วิกฤตหุ้นกู้อสังหาเสี่ยงผิดนัด 3 สมาคมจี้รัฐขอยาแรงกระตุ้น

จับตาไตรมาส 2/68 อสังหาฯ ระทึกวิกฤตซ้ำซ้อนทั้งภาษีทรัมป์-แผ่นดินไหว 3 นายกอสังหาฯ ฟันธงลดค่าโอน-จดจำนองบ้านไม่เกิน 7 ล้าน พร้อมปลดล็อก LTV เอาไม่อยู่ ปลายไตรมาสนี้มีระเบิดเวลาดีลจ่ายคืนหนี้หุ้นกู้ ส่อฉุดความเชื่อมั่นซ้ำ จี้รัฐบาลมีมาตรการเสริมสภาพคล่องผู้ซื้อ ปลดล็อกเกณฑ์ปล่อยกู้บ้านมือสองคิดดอกเบี้ยต่ำเท่าบ้านใหม่ ยืดเวลาดอกเบี้ยโปรโมชั่น เป็น 6 ปี ปล่อยผีลดค่าโอน-จำนองทุกราคา “แสนสิริ” แนะแบงก์ปล่อยกู้เพิ่ม 10% กู้วิกฤต

ผู้สื่อข่าวรายงานว่า หลังจากภาคธุรกิจที่อยู่อาศัยมีภาวะสุญญากาศการโอนในช่วง 3 เดือนเศษ ล่าสุดได้มีมติคณะรัฐมนตรีวันที่ 8 เมษายน 2568 เห็นชอบต่ออายุมาตรการกระตุ้นเศรษฐกิจผ่านภาคอสังหาริมทรัพย์ ด้วยการลดค่าโอนและจดจำนอง จาก 3% เหลือ 0.01% สำหรับการโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยราคาไม่เกิน 7 ล้านบาท นับเป็นปัจจัยบวกโดยตรงของภาคธุรกิจอสังหาริมทรัพย์

อย่างไรก็ตาม การทำธุรกิจอีก 3 ไตรมาสที่เหลือของปี ยังต้องเผชิญกับปัจจัยกดดันทั้งในประเทศจากเหตุการณ์แผ่นดินไหว ล่าสุดปัจจัยกดดันนอกประเทศจากมาตรการภาษีของสหรัฐอเมริกา ที่มีผลกระทบซับซ้อน เนื่องจากกระทบธุรกิจทั้งซัพพลายเชน ทำให้จินตนาการอนาคตได้ว่าจะสร้างปัญหากำลังซื้อถดถอย ธุรกิจไปต่อลำบากจนต้องเลิกกิจการและปลดคน ขณะที่ภาคอสังหาฯมีข้อกังวลที่ยังแก้ไม่ตกในเรื่องสถาบันการเงินเข้มงวดการพิจารณาสินเชื่อ จนทำให้ยอดปฏิเสธสินเชื่อหรือยอดกู้ไม่ผ่านสูงถึง 70% กล่าวคือ ยื่นกู้ 100 คน ไม่ผ่าน 70 คน ได้สินเชื่อซื้อบ้านและคอนโดมิเนียมเพียง 30 คน

2 มาตรการรัฐอุ้ม K ขาบน-ขาล่าง

นายสุนทร สถาพร นายกสมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร เปิดเผย “ประชาชาติธุรกิจ” ว่า มองมุมบวกภาคอสังหาริมทรัพย์ได้ตัวช่วยจากมาตรการรัฐอุ้มกำลังซื้อ K ขาบนและ K ขาล่าง โดยแบงก์ชาติปลดล็อก LTV-Loan to Value ในการขอสินเชื่อ 100% ซื้อบ้านทุกหลังและทุกระดับราคา (เดิมแบ่งหลังแรก หลังที่ 2-3 เป็นต้นไป กับมีเพดานสินเชื่อ 10 ล้านบาทที่กำหนด LTV ไม่เท่ากัน) มีผลตั้งแต่ 1 พฤษภาคม 2568-30 มิถุนายน 2569 จะดึงดูดกำลังซื้อ K ขาบนที่ซื้อหลังที่ 2-3 ให้มีกำลังใจออกมาซื้ออสังหาฯมากขึ้น เพราะต้นทุนในการซื้อลดลง เนื่องจากไม่ต้องถูกบังคับควักเงินดาวน์แพง 20-30%

ล่าสุด มติ ครม.ลดค่าโอน-จดจำนอง กลุ่มราคาไม่เกิน 7 ล้านบาท ทำให้กำลังซื้อ K ขาล่าง ที่มีการซื้อเฉลี่ยราคาต่ำกว่า 3 ล้านบาท และเป็นกลุ่มที่มีดีมานด์ซื้อที่อยู่อาศัยสูงตลอดเวลา ดึงดูดความอยากซื้อมากขึ้น เพราะลดต้นทุนในการจ่ายค่าธรรมเนียมที่กรมที่ดิน จากล้านละ 3 หมื่นบาท ลดเหลือล้านละ 300 บาท รวมทั้งกลุ่ม K ขาล่าง หรือกำลังซื้อตลาดกลาง-ล่างที่มีความจำเป็นต้องซื้อที่อยู่อาศัยหลังที่ 2 เพราะใกล้แหล่งงาน ใกล้โรงเรียนลูก แต่ไม่มีเงินออมมากพอที่จะมาจ่ายเงินดาวน์ 20% สามารถเข้าถึงสินเชื่อได้มากขึ้น

ทั้งนี้ ความคาดหวังก็คือ ปี 2568 ตลาดรวมน่าจะไม่ติดลบหรือทรงตัวเมื่อเทียบกับปี 2567 ที่มีอัตรากู้ไม่ผ่านในภาพรวม 40-70% โดยการปลดล็อก LTV มาช่วยกลุ่มผู้ซื้อราคา 5 ล้านบาทขึ้นไป ซึ่งมียอดปฏิเสธสินเชื่อเฉลี่ย 40% และมาตรการลดค่าโอน-จดจำนอง มาช่วยให้กลุ่มผู้ซื้อตลาดกลาง-ล่างราคาต่ำ 3 ล้าน ซึ่งมียอดกู้ไม่ผ่าน 70%

“ปีที่แล้วอสังหาฯมีตัวช่วยเดียวคือ ลดค่าโอน-จดจำนอง แต่ปีนี้ได้ตัวช่วยเพิ่มจากการปลดล็อก LTV จริง ๆ แนวโน้มน่าจะดีขึ้นกว่าปีที่แล้วด้วยซ้ำไป แต่พอมีวิกฤตจากแผ่นดินไหวและสงครามการค้าโลก จึงลดระดับจากเหลือทรงตัว” นายสุนทรกล่าว

ขอแพ็กเกจดอกเบี้ยต่ำ 6 ปี-0% 3 ปี

อย่างไรก็ตาม เพื่อบรรเทาผลกระทบจากวิกฤตเศรษฐกิจที่เพิ่งเกิดขึ้นสด ๆ ร้อน ๆ จึงมีข้อเสนออยากให้ภาครัฐออกมาตรการสนับสนุนเพื่อให้การปล่อยสินเชื่อมีดอกเบี้ยต่ำ และมีเวลายาวขึ้น อย่างน้อย 2 แพ็กเกจคือ 1.เสนอให้ออกมาตรการสนับสนุนให้สถาบันการเงิน ยืดเวลาดอกเบี้ยต่ำในช่วง 3 ปีแรก ที่เรียกว่าดอกเบี้ยโปรโมชั่น โดยการแข่งขันของวงการแบงก์ในปัจจุบัน มีการเสนอดอกเบี้ยต่ำ อาทิ ธนาคารอาคารสงเคราะห์ (ธอส.) 2.71% ธนาคารกสิกรไทย 2.5% เป็นต้น

แต่หลังจากนั้น ในปีที่ 4 เป็นต้นไป จะต้องกลับมาใช้ดอกเบี้ย MRR อยู่ที่ 6-7% ซึ่งเป็นภาระค่าผ่อนสินเชื่อที่มีดอกเบี้ยแพงขึ้นเท่าตัว ข้อเสนอคือขอให้พิจารณายืดดอกเบี้ยโปรโมชั่นจาก 3 ปีเป็น 6 ปี

2.แพ็กเกจสินเชื่อที่ได้ผลอย่างรวดเร็วในการกระตุ้นเศรษฐกิจก็คือ ดอกเบี้ย 0% นาน 3 ปีแรก ถ้าหากนำออกมาใช้เชื่อว่าจะทำให้กำลังซื้อ K ขาล่าง และขาบนออกมาซื้ออสังหาฯมากขึ้น ทำให้มีพายุหมุนในระบบเศรษฐกิจได้มากขึ้น และทันการณ์กับวิกฤตเศรษฐกิจรุมเร้าในปีนี้

ปัญหาคอขวด “แบงก์ปฏิเสธสินเชื่อ”

นายพรนริศ ชวนไชยสิทธิ์ นายกสมาคมอสังหาริมทรัพย์ไทย เปิดเผยว่า ตลาดอสังหาฯเผชิญวิกฤตรุนแรงซ้อนกัน 2 เรื่องในเวลาใกล้เคียงกัน ดังนั้น สถานการณ์ไตรมาส 2/68 ต้องบอกว่าหนักมาก โดยมาตรการลดค่าโอน-จดจำนองต้องบอกว่าไม่ใช่ยาฆ่าเชื้อ แต่เป็นเพียงวิตามินเสริม เพราะการวิเคราะห์โรคอสังหาฯ มี 3 ด้านหลักคือ กำลังซื้อ ความมั่นใจลูกค้าหรือผู้ซื้อ และความมั่นใจในการปล่อยกู้ของแบงก์พาณิชย์

“สิ่งที่เกิดขึ้น แผ่นดินไหวเทรนด์มีผลกระทบจิตวิทยาผู้บริโภคระยะสั้น 2-3 เดือน แต่มาตรการภาษีการค้าของสหรัฐ ยิ่งทำให้วงการแบงก์เข้มงวดการปล่อยสินเชื่อมากกว่าปี 2567 โดยจุดตายของธุรกิจอสังหาฯอยู่ที่การโอน เพราะฉะนั้น แนวโน้มปีนี้ถ้าแบงก์ยิ่งเข้มงวดสินเชื่อ แปลว่าอสังหาฯยิ่งโอนยากกว่าปีที่แล้ว แน่นอนว่าลดค่าโอน-จำนอง กับปลดล็อก LTV อาจกระตุ้นยอดซื้อใหม่หรือยอดพรีเซล แต่ต้องมาตัดเชือกกันอีกครั้งตอนยอดโอนว่าจะทำได้ตามเป้าหรือไม่”

นายพรนริศกล่าวว่า ในภาพใหญ่สงครามการค้าโลกระหว่างสหรัฐกับจีน ทำให้ประเทศไทยซึ่งเป็นหนึ่งในซัพพลายเชนของสินค้าจีนที่ส่งออกไปสหรัฐ ได้รับผลกระทบหนักไปด้วย ดังนั้น เงื่อนไขที่จะทำให้การประกอบธุรกิจในไทยเข้าสู่โหมดภาวะปกติได้ก็คือ สหรัฐกับจีนจะต้องยุติการทำสงครามการค้าโลกภายใน 1 เดือน ซึ่งเงื่อนไขนี้ไม่มีความเป็นไปได้เลย แปลว่าไทยจะต้องอยู่กับผลกระทบสงครามการค้าโลกอย่างหลีกเลี่ยงไม่ได้

“ภาพสงครามการค้าโลก ถ้าหากเราส่งออกไม่ได้ โรงงานไม่มีกำลังผลิตก็ต้องเลิกกิจการ ปลดคนงาน ซึ่งครั้งนี้กระทบกำลังซื้อทั้งผู้ส่งออก เจ้าของโรงงาน ผู้บริหาร และพนักงาน ดังนั้น ข่าวดีวงการอสังหาฯ ที่มีการลดค่าโอน-จำนอง และปลดล็อก LTV อาจส่งผลทางด้านยอดพรีเซล การจองซื้ออาจมีการกระชากตัวเลขสูงขึ้น แต่สุดท้ายเราก็ต้องประสบกับความจริง อยู่ที่แบงก์จะปล่อยสินเชื่อ หรือจะปฏิเสธสินเชื่อ แบบไหนมากกว่ากัน”

จับตาระเบิดเวลา “หุ้นกู้อสังหาฯ”

นายพรนริศเปิดประเด็นใหม่ด้วยว่า ช่วงปลายไตรมาสซึ่งปกติจะเป็นช่วงชำระหนี้เงินกู้ แต่ปลายไตรมาส 2/68 น่าจะหนักกว่าปกติ เพราะคาดว่าหุ้นกู้จะเริ่มออกอาการ โดยหนี้หุ้นกู้ถ้ามีการชำระปกติ ตลาดก็ยังมีความเชื่อมั่น แต่ถ้าหากมีการเลื่อนชำระหนี้หุ้นกู้ออกไป จะสร้างแรงกระเพื่อมให้กับวงการอสังหาฯอีกระลอก เพราะผลของการเลื่อนชำระหนี้หุ้นกู้ออกเลื่อนได้ 1 ปี แต่ก็มีต้นทุนเพิ่มเพราะดอกเบี้ยเพิ่ม 1% ประเด็นอยู่ที่ยังมีเงินงวดหุ้นกู้ 3 เดือนออกมาสมทบอีก เป็นภาพที่จะเกิดขึ้นในช่วงรอยต่อไตรมาส 2/68-ไตรมาส 3/68 นี้

คำแนะนำผู้บริโภคอสังหาฯ ให้ซื้อตามความจำเป็นของแต่ละคน และคำแนะนำการปรับตัวของผู้ประกอบการ อนาคตที่คาดเดาไม่ได้ได้เกิดขึ้นจริงแล้ว และมีความรุนแรงด้วย ดังนั้น ในปีนี้ผู้ประกอบการหรือดีเวลอปเปอร์อย่าเพิ่งขยายโครงการเยอะ โดยโครงการบ้านแนวราบที่มีการแบ่งแปลงแบ่งโฉนดชัดเจน สามารถก่อสร้างทีละหลังได้ แต่โครงการแนวสูงหรือคอนโดมิเนียมต้องคิดหนักหน่อย เพราะต้องก่อสร้างเสร็จทั้งโครงการจึงจะสามารถโอนห้องชุดห้องแรกได้

จุดโฟกัสดีเวลอปเปอร์ในต่างจังหวัด ที่มีไซซ์เล็กกว่าบิ๊กแบรนด์ในกรุงเทพฯ โดยเฉลี่ยอาจมีเพียง 1-2 โครงการ จำนวนโครงการละ 100-200 หลัง ทำให้ไปมุ่งแต่เรื่องการผลิตสินค้า ปีนี้ถือเป็นจุดพลิกโฉมที่จะต้องพิจารณาเพิ่มงานบริการหลังการขายอสังหาฯ ทำให้เป็นจุดขายเพื่อรักษาฐานลูกค้าเก่าหรือแฟนคลับไว้ให้ได้

ทรัมป์พ่นพิษร้าย-ขอยาแรงเพิ่มเติม

นายประเสริฐ แต่ดุลยสาธิต นายกสมาคมอาคารชุดไทย กล่าวเพิ่มเติมว่า ไตรมาส 2/68 ปัญหาสภาพคล่องธุรกิจอสังหาฯ เป็นเรื่องสำคัญที่สุด มีข้อเสนอมาตรการระยะสั้น ได้แก่ 1.ตลาดหุ้นกู้ที่เปราะบางและมีกำหนดชำระคืนในปีนี้ รัฐต้องหาทางป้องกันปัญหาการไม่สามารถชำระคืนหุ้นกู้ครบกำหนดได้ในกลุ่มหุ้นกู้ High Yield หรือเครดิตเรตติ้งต่ำ เพื่อป้องกันปัญหาตลาดรวมขาดความเชื่อมั่นในหุ้นกู้บริษัทที่มีเครดิตเรตติ้ง Investment Grade หรือกลุ่มเครดิตเรตติ้งสูง

2.การปล่อยสินเชื่อแก่ผู้ประกอบการผ่านสถาบันทางการ ธนาคารพาณิชย์ โดยมีดอกเบี้ยที่เหมาะสมหรือดอกเบี้ยต่ำ

3.การปล่อยสินเชื่อรายย่อย สินเชื่อที่อยู่อาศัย ซึ่งมีการปลดล็อก LTV 100% ในการขอสินเชื่อบ้านใหม่แล้ว เสนอให้พิจารณาปลดล็อก LTV ในการขอสินเชื่อบ้านมือสอง และสินเชื่อรีไฟแนนซ์ด้วย เพื่อเสริมสภาพคล่องให้ประชาชน โดยมีดอกเบี้ยต่ำเท่ากับสินเชื่อบ้านใหม่ วิธีการทางภาครัฐออกมาตรการให้แบงก์พาณิชย์ไม่ต้องกันสำรอง BIS เหมือนบ้านใหม่

“ข้อนี้หมายถึงกรณีจดจำนองบ้าน 10 ล้านบาท ผ่อนไปแล้ว 7 ล้าน แต่ราคาบ้านเพิ่มเป็น 15 ล้าน ทำให้มีวงเงินขอสินเชื่อใหม่โดยใช้หลักประกันเดิมได้ 8 ล้าน ประเด็นคือ การใช้หลักประกันเก่าขอเงินกู้อีกก้อน แบงก์จะคิดดอกเบี้ย MRR อยู่ที่ 7-8% ไม่ใช่ดอกเบี้ยโปรโมชั่นสำหรับบ้านใหม่ 3% บวกลบ วิธีการที่จะทำให้แบงก์พาณิชย์คิดดอกเบี้ยต่ำได้โดยรัฐไม่ต้องควักงบประมาณอุดหนุนเลย ก็คือปรับเกณฑ์ตั้งสำรอง BIS ลง โดยแบงก์ยังคงพิจารณาให้กู้ตามคุณสมบัติผู้กู้ทุกอย่าง แนวทางนี้จะทำให้ลูกหนี้ประวัติดีมีเงินกู้ดอกเบี้ยไม่แพง เพิ่มกำลังซื้อหมุนเวียนในตลาดได้”

และ 4.เสนอขอมาตรการยาแรงกระตุ้นการโอนอสังหาฯปี 2568 เพิ่มเติมจากเดิม เช่น รัฐบาลเพิ่งต่ออายุลดค่าโอน-จดจำนองเหลือ 0.01% แต่จำกัดเพดานการโอนราคาไม่เกิน 7 ล้านบาท ยาแรงในตอนนี้เสนอให้ลดค่าโอน-จดจำนองเหลือ 0.01% ทุกราคา รวมทั้งเสนอให้สามารถหักลดหย่อนภาษีซื้อบ้าน และหักลดหย่อนดอกเบี้ยบ้านใหม่เพิ่มเติม กับมาตรการยกเว้นภาษีธุรกิจเฉพาะ 3.3% ของผู้ประกอบการ

แสนสิริแนะแบงก์ปล่อยกู้เพิ่ม 10%

นายภูมิภักดิ์ จุลมณีโชติ ประธานผู้บริหารสายงานกลยุทธ์ บริษัท แสนสิริ จำกัด (มหาชน) เปิดเผยว่า จากการที่รัฐบาลประกาศลดค่าโอนและจดจำนองเหลือ 0.01% สำหรับที่อยู่อาศัยราคาไม่เกิน 7 ล้านบาท ไปจนถึงกลางปีหน้านั้น ถือเป็นเรื่องที่ดีสำหรับตลาดอสังหาฯ เพราะจะช่วยลดต้นทุนในการซื้อที่อยู่อาศัย และเมื่อรวมกับแบงก์ชาติปลดล็อก LTV ก็ดูเหมือนว่าน่าจะช่วยทำให้ภาพรวมอสังหาฯกลับมาเติบโตได้ เพราะเป็นเครื่องมือที่เคยใช้ประสบความสำเร็จมาแล้วในอดีต

แต่ปัจจุบันสถานการณ์ต่าง ๆ ได้เปลี่ยนไปมาก โดยส่วนตัวคิดว่าคงไม่น่าจะส่งผลให้ตลาดอสังหาฯกลับมาพลิกฟื้นได้มากนัก เนื่องจากมาตรการที่ประกาศออกมาหรือมีการบังคับใช้ช้าเกินไป เป็นมาตรการแบบ Reactive ไม่ใช่ Proactive เพราะตลาดอสังหาฯเริ่มเห็นสัญญาณเชิงลบมา 1 ปีแล้ว ห่วงโซอุปทานต่าง ๆ ได้รับผลกระทบและบอบช้ำไปแล้ว แต่อย่างไรก็ตาม ต้องขอขอบคุณทุกภาคส่วนในความพยายามทำให้สถานการณ์ต่าง ๆ ดีขึ้น เพราะมาช้ายังดีกว่าไม่มา

ทั้งนี้ ปัญหาปัจจุบันของภาคอสังหาฯอยู่ที่กำลังซื้อ ติดกับดักหนี้ครัวเรือนอยู่ ถ้า GDP ไม่เติบโต กำลังซื้อก็จะไม่กลับมา จึงคาดการณ์ว่ามาตรการที่กล่าวมาข้างต้นไม่ได้ช่วยให้ประชาชนมีกำลังซื้อเพิ่มขึ้นมากนัก ข้อเสนอแนะอยากให้ธนาคารต้องปล่อยสินเชื่อให้มากขึ้น เศรษฐกิจจะไม่เติบโต ถ้าสินเชื่อไม่เติบโต

“ถ้ามีการเพิ่มเป้าหมายให้แต่ละธนาคารปล่อยสินเชื่อที่อยู่อาศัยให้ได้เพิ่มอีก 10% ในปีนี้ จะเป็นมาตรการที่ดีมาก ทำให้ภาคอสังหาฯไม่หดตัวไปมากกว่านี้ ที่สำคัญต้องทำควบคู่ไปกับการลดดอกเบี้ย ซึ่งก่อนหน้านี้ทาง ธปท.ก็ได้มีการประกาศลดดอกเบี้ยมาครั้งหนึ่งแล้วในตอนต้นปี แต่อัตราดอกเบี้ยเงินกู้ต่าง ๆ ก็ยังลดลงไม่มาก หวังว่าช่วงนี้คงต้องเป็นช่วงเวลาที่องค์กรที่มีความแข็งแรง เช่น ธนาคารพาณิชย์ที่ผลประกอบการมีกำไรที่เติบโตกันถ้วนหน้า ต้องช่วยเหลือภาคส่วนต่าง ๆ ในสังคมให้มากขึ้น เพื่อให้ประเทศและเศรษฐกิจเดินต่อไปได้ ไม่ว่าจะเป็นการลด Spread ระหว่างอัตราดอกเบี้ยเงินกู้และเงินฝากให้แคบลง หรือปรับมาตรการบางอย่างให้เข้มข้นน้อยลง เพื่อผ่อนคลายการปล่อยสินเชื่อ เป็นต้น” นายภูมิภักดิ์กล่าว