อสังหาริมทรัพย์

“สุรวุฒิ สุขเจริญสิน” CSO ค่าย LPN ฟื้นโมเดลธุรกิจ “ออฟฟิศคอนโด”

สัมภาษณ์พิเศษ

1 ใน 2 ซักเซสเซอร์รายใหม่บนทำเนียบผู้บริหารระดับสูงของค่าย LPN “ประชาชาติธุรกิจ” สัมภาษณ์พิเศษ “คุณหมู-สุรวุฒิ สุขเจริญสิน” อดีตผู้บริหารจากกลุ่มเทสโก้ โลตัส เข้ามารับผิดชอบบนตำแหน่งเจ้าหน้าที่บริหารระดับสูงด้านกลยุทธ์และวางแผนธุรกิจ (chief strategy officer-CSO) โดยเปิดตัวด้วยโมเดลธุรกิจการพัฒนาโครงการใหม่ทำเลริมถนนวิภาวดี ภายใต้คอนเซ็ปต์ออฟฟิศคอนโดมิเนียม ซึ่งเป็นโมเดลธุรกิจที่ประสบความสำเร็จเมื่อ 29 ปีที่แล้ว

Q : แนะนำโครงการใหม่

LPN เปิดตัวโครงการใหม่แบรนด์ลุมพินี ทาวเวอร์ วิภาวดี จตุจักร มูลค่าโครงการ 5,000 ล้านบาท บนแลนด์แบงก์ 8 ไร่ ปากซอยวิภาวดี 3 ออกแบบเป็นตึกสูง 3 อาคาร คือ อาคาร A, B, C โดยอาคาร C เป็นโซนเรซิเดนซ์หรือห้องชุด ส่วนอาคาร A กับ B เป็นออฟฟิศ

โมเดลธุรกิจสำหรับโครงการนี้ พัฒนาภายใต้แนวคิดออฟฟิศคอนโดฯ ซึ่ง LPN ประสบความสำเร็จมาแล้วเมื่อปี 2532 หรือ 29 ปีมาแล้วในโครงการลุมพินี ทาวเวอร์ พระราม 4 กับ แอล.พี.เอ็น.ทาวเวอร์ พระราม 3 สำหรับปีนี้ ลุมพินี ทาวเวอร์ วิภาวดี จตุจักร ถือเป็นไพลอตโปรเจ็กต์ที่ฟื้นคอนเซ็ปต์ออฟฟิศคอนโดฯกลับมาอีกครั้ง

เราดีไซน์ให้มีออฟฟิศ 2 อาคาร แบ่งเป็นออฟฟิศให้เช่าในอาคาร A พื้นที่รวม 15,000 ตารางเมตร ซึ่ง LPN เป็นเจ้าของ ประเมินอัตราค่าเช่า 800-850 บาท/ตารางเมตร/เดือน และเนื่องจากเป็นการหวนคืนกลับมาทำออฟฟิศอีกครั้ง ดังนั้นจึงร่วมกับ JLL (โจนส์ แลง ลาซาลล์) เป็นผู้บริหารงานขายพื้นที่เช่าให้ ส่วนการบริหารอาคารใช้บริษัทลูก คือบริษัท ลุมพินี พรอพเพอร์ตี้ มาเนจเมนท์ จำกัด หรือ LPPกับอาคาร B พัฒนาเป็นออฟฟิศแต่ขายขาดหรือโอนกรรมสิทธิ์ พื้นที่รวม 10,000 ตารางเมตร เงื่อนไขแปลงเล็กสุดเริ่มต้น 50 ตารางเมตรขึ้นไป และถ้าต้องการออฟฟิศขนาดใหญ่สามารถซื้อเหมายกฟลอร์ 1,000 ตารางเมตร โดยราคาตั้งอยู่ที่ 100,000 บาท/ตารางเมตร

Q : ในตลาดมีคนอื่นทำไหม

ออฟฟิศคอนโดฯ…ตอนนี้ยังไม่เห็นใครทำ เมื่อ 29 ปีที่แล้วเราทำ และตอนนี้เราจะกลับมาในทุกเซ็กเมนต์ ทุกตลาด ซี่งการทำออฟฟิศวันนี้ยังไม่มีทางเลือก ส่วนใหญ่จะเช่าหรือไม่ก็ทำออฟฟิศเล็ก ๆ ตามบ้าน ยังไม่มีทางเลือกที่จะมีออฟฟิศแบบที่เป็นเจ้าของบนตึก กลุ่มลูกค้าเป้าหมายคือ SMEs สตาร์ตอัพ ราคาห้องเริ่มต้น 5 ล้านบาทขึ้นไป

คอนเซ็ปชวลดีไซน์กลิ่นอายเราจะคล้าย ๆ FYI นะ แต่ของเราออกแนว simple แนวคิดหลักของออฟฟิศคอนโดฯ ที่จอดรถจะแชร์ใช้ระหว่าง 2 ตึก (คอนโดฯกับออฟฟิศเช่า) หลักการคือ ใช้ความแตกต่างของช่วงเวลา timing different ตอนกลางวันที่จอดรถของห้องชุดจะว่าง ส่วนตอนกลางคืนจะเต็ม ดังนั้น สเปซที่จอดรถในช่วงเวลาที่แตกต่างกันสามารถนำมาแชร์ใช้ร่วมกันได้

Q : เรียกว่าโคปาร์กกิ้ง

ก็ไม่เชิงครับ (หัวเราะ) ซึ่งเราต้องเช่าจากนิติบุคคลอาคารชุด ต้องมีการทำสัญญาจ่ายค่าเช่าในขณะเดียวกัน นิติบุคคลออฟฟิศกับนิติบุคคลคอนโดฯก็จะแยกกัน คำว่าออฟฟิศคอนโดฯคือทำการค้าอย่างเดียว ไม่ได้อยู่อาศัย ค่าส่วนกลางออฟฟิศคอนโดฯยังไม่ไฟนอล อาจจะ 80 บาท/ตารางเมตร/เดือน อัตรานี้บวกลบได้อยู่ ส่วนค่าส่วนกลางของเรซิเดนซ์จะเป็นอีกราคาหนึ่ง

จะเห็นว่านิติบุคคลของออฟฟิศ LPN มีพื้นที่ส่วนใหญ่เกินครึ่งเพื่อให้เราสามารถเป็นผู้บริหารจัดการพื้นที่ส่วนกลางของออฟฟิศและออฟฟิศคอนโดฯได้ เหตุผลในการ hold majority เพื่อเป็นผู้บริหารอาคารเอง ส่วนพื้นที่โค-ปาร์กกิ้ง เน้นหลัก ๆ สำหรับผู้มาติดต่อหรือวิสิเตอร์เป็นหลัก โดยที่จอดรถแบบเข้าช่อง 400 คัน ยังไม่นับจอดขวางอีกต่างหาก

Q : ข้อคำนึงในฝั่งลูกค้า

เราอาศัยจุด timing different ไม่ได้ทำให้ลูกค้าได้รับผลกระทบ และกลายเป็นจุดทางเลือกของออฟฟิศที่มีที่จอดรถ มีดีมานด์ทั้งออฟฟิศที่ดีมานด์เยอะในตอนกลางวัน ทำให้การแบ่งโซนใช้งานได้เต็มประสิทธิภาพทั้งกลางวันและกลางคืน คิดว่าเป็นรูปแบบที่น่าสนใจ

Q : แก้ pain piont อะไรให้ลูกค้า

จริง ๆ ไม่ใช่แก้ pain point แต่เรามาต่อยอด opportunities ให้กับลูกค้ามากกว่า เราเห็นช่องว่างของดีมานด์ มีความต้องการใช้ และเรามาเติมเต็มด้วยตัวโปรดักต์ที่ตอบโจทย์ในเซ็กเมนต์นั้น ๆ

แต่ถามว่าเป็นโมเดลธุรกิจใหม่หรือเปล่า …ใช่เลยครับ pain piont ของออฟฟิศสมัยใหม่ก็คือที่จอดรถ

Q : เป้าขายออฟฟิศคอนโดฯ

ลูกค้าสามารถซื้อเพื่อใช้เองหรือซื้อเพื่อลงทุนปล่อยเช่าให้กับผู้ประกอบการรายกลาง-รายเล็กก็ได้ มองว่าไซซ์สัก 100 ตารางสามารถซื้อไว้ปล่อยเช่าได้ ซึ่งกลุ่มลูกค้าอินเวสเตอร์รายเดิมของเราก็สนใจ ประเมินยอดขายไว้ว่า ลูกค้าซื้อทำออฟฟิศเองกับซื้อลงทุนให้เช่าน่าจะครึ่ง/ครึ่ง หรือ 50/50 จากการศึกษาคร่าว ๆ พบว่าน่าจะมีผลตอบแทนลงทุนสัก 7% ต่อปี

Q : แผนลงทุนแห่งที่ 2-3

ปีนี้มีโอกาสลงทุนเพิ่ม เป็นได้ทั้งออฟฟิศคอนโดฯและออฟฟิศล้วน ๆ เพราะรายได้ประจำหรือรีเคอริ่งอินคัมถ้ามีในพอร์ตก็จะทำให้การเงินองค์กร healthy มากกว่า เริ่มตั้งแต่ปีนี้ ในอนาคตพอร์ตรายได้ประจำมีสัดส่วน 20% ของรายได้รวม ทำเลออฟฟิศน่าจะเป็นโซนบีบวก เราคงเน้นกลุ่มสตาร์ตอัพ เราสนใจเข้าไปลงทุนในทุกทำเลที่มีโอกาสและศักยภาพของกรุงเทพฯ

แผนธุรกิจ 3-5 ปี เรามองดีมานด์เป็นหลัก ที่ผ่านมาอาจเพราะเราโฟกัสบางเซ็กเมนต์มากเกินไปในตลาด ทำให้เราอาจจะไม่มีลูกเล่นมากนัก เพราะฉะนั้นโมเดลธุรกิจนี้คงเป็นประเด็นหลักที่เราอยากเพิ่มความยืดหยุ่นในการบริหารพื้นที่เป็นหลัก

Q : มุ่งสู่การทำมิกซ์ยูสมากขึ้น

เรียกว่าเรามุ่งสู่การมิกซ์ในหลายโปรดักต์มากกว่า เป็นโครงการที่ลูกค้า affordable ซึ่งเราจะลงไปเล่นกับหลาย ๆ เซ็กเมนต์มากขึ้น โดยนิยามคำว่าลูกค้า affordable เป็นกลุ่มราคาค่อนข้างถูก ตลาดกลาง-ล่าง ตอนนี้เราจะมีความหลากหลายทั้งกลาง-ล่าง กลาง-บน พรีเมี่ยม มีมิกซ์กันบ้าง แต่พอร์ตใหญ่ยังตลาดกลาง-ล่างที่บริษัทมีความชำนาญ

Q : อนาคตทำรีเทลคอนโดฯ

ยัง ๆ (หัวเราะ) ตอนนี้ทำออฟฟิศคอนโดฯก่อน รีเทลคอนโดฯยังไม่มี กำลังจะทำอีกตัวที่รังสิต คลอง 1 เราแยกโซนอพาร์ตเมนต์อย่างเดียว ตึกสร้างเสร็จหมดแล้ว แยกออกมา 1 โซน ในโซน F จำนวน 8 อาคาร อาคารละ 200 ยูนิต รวม 1,600 ยูนิต ค่าเช่าอยู่ที่ 5,000 บาท/เดือน รูปแบบทำเป็นแคมปัสอพาร์ตเมนต์ รองรับนักศึกษา อาทิ ม.กรุงเทพ ม.ธัญบุรี คลอง 6 นิยามเป็นสถานที่อยู่ร่วมกัน มีพื้นที่ทำงาน แม้กระทั่งตอบโจทย์คนกำลังศึกษาหรือเพิ่งจบไม่นาน มีแหล่งแฮงเอาต์อยู่ด้วย เริ่มทดลองนำร่องตั้งเป้าอยากได้ผู้เช่า 80-90% อัพ

ซึ่งคีย์เวิร์ดวันนี้คือแตกการลงทุนมาหาออฟฟิศมากขึ้น ในส่วนออฟฟิศคอนโดฯ การใช้ที่ดินกับเรื่องโลเกชั่นจะมีใกล้ในเมืองมากขึ้น คนเยอะมาก ๆ ก็จะทำ แปลงที่ดินไซซิ่งตั้งแต่ 3 ไร่ขึ้นไป ทำเลต้องเกาะถนนสายหลัก

ตอนนี้ยังบอกชี้ชัดไม่ได้ว่าที่ไหนบ้าง แต่อย่างที่บอกว่าไม่จำเป็นต้องเกาะแนวรถไฟฟ้าอย่างเดียว ขอให้เป็น niche location เราสนใจหมด