ตึก ‘Skyy9’ 7,000 ล้าน ติดโผท็อป 3 ดีลซื้อขายแพงสุดในกรุงเทพฯ

คอลลิเออร์ส ประเทศไทย เผยราคาซื้อขายตึก Skyy9 7,000 ล้านบาท สูงสุดติดทำเนียบ 1 ใน 3 มูลค่าซื้อขายออฟฟิศในกรุงเทพฯ พร้อมเปิดผลสำรวจรอบ 20 ปี (2548-2567) ปิดดีลซื้อขายจริง 40 อาคาร มูลค่ารวมกันกว่า 7.8 หมื่นล้านบาท เทรนด์ปี 2568 ทำเลเกรด B มีนักลงทุนสนใจซื้ออย่างคับคั่ง

นายภัทรชัย ทวีวงศ์ ผู้อำนวยการฝ่ายวิจัย บริษัท คอลลิเออร์ส อินเตอร์เนชั่นแนล ประเทศไทย จำกัด เปิดเผย “ประชาชาติธุรกิจ” ว่า จากกระแสข่าวการซื้ออาคารสำนักงาน Skyy9 ในทำเลย่านพระราม 9 ด้วยมูลค่าการซื้อขายเกือบ 7,000 ล้านบาท โดยมีกระแสวิพากษ์วิจารณ์ว่าการซื้ออาคารสำนักงานนั้นราคาสูงเกินไปนั้น

ข้อมูลของแผนกวิจัยและการสื่อสารของคอลลิเออร์ส ไทย พบว่า ราคาการซื้อขายอาคารสำนักงานนั้นมีราคาที่ค่อนข้างสูง เมื่อพิจารณาจากข้อมูลการซื้อขายที่เคยเกิดขึ้นในช่วง 20 ปีที่ผ่านมา ซึ่ง มูลค่าการซื้อขายที่ 7,000 ล้านบาท ถือว่ามีราคาสูงที่สุดติด 1 ใน 3 ของมูลค่าการซื้อขายออฟฟิศในกรุงเทพฯ

รอบ 20 ปี ซื้อขายเปลี่ยนมือ 78,000 ล้านบาท

สำหรับภาพรวมการซื้อขายออฟฟิศในพื้นที่กรุงเทพฯ ในช่วง 20 ปี (2548-2568) มีมูลค่าการซื้อขายรวม 78,387,901,870 ล้านบาท จากทั้งหมด 40 ออฟฟิศ มีพื้นที่ให้เช่ารวมกัน 1,294,906 ตารางเมตร

โดยพบว่า สัดส่วนใหญ่มากกว่า 56.80% ตั้งอยู่ในพื้นที่ย่านศูนย์กลางธุรกิจ (CBD) มีพื้นที่ให้เช่าทั้งหมด 721,026 ตารางเมตร และส่วนใหญ่มีทำเลตั้งอยู่ในพื้นที่ “สุขุมวิท สีลม สาทร” ขณะที่โซนนอกศูนย์กลางธุรกิจ (Non-CBD) ส่วนใหญ่การซื้อขายออฟฟิศกระจุกในพื้นที่ย่าน “รัชดาภิเษก วิภาวดี บางนา”

นักลงทุนสนใจซื้อเกรด B เพราะอัพค่าเช่าได้

ทั้งนี้ ออฟฟิศเกรด B มีการซื้อขายด้วยพื้นที่ให้เช่ารวมมากที่สุด 982,374 ตารางเมตร คิดเป็นสัดส่วน 75.86% ของพื้นที่เช่าทั้งหมด ตามมาออฟฟิศเกรด A และออฟฟิศเกรด C

เนื่องจากนักลงทุนมองว่า อาคารสำนักงานเกรด B หลายอาคารและในหลายทำเลที่มีการเสนอขาย บางอาคารตั้งราคาขายที่น่าสนใจ และคุ้มค่าหากซื้อไปและนำไปรีโนเวทและพัฒนาต่อ เนื่องจากจะสามารถปรับราคาเสนอเช่าให้สูงขึ้นได้

ตลาดซื้อขายออฟฟิศบูมในยุคก่อนโควิด

ทั้งนี้ ปี 2560 เป็นปีที่มีมูลค่าการซื้อขายสูงที่สุดประมาณ 15,000 ล้านบาท เป็นดีลการซื้อขายออฟฟิศบิลดิ้งขนาดใหญ่ในย่านสาทร

นอกจากนี้ ยังพบว่าในช่วงปี 2558 -2562 มีผู้พัฒนาโครงการและนักลงทุน รวมถึงกองทุนต่างๆ ให้ความสนใจในการซื้ออาคารสำนักงาน โดยเฉพาะอาคารสำนักงานเกรด A ในพื้นที่ย่านสุขุมวิท สีลม และสาทร เนื่องจากในช่วงเวลานั้นตลาดอาคารสำนักงานเกรด A ในกรุงเทพมหานครมีซัพพลายเหลือค่อนข้างน้อย

ดังนั้น หรือสามารถกล่าวได้ว่าซัพพลายไม่เพียงพอสำหรับความต้องการเช่าในตลาด แต่หลังจากปี 2564-2567 เป็นต้นมา ซัพพลายออฟฟิศสร้างเสร็จใหม่ทยอยเข้าสู่ตลาดมากขึ้น คาดว่ามากกว่า 1.261 ล้านตารางเมตร และยังมีซัพพลายกำลังสร้างรอการเข้าสู่ตลาดในอนาคต 3 ปีหน้า เกือบ 700,000 ตารางเมตร

การเพิ่มขึ้นของซัพพลายดังกล่าว สร้างความกังวลให้กับเจ้าของอาคารและนักลงทุนเป็นอย่างมาก เนื่องจากอัตราการว่างของพื้นที่ออฟฟิศบิลดิ้งในกรุงเทพฯ ยังคงมีแนวโน้มสูงขึ้นอย่างต่อเนื่อง ส่งผลให้นักลงทุนบางส่วนต้องชะลอการลงทุนโครงการออฟฟิศ

อย่างไรก็ตาม พบว่ายังมีการซื้อขายออฟฟิศบางส่วนในปัจจุบัน แต่ส่วนใหญ่เป็นการซื้อเพื่อการใช้งานภายในของผู้ซื้อเอง มากกว่าการซื้อเพื่อการลงทุนหรือให้เช่า เนื่องจากนักลงทุนมองว่า ตลาดสำนักงานให้เช่าในกรุงเทพฯ อยู่ในภาวะชะลอตัว และมีภาวะโอเวอร์ซัพพลาย เกินกว่าดีมานด์การเช่าจะสามารถดูดซับได้

ออฟฟิศเกรด B ซัพพลายสะสม 75.86% ของตลาดรวม

นายภัทรชัยกล่าวต่อว่า จากสถิติมูลค่าการซื้อขายรวมของตลาดสำนักงานให้เช่าในกรุงเทพฯ ที่มีมูลค่าการซื้อขายรวม 78,387,901,870 ล้านบาท ครอบคลุมพื้นที่เช่า 1,294,906 ตารางเมตร และกระจายอยู่ใน 40 ออฟฟิศทั่วกรุงเทพฯ นั้น

คอลลิเออร์สฯ ยังพบด้วยว่า ออฟฟิศเกรด B มีการซื้อขายด้วยพื้นที่ให้เช่ารวมกันมากที่สุด 982,374 ตารางเมตร คิดเป็นสัดส่วน 75.86% ของพื้นที่เช่าทั้งหมด

ตามมาด้วยออฟฟิศเกรด A พื้นที่เช่ารวม 272,906 ตารางเมตร คิดเป็นสัดส่วน 21.08% และออฟฟิศเกรด C พื้นที่เช่ารวม 39,626 ตารางเมตร คิดเป็นสัดส่วน 3.06% ตามลำดับ

ซึ่งแสดงให้เห็นว่า ออฟฟิศเกรด B ได้รับความนิยมมากที่สุดในกลุ่มนักลงทุน โดยเงื่อนไขการลงทุนจะมองหาโอกาสในการซื้ออฟฟิศทำเลที่ตั้งที่ดี และสะดวกในการเดินทาง เช่น ออฟฟิศใกล้สถานีรถไฟฟ้า หรือตั้งอยู่บนถนนสายหลัก เพื่อให้เข้าถึงกลุ่มผู้เช่าที่ต้องการทำเลที่ดี แต่ไม่ต้องการจ่ายค่าเช่าสูงเกินไป

การลงทุนในอาคารสำนักงานเกรด B จึงเป็นที่นิยม เนื่องจากราคาซื้อขายที่ไม่สูงมาก และยังมีศักยภาพในการปรับปรุงหรือรีโนเวทให้มีมูลค่าสูงขึ้นในอนาคต เช่น การปรับปรุงพื้นที่สำนักงานให้ทันสมัย ตอบโจทย์ความต้องการของผู้เช่าได้มากขึ้น สามารถส่งผลให้ค่าเช่าเพิ่มขึ้นได้ในระยะยาว

ซื้อออฟฟิศให้คุ้มค่า ต้องสร้างผลตอบแทนขั้นต่ำ 6.5-7.5% ต่อปี

สำหรับนักลงทุนที่มองหาผลตอบแทนจากการลงทุนในโครงการออฟฟิศบิลดิ้ง เพื่อเพิ่มผลกำไรจากการลงทุนในระยะยาว มักจะมองหาผลตอบแทนขั้นต่ำเฉลี่ย 6.5%-7.5% ต่อปี หากเป็นการเลือกซื้อออฟฟิศเกรด B มีจุดเน้นนักลงทุนสามารถรีโนเวทเพื่อเพิ่มค่าเช่า

ในเวลาเดียวกัน การซื้อออฟฟิศเกรด A ที่ตั้งอยู่ในทำเลที่ดีและมีผู้เช่าที่มั่นคง ก็ถือเป็นทางเลือกที่น่าสนใจสำหรับนักลงทุนที่ต้องการผลตอบแทนจากการลงทุนที่คุ้มค่า

ดังนั้น นักลงทุนจึงจำเป็นต้องทำการศึกษาและวิเคราะห์ตลาดสำนักงานให้เช่าอย่างรอบคอบ ก่อนที่จะตัดสินใจลงทุนในแต่ละประเภทอาคาร โดยจุดโฟกัสคือการเลือกทำเลที่ดีและการปรับปรุงอาคารให้ทันสมัยเป็นปัจจัยสำคัญที่สามารถช่วยเพิ่มมูลค่าการลงทุนได้ในระยะยาว