6 เดือนอสังหาฯรายได้-กำไรทรุด ลุ้นรัฐบาลใหม่ฟื้นเศรษฐกิจครึ่งปีหลัง

โผไม่มีพลิกความคาดหมาย สำหรับผลประกอบการครึ่งปีแรก 2567 วงการธุรกิจบ้านจัดสรรและคอนโดมิเนียม

สถิติตัวเลขบิ๊กแบรนด์อสังหาริมทรัพย์ ที่เป็นบริษัทจดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทย จำนวน 40 บริษัท มีรายได้รวมกันเกิน 1.54 แสนล้านบาท กำไรสุทธิรวมกัน 1.33 หมื่นล้านบาท แต่เมื่อเจาะลงรายละเอียดจะพบว่าผลประกอบการส่วนใหญ่แดงเกือบเต็มกระดาน แสดงถึงสถานการณ์ขาลงเมื่อเทียบกับผลงานในช่วงเดียวกันของปีที่ผ่านมา

สัญญาณอันตราย “ผลประกอบการครึ่งปีแรก”

ทั้งนี้ ผลประกอบการครึ่งปีแรก 2567 ทาง LWS (บริษัท แอล ดับเบิลยู เอส วิสดอม แอนด์ โซลูชั่นส์ จำกัด) บริษัทวิจัยและพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ในเครือ LPN (บมจ.แอล พี เอ็น ดีเวลลอปเมนท์) รวบรวมจากข้อมูลที่บริษัทได้แจ้งต่อตลาดหลักทรัพย์ฯ ณ วันที่ 15 สิงหาคม 2567

พบว่าภาพรวม 40 บริษัทมีรายได้รวมกัน 154,767.62 ล้านบาท ลดลง -0.08% เมื่อเทียบกับรายได้รวมในช่วงครึ่งปีแรก 2566 ที่มีจำนวน 154,894.87 ล้านบาท ตัวเลขแบบนี้มีค่าเท่ากับรายได้ภาพรวมมีภาวะทรงตัว

ขณะที่กำไรสุทธิรวมกันมีจำนวน 13,322.01 ล้านบาท ลดลงมากถึง -23.33% (เมื่อเทียบกับครึ่งปีแรก 2566 ที่มีกำไรสุทธิรวมกัน 17,376.28 ล้านบาท) เนื่องจาก LWS ใช้วิธีคำนวณนำตัวเลขกำไรสุทธิเป็นบวกจาก 25 บริษัท จำนวน 16,043.85 ล้านบาท มาหักลบจากการขาดทุนสุทธิของ 15 บริษัท ที่มีจำนวน -2,721.61 ล้านบาท นำมาสู่การวิเคราะห์ว่าภาพรวม 40 บริษัทกำไรสุทธิลดเหลือ 13,322 ล้านบาทดังกล่าว

อย่างไรก็ตาม ในด้านกำไรสุทธิภาพรวมที่ลดลง -23.33% นั้น สอดคล้องกับข้อมูลสำรวจยอดขายหรือยอดพรีเซล (Presale) ในช่วงครึ่งปีแรกของสมาคมอาคารชุดไทย ที่ลดลงลึกถึง -28% บ่งบอกว่ายอดขายใหม่ของสินค้าบ้านแนวราบและคอนโดฯ อยู่ในช่วงขาลง

ดังนั้น การจะคาดหวังให้กำไรเท่าเดิมคงเป็นไปไม่ได้ เพราะอย่าลืมว่ายอดรายได้ของบริษัทอสังหาฯ มีองค์ประกอบสำคัญมาจากรายได้ 2 ขาคือ 1.รายได้การโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัย ซึ่งก็คือรายได้การโอนบ้านและคอนโดฯ 2.รายได้ประจำ หรือรายได้จากค่าเช่าที่เรียกว่ารายได้รีเคอริ่งอินคัม (Recurring Income) ยังไม่นับรวมรายการพิเศษ เช่น ตัดขายแลนด์แบงก์ หรือทรัพย์สินอื่น ๆ เงินปันผลจากการลงทุนต่าง ๆ เป็นต้น

ข้อสรุปรายได้ที่อยู่ในภาวะทรงตัว ส่วนผสมจึงไม่ได้มาจากยอดขายเพื่อจะแปลงเป็นยอดโอนที่อยู่อาศัยเพียงอย่างเดียว แต่มีรายการพิเศษอื่น ๆ เข้ามาเสริมด้วย เพราะฉะนั้น หากยอดขายลดลง ถึงแม้จะสามารถพยุงตัวเลขรายได้ใกล้เคียงเดิมหรือทรงตัวยังพอเป็นไปได้ แต่ไม่สามารถทำให้กำไรในภาพรวมเท่าเดิมได้

นอกจากนี้ LWS ระบุว่า ในด้านความสามารถในการทำกำไรเฉลี่ย (Net Profit Margin) ของทั้ง 40 บริษัท ในครึ่งปีแรก 2567 อยู่ที่ 8.60% สถานการณ์ดูเหมือนจะดีกว่าไตรมาส 1/67 ที่มีความสามารถในการทำกำไรที่ 7.68% แต่เมื่อเทียบกับช่วงครึ่งปีแรก 2566 ที่มีความสามารถในการทำกำไร 11.22% สถิติกลายเป็นเส้นกราฟขาลงเพราะลดลง -2.62%

รวมทั้งภาพสะท้อนของสถิติมีสินค้าคงเหลือและอยู่ระหว่างการก่อสร้างเพิ่มขึ้น 3.02% คาดว่าใช้เวลาในการขาย 27-28 เดือน ในกรณีไม่มีซัพพลายสินค้าใหม่เข้ามาเติมในตลาด

ท็อป 15 ครองรายได้ 88% กำไรสุทธิ 96%

สำหรับสถิติ 10 บริษัทที่มีรายได้สูงสุดอยู่ที่ 113,481.92 ล้านบาท คิดเป็นสัดส่วน 73.32% ของรายได้รวมทั้ง 40 บริษัท เมื่อขยับข้อมูลเพิ่มเป็น 15 บริษัทที่มีรายได้สูงสุดรวมกันอยู่ที่ 134,537.09 ล้านบาท คิดเป็นสัดส่วน 86.96%

ขณะที่กำไรสุทธิของบริษัท 10 อันดับแรกมีมูลค่ารวม 14,213.65 ล้านบาท เมื่อเทียบกับกำไรสุทธิเป็นบวกของ 25 บริษัท ที่มีจำนวน 16,043.85 ล้านบาท คิดเป็นสัดส่วน 88.83% และคำนวณกำไรสุทธิ 15 บริษัทแรกมีมูลค่ารวม 15,465.92 ล้านบาท คิดเป็นสัดส่วน 96.65%

โดยจะเห็นว่ากำไรสุทธิรวมของ 40 บริษัท แบ่งเป็น 25 บริษัทที่มีผลกำไรสุทธิรวมเป็นบวก จำนวน 16,043.86 ล้านบาท ในด้านตรงข้ามมีบริษัทที่ขาดทุนสุทธิทั้งสิ้น 15 บริษัท จำนวน -2,721.61 ล้านบาท ฉุดให้กำไรสุทธิรวมของทั้ง 40 บริษัท ต่ำกว่ายอดรวม 10 บริษัทที่มีกำไรสูงสุด

โดยบริษัทที่มีรายได้สูงสุด 15 อันดับแรก ได้แก่ แสนสิริ, เอพี ไทยแลนด์, แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์, ศุภาลัย, เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ ประเทศไทย (FPT), พฤกษา โฮลดิ้ง, เอสซี แอสเสท 
คอร์ปอเรชัน, สิงห์ เอสเตท, ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้, พร็อพเพอร์ตี้ เพอร์เฟค, แอสเซทไวส์, โนเบิล ดีเวลลอปเม้นท์, ควอลิตี้เฮ้าส์ หรือคิวเฮ้าส์, อนันดา ดีเวลลอปเม้นท์ และ LPN

ส่วนบริษัทที่มีกำไรสุทธิสูงสุด 15 อันดับแรก ได้แก่ แสนสิริ, เอพี ไทยแลนด์, แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์, ศุภาลัย, คิวเฮ้าส์, ออริจิ้นฯ,แอสเซทไวส์, FPT, เอสซี แอสเสทฯ, พฤกษาฯ, แอสเสทไฟว์ หรือ A5, อนันดาฯ, ลลิล พร็อพเพอร์ตี้, โนเบิลฯ และเสนา ดีเวลลอปเม้นท์ (ดูกราฟิกประกอบ)

ลุ้นรัฐบาลแพทองธารกระตุ้นอสังหาฯ

หันกลับมาดูผลงานครึ่งปีแรกที่ผ่านมา บมจ.แสนสิริ โดย “อุทัย อุทัยแสงสุข” กรรมการผู้จัดการใหญ่ ระบุว่า ความสำเร็จในครึ่งปีแรกมาจากการ Sold Out รวม 19 โครงการ มูลค่ารวม 15,200 ล้านบาท ขณะที่ช่วงครึ่งปีหลังกางแผนลงทุนเพิ่ม 26 โครงการใหม่ มูลค่ารวม 38,700 ล้านบาท นับเป็นดีเวลอปเปอร์ที่ส่งสัญญาณชัดเจนในการลงทุนเชิงรุกมากสุดในตลาด

บมจ.เอพี ไทยแลนด์ โดย “อนุพงษ์ อัศวโภคิน” ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร ยังคงรักษาจังหวะความสามารถในการทำรายได้และกำไรสุทธิอยู่ในทำเนียบท็อปเทียร์อย่างคงที่สม่ำเสมอ รวมทั้งเตรียมความพร้อมเปิดตัว 25 โครงการใหม่ทั่วไทย มูลค่าโครงการรวม 27,440 ล้านบาท

บมจ.ศุภาลัย โดย “ไตรเตชะ ตั้งมติธรรม” กรรมการผู้จัดการ ส่งซิกบุกลงทุนแบบจัดหนักในช่วงครึ่งปีหลังจำนวน 27 โครงการ มูลค่ารวม 28,610 ล้านบาท แบ่งเป็นโครงการใหม่ของบ้านแนวราบ 26 โครงการ และคอนโดมิเนียม 1 โครงการ ไฮไลต์มีการขยายพรมแดนการลงทุนต่างจังหวัดเพิ่มอีก 4 จังหวัด “นครปฐม ลำปาง ราชบุรี จันทบุรี” รวมทั้งในไตรมาส 3/67 เตรียมพร้อมโอนห้องชุดให้ลูกค้ากับโครงการศุภาลัย พรีเมียร์ สี่พระยา-สามย่าน ทั้งหมดนี้ทำให้บริษัทมั่นใจในกลยุทธ์การดำเนินงาน และมั่นใจว่าจะสามารถสร้างยอดขายรวมได้ตามเป้าหมายที่วางไว้ 36,000 ล้านบาท

และ บมจ.แอสเซทไวส์ โดย “กรมเชษฐ์ วิพันธ์พงษ์” ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร ดาวรุ่งพุ่งแรงอีกดวงของวงการอสังหาฯ บ้านเรา กำลังเป็นปลื้มอยู่กับการได้รับขยับอันดับเครดิตเป็น “BBB-/Positive” ที่จะมีผลทำให้ต้นทุนการเงินลดลงอีก 0.25 Basis Piont ประกาศแผนลงทุนใหม่ 6 โครงการ ครบเครื่องทั้งบ้านหรูและคอนโดฯ มูลค่า 11,760 ล้านบาท

ผู้สื่อข่าว “ประชาชาติธุรกิจ” รายงานเพิ่มเติมว่า ในโอกาสที่กำลังมีการจัดตั้งรัฐบาลชุดใหม่ภายใต้การนำของนายกรัฐมนตรีคนใหม่ “แพทองธาร ชินวัตร” ได้มีข้อเสนอต่อรัฐบาลแพทองธาร โดยสมาคมอาคารชุดไทย กับสมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร ในการออกมาตรการกระตุ้นเศรษฐกิจ และสนับสนุนภาคธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ให้สามารถพลิกฟื้นในครึ่งปีหลัง 2567 ในระยะเร่งด่วน อาทิ การแก้ปัญหากู้ไม่ผ่านในระดับสูง ปัญหาดอกเบี้ยแพง จัดหาวงเงินซอฟต์โลนดอกเบี้ยต่ำช่วยเหลือคนไทยซื้อที่อยู่อาศัยราคาไม่เกิน 3 ล้านบาท และจัดระเบียบการพักอาศัยระยะยาวของคนต่างชาติในประเทศไทย

โดยมีจุดโฟกัสทำเพิ่มเติมในเรื่องการจัดเก็บภาษีอสังหาฯ สำหรับลูกค้าต่างชาติที่มีอัตราสูงกว่าฐานภาษีของคนไทย เพื่อนำมาจัดตั้งกองทุนสนับสนุนคนไทยผู้มีรายได้น้อยและปานกลาง สามารถเข้าถึงการซื้อที่อยู่อาศัยเป็นของตนเอง