นายอัณณพ วงศ์ชุมพิศ ผู้ช่วยกรรมการผู้จัดการใญ่และผู้บริหารสูงสุด บริษัท ดิ เอเจ้นท์ (พร็อพเพอร์ตี้ เอ็กซ์เพิร์ท) จำกัด เปิดเผยว่า ประสบการณ์นำเสนอขายโครงการอสังหาริมทรัพย์ในกรุงลอนดอน ประเทศอังกฤษ พบว่ามีดีมานด์สูงกว่าซัพพลาย ปีนี้จึงเตรียมจัดงาน “Exclusive London Property Seminar with The Berkeley Group, A Leading Developer from England” ในวันอาทิตย์ 20 สิงหาคมนี้ มี 2 รอบ ได้แก่ รอบเช้า 09.00-12.00 น. กับรอบบ่าย 13.00-16.00 น. ที่โรงแรมสยามเคมปินสกี้
- เปิด 10 อันดับมหาวิทยาลัยรัฐ-ราชภัฏ-เอกชน ที่ได้รับความนิยมมากสุด
- โปรดเกล้าฯ พระราชทานยศ ข้าราชการในพระองค์ฝ่ายทหาร 3 ราย
- ราคาทองวันนี้ (24 เม.ย. 67) พุ่งขึ้น 250 บาท ทองรูปพรรณ 41,100 บาท
ทั้งนี้ ดิเอเจ้นท์มีประสบการณ์โรดโชว์ต่างประเทศ 2 ปี มีฐานลูกค้า 500 ราย กระจายใน 6 ประเทศ รูปแบบนำเสนอโครงการสำหรับนักลงทุนระยะยาว ซื้ออสังหาฯ รอเวลาสร้างผลตอบแทน 5-7 ปี ไม่เน้นการลงทุนระยะสั้นแต่อย่างใด
นายอัณณพกล่าวว่า 9,400 ทรานแซกชัน มูลค่า 24,000 ล้านบาทในช่วง 7 ปีที่ผ่านมา โดยปี 2559 มี 2,227 ทรานแซกชัน มูลค่า 7,889.6 ล้านบาท การเติบโตของธุรกรรมบ่งบอกภาวะตลาดอสังหาริมทรัพย์ได้เป็นอย่างดี
สำหรับปี 2560 วางแผนเกือบ 3,000 ทรานแซกชัน ล่าสุดกลางปีที่ผ่านมาทำได้แล้ว 2,000 ทรานแซกชัน
นายอัณณพกล่าวต่อว่า บริษัทมีการครีเอท “ดิ เอเจ้นท์ เออร์แบน ลิงก์ พร็อพเพอร์ตี้ เอ็กซ์เปิร์ท” มีบริการ 7 ด้าน อาทิ Customer Centric Tools การนำเสนออสังหาฯ แบบ 3 มิติ, มีแบ็งคอก สกาย โดรน ประสบการณ์จากการไปเยี่ยมชมในประเทศอังกฤษ เห็นภาพวิวแม่น้ำเทมป์ทั้งหมดจากโดรน เดิมต้องพึ่งพากูเกิลแมป เราสามารถใช้โดรนให้เห็นภาพรวมตลาดในมุมกว้าง โดยโฟกัสทำเลแนวรถไฟฟ้าเป็นหลัก
สำหรับอีก 2 เดือนหน้า ออนไลน์มีความพร้อมในการบริการสอบถามข้อมูล ซึ่งทำให้เอเย่นต์ทั่วโลกได้เห็นพร้อมกัน
อีกด้านคือ Limitless Investment มีทั้งการหาข้อมูลบน Cloud การเป็นเอเยนซี่ฮับ และธุรกรรมอสังหาในต่างประเทศ
ทั้งนี้ โอกาสในการลงทุนอสังหาฯ ในต่างประเทศ เพราะไม่จำเป็นต้องลงทุนในประเทศไทยเพียงอย่างเดียว การเข้าถึงเทคโนโลยีทำให้การซื้อขายอสังหาฯ ง่ายขึ้นกว่าแต่ก่อน โดยมองผลตอบแทนการลงทุน ได้แก่ ค่าเช่า ค่าแลกเปลี่ยน แคปปิตอลเกน
ในภาพรวม กลุ่มที่มีเงินฝาก 1 ล้านเหรียญสหรัฐ แนวโน้มโลกไปทางไหนก็จะมีการลงทุนคล้ายคลึงกัน โดยกลุ่ม HNWI Financial Assets ซึ่งมีการลงทุนอสังหาฯ อย่างมีนัยสำคัญจนทำให้มีการแยกพอร์ตออกมาชัดเจนจากการลงทุนรูปแบบอื่น
“ปกติตลาดโลกมี safe heaven ของการลงทุน หลักๆ มีเมลเบิร์น นิวยอร์ก มอามี โตเกียว สิงคโปร์ ลอนดอน ฮ่องกง ในขณะที่ด้านความปลอดภัยเป็นส่วนหนึ่งของการให้ความสำคัญ”
โดยความเสี่ยงของการลงทุนอสังหาฯ ในต่างประเทศคืออัตราแลกเปลี่ยน ขึ้นกับการซื้อขายเกิดขึ้นในอัตราแลกเปลี่ยนเงินตราเท่าใด
ปัจจัยการลงทุนของนักลงทุนในต่างประเทศ พบว่าในช่วง 3 ปีเติบโตอย่างมาก แหล่งลงทุนคือ ฮ่องกง สิงคโปร์ อังกฤษ อเมริกา ญี่ปุ่น
วันนี้จุดเน้นชวนลงทุนอสังหาฯ ประเทศอังกฤษ มาจาก 1.ปัจจัยการเป็นศูนย์กลางทางการเงิน แม้จะมีเบร็กซิตภายในปี 2561 แต่ก็ยังเป็นฮับการเงินของยุโรปต่อไป 2.ภาคการศึกษา เป็นแหล่งสถาบันการศึกษาชั้นนำระดับโลก 3.ฮับการท่องเที่ยว มีสามสนามบิน
ส่วนซัพพลายดีมานด์ พบว่าดีมาน์มี 49,000 ยูนิต แต่มีซัพพล่ย 21,379 ยูนิต โดยการถือครองมีเพียง 70% เทียบกับไทยมีอัตราการถือครองทรัพย์สิน 90% ผลของการถือครองในอังกฤษมีเพียง 70% แปลว่าอีก 30% เป็นการเช่า
ขณะที่ภาวะอสังหาฯ ในลอนดอน มีเซ็นเตอร์อาทิ โซโห เมย์แฟร์ เซาท์ออฟคิงส์ตัน เคมบริดจ์ ฯลฯ มีราคาห้องชุดตก 1 ล้านบาท/ตารางเมตร ในย่านศูนย์กลาง มีการขยับขยายทำเลออกรอบนอกตก 5-6 แสนบาท/ตารางเมตร ทำให้ห้องชุด 1 ห้องนอน ตก 40-50 ล้านบาท เป็นการปรับเพิ่ม 1 เท่าในช่วง 7-10 ปี
อีกปัจจัยในการพิจารณาลงทุนมาจากอินฟราสตรัคเจอร์ บริษัทโฟกัส 2 เมือง กลุ่มลูกค้าเป้าหมายหลักส่วนหนึ่งมาจากผู้ปกครองส่งลูกไปเรียนหนังสือ เราเคยจัดลูกค้าท็อปสเปนเดอร์ 10 รายไปดูอสังหาฯ ที่เมืองแมนเชสเตอร์ มีการติดต่อพันธมิตรธุรกิจ ทำให้รู้ว่าการเช่าเสียเงินกินเปล่า แต่ถ้าซื้ออสังหาฯ เรียนหนังสือ 3-4 ปี ราคาอสังหาฯ หรือค่าเช่าเพิ่ม 7-12% ปีที่แล้วเปิดขายแมนเชสเตอร์ในวันที่มีเบร็กซิต นักลงทุนไทยแฮปปี้จากค่าเงิน
“การซือลงทุนในอังกฤษมีการซื้อแบบได้กำไรอีกมากมาย ทั้งภาษี การลงทุน ฯลฯ”
เปรียบเทียบราคาต่อตารางเมตร ข้อมูล ณ สิ้นปี 2559 เทียบไทยกับสิงคโปร์ ฮ่องกง ญี่ปุ่น อังกฤษ และอเมริกา พบว่า ประเทศไทยอยู่ที่เฉลี่ย 138,000 บาท/ตารางเมตรสิงคโปร์ 459,000
ฮ่องกง 854 บาท/ตารางเมตร
ญี่ปุ่น 546 บาท/ตารางเมตร
อังกฤษ996 บาท/ตารางเมตร
อเมริกา 855 บาท/ตารางเมตร
มีการทำแบบจำลอง ก่อนอังกฤษมีเบร็กซิต ราคา 1 ห้องนอนในลอนดอน 5 แสนปอนด์ หรือ 26.02 ล้านบาท ล่าสุด อัตราแลกเปลี่ยน ณ 10 กรกฎาคม 2560 ห้องเดิมอยู่ที่ 22 ล้านบาท หรือประหยัดเงินไทย 4 ล้านบาท
วิธีการคือจะให้นักลงทุนไทย 4 คน รวมเงินกันซื้อห้องเพื่อการลงทุน
“อสังหาฯ ทุกคนทราบดีเป็นการกระจายเงินในการลงทุน ในประเทศไทยช่วง 6-7 ปี ทำเลแนวรถไฟฟ้าค่อนข้างได้กำไรที่ดี โดยเฉพาะสายสีเขียวที่เป็น black bone ซึ่งจริงๆ การลงทุนดีทุกสายแต่ไทมิ่งยังไม่มา เช่น บางเส้นทางดีเวลอปเปอร์ไปซื้อล่วงหน้า สร้างล่วงหน้าโดยที่ยังไม่มีดีมานด์ ซึ่งทุกทำเลไม่มีคำว่าขาดทุนแต่เวลาจะมาเมื่อไหร่เท่านั้นเอง”
“บางโครงการเหมาะซื้อเพื่อการโอน (หมายความว่ารอให้แคปิตอลเกนสุกงอม มีส่วนต่างโดยไม่ต้องรีบขาย) บางโครงการเหมาะซื้อขายเปลี่ยนมือ ซึ่งการลงทุนอสังหาฯ เป็นการซื้อเก็บ ลงทุนเพื่อรอเวลาอีก 3-4-5 ปีหน้า อย่าซื้อมั่วเพราะซื้อเพื่อการลงทุน ได้เงินก้อน มเคยซื้อแอชตัน 9 ล้านกว่าบาท หรือประมาณสิบล้าน รอเวลา 3 ปีครึ่งขายได้ 16 ล้าน นั่นคือได้เงินเข้าบัญชี 6 ล้าน เป็นแคปิตอลเกน”
บางโตรงการโลเกชันดี มุมสวยงาม ห้องหายาก ทำกำไรได้ ขายอสังหาฯ ในช่วง 7 ปี ลงทุนอสังหาฯ ทุก 2 ปี เวลาขายได้เงินโอนเข้ามาปีละ 5 แสน-1 ล้าน แต่หลังจากโครงการมีการเปิดตัวเยอะทำให้มีสินค้าเข้ามาเยอะ เทอมของการขายทำกำไรจึงยาวขึ้น เรียกว่าลองเทอม อินเวสเมนต์
กลับเข้ามาลงทุนอสังหาฯ อังกฤษ ถ้าลงทุนในไทยแล้วไปลงทุนอังกฤษ ต้องทำให้เป็นบ้านหลังแรกจึงจะได้ส่วนลด (เป็นเทคนิคการลงทุน) การทำธุรกรรมต้องผ่านทนายความ การปล่อยเช่ามีบริษัทเข้ามาดูแล เทคโนโลยีทำให้การซื้ออสังหาฯ ในอังกฤษเป็นเรื่องง่าย
ภาษีเยอะแค่ไหนก็ไม่เท่าแคปปิตอลเกนที่เพิ่มขึ้น โดย 3-4% หักค่าใช้จ่ายภาษีและค่าใช้จ่ายอื่นๆ
คำถามคือโครงการใดที่ดิ เอเจ้นท์ฯ จะนำเสนอ เพราะโบรกเกอร์อสังหาฯ ในเมืองไทยทุกรายขายโครงการให้เบิร์กลีย์ แตกต่างตรงที่จะขายโครงการไหน
ข้อมูลเบิร์กลีย์ มีประสบการณ์ 40 ปี บริหารงานขาย 70 โครงการ เน้น 2 เมืองทำเลริมแม่น้ำกับเมืองหลัก จุดโฟกัสคือโครงการรถไฟฟ้าครอสเรล ผ่ากลางเมืองจากลอนดอนตะวันออกไปตะวันตก ราคาแนวรถไฟฟ้าขยับขึ้น 20% กำหนดสร้างเสร็จปี 2561 แนวโน้มราคายังขึ้นได้อีก
