหาชน) มีหน่วยขายมากที่สุด คือ 5,488 หน่วย รองลงมา 2.บริษัท ศุภาลัย จำกัด (มหาชน) มีการเปิดหน่วยขาย 1,874 หน่วย 3.บริษัท ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ จำกัด (มหาชน) จำนวน 1,850 หน่วย

ถ้าเอาจำนวนหน่วยรวมที่เปิดใหม่กลางปี 2567 คือ 33,445 หน่วย (ของทั้งตลาด) มาคิดสัดส่วน ก็จะพบว่า 3 บริษัทนี้เปิดตัวเป็นสัดส่วน 16.4%, 5.6% และ 5.5% ตามลำดับ ซึ่งในรายละเอียดส่วนนี้ได้รวมจำนวนหน่วยขายของบริษัทในเครือเข้าไปด้วย

ขณะที่ 10 อันดับแรกของบริษัทพัฒนาที่ดินนอกตลาดหลักทรัพย์ฯ ที่มีจำนวนหน่วยขายมากที่สุด พบว่า อันดับ 1.บริษัท แคปปิตอล จี ดีเวลลอปเมนท์ จำกัด มีการเปิดขายหน่วยขาย 962 หน่วย 2.บริษัท เทอร์ร่า ดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด จำนวน 889 หน่วย 3.บริษัท ปรีดา เรียล เอสเตส จำกัด จำนวน 524 หน่วย

ถ้าเอาจำนวนหน่วยรวมที่เปิดใหม่ครึ่งปีแรก 2567 จำนวน 33,445 หน่วย (ของบริษัทจำกัด) มาคิดสัดส่วน ก็จะพบว่า 3 บริษัทนี้ เปิดตัวเป็นสัดส่วน 2.9%, 2.7% และ 1.6% ตามลำดับ

ในด้านมูลค่าโครงการพบว่า 10 อันดับแรกของบริษัทมหาชนที่มีมูลค่าการพัฒนามากที่สุด พบว่าในบริษัท เอพี (ไทยแลนด์) จำกัด (มหาชน) มีมูลค่ามากที่สุด คือ 33,710 ล้านบาท/บริษัท เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น จำกัด (มหาชน) มีมูลค่า 19,418 ล้านบาท -บริษัท โนเบิล ดีเวลลอปเมนท์ จำกัด (มหาชน) จำนวน 14,311 ล้านบาท

ถ้าเทียบมูลค่าที่เปิดใหม่ทั้งหมดครึ่งปีแรก 2567 คือ 211,279 ล้านบาท (มูลค่าของทั้งตลาด) ก็จะพบว่า 3 บริษัทนี้เปิดตัวเป็นสัดส่วน 16.0%, 9.2% และ 6.8% ตามลำดับ

และ 10 อันดับแรกของบริษัทพัฒนาที่ดินนอกตลาดหลักทรัพย์ฯ ที่มีมูลค่าการพัฒนามากที่สุด พบว่า 1.บริษัท เรนวูด อินเตอร์เนชั่นแนล จำกัด มีมูลค่ามากที่สุด คือ 5,280 ล้านบาท 2.บริษัท เดอะ เนสท์ พร็อพเพอร์ตี้ จำกัด มีมูลค่า 2,877 ล้านบาท 3.บริษัท ปรีดา เรียล เอสเตส จำกัด จำนวน 1,975 ล้านบาท ถ้าเอาจำนวนรวมมูลค่าที่เปิดใหม่ครึ่งปีแรก 2567 คือ 211,279 ล้านบาท มาคิดสัดส่วน ก็จะพบว่า 3 บริษัทนี้เปิดตัวเป็นสัดส่วน 2.5%, 1.4% และ 0.9% ตามลำดับ

​