‘ปล่อยเช่าคอนโดรายวัน’ นิติฯ อ่อนแอ – ละเลยกฎหมาย ปัญหาแก้ไม่ตก ?

ฟังความเห็น 2 กูรูอสังหาฯ กรณีปล่อยเช่าคอนโดฯ รายวันผิดกฎหมายชัดเจน แต่ทำไมถึงแก้ไม่ได้ พร้อมข้อเสนอแนะจัดการอย่างไรไม่ให้กระทบอุตสาหกรรมอสังหาฯ และเศรษฐกิจประเทศ

ลุกลามยิ่งกว่าไฟในทุ่ง สำหรับปัญหาการปล่อยเช่าคอนโดฯ รายวันให้กับชาวต่างชาติ ต้นเหตุมาจากคลิปวิดีโอชายต่างชาติใช้ถังดับเพลิงทุบห้องเพียงคลิปเดียว ล่าสุดเพจเฟซบุ๊ก พ่อบ้านบ้าคอนโด ระบุว่า “ทุกอย่างเกินความควบคุม ! “ลุมพินี สวีท เพชรบุรี-มักกะสัน” ทางลุมพินี LPN, LPP และตำรวจต้องร่วมเข้ามาจัดการแล้วครับ เดี๋ยวจะขออนุญาต โทร.หาผู้บริหาร LPN นะครับ”

จากโพสต์ดังกล่าวปลุกกระแสของสังคมให้ตระหนักถึงเรื่องนี้กันมากขึ้นกว่าเดิม ทั้งยังรอติดตามการจัดการของผู้บริหารของโครงการคอนโดมิเนียมอีกด้วย

สุรเชษฐ กองชีพ หัวหน้าฝ่ายวิจัยและที่ปรึกษาคุชแมน แอนด์ เวคฟิลด์ เซอร์วิสเซส (ประเทศไทย) จํากัด กล่าวถึงปัญหานี้ว่า มีมานานเป็นสิบสิบปี แม้ว่าจะมีความผิดตาม พ.ร.บ.อาคารชุด พ.ศ. 2522 อย่างชัดเจน แต่ก็จัดการไม่ได้ ด้วยกลุ่มนักลงทุนต่างชาติและไทยรวมตัวกันอย่างแข็งแรง ทำให้เรื่องนี้ดำเนินต่อไปจนกลายเป็นเรื่องปกติ

“ผมว่าการที่ต่างชาติซื้อคอนโดฯ ในไทยเพื่อทำธุรกิจและการลงทุน ซึ่งตามกฎหมายของไทย การปล่อยเช่ารายเดือนจะได้ผลตอบแทนไม่เยอะ อยู่ที่ 4-5% แต่พอมาปล่อยเป็นรายวันอาจได้มากกว่าถึง 2 เท่า แค่เจียดบางส่วนแบ่งให้ผู้ดูแล ไม่ต้องอยู่ไทยก็สามารถทำได้”

ย้อนกลับไปก่อนหน้านี้ประมาณ 6-7 ปี ชาวต่างชาติเข้าออกคอนโดฯ เป็นว่าเล่น ใช้ส่วนกลางอย่างไม่ระวังจนเริ่มละเมิดสิทธิของเจ้าของร่วม ทำให้เรื่องนี้แดงออกมา โดยเฉพาะข่าวล่าสุดนอกจากจะมีการทำลายข้าวของ ยังมีการถ่ายภาพโป๊เปลือยกลางโครงการ

หลังจากนั้นแต่ละโครงการก็มีการรวมตัวจัดการปัญหานี้ไป ทำให้เรื่องซาลง เขาจึงมองว่ากรณีล่าสุดก็สามารถจัดการได้ไม่ต่างกัน หากเจ้าของร่วมและนิติบุคคลเข้มแข็งและเด็ดขาด

เพิ่มเงื่อนไข-ดันนิติฯ เข้มแข็ง

เช่นเดียวกับ ดร.โสภณ พรโชคชัย ประธานศูนย์ข้อมูลวิจัย และประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก.เอเจนซี่ ฟอร์ เรียบเอสเตท แอฟแฟร์ส ที่เห็นว่าประเด็น “นิติบุคคลอ่อนแอ” เป็นปัญหา เขากล่าวว่า แค่การเรียกเก็บค่าเช่าผู้อาศัยที่ไม่จ่ายจนเลยเวลามาหลายเดือนยังทำได้ยาก จนกระทบกับเจ้าของร่วมที่ต้องควักเงินส่วนตัวมาชดใช้ค่าส่วนกลางเพื่อดูแลปรับปรุงพื้นที่ใช้ร่วมกันให้มีประสิทธิภาพ

โสภณจึงเสนอให้ตำรวจตรวจสอบอย่างเข้มงวดมากขึ้น เขายกกรณีวัดไทรเคาะระฆังเสียงดังจนถูกร้องเรียน แต่เมื่อตำรวจเข้ามาตรวจสอบว่าคนแจ้งคือต่างชาติก็หนีหายไป เป็นตัวอย่างที่เขาระบุว่า เป็นวิธีการแก้ปัญหาก่อนโดยไม่ปล่อยให้ไฟไหม้ฟาง

นอกจากนั้น ยังต้องให้กรมที่ดินเข้ามาช่วยตรวจสอบจำนวนชาวต่างชาติในแต่ละโครงการ และช่วยเหลือนิติฯ ในการทำเรื่องฟ้องร้อง รวมถึงการประสานงานกับตำรวจเพื่อแก้ปัญหานี้ พร้อมเสนอเพิ่ม 3 เงื่อนไขให้การซื้อหรือเช่าอสังหาฯ ของต่างชาติยากมากขึ้น ดังนี้

1. เช่าหรือซื้อในราคาสำหรับต่างชาติ เพื่อป้องกันการแย่งซื้ออสังหาฯ ในราคาเทียบเท่าคนไทย
2. ตรวจสอบอยู่เสมอ แต่ละโครงการมีการปล่อยให้ต่างชาติเช่าเกิน 49% หรือไม่
3. ปล่อยให้เช่าระยะสั้นเท่านั้น เพียง 5-10 ปี ไม่สามารถซื้อขาดได้ เช่นเดียวกับต่างประเทศที่มีกฎไม่ปล่อยให้ชาวต่างชาติซื้ออสังหาฯ ในประเทศได้ง่าย ทั้งกำหนดระยะเวลาอยู่ในประเทศ ต้องจับสลาก ไม่สามารถเลือกห้องหรือชั้นเองได้ เพื่อป้องกันการรวมกลุ่มสร้างความเดือดร้อนเหมือนที่ไทยกำลังเผชิญ

กระทบราคาอสังหาฯ ภาพรวมแย่

แม้ว่า จะสร้างความเดือดร้อนให้เจ้าของร่วมโครงการ แต่โสภณมองว่าปัญหานี้จะไม่กระทบกับเม็ดเงินของอุตสาหกรรมอสังหาฯ เนื่องจากผู้พัฒนาโครงการก็ยังคงสามารถขายได้แม้เป็นต่างชาติ ทั้งตอนนี้ยังมีการเรียกร้องให้ ธปท.ยกเลิกมาตรการ LTV เพื่อให้กำลังซื้อกลับมา โดยไม่สนใจว่าคนไทยด้วยกันจะเดือดร้อน 

อย่างไรก็ตาม หากคนไทยหนีหาย ไม่ตัดสินใจซื้ออสังหาฯ มากขึ้นก็อาจส่งผลต่อภาพรวมทางเศรษฐกิจ และจำนวนต่างชาติก็จะมากขึ้นเรื่อย ๆ 

ขณะที่สุรเชษฐที่มองว่า ข่าวนี้อาจทำให้คนเริ่มลังเลในการซื้อคอนโดฯ เพื่ออยู่เอง เนื่องจากหวาดกลัวที่จะต้องร่วมรับผิดชอบค่าส่วนกลางที่เสียหายจากต่างชาติ หากไม่ได้เลือกโครงการที่ทำเลดี หรือผู้พัฒนาโครงการชื่อดัง และแน่นอนว่าราคาก็จะลดลงไปตามดีมานด์ของคนไทย

ทั้งนี้จากรายงาน แผนงานของศูนย์ข้อมูลอสังหาฯ ในปีนี้ ล่าสุดพบว่า จะมีการสำรวจข้อมูลการเช่าอาคารชุดว่ามีลักษณะอย่างไร โดยจะสุ่มตรวจ และลงพื้นที่สำรวจ ปัจจุบันข้อมูลที่ศูนย์ข้อมูลอสังหาฯ ได้รับจะเป็นข้อมูลจากกรมที่ดิน ซึ่งจะเป็นข้อมูลในส่วนผู้ที่มีการเปิดเผยสัญชาติอย่างตรงไปตรงมา แต่กรณีข่าวเรื่องชาวจีนมากว้านซื้อคอนโดมิเนียมนั้น เท่าที่ทราบก็จะใช้นอมินี

ขณะเดียวกันนางสาวสิทธิเพ็ญ สิทธัตถพงษ์ ผู้ช่วยผู้อํานวยการศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ฝ่ายวิชาการ กล่าวว่า ตามกฎหมายแล้ว อาคารชุดไม่สามารถนำไปปล่อยเช่ารายวันได้ ซึ่งหากนิติบุคคลของอาคารชุดเอาจริงเอาจัง สามารถแจ้งความกับทางตำรวจได้ ก็น่าจะช่วยชะลอการปล่อยเช่ารายวันได้

ล่าสุดบริษัท แอล.พี.เอ็น.ดีเวลลอปเมนท์ จำกัด (มหาชน) (LPN) และบริษัท แอล พี พี พรอพเพอร์ตี้ มาเนจเมนท์ จำกัด (LPP) ได้ออกประกาศผ่านเฟซบุ๊ก LPN Connect ข้อความว่า

“LPN และ LPP ไม่สนับสนุนการปล่อยเช่ารายวันทุกกรณี เรายึดมั่นหลักธรรมาภิบาลในการดำเนินธุรกิจ และมีมาตรการควบคุม ดูแล ประสานกับหน่วยงานที่เกี่ยวข้อง เพื่อกำหนดแนวทางการบริหารจัดการที่เหมาะสมมาโดยตลอด เรายินดีที่จะร่วมสนับสนุนทุกภาคส่วนในการแก้ไขปัญหาเพื่อสร้างสังคมน่าอยู่”