
เดินหน้าประเทศไทยไปกับช่วงเปลี่ยนผ่านการเมืองสู่ยุคนายกรัฐมนตรีคนที่ 31 “แพทองธาร ชินวัตร” เป็นวาระสำคัญที่ตัวแทนภาคสมาคมวงการพัฒนาที่ดิน ได้มีข้อเสนอแนะเพื่อขอให้รัฐบาลใหม่สนับสนุนการพลิกฟื้นเศรษฐกิจ ท่ามกลางสารพัดปัจจัยลบที่มีผลกระทบต่อกำลังซื้อของผู้บริโภคอสังหาริมทรัพย์ โดยเฉพาะกลุ่มกำลังซื้อบ้านและคอนโดมิเนียมราคาไม่เกิน 3 ล้านบาท ซึ่งถือเป็นตลาดแมสหรือเป็นกลุ่มกำลังซื้อส่วนใหญ่ของลูกค้าคนไทย
“ประชาชาติธุรกิจ” สัมภาษณ์พิเศษ “ประเสริฐ แต่ดุลยสาธิต” นายกสมาคมอาคารชุดไทย และ “สุนทร สถาพร” นายกสมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร ถ้าจะต้องช่วยรัฐบาลเขียนโรดแมปในการขับเคลื่อนประเทศ เรื่องเด่นประเด็นร้อนที่ต้องการให้เข้ามาแก้ไขปัญหา เพื่อกระตุ้นกำลังซื้ออสังหาฯ ในช่วงครึ่งปีหลัง 2567 ในฐานะที่ภาคธุรกิจที่อยู่อาศัยมีตัวทวีคูณ 2.9 เท่าในระบบเศรษฐกิจ

ประเสริฐ แต่ดุลยสาธิต นายกสมาคมอาคารชุดไทย
“เก็บภาษีอสังหาฯ ลูกค้าต่างชาติ นำมาอุดหนุนคนไทยมีบ้าน”
เรื่องแรกคิดว่ารัฐบาลอุ๊งอิ๊ง (รัฐบาลแพทองธาร ชินวัตร) น่าจะเป็นสัญญาณที่น่าจะดี เพราะจะได้รับการเป็นที่ปรึกษาจากคุณพ่อคือคุณทักษิณ ชินวัตร โดยตรง การมีส่วนร่วมกับคุณทักษิณทำให้ชัดเจนและตรงไปตรงมากับทีมงานลูกสาว ไม่ต้องผ่านมือบุคคลที่ 3 หรืออะไรต่าง ๆ ทำให้การทำงานคล่องตัวมากขึ้น และใช้ศักยภาพคุณทักษิณได้มากขึ้น
เรื่องที่ 2 คิดว่ารัฐบาลยังเป็นรัฐบาลเพื่อไทยเหมือนเดิม นโยบายและแนวทางดูแลภาคอสังหาริมทรัพย์ที่หยิบยกในการทำ เป็นประโยชน์กับประเทศชาติในระยะยาว ไม่ว่าเป็นพรรคการเมืองไหนก็ตาม ก็ต้องทำมาตรการสำคัญ คือ
2.1 ในเรื่องสิทธิการเช่า เพื่อจัดระเบียบคนต่างชาติในการอยู่อาศัยในประเทศไทย ในการถือครองอสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทยผ่านการเช่าเท่านั้น โดยไม่มีการถือครองที่ดินเลยแม้แต่ตารางนิ้วเดียว
2.2 การขยายโควตาซื้อคอนโดมิเนียมของชาวต่างชาติ จาก 49% เป็น 75% ก็เป็นเรื่องที่ดีต่อประเทศ จะได้ไม่ต้องมีการลงทุนจน Over Invest เพื่อจะมารองรับดีมานด์ของต่างชาติ และควบคุมพื้นที่อยู่อาศัยของต่างชาติอย่างชัดเจน และในเมืองหลัก ๆ เท่านั้น รวมทั้งเป็นการเฉพาะเจาะจงสำหรับในเมืองท่องเที่ยวเท่านั้น โดยให้ใช้อสังหาฯ เพื่อการเป็นที่อยู่อาศัยเท่านั้น ไม่รวมถึงกิจการอื่น ๆ
2.3 เพื่อเป็นการจัดเก็บภาษีอสังหาฯ จากคนต่างชาติเพื่อมาดูแลพี่น้องประชาชนคนไทย ในกลุ่มที่ยังเข้าถึงการมีบ้านไม่ได้ในวันนี้ โมเดลคือหากสามารถจัดเก็บภาษีอสังหาฯ จากลูกค้าชาวต่างชาติได้ปีละ 10,000 ล้านบาท นำมาช่วยให้คนไทยที่ซื้อบ้านราคาต่ำกว่า 3 ล้านบาท อาจจะได้รับการสนับสนุนได้รับอัตราดอกเบี้ยซื้อบ้านในราคาถูกทุกปี มีมูลค่าการเข้าถึงอสังหาฯ มูลค่าแสนล้านบาททุกปี
เรื่องนี้เป็นโครงสร้างระยะยาวของภาคอสังหาริมทรัพย์ ซึ่งเป็นจุดเริ่มต้นของรัฐบาลนี้ที่เป็นรัฐบาลพรรคเพื่อไทย และถึงแม้จะเป็นรัฐบาลอื่น ๆ ขึ้นมาก็ต้องจัดระเบียบเรื่องพวกนี้ เพราะเป็นโครงสร้างระยะยาวของการจัดระเบียบชาวต่างชาติที่มาอยู่อาศัยในระยะยาว ซึ่งจะทำให้เราสามารถควบคุมได้
แล้วคนต่างชาติที่เข้ามาในเมืองไทย หลายเรื่องที่เราไม่ได้จัดระเบียบและทำให้เกิดปัญหา ไม่ว่าจะเป็นการขายออนไลน์ การเข้าไปถือครองที่ดินเกษตรทั้งหลาย เราไม่ได้จัดระเบียบ ไม่ได้มีการวางโครงสร้าง พี่คิดว่าถึงเวลาแล้วที่เราต้องจัดระเบียบ เริ่มมีการวางโครงสร้าง และเริ่มให้ชาวต่างชาติมีสิทธิและหน้าที่ได้แล้ว ก่อนจะสายเกินไป
ซึ่งไม่ว่าจะเป็นรัฐบาลไหน พี่ยืนยันอย่างที่เคยบอกไปหลายครั้งแล้ว ไม่ว่าจะเป็นรัฐบาลไหนก็ควรจะต้องทำโครงสร้างนี้ เหมือนกับประเทศที่พัฒนาแล้ว ประเทศไทยเป็น Global Property แล้ว แต่เราไม่มีรถไฟฟ้า ไม่มี 5G ได้ยังไง อย่างนี้เป็นต้น
ดังนั้น คิดว่านโยบายน่าจะต่อเนื่อง และน่าจะเป็นผลงานสำหรับคนรุ่นใหม่ อย่างคุณแพทองธาร ชินวัตร หรือคุณอุ๊งอิ๊งที่จะเข้ามาบริหารประเทศ กับการผ่านมันสมอง ผ่านแนวคิดของคุณพ่อคือคุณทักษิณ
เชื่อมั่นว่ารัฐบาลอุ๊งอิ๊ง จะทำให้รัฐบาลมีเอกภาพของไดเร็กชั่นที่มากขึ้น และการขับเคลื่อนจะเร็วขึ้น

สุนทร สถาพร นายกสมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร
“จัดวงเงินซอฟต์โลน-ตรึงดอกเบี้ย-ชะลอค่าแรงขั้นต่ำ”
ใครเป็นรัฐบาลก็ตาม ก็อยากให้สร้างความเชื่อมั่น จะพรรคไหนฝ่ายไหนก็ตามแต่ ขอให้สร้างความเชื่อมั่น ถ้าหากว่าประชาชนมีความเชื่อมั่น เศรษฐกิจก็จะฟื้นเอง อันนี้สำคัญมาก
วิธีดูความเชื่อมั่น 1.ดูที่ดัชนีตลาดหลักทรัพย์ฯ 2.ดูที่โพลที่จะออกมา ซึ่งมีออกมาเรื่อย ๆ ว่าประชาชนอยากให้คนไหนเป็นนายกฯ ก็ดูที่โพลนั่นแหละ
ถามว่าความเชื่อมั่นที่เกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์ ก็จะมีประเด็นเรื่องความต่อเนื่องในการแก้ปัญหาเกี่ยวกับการกู้ซื้อบ้านที่มีปัญหากู้ไม่ผ่านระดับสูง ซึ่งตอนนี้ ธอส.-ธนาคารอาคารสงเคราะห์ ก็เริ่มทำนำร่องแล้ว มีการจัดวงเงินกู้ Happy Home 20,000 ล้านบาท กับวงเงินกู้ที่สอง สินเชื่อดี๊ดี 50,000 ล้านบาท จริง ๆ มีอยู่ในไปป์ไลน์ ก็อยากให้คณะรัฐมนตรีใหม่พิจารณาให้มีความต่อเนื่อง
อีกเรื่องหนึ่งที่อยากจะฝากคือ วันที่ 1 ตุลาคม 2567 นี้ มีความกังวลเหมือนกันเรื่องค่าแรงขั้นต่ำที่รัฐบาล เศรษฐา ทวีสิน ประกาศเปิดค่าแรงขั้นต่ำเท่ากันทั่วประเทศวันละ 400 บาท มีความกังวลเรื่องของเงินเฟ้อ ถ้าของแพงขึ้น ขณะที่คนไทยรายได้ไม่เยอะอยู่แล้ว มาบวกกับถ้ามีรายจ่ายเพิ่มขึ้น จะทำให้เศรษฐกิจมีผลกระทบค่อนข้างหนักเลยล่ะ
อยากให้ช่วยทบทวน เพราะมันกระทบโดยตรงกับอสังหาฯ เพราะค่าแรงเป็นหนึ่งในปัจจัยการผลิตของสินค้าที่อยู่อาศัย
สำหรับประเด็นดอกเบี้ย ถ้าตรึงดอกเบี้ยอย่าสูงกว่านี้ได้ก็อย่าสูงกว่าทุกวันนี้ เพราะดอกเบี้ยเป็นหนึ่งในปัจจัยเศรษฐกิจจะฟื้นหรือไม่ฟื้น
สรุปสิ่งที่อยากฝากถึงรัฐบาลใหม่ ผมพูด 3 ข้อ ประเด็นแรก มาตรการเร่งด่วนระยะสั้น อยากให้มีความต่อเนื่องเรื่องดอกเบี้ยกู้ซื้อบ้านในอัตราต่ำ อยากให้ช่วยให้มีความต่อเนื่อง ซื้อบ้านให้ได้สินเชื่อด้วย
ประเด็นที่ 2 ห่วงค่าแรงขั้นต่ำ และประเด็นที่ 3 เป็นห่วงเรื่องอัตราดอกเบี้ย อยากให้ตรึงไว้อย่าสูงไปกว่านี้
ส่วนประเด็นอื่นก็รอดูแบงก์ชาติอยู่เหมือนกัน ซึ่งจะพิจารณาผ่อนคลาย LTV-Loan to Value (มาตรการบังคับเงินดาวน์แพง สำหรับการขอสินเชื่อซื้อที่อยู่อาศัยหลังที่ 2 เป็นต้นไป) เนื่องจากไม่บอกรายละเอียดออกมาสักที จะไปทวงจากรัฐบาลก็ไม่ได้ ต้องรอฟังจากธนาคารแห่งประเทศไทย
เรื่องอื่นนอกจากนั้นเป็นเรื่องระยะยาว ขึ้นอยู่กับการพิจารณาของกรรมาธิการสภาผู้แทนราษฎร ประเด็นการจัดระเบียบต่างชาติ เป็นเรื่องที่อยู่ในไปป์ไลน์การพิจารณาของสภาผู้แทนราษฎร ของกรรมาธิการ และของฝ่ายวิชาการที่เขาจะต้องนำเรื่องมาพิจารณา
ตรงจุดนี้ ขอเสนอให้รัฐบาลใหม่ทำเรื่องเร่งด่วนระยะสั้น 3-4 เรื่องก่อน เพื่อช่วยให้คนไทยมีบ้าน ซึ่งบ้านเป็นหนึ่งในปัจจัย 4 ในการดำรงชีวิต