“ศุภาลัย” อินออสเตรเลีย (3) เงินกู้-ภาษีถือครองอสังหาฯ-สวรรค์บ้านหลังแรก

คอลัมน์ : รายงานพิเศษ
ผู้เขียน : เมตตา ทับทิม

เก็บตกทริปดูงานเมืองจิงโจ้กันอีกสักเรื่อง ว่าด้วยธุรกรรมสินเชื่อและการถือครองอสังหาริมทรัพย์ของออสเตรเลีย

บางเรื่องคุ้น ๆ ว่าเหมือนเมืองไทย เช่น สถาบันการเงินหรือแบงก์เข้มงวดการพิจารณาสินเชื่อ ขณะที่ด้านภาษีการถือครองทรัพย์สิน ตัวแบบจากออสเตรเลียดูเหมือนจะผ่อนคลายมากกว่า อาจเป็นเพราะออสเตรเลียมีพื้นที่ขนาดใหญ่ ซึ่งใหญ่กว่าไทย 15 เท่า แต่มีจำนวนประชากรเพียง 26 ล้านคน เกือบจะแค่ 1 ใน 3 ของไทยที่มี 70 ล้านคน ทำให้รัฐบาลออสซี่สามารถมีนโยบายและมาตรการที่ผ่อนคลายได้มากกว่า

เปิดดีล JV 6 โครงการดัง

ทั้งนี้ ศุภาลัยร่วมลงทุน (JV-Joint Venture) พัฒนาแล้ว 12 โครงการปัจจุบัน โดยมีโอกาสวิสิตไซต์ 6 โครงการ ได้แก่ 1.Balmoral Quay เมืองจีล่อง มูลค่าโครงการ 5,700 ล้านบาท รอพัฒนาเฟสสุดท้ายในเฟสที่ 5 เป็นทาวน์เฮาส์ ห้องชุดโลว์ไรส์ และท่าจอดเรือ จำนวน 190 ยูนิต พื้นที่ใช้สอย 93-432 ตารางเมตร พัฒนาแล้ว 7 ปี สามารถอัพราคาเกือบ 100% ปัจจุบันราคาขาย 15.98-92.82 ล้านบาท คิดเป็นราคาขาย 1.72-2.14 แสนบาท/ตารางเมตร

2.Arcadia Officer ทำเลขอบเมืองเมลเบิร์น เนื้อที่รวม 814 ไร่ มูลค่าโครงการ 13,000 ล้านบาท จำนวน 1,828 แปลง ที่ดิน 31-151 ตารางวา ราคาปัจจุบัน 4.63-13.63 ล้านบาท หรือตารางวาละ 9 หมื่น-1.4 แสนบาท ไฮไลต์มีประติมากรรมมังกร ซึ่งเป็นศิลปะสไตล์เอเชียหนึ่งเดียว กลางสวนสาธารณะสีเขียวในโครงการ

3.Gen Fyansford เมืองจีล่อง เนื้อที่รวม 623 ไร่ มูลค่าโครงการ 7,900 ล้านบาท จำนวน 764 แปลง ไซซ์ 75-234 ตารางวา ราคา 9.39-36.42 ล้านบาท หรือตารางวาละ 1.25-1.55 แสนบาท

4.Katalia เนื้อที่รวม 559 ไร่ มูลค่าโครงการ 11,727 ล้านบาท จำนวน 1,542 แปลง แบ่งแปลง 76-107 ตารางวา ราคาขาย 7.479.24 ล้านบาท หรือตารางวาละ 8.6-9.8 หมื่นบาท

5.Smith Lane เนื้อที่รวม 1,079 ไร่ มูลค่าโครงการ 25,900 ล้านบาท จำนวน 2,151 แปลง แบ่งแปลง 65-176 ตารางวา ราคาขาย 8.48-15.60 ล้านบาท หรือตารางวาละ 8.8 หมื่น-1.29 แสนบาท

และ 6.Harpley เนื้อที่รวม 1,034 ไร่ มากกว่า 1,000 แปลง แบ่งแปลง 63-150 ตารางวา ราคาขาย 6.13-12.12 ล้านบาท หรือตารางวาละ 8-9.7 หมื่นบาท

ในจำนวน 12 โครงการปัจจุบัน เป็นโครงการจัดสรรในรูปแบบพัฒนาโครงการและขายแลนด์แบงก์ 11 โครงการ เนื่องจากเป็นโมเดลการพัฒนาโครงการบ้านเดี่ยวที่เป็นลักษณะเฉพาะของออสเตรเลีย ลูกค้าเลือกซื้อแลนด์แบงก์ 1 ทอด จากนั้นเลือกออร์เดอร์สร้างบ้านกับบริษัทรับสร้างบ้านอีก 1 ทอด เบ็ดเสร็จราคามาตรฐานแลนด์แบงก์+บ้าน อยู่ที่ 6.5 แสนดอลลาร์ออสเตรเลียบวกลบ

ส่วนโครงการทาวน์เฮาส์กับห้องชุด จะเป็นรูปแบบขายที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้าง ซึ่งหมายถึงลูกค้าเลือกซื้อที่อยู่อาศัยในราคาตลาดปกติทั่วไป แต่ดีเวลอปเปอร์จะต้องเพิ่มการทำงานที่ต้องดีลกับผู้รับเหมาก่อสร้าง ซึ่งไม่ใช่เรื่องง่าย เพราะวัสดุก่อสร้างหลักต้องพึ่งการนำเข้าจากประเทศจีน เมื่อใดก็ตามที่จีนขาดช่วงการขนส่ง จะสร้างความเดือดร้อนในการทำธุรกิจอยู่พอสมควร ทั้งด้านการขาดแคลนผู้รับเหมาและราคาวัสดุมีต้นทุนสูงขึ้น

ดอกเบี้ยรายใหญ่แพงกว่ารายย่อย

วกกลับเข้ามาเรื่องไฟแนนเชียล โดย “Theo Axarlis” Development Manager บริษัท Gersh Development Services ซึ่งเป็นบริษัทที่ปรึกษาดูแลการลงทุนให้ศุภาลัยในออสเตรเลีย ระบุว่า ธุรกรรมการเงินของระบบแบงก์ มีสัดส่วนการปล่อยกู้สินเชื่อเคหะสูงถึง 60% อีก 40% ปล่อยสินเชื่อธุรกิจ

โดยแหล่งทุนในการพัฒนาโครงการมาจากการขอสินเชื่อ โดยมีอัตราดอกเบี้ยพรีไฟแนนซ์ (สินเชื่อดีเวลอปเปอร์) 7.5% จุดน่าสนใจอยู่ที่สินเชื่อรายย่อยหรือโพสต์ไฟแนนซ์ (สินเชื่อบุคคลเพื่อซื้อที่อยู่อาศัย) มีอัตราดอกเบี้ยอยู่ที่ 6% แสดงว่าในออสเตรเลียเงินกู้ลูกค้ารายย่อยถูกกว่าเงินกู้ผู้ประกอบการ

ซึ่งแตกต่างจากเมืองไทยที่เงินกู้โครงการถ้าแบงก์ให้เครดิตความน่าเชื่อถือสูง เงินกู้อาจมีเรต MLR (ดอกเบี้ยผู้กู้รายใหญ่ชั้นดี) ลบ 1-2% ขณะที่เงินกู้รายย่อยใช้เรต MRR (ดอกเบี้ยผู้กู้รายย่อยชั้นดี) ซึ่งอัตราแพงกว่า MLR แถมถ้าเครดิตไม่ดีอาจเจอดอกเบี้ยบวกเพิ่มอีกต่างหาก

วิธีการพิจารณาสินเชื่อของฝั่งเงินกู้ลูกค้ารายย่อย มาตรฐานของแบงก์จะใช้วิธีทำพรีแอปพรูฟด้วยการบวกเพิ่มอีก 2% เช่น ดอกเบี้ยกู้ 6% จะบวกเพิ่ม 2% เป็น 8% แล้วคำนวณออกมาเป็นตารางค่าผ่อน ตามอายุสัญญา ซึ่งสั้นยาวไม่เท่ากัน ถ้าหากลูกค้าผ่อนไหวจึงจะปล่อยกู้ แต่ถ้าหากลูกค้าผ่อนไม่ไหวก็จะมีโอกาสปฏิเสธสินเชื่อ หรือกู้ไม่ผ่าน

ส่วนประเด็นเงินดาวน์นั้น ในออสเตรเลียมีการปล่อยสินเชื่อค่อนข้างสูง เช่น ราคา 100% ปล่อยกู้ 95% ทำให้อาจต้องวางเงินดาวน์ 5% หรือบางกรณีไม่ได้คำนวณเป็นเปอร์เซ็นต์ แต่ให้วางเงินดาวน์ 50,000 ดอลลาร์ออสเตรเลีย เป็นต้น

Land Tax-สวรรค์บ้านหลังแรก

อีกประเด็นที่คิดว่าน่าสนใจ เป็นเรื่องภาษีการถือครองอสังหาฯ จากเหตุผลที่ได้เกริ่นไปแล้ว ว่าออสเตรเลียมีขนาดพื้นที่ใหญ่โต แต่ประชากรสวนทาง เพราะมีจำนวนเพียง 26 ล้านคน รัฐบาลให้ความสำคัญสนับสนุนให้ประชาชนมีบ้านอยู่อาศัยหลังแรก ถึงขนาดในภาวะวิกฤตเศรษฐกิจมีโปรแกรมช่วยเหลือ First Home Buyer ซื้อบ้านหลังแรกไม่เกิน 7 แสนดอลลาร์ออสเตรเลีย รัฐบาลอุดหนุน 30,000 ดอลลาร์ออสเตรเลีย

ในด้านภาษีทรัพย์สิน หรือภาษีอสังหาฯ ก็สนับสนุนเช่นกัน โดยปี 2562 รัฐบาลไทยเพิ่งบังคับใช้ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง หรือเรียกว่า Property Tax เปรียบเทียบกับรัฐบาลออสเตรเลีย มีภาษีที่ดิน หรือ Land Tax เจ้าของบ้าน-คอนโดฯ ทุกคนโหลดแอปแลนด์แทกซ์แล้วใส่รหัสโฉนด แปลงที่ดินและบ้านตัวเอง ค่าใช้จ่ายภาษีจะถูกคำนวณให้เสร็จสรรพ

อัตราภาษี Land Tax ยกเว้นให้สำหรับบ้านหลังแรก จัดเก็บสำหรับบ้านหลังที่ 2 เป็นไปในอัตรา 5% ส่วนจำนวนเม็ดเงินจะเปลี่ยนแปลงไปตามมูลค่าทรัพย์สินที่เพิ่มขึ้น โดยอ้างอิงจากราคาประเมินของรัฐบาล ซึ่งแตกต่างจากราคาตลาด 30% (ปกติต่ำกว่าราคาตลาด)

กรณีการขายต่อ ถ้าไม่ใช่การขายบ้านหลังแรก แต่ขายบ้านหลังที่ 2-3 ที่เป็นฮอลิเดย์โฮม และถือครองเกิน 12 เดือน ต้องจ่ายภาษีในแคปิตอลเกนที่มีส่วนต่าง เช่น ซื้อราคา 1 ล้าน เป็นเวลา 10 ปี ขายได้ 2 ล้าน เท่ากับมีกำไรส่วนต่าง 1 ล้าน แต่ระหว่างทางมีการลงทุนตกแต่งต่อเติม 2.5 แสน นำมาหักเหลือส่วนต่าง 7.5 แสน นำมาเป็นฐานภาษีที่รัฐจะเรียกเก็บ 25%

และถ้าฟังไม่ผิด การขายต่อบ้านหลังแรกที่อยู่อาศัยเอง ไม่มีภาระภาษี รวมทั้งกรณีการเสียชีวิต ทายาทที่รับทรัพย์สินไปก็ไม่มีภาษีมรดก หรือ No Tax