อสังหาริมทรัพย์

ทำเล”รถไฟฟ้าสายสีเหลือง”สะดุดกฎเหล็ก ลุ้นผังเมืองปลดล็อกตึกสูง

คอนโดฯแนวรถไฟฟ้าสายสีเหลือง “ลาดพร้าว-สำโรง” สะดุดกฎเหล็ก ห้ามขึ้นตึกสูงเกิน 2,000-10,000 ตร.ม. สวนทางราคาที่ดินพุ่งกระฉูดปีละ 10-15% ขาใหญ่แห่ตุนแลนด์แบงก์ กว้านซื้อตึกแถว รอจังหวะขึ้นบิ๊กโปรเจ็กต์ ด้าน กทม.เตรียมรื้อใหญ่ผังเมือง เพิ่มพื้นที่สีแดง สีส้ม เกาะแนวถนนสายหลักรถไฟฟ้า เปิดทางพัฒนาได้มากขึ้น

แม้โครงการรถไฟฟ้าสายสีเหลือง ลาดพร้าว-สำโรง ซึ่งภายในเดือน มิ.ย.นี้ การรถไฟฟ้าขนส่งมวลชนแห่งประเทศไทย (รฟม.) จะส่งมอบพื้นที่ให้กลุ่มบีทีเอสเดินหน้าก่อสร้าง จะหนุนให้ทำเลกรุงเทพฯโซนตะวันออกมีศักยภาพในการพัฒนาเพิ่มขึ้น แต่ข้อจำกัดในการใช้ประโยชน์ที่ดินที่กำหนดไว้ในผังเมืองรวมกรุงเทพมหานคร (กทม.) กับกฎกระทรวงเกี่ยวกับระยะถอยร่น ตาม พ.ร.บ.ควบคุมอาคาร ทำให้ผู้ประกอบการยังไม่สามารถพัฒนาคอนโดฯตึกสูงได้เต็มที่

ลงทุนคอนโดฯติดล็อกผังเมือง 

นายภัทรชัย ทวีวงศ์ ผู้อำนวยการฝ่ายวิจัย บริษัท คอลลิเออร์ส อินเตอร์เนชั่นแนล (ประเทศไทย) จำกัด เปิดเผย “ประชาชาติธุรกิจ” ว่า ปัจจุบันที่ดินในทำเลรถไฟฟ้าสายสีเหลือง อย่างแนวถนนลาดพร้าวยังถูกจำกัดด้วยข้อกำหนดผังเมือง กทม. ไม่สามารถพัฒนาได้มากนัก (ดูกราฟิก) เช่น ถนนลาดพร้าวช่วงต้น ๆ จนถึงโชคชัย 4 เป็นพื้นที่สีส้ม (ที่อยู่อาศัยหนาแน่นปานกลาง) ย.7 FAR (อัตราส่วนของพื้นที่อาคารรวมต่อพื้นที่ดิน) 5 : 1 และ OSR (อัตราส่วนพื้นที่ว่างต่อพื้นที่อาคารรวม) ร้อยละ 6 ส่วนใหญ่ให้สร้างคอนโดฯไม่เกิน 10,000 ตร.ม. และถนนต้องกว้าง 6 เมตรขึ้นไป

ยกเว้นบางบริเวณที่สร้างได้เกิน 10,000 ตร.ม. แต่ต้องอยู่ในระยะ 500 เมตร รอบสถานีรถไฟฟ้า และถนนต้องกว้าง 10 เมตรขึ้นไป นอกระยะ 500 เมตร ถนนต้องกว้าง 30 เมตร ซึ่งส่วนใหญ่จะไม่มี ยกเว้นสถานีรถไฟฟ้า 3 ทำเล คือ สถานีรัชดา-ลาดพร้าว สถานีภาวนา และสถานีโชคชัย 4 แต่แทบหาที่ดินไม่ได้แล้ว โอกาสการพัฒนาจึงมีน้อย ทำให้ย่านนี้จะเห็นอาคารไม่เกิน 10,000 ตร.ม.เป็นหลัก ส่วนความสูงต้องอิงกับกฎหมายควบคุมอาคารด้วย เช่น ถนนกว้าง 10 เมตรขึ้นไป สร้างได้ไม่เกิน 8 ชั้น

โชคชัย 4 ไม่เกิน 2 พัน ตร.ม.

ส่วนช่วงโชคชัย 4 ผ่านไปยังถนนประดิษฐ์มนูธรรม หรือเลียบทางด่วนไปจนถึงลาดพร้าว 101 เป็นพื้นที่สีเหลือง (ที่อยู่อาศัยหนาแน่นน้อย) ย.4 FAR 3 เท่า และ OSR ร้อยละ 10 สร้างคอนโดฯไม่เกิน 2,000 ตร.ม. ยกเว้นอยู่ในระยะ 500 เมตรรอบสถานีรถไฟฟ้า หรือถนนกว้าง 10 เมตร จึงสร้างได้เกิน 2,000-10,000 ตร.ม.

ด้านทำเลต่อเนื่องถนนเลียบทางด่วน และเกษตร-นวมินทร์ เป็นทำเลบ้านเดี่ยวราคา 20-50 ล้านบาท ทาวน์เฮาส์ 4-8 ล้านบาท และคอนโดฯ 1 ล้านกว่าบาท

เช่นเดียวกับทำเลชุมชนย่านตลาดบางกะปิกับแอร์พอร์ตลิงก์สถานีหัวหมาก แม้จะเป็นทำเลไข่แดง แต่ผังเมืองกำหนดเป็นพื้นที่ พ.3 สร้างคอนโดฯได้ไม่เกิน 5,000 ตร.ม. FAR 7 เท่า และ OSR ร้อยละ 4.5 หากสร้างเกิน 5,000-10,000 ตร.ม.ต้องอยู่ในรัศมี 500 เมตรจากสถานี และถนนต้องกว้าง 6 เมตรขึ้นไป หากเกินระยะ 500 เมตร ถนนต้องกว้าง 16 เมตร สร้างเกิน 10,000 ตร.ม. ฯลฯ ทั้งนี้บริเวณสถานีหัวหมาก มีโอกาสพัฒนาได้มาก เพราะยังมีที่ดินเหลืออยู่ และราคาที่ดินยังไม่แพง ติดถนนใหญ่อยู่ที่ 100,000 กว่าบาท/ตร.ว. ในซอย 50,000-80,000 บาท/ตร.ว.

ที่ดินพุ่งรอ กทม.ปรับผังใหม่ 

“ถนนลาดพร้าวเป็นที่หมายตาของดีเวลอปเปอร์ แต่ส่วนใหญ่รอให้ผังเมือง กทม.ปรับการใช้ประโยชน์ที่ดินให้เอื้อต่อการพัฒนาได้มากขึ้น ปัจจุบันที่ดินว่างเปล่าบนถนนลาดพร้าวถูกจับจองไปหมดแล้ว แต่ก็มีเจ้าของที่ดินรวมตัวโก่งราคาขาย”

นายภัทรชัยกล่าวว่า สำหรับราคาที่ดินแนวสายสีเหลืองมีแนวโน้มจะปรับตัวสูงขึ้น หลังรถไฟฟ้าเปิดบริการปีละ 10-15% ราคาสูงสุดอยู่รอบสถานีรัชดา 500,000-700,000 บาท/ตร.ว. ช่วงลาดพร้าวกลาง ๆ อยู่ที่ 150,000-250,000 บาท/ตร.ว. ยังไม่สูงมากเพราะเป็นพื้นที่สีเหลือง

ขณะที่ทำเลย่านลำสาลี ศรีนครินทร์ และพัฒนาการ อยู่ที่ 100,000-300,000 บาท/ตร.ว. ต่ำสุดอยู่ที่บริเวณสถานีทิพวัล 90,000-120,000 บาท/ตร.ว. แต่คาดว่าหากสายสีเหลืองและสีเขียว ต่อขยายแบริ่ง-สำโรงเปิดบริการ ราคาที่ดินจะขยับเป็น 150,000-180,000 บาท/ตร.ว.

ซัพพลายเหลือขายพันยูนิต 

นายสุรเชษฐ กองชีพ ผู้อำนวยการฝ่ายวิจัยตลาด บจ.ไรส์แลนด์ (ประเทศไทย) เปิดเผยว่า จากการเก็บข้อมูลคอนโดฯแนวสายสีเหลืองช่วงแยกรัชดา-ลาดพร้าว ถึงแยกลำสาลี มีประมาณ 30 โครงการ ยูนิตสะสมตั้งแต่ปี 2552 ถึงไตรมาสแรกปี 2561 รวม 8,460 ยูนิต เหลือขายกว่า 1,000 ยูนิต

เจ้าของโครงการมีทั้งรายใหญ่ รายกลาง รายเล็ก เช่น บมจ.แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ บมจ.พฤกษา เรียลเอสเตท บมจ.แอล.พี.เอ็น. ดีเวลลอปเมนท์ บมจ.ลลิล พร็อพเพอร์ตี้ บจ.สำราญครีเอชั่น บจ.เดเก็นกรุ๊ป เป็นต้น ส่วนใหญ่อยู่ในซอย เช่น วังหิน โชคชัย 4 ลาดพร้าว 71 ลาดพร้าว 101 ลาดพร้าว 113 ลาดพร้าว 127

เนื่องจากที่ดินราคายังไม่แพงมากเมื่อเทียบกับราคาซื้อขายติดถนนลาดพร้าว ปัจจุบันราคาเฉลี่ยไม่ต่ำกว่า 400,000 บาท/ตร.ว. ปรับขึ้นเฉลี่ยปีละกว่า 10% อนาคตจะปรับขึ้นมากกว่า 20%

รื้อใหญ่สีที่ดินแนวรถไฟฟ้า

ด้านนายศักดิ์ชัย บุญมา ผู้อำนวยการสำนักผังเมือง กทม. กล่าวว่า ภายในปี 2562 กทม.จะประกาศใช้ผังเมืองรวมฉบับใหม่ ขณะอยู่ระหว่างปรับปรุงรายละเอียดให้สอดรับกับสภาพพื้นที่ที่เปลี่ยนแปลงไปมากโดยสายสีเหลือง บนแนวถนนลาดพร้าวและศรีนครินทร์ ถือเป็นพื้นที่เป้าหมายที่จะปรับข้อกำหนดการใช้ประโยชน์ที่ดินให้ยืดหยุ่นต่อการพัฒนามากขึ้น นอกเหนือจากให้โบนัสรัศมี 500 เมตรรอบสถานี

“การใช้ประโยชน์ที่ดินตามผังเมืองเดิมกำหนดเป็นโซนพื้นที่ แต่ฉบับใหม่จะกำหนดตามแนวรถไฟฟ้าและแนวถนนเป็นหลัก เช่น ติดถนนให้เป็นพื้นที่สีแดง สีส้มตลอดแนว ถัดจากนั้นเป็นสีเหลือง เป็นต้น รวมถึงอาจปลดล็อกความกว้างของถนนด้วย เช่น ถนนลาดพร้าว กว้าง 20 เมตร พัฒนาตึกสูงได้ยาก ผังเมืองใหม่อาจลดขนาดความกว้างลง” นายศักดิ์ชัยกล่าว

แห่ประกาศขายตึกแถว 

ผู้สื่อข่าวรายงานเพิ่มเติมว่า เวลานี้เจ้าของที่ดิน อาคารตามแนวเส้นทางรถไฟฟ้าสายสีเหลืองจำนวนมากปิดป้ายประกาศขายที่ดิน ตึกแถวกันคึกคัก โดยตั้งราคาขายไว้ค่อนข้างสูง ล่าสุด บริเวณสถานีโชคชัย 4 เยื้องสถานีตำรวจ มีเจ้าของประกาศขายอาคารพาณิชย์พร้อมโกดัง พื้นที่ 820 ตร.ว. ในราคา 280,000 บาท/ตร.ว. หรือมูลค่ารวม 229 ล้านบาท