‘สยาม-เพลินจิต-ชิดลม’ เหตุใดราคาที่ดินแพงสุดของไทย ถึงอยู่ทำเลทองนี้

เปิดที่มา ‘สยาม-เพลินจิต-ชิดลม’ ที่ถูกขนานนามว่าเป็น “สุดยอดทำเลทอง” ของประเทศไทย และยิ่งไปกว่านั้น ทำเลนี้ยังเป็นที่ตั้งของแหล่งช็อปปิ้งชื่อดัง สำนักงานระดับพรีเมี่ยม โรงแรมหรู และโครงการที่อยู่อาศัยไฮเอนด์ ซึ่งช่วยเสริมคุณค่าให้ที่ดินในย่านนี้มีมูลค่ามากขึ้นเรื่อย ๆ

มติชนรายงาน ว่าที่ดินบริเวณสยามสแควร์ ชิดลม เพลินจิต ยังครองแชมป์อันดับหนึ่งของประเทศไทย ณ ราคาสูงสุดถึง 3.75 ล้านบาทต่อตารางวา หรือไร่ละ 1,500 ล้านบาท ณ สิ้นปี 2567 ทั้งนี้ คาดว่าในปี 2568 ราคายังจะเพิ่มขึ้นอีกประมาณ 5% ทำไมในย่านนี้ราคาจึงสูงขึ้นอย่างต่อเนื่อง

นายโสภณ พรโชคชัย ประธานศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บริษัท เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส จำกัด (AREA) เปิดเผยว่า ผลการสำรวจราคาที่ดินและในเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑลเกือบ 400 บริเวณเป็นรายปี ตั้งแต่ปี 2537 จนถึงปัจจุบัน พบว่าพื้นที่บริเวณสยามแสควร์ ชิดลม เพลินจิต และนานา ยังเป็นบริเวณที่ราคาที่ดินสูงที่สุด โดยประมาณการไว้ที่ 3.75 ล้านบาทต่อตารางวา หรือไร่ละ 1,500 ล้านบาท ถ้านำธนบัตรใบละ 1,000 บาทมาวางบนที่ดินขนาด 1 ตารางวา ก็ต้องใช้ธนบัตรวางซ้อนกันไว้ถึง 10 ชั้นเลยทีเดียว หรือหากเทียบเป็นทองคำหนัก 1 บาท ณ ราคา 27,500 บาท ก็เท่ากับทองคำหนักถึง 120 บาทเลยทีเดียว

สาเหตุที่ราคาที่ดินในบริเวณสยามสแควร์ ชิดลม เพลินจิตดังกล่าวมีมูลค่าสูงมาก เพราะสามารถนำที่ดินเปล่านี้ไปพัฒนาในเชิงพาณิชย์ เช่น ศูนย์การค้า อาคารสำนักงาน ได้อย่างหลากหลาย

และถึงแม้ว่าพื้นที่สำนักงานจะได้รับผลกระทบจากการเปิดตัวอย่างมหาศาลเช่น โครงการวันแบงค็อก แต่ถือเป็นเรื่องชั่วคราว ยังไม่กระทบถึงราคาที่ดิน เพราะที่ดินและอสังหาริมทรัพย์มีลักษณะการเปลี่ยนแปลงที่เฉื่อยหรือเชื่องช้า (Inertia) กว่าทั่วไป และยิ่งมีการก่อสร้างรถไฟฟ้ารอบนอกมากเท่าไหร่ ก็ยิ่งสามารถนำผู้บริโภคจากนอกเมืองเข้าสู่เมืองได้สะดวก ทำให้ที่ดินในใจกลางเมืองยังคงศักยภาพอยู่อย่างต่อเนื่อง

การที่ราคาที่ดินตามแนวรถไฟฟ้าสายสีเขียวตามสถานีสยามสแควร์ ชิดลม เพลินจิตมีราคาเท่าเทียมกันนั้น นายโสภณกล่าวว่าเป็นเพราะการเชื่อมต่อกันด้วยรถไฟฟ้า ประกอบกับการพัฒนาตามแนวรถไฟฟ้านี้มีอาคารสำนักงาน ศูนย์การค้าเป็นแนวทางต่อเนื่องกัน โดยเฉพาะในกรณีศูนย์การค้าหรือพื้นที่ค้าปลีกที่อยู่ตามแนวนี้แทบจะสามารถเดินไปมาได้ ถือเป็นการรวมตัวกันของศูนย์การค้าปลีก เทียบได้กับย่านถนนออร์ชาร์ตในสิงคโปร์ที่เป็นศูนย์รวมของศูนย์การค้าที่หลากหลายที่สุดในโลกก็ว่าได้

“พื้นที่นี้เป็นพื้นที่ Transit Oriented Development หรือ TOD หรือพื้นที่ที่เป็นจุดตัดรถไฟฟ้า 2 สาย และในอนาคตยังอาจได้รับผลกระทบจากรถไฟฟ้าสายสีส้มที่อยู่บนถนนเพชรบุรีอีกต่างหาก”

อย่างไรก็ตาม พอเลยจากนานาไปทางสุขุมวิท 21 และเรื่อยไป ราคาที่ดินก็ลดต่ำลงมาตามลำดับ หรือตามแนวถนนพญาไท และถนนพระรามที่ 1 (สนามศุภชลาศัย) ราคาที่ดินก็ลดหลั่นลงไปเช่นกัน แต่ถ้าในอนาคตจุฬาลงกรณ์มหาวิทยาลัยยกเลิกสัญญาการเช่าพื้นที่ของสนามศุภชลาศัย แล้วนำที่ดินแปลงนี้มาพัฒนาในเชิงพาณิชย์เช่นเดียวกับมาบุญครอง หรือสามย่านมิดทาวน์ ก็จะทำให้ราคาที่ดินในบริเวณนื้พุ่งสูงขึ้นอีกได้เช่นกัน
นอกจากนี้ AREA ยังพบว่าจริง ๆ แล้วบริเวณสยามสแควร์นั้นไม่มีที่ดินที่สามารถซื้อขายได้จริง เพราะฝั่งด้านใต้ก็เป็นที่ดินของจุฬาลงกรณ์มหาวิทยาลัย และฝั่งด้านเหนือก็เป็นของวังสระปทุม แต่ในที่นี้ได้คำนวณราคาที่ดินโดยสมมติให้นำมาพัฒนาในเชิงพาณิชย์ให้เป็นศูนย์การค้าหรืออาคารสำนักงาน และหากที่ดินแปลงนี้ไม่ได้เป็นที่ดินเช่าระยะยาว แต่เป็นที่ดินที่ซื้อขายขาด ราคาที่ดินจึงออกมาในราคานี้

ดังนั้น จึงจะเห็นได้ว่าราคาที่ดินในช่วงปี 2539-2540 ในพื้นที่สยาม ชิดลม เพลินจิตนี้ เพิ่มขึ้นจาก 100% เป็น 108% หรือสูงสุดอยู่ที่ 400,000 บาทต่อตารางวาในปี 2539 แต่มาในช่วงวิกฤตเศรษฐกิจ ยังพบว่าราคาที่ดินตกต่ำลงในช่วงปี 2540-2542 เหลือเพียง 98% และมาเพิ่มขึ้นต่อเนื่องตั้งแต่ปี 2543 จนถึงปี 2563 ราคาที่ดินหยุดนิ่งลงอีกครั้งหนึ่ง ซึ่งเหตุผลเป็นเพราะช่วงดังกล่าวเกิดโควิด-19 ทำให้ราคาที่ดินไม่ขยับตัว แต่เมื่อถึงปี 2565 ราคาที่ดินก็เพิ่มขึ้นมาอีกครั้งหนึ่ง และคาดว่ายังจะเพิ่มขึ้นต่อเนื่องในปี 2568

“ราคาที่ดินที่แพงที่สุดตกตารางวาละ 3.75 ล้านบาท (สยามสแควร์) นั้น เปรียบเทียบให้เห็นว่าราคาต่ำสุดตกเป็นเงินตารางวาละ 5,000 บาท (ถนนเลียบคลอง 13 กม.5) ถือว่าต่างกันถึง 750 เท่า ทั้งที่ระยะทางห่างกันเพียง 66 กม. นี่จึงเป็นความเหลื่อมล้ำของราคาที่ดินเป็นอย่างมาก ทั้งนี้ เพราะในเขตใจกลางเมืองราคาที่ดินเพิ่มขึ้นเพราะมีสาธารณูปโภคขนาดใหญ่ โดยเฉพาะในกรณีโครงสร้างพื้นฐานสำคัญอันได้แก่ รถไฟฟ้าหลายสาย และทางด่วนที่วิ่งเข้าสู่ใจกลางเมืองนั่นเอง”

ยิ่งกว่านั้นยังพบว่า อีกสาเหตุหนึ่งคือผังเมืองของกรุงเทพมหานครที่กำหนดให้ใจกลางเมืองสามารถก่อสร้างอาคารได้ไม่เกิน 10 เท่าของพื้นที่ดิน (FAR 10:1) โดยส่วนใหญ่ได้ไม่เกิน 7 เท่า ทำให้ต้นทุนค่าที่ดินสูงมาก หากรัฐบาลสามารถกำหนดให้ผังเมืองในกรุงเทพมหานคร สามารถอนุญาตให้มีการก่อสร้างโดยใช้ประโยชน์ที่ดินอย่างได้ประโยชน์สูงสุด เช่น อาคารวอลล์สตรีททาวเวอร์สีลม สามารถสร้างได้ถึง 20 เท่าต่อ 1 ยิ่งในปัจจุบันใจกลางเมืองได้รับการเชื่อมต่อด้วยรถไฟฟ้า ทำให้สามารถสร้างที่อยู่อาศัยแบบห้องชุดได้มากโดยไม่จำเป็นต้องใช้รถยนต์ส่วนตัว

“สำหรับปี 2568 คาดว่าราคาที่ดินใจกลางเมืองยังจะเพิ่มขึ้นต่อเนื่องประมาณ 5% แต่ภาพรวมในระดับทั่วเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑล คงเพิ่มขึ้นราว 3% เพราะเศรษฐกิจไทยยังจะฟื้นตัวในอัตราที่ค่อนข้างต่ำ” โสภณกล่าวย้ำ