
ปรากฏการณ์แลนด์สไลด์ของผู้สนใจจองสิทธิบ้านเพื่อคนไทย คำนวณจากโครงการนำร่อง 4,000 หน่วย แต่ดีมานด์อยากครอบครองสิทธิการเช่า 99 ปีมีสูงเกิน 60 เท่าของซัพพลายลอตแรก มองจากมุมผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ ตัวเลขนี้ยืนยันความต้องการที่อยู่อาศัยของคนไทยมีมหาศาล
แต่หลายปีที่ผ่านมาตั้งแต่สถานการณ์โควิดจนถึงปัจจุบัน ตลาดอสังหาฯถูกดิสรัปต์ด้วยกฎเกณฑ์เดิม ๆ จากวิธีการเดิม ๆ ทำให้ดีมานด์ถูกกดทับ ไม่สามารถซื้อที่อยู่อาศัยเป็นของตนเองได้ ทำให้มีผู้บริหารที่เป็น Think Tank ระดับประเทศ เสนอโซลูชั่นต่อรัฐบาลแพทองธาร ชินวัตร ในการปรับโครงสร้างภาคธุรกิจอสังหาริมทรัพย์แบบ “รื้อ-สร้าง” เต็มรูปแบบ
ดีมานด์ผ่อนเดือนละ 4,000 บาททะลัก
ทั้งนี้ โครงการบ้านเพื่อคนไทยรายงานข้อมูลผู้เข้าชมเว็บไซต์ บ้านเพื่อคนไทย.th ณ วันที่ 29 มกราคม 2568 ที่ผ่านมา ทะลุ 72.2 ล้านครั้ง มีผู้สนใจจองสิทธิ 251,991 คน แต่เป็นผู้ผ่านขั้นตอนพรีแอปพรูฟ (เครดิตดีพอที่จะกู้เงินซื้อได้) โดยธนาคารอาคารสงเคราะห์ (ธอส.) 131,464 คน ถึงแม้โครงการนำร่องเปิดให้จองก่อนเพียง 4,000 หน่วย ใน 4 พื้นที่
พบว่า ย่าน กม.11 อยู่ด้านหลังสำนักงานใหญ่ ปตท. วิภาวดี คนจองสิทธิท่วม 169,554 คน, ใกล้สถานีเชียงราก ปทุมธานี 36,310 คน, ใกล้สถานีธนบุรี กรุงเทพฯ 34,023 คน และเชียงใหม่อยู่ตรงข้ามสถานีรถไฟที่ปรับแผนทำเป็นบ้านเดี่ยว มีคนสนใจจองสิทธิ 12,104 คน
ตัวเลขดีมานด์ซื้อบ้านที่รัฐบาลให้ผ่อนเพียงเดือนละ 4,000 บาท จากเดิมหน่วยงานรัฐอาจมองไม่เห็น แต่บ้านเพื่อคนไทยได้พิสูจน์ความมีอยู่จริงที่จับต้องได้ โอกาสเดียวกันนี้ “ประชาชาติธุรกิจ” สัมภาษณ์พิเศษ “ประเสริฐ แต่ดุลยสาธิต” นายกสมาคมอาคารชุดไทย
กูรูนักพัฒนาที่ดินที่เคยนั่งนับคร่าว ๆ มีจำนวนโครงการผ่านมือผ่านการบริหารจัดการไม่ต่ำกว่า 1,000 โครงการ ทั้งบ้านและคอนโดมิเนียม ยูนิตสะสมรวมกันบอกว่าเกินหลักแสนยูนิตก็ไม่น่าเกลียด เพราะเก็บสถิติจากประสบการณ์มากกว่า 30 ปี และเป็นหนึ่งในผู้บริหารอสังหาฯที่ออฟฟิศ Head Hunter โทร.มาคุยเจ๊าะแจ๊ะมากที่สุด
โดยล่าสุด เหตุเกิดในงานสัมมนาใหญ่ประจำปีของธนาคารเกียรตินาคินภัทร เมื่อวันที่ 14 มกราคมที่ผ่านมา “ประเสริฐ นายกคอนโดฯ” ได้มีเวลาช่วงหนึ่งบรรยายสรุปถึงการปรับโครงสร้างภาคธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ให้กับ “พิชัย ชุณหวชิร” รองนายกรัฐมนตรีและ รมว.คลัง
เพราะมองว่าถึงเวลาแล้วที่ประเทศไทยจะต้องหันมาปลดล็อกการเข้าถึงโอกาสในการมีบ้านเป็นของตนเองของผู้มีรายได้น้อย และเป็นห้วงเวลาสำคัญที่ไทยควรจะต้องจัดระเบียบการถือครองอสังหาริมทรัพย์โดยชาวต่างชาติอย่างจริงจัง รวมทั้งนำเสนอออปชั่นการใช้ภาคอสังหาฯ ในรูปแบบแมนเมดโปรเจ็กต์ เป็นทั้งตัวช่วยและตัวขับเคลื่อนการกระตุ้นเศรษฐกิจในระยะยาว และอย่างยั่งยืน
ต่างชาติซื้ออสังหาฯไทย 1 ใน 4 ของตลาดรวม
“ประเสริฐ” เปิดประเด็นด้วยการให้คำนิยามปี 2567 ธีมการทำธุรกิจคือปีแห่งเปอร์เฟ็กต์สตอร์ม ตัวเลขเป็นทางการที่อัพเดต ณ 9 เดือนแรกปี 2567 ยอดขายในเขตกรุงเทพฯ-ปริมณฑลหดตัวแรงเกือบ -40% เทียบกับช่วงเดียวกันของปี 2566 เทรนด์ปี 2568 ให้คำนิยามธีมธุรกิจเป็นปีแห่งการฟื้นตัวจากจุดต่ำสุด (The Year of Recovery 2025)
แต่ภาคธุรกิจอสังหาฯยังไม่ได้สดใสมากนัก จึงเป็นปีที่ท้าทายที่สุด แก้ปัญหายากที่สุด เพราะสารพัดปัญหารุมเร้าเรื้อรัง ที่สำคัญ การแก้โจทย์อสังหาฯปีนี้เป็นต้นไป ต้องบอกว่าแก้ยากที่สุด เพราะเป็นปัญหาจาก “กำลังซื้อ” ที่มีจุดโฟกัสตลาดกลาง-ล่าง อาจจะเทียบเคียงกับการซื้อกลุ่มราคา 3-5 ล้านบาท
“โมเดลในต่างประเทศทั่วโลกมักจะใช้ภาคอสังหาฯ เป็นตัวจักรกระตุ้นเศรษฐกิจ มีข้อมูลซื้อบ้าน 1 หลังราคา 1 ล้านบาท จะสร้างตัวทวีคูณทางเศรษฐกิจหรือพายุหมุน 2.9 เท่าหรือ 2.9 ล้านบาท เพราะจะมีการซื้อเฟอร์นิเจอร์ ของตกแต่ง ซ่อมแซมต่อเติม ทำให้ธุรกิจเกี่ยวเนื่องกระเพื่อมตามไปด้วย เบ็ดเสร็จภาคอสังหาฯมีสัดส่วน 8-12% ต่อจีดีพี มีการจ้างงานเกิน 1 ล้านคน ที่สำคัญเป็นธุรกิจที่ใช้โลคอลคอนเทนต์เกิน 90%”
จุดเน้นอยู่ที่วิกฤตเศรษฐกิจที่สะสมต่อเนื่องยาวนาน ทำให้ปัญหากำลังซื้ออสังหาฯ สุกงอมมาถึงจุดไม่สามารถพึ่งพิงกำลังซื้อในประเทศ หรือกำลังซื้อคนไทยเพียงอย่างเดียวอีกต่อไป ทำให้ต้องยอมรับความจริงว่าลูกค้าต่างชาติกลายเป็นกลุ่มผู้ซื้อหลักของวงการอสังหาฯไทย
ที่ผ่านมามีการพึ่งพิงกำลังซื้อลูกค้าต่างชาติที่กฎหมายไทยเปิดช่องให้ซื้อกรรมสิทธิ์คอนโดฯ ในสัดส่วน 49% ของแต่ละโครงการ ที่เรียกว่าโควตา 49% แต่ในภาพใหญ่ของประเทศยังไม่มีโครงสร้างเกี่ยวกับการจัดระเบียบสิทธิและหน้าที่การถือครองกรรมสิทธิ์ลูกค้าต่างชาติมารองรับ
ในขณะที่สถานะภาคอสังหาฯไทย ได้รับการยอมรับและมีลูกค้าต่างชาติทั่วโลกสนใจซื้ออสังหาฯ ทั้งถูกกฎหมายและซื้อผ่านระบบนอมินี (ระบบตัวแทน) เนื่องจากไทยกลายเป็น Global Property อย่างถาวรแล้ว
ขณะที่มี 5 เหตุผลที่ไทยถูกอัพเกรดเป็นโกลบอลพร็อพเพอร์ตี้ ได้แก่ 1.การมีเสถียรภาพของค่าเงินบาทเทียบกับประเทศอื่น ๆ ในภูมิภาค 2.ไทยมีระบบสาธารณสุขที่ดี มีความพร้อมของโรงพยาบาลเอกชนในระดับโลก 3.ระบบการศึกษาโดยเฉพาะโรงเรียนนานาชาติในประเทศ มีการพัฒนาอย่างรุดหน้า ซึ่งเป็นแม็กเนตสำคัญที่ทำให้ชาวต่างชาติตัดสินใจเลือกมาอยู่อาศัยระยะยาวในไทย
4.เสน่ห์ด้านการท่องเที่ยวและอยู่อาศัยแบบลองเทอมก็คือ ความเป็นมิตรของคนไทย และ 5.นโยบายเป็นกลางของประเทศไทย ทำให้เราไม่มีภาวะสงคราม และภัยพิบัติธรรมชาติขนาดใหญ่
อัพเดตเชิงสถิติ ดีมานด์ซื้ออสังหาฯไทยของลูกค้าต่างชาติในแต่ละปี มีสัดส่วนมากถึง 20-25% ของมูลค่าตลาดรวมทั่วประเทศ ทั้งการถือครองกรรมสิทธิ์ (Freehold) ตามโควตาซื้อคอนโดฯ 49% และถือครองแบบสิทธิการเช่า (Leasehold) ระยะยาว
เก็บภาษีแพงตั้งกองทุนช่วยผู้มีรายได้น้อย
สำหรับข้อเสนอปรับโครงสร้างอสังหาฯ แบ่งเป็น “มาตรการระยะสั้น” แก้ปัญหากำลังซื้อคนไทยเพื่อประคับประคองตลาดในปีนี้ มี 4 เรื่องที่ต้องทำทันที 1.แบงก์ชาติพิจารณาผ่อนปรนเกณฑ์ LTV เป็นเวลา 2 ปี (2568-2569) 2.ปรับลดดอกเบี้ยนโยบายเพื่อลดภาระค่างวดผ่อนบ้าน 3.ต่ออายุมาตรการรัฐลดค่าโอน-จดจำนอง จาก 3% เหลือ 0.01% หรือลดภาระจากล้านละ 30,000 บาทเหลือล้านละ 300 บาท ฯลฯ 4.จัดแพ็กเกจสินเชื่อดอกเบี้ยต่ำหรือ Soft Loan ปล่อยกู้คนไทยผู้มีรายได้น้อย-ปานกลางผ่านธนาคารรัฐ ซึ่งก็คือ ธอส.
ไฮไลต์อยู่ที่ “มาตรการระยะยาว” เพื่อนำมาสู่การจัดระเบียบและวางโครงสร้างเต็มรูปแบบ มี 4 ข้อเสนอเชิงนโยบาย ดังนี้ เรื่องที่ 1 วางโครงสร้างสัญญาเช่ายาว จาก 30 ปีเป็น 60 ปี โดยไม่เปิดให้ต่างชาติถือครองที่ดินโดยเด็ดขาด เรื่องที่ 2 เสนอเพิ่มสัดส่วนโควตาซื้อคอนโดฯ จาก 49% เป็น 75% เพื่อให้โครงการบนทำเลยอดนิยมของต่างชาติ ไม่ต้องไปใช้วิธีหลบเลี่ยงซื้อผ่านนอมินี ในกรณีโควตาเต็มแล้ว มีเงื่อนไขกำหนดโซนนิ่ง ไม่ได้เปิดกว้างทั่วไปเพื่อปกป้องผู้ซื้อคนไทยไม่ถูกแย่งซื้อ และจัดระเบียบการอยู่อาศัยในโครงการที่ซื้อเกิน 49% แต่สิทธิการโหวตบริหารนิติบุคคลจำกัดแค่ 49% เพื่อให้สิทธิการตัดสินใจอยู่ในมือคนไทย
เรื่องที่ 3 เสนอให้รัฐจัดเก็บภาษีการถือครองอสังหาฯ ทั้งรูปแบบกรรมสิทธิ์และสิทธิการเช่าของชาวต่างชาติ โดยมีโมเดลรัฐบาลในต่างประเทศชั้นนำมีฐานภาษีอสังหาฯที่แตกต่างกัน โดยฐานภาษีของต่างชาติจะสูงกว่าคนในประเทศ จากนั้นนำรายได้ภาษีชาวต่างชาติมาจัดตั้งเป็นกองทุนเพื่อสนับสนุนผู้มีรายได้น้อยถึงปานกลางมีบ้านเป็นของตนเอง
เช่น นำเงินกองทุนนี้มาอุดหนุนดอกเบี้ย 0% 3 ปีแรก หรืออุดหนุนดอกเบี้ยต่ำ สร้างโอกาสให้คนไทยผู้มีรายได้น้อยเข้าถึงสินเชื่อซื้อที่อยู่อาศัย วิธีการนี้รัฐบาลไม่ต้องใช้งบประมาณแผ่นดินมาอุดหนุน แต่จัดเก็บจากผู้ถือครองชาวต่างชาติโดยตรง จุดโฟกัสอยู่ที่นโยบายนี้เสนอให้ทำเป็นโครงสร้างถาวรเพื่อประโยชน์ของคนไทย
“ทุกวันนี้เราเปิดให้ต่างชาติถือกรรมสิทธิ์และสิทธิการเช่าระยะยาวได้ แต่ทำไมให้เสียภาษีเท่าคนไทย โดยเริ่มต้นอาจบวกเพิ่มภาษีโอนอีก 2% จากฐานภาษีอสังหาฯปกติ อีกรายการคือภาษีที่ดินซึ่งประเภทที่อยู่อาศัยจัดเก็บคนไทย 0.02% หรือล้านละ 200 บาท อาจเก็บชาวต่างชาติเริ่มต้น 0.5-1% หรือล้านละ 5,000-10,000 บาท แล้วนำส่วนต่างรายได้ภาษีมาอุดหนุนคนไทยมีบ้านที่ได้รับผลกระทบจาก Property Inflation จะเห็นว่าทั้ง 2 รายการนี้จัดเก็บเป็นรายได้ภาษีแบบรายปี อาจเรียกว่าภาษี Thailand Property Management ก็ได้”
โปรโมตลงทุน Man Made Project
เรื่องที่ 4 นำแนวคิดการพัฒนาโครงการขนาดใหญ่ที่เป็นโครงการมนุษย์สร้างหรือ Man Made Project เพื่อเสริมและสร้างแรงดึงดูดด้านการท่องเที่ยวให้กับไทยได้มากขึ้น จุดเน้นเพื่อปรับโครงสร้างเศรษฐกิจประเทศระยะยาว อาทิ สถานีแม่น้ำหรือย่านคลองเตยซึ่งเป็นที่ดินผืนใหญ่ของการท่าเรือแห่งประเทศไทย ที่สามารถพัฒนาบิ๊กโปรเจ็กต์เหมือนกับมารีน่าเบย์แซนด์ของสิงคโปร์
โดยทำเลข้ามฝั่งเจ้าพระยาสามารถเชื่อมต่อกับบางกระเจ้าซึ่งเป็นพื้นที่อนุรักษ์ของสมุทรปราการ, การสร้าง New CBD ใหม่ด้านการท่องเที่ยวโซนพระราม 2 ด้วยการดึงการลงทุนยูนิเวอร์แซลสตูดิโอมาปักหมุดในทำเล สามารถเชื่อมต่อกับถนนแหลมผักเบี้ยหรือถนนริเวียร่าเมืองไทย พัฒนาเทียบกับถนนอินเตอร์เซค นัมเบอร์ 1 ของซานฟรานซิสโก
“อีกเรื่องที่เป็นจุดขายโดดเด่นของไทยคือเรามีการแพทย์ที่ก้าวล้ำในโลก ทำไมเราไม่ทำนิคมอุตสาหกรรมการแพทย์ ทำเลบริเวณคลัสเตอร์พญาไท ซึ่งมูลนิธิรามาธิบดีมีแผนลงทุน 8,000 ล้านบาท สร้างโรงพยาบาลขนาดใหญ่ในซอยโยธี รัฐบาลน่าจะต่อจิ๊กซอว์ทำให้เป็น World Medical Center ไปเลย ให้หมอเก่ง ๆ ไปอยู่ตรงนั้น ชวนคนไทยมาใช้ประโยชน์ ต่างชาติก็มารักษาได้ รองรับได้ครบทุกเซ็กเมนต์ เพราะคลัสเตอร์พญาไทมีโรงเรียนแพทย์ 6 แห่งอยู่ตรงนั้นหมดแล้ว”
ในอนาคต คลัสเตอร์พญาไทถ้าทำได้จริงจะเป็น World Medical Area ทำให้กรุงเทพฯพลิกฟื้นกลับมาเป็นศูนย์กลางการดูแลรักษาสุขภาพของโลก